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にゃんこママの不動産投資Blogです=^-^=♪

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2011年08月10日
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カテゴリ:カテゴリ未分類
探していた マイホームが見つかり、8月8日に無事決済を終えて 現在お掃除&リフォーム中です(^-^*)~♪

住宅ローンは 今回が2つ目で、1本目は13年前に パパ単独でマンションを購入しました。

今回は 一戸建てを収入合算のフラット35sで 住宅ローンを組みました。

住宅ローンは基本的には 本人が居住して 1本しか組めないと聞きます。今回ローンをお願いしたSBIモーゲージでも 最初の相談時には 担当者さんが知らなくて、「無理です」と言われましたしね~(-.-;)

最終的には 今回相談した銀行2行とSBIモーゲージ 3つとも 賃貸に出していると言う証明(契約書等)があれば、現在のローンは 別で考えて(返済比率に含まず) 新たに住宅ローンを組めるとの事でした。

しかし フラットは 旧公庫なので 審査が凄く遅いです(-.-;) 
3週間以上も事前でかかってしまい、待っている間は 本当に長くて辛いです(T-T)

これからフラットを使う方は 早くても2~3週間、長いと2ヶ月近くも審査が、かかるそうなので その事は覚悟しないと行けませんね…(-.-;)



前回、オーナーが事故にあった為に 退去となった居酒屋さんのその後ですが、一ヶ月の空きだけで 次の店子さんが決まりました。(*^。^*)V 









最終更新日  2011年08月11日 01時00分42秒
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2011年06月11日
カテゴリ:カテゴリ未分類
不定期の更新ですが 宜しくです(^_^;)

出産後の一年は 幸い不動産の入居も安定していた事もあり 子育て中心に生活をしていたのですが、 最近退去が重なっています(T-T)

つい最近も OPEN一年でやっと経営も安定してきた様子で 家賃も遅れる事なく入金されていた居酒屋が 退去するかも??です(T-T)

オーナーさんが 閉店後 バイクで帰宅途中に車と正面衝突の事故に合い 現在入院中なのです。
保証人さんから連絡をもらい 「多分お店を続けるのは 無理だと思うので今月は休業して また連絡します」との事でした。

詳しい状況は分かりませんが、オーナーさんの怪我の様子も心配ですし、退去になるのもショックです(T-T) なんとか回復してくれる事を願います。

現在 中古の区分を検討しています。どちらも約45平米。 希望の買い付けが通れば 買おうかな~と 夫婦で相談中。進展あればまたご報告致します。=^-^=

一昨日には 投資家仲間のルビアさんと 女性二人で 鶴橋に焼肉を食べに行きました♪

焼き肉2.gif


 鶴橋は 駅のホームに下りた瞬間から焼肉の臭いが漂っています(^-^) 

食事の後は、パフェを食べにレトロな喫茶へ♪(デザートは別腹!!)

年齢も近いので(私の方が上ですが…)不動産関係以外の プライベートなお話も出来てとても楽しかったです(^-^)




おきてがみ







最終更新日  2011年06月14日 15時46分29秒
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2011年05月17日
カテゴリ:カテゴリ未分類
今 一番欲しい物… それは物件ではなく マイホーム  家 不動産投資をやってる人は、「自宅購入前に 賃貸不動産を買った方が良い」とか 「自宅は賃貸で十分」とか 言いますよね。


にゃんこママ&パパも 少し前までは その様な考えで レジデンスを購入して その一室に住めればと 考えていました。

それが 子供が出来て、考えが 180度変わり 収益とマイホームは別なので やっぱりマイホームが 欲しい…  o(*^▽^*)o


最初は 中古マンション 中古戸建で 探していたのですが、マンションは 我が家は車が2台の為 ガレージを2台分借りると 結構かかるし(^_^;) マンションの外で借りたら不便なので パパと相談して マイホームは戸建で 探す事に…


中古戸建限定で探していると、築浅 土地52坪、建坪53坪 ガレージ2台 4380万の物件を ネットで発見…!! 外観が見た事ある物件だったので、早速 記憶を頼りに早朝から物件見学に行って来ました。

第一印象は 「この場所で この家で この値段は 安~い」が感想でした。 値段はと言うと、収益も生まないし 我が家としては 予算オーバーなのですが、資産価値が有りそうだし 原価(坪/40万)で建物を建てたとして 築年数で減価償却し 土地値を 相場より安めで計算したぐらい…なのです。それに 外溝も お金がかかってそうだし シャッターは電動だし、これは 「買いだな~」と 思って、 早速中を見せてもらおうと 不動産屋さんに電話したのですが 電話番号は 現在使われておりませんに……(>_<)

会社名から ネットで会社を検索し HPに掲載されている番号に電話しても 一応かかるのですが 誰も出ません…(T-T)

2日程何回も 電話したのですが 全く通じないので 別の不動産屋さんから レインズで物件確認してもらうと レインズには登録していました。

しかし レインズに登録している 電話番号でも 通じず 物件を見学する事が出来ません…

元付け業者さんは 任意売却専門業者らしく この物件も 銀行の抹消同意が必要だと書いていました。


しかし 現在まだ入居されているにもかかわらず 詳しい住所は書かなくても 外観の写真を載せれば 分かる人には すぐ分かります。ネットに載せて良いのかな?と思いながら

ほぼ 毎日 物件周辺を子供と散歩しながら 不動産屋さんには電話をかけ続けていましたが ある日 レインズから登録が 無くなってしまいました。(~~;)

「売れたのかな~??(~~;)」 いやいや売れるはずがない!!ヽ(`Д´)ノ

だって 電話通じないから 誰も 買えないもん

私の勝手な推測ですが、銀行から売却するように 言われてて だから まだ居住中にもかかわらず ネットに写真を掲載し、銀行さんへは 売りに出している事を アピール!! 最終的には 売れないからと 安い金額で 身内間もしくは知り合いに 売買したのでは? もちろん 元付け業者には 協力してもらって手数料を払っている と勝手に
私は 邪推してしまいました。。。


だってどう考えても 安いし、(物件金額は私には高いんですが(^_^;))
普通に 今も住んでるんだもん(T-T)

なんか この物件に振り回されて 眠れぬ夜を過ごしたので なんだか腹が立ちました…
ぷー

そんな イライラも 娘の無邪気な笑顔を見ると 癒されます~(#^.^#)


          sakura.gif



マイホーム探しは続きます…






最終更新日  2011年05月18日 06時59分09秒
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2011年05月16日
カテゴリ:カテゴリ未分類
かなり久々の更新です…(>_<) 

2009年12月に 待望の第1子を出産して以来、子供が可愛い過ぎて(#^.^#)

BLOGや不動産関係から 少し遠ざかっておりました…

ネット環境が変ってBLOGの更新時に必要なパスを無くしてしまって更新出来なったのですが、やっとパスワードが みつかり ボチボチですが、またBLOGを更新して行きたいと思います。

 
ソシアル3棟のその後ですが、4階建てオール飲み屋さんの12店舗ソシアルビルは まさかの満室継続中…。

3階建てソシアルは 1室のみ空き。 9階建てソシアルは、一時はかなり入居が進んだのですが、現在は続けて退去があり やや空室増加中(T-T)

しかし、家賃の高い 1階 2階 部分に入居が決まったので 良かったです(^-^)

不定期ですが、また更新して行こうと思っていますので、宜しくお願いします。  









最終更新日  2011年05月17日 04時46分27秒
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2009年09月01日
カテゴリ:不動産
BLOGの更新をまた滞ってしまいました(T-T)

多分今度もこんなペースの更新になりそうですが、体調優先なので 無理の無いように続けていこうと思います=^-^=

6月に契約をしたテナント物件の 融資内諾の回答がありました~   ヾ(^▽^)ノ

今のご時世 テナント物件で満額融資が出るとは 本当に嬉しいです。しかも支店長さんには「この事業計画は素晴らしい」とお褒めの言葉も頂きました(*^o^*)

案件を持ち込んだ時の担当者さんは 支店長代理だったのですが、先日支店長さんから「お聞きしたい事が 幾つかあるので今から伺います。」と連絡があり 2時間程の面談後、その場で融資の内諾を頂きました=^-^=

事業計画に書いた主な内容

1 物件紹介と試算表… 現在の店子さんの状況など 実際に自分でも食べに行き値段など調べて記入しました。また将来的に計画予定がある近隣の商業施設や駅路線計画なども調べて記入しました。

2 管理について…自分で管理する部分と外注する部分 具体的にどこに幾らで依頼予定かを記入

3 購入後の展開…この部分は何パターンもの計画を具体例と見積もり金額を出して説明しました。旧国金と金融機関さんどちらでも 良い反応だった様に思います。 

4 その他所有物件の概要及び収支

5 夫婦2人の 経歴と職歴…夫婦どちらでも管理が出来る事をアピール

6 事業に係る所有資格…資格が役立かどうかは別としても本気で取り組んでいる姿勢はアピール出来ると思いました。

7 等事業の目的  8 最後に…補足の説明と不動産賃貸業に対する自分の思い 写真など

こんな感じの 事業計画を提出したのですが、旧国金でも「これほどのしっかりした事業計画を書いてくる人はあまりいないです」と言われたのですが、お世辞かな? 旧国金でも満額融資は大丈夫みたいでしたが 返済期間が10年の固定しかないので今回は融資をお願いしませんでした。

9月8日に決済予定なので また暫く忙しくなりそう(^_^;)



本日 スターバックスで 息抜きにお茶♪(^-^)

スタバ.gif

スタバのステンレスタンブラーを購入しているので、ここに入れてもらうと20円引き(^-^)

美味しいけどちょっとスタバは高いですよね~ 


 









最終更新日  2009年09月02日 16時42分40秒
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2009年08月12日
カテゴリ:不動産
最近、忙しいのと(^_^;)7ヶ月に入ってお腹の張りが酷い事が重なり、暫く安静の指示が出たので ここ最近は 安静に過ごしていました。

今まで全くお腹の張りなんて 無かったのに…(>_<) 硬くなった時は兎に角 横になるようにしています。他の方は妊娠中どうだったんでしょう??


融資のその後ですが、先々週ティグレを紹介してもらったので相談に行って来ました=^-^=

日本政策金融公庫や中小企業金融公庫などの 融資の斡旋などをしているので、ティグレを通して申し込みすると、担当者ではなく直接 課長クラスの方に申し込みをしてくれます。

難しい案件の場合は、担当者さんの判断で上司にあげる前に断るケースとかもあるそうなので、直接課長クラスの方に繋いでもらってプッシュしてもらえるのは ありがたいです。


中小企業金融公庫は前に電話で問い合わせした時には ソシアル関係はダメだと聞いたのですが、今回は 風俗はダメだがスナック関係はOKだそうです。風俗と行ってもラウンジやクラブもダメなので線引きが難しいのですが(^_^;) 今回の案件は大丈夫だそうです。
住居用の貸付は行っていないので、ビルの中に住居が1件でもあれば融資対象から外れます。

20年の返済計画なのですが、問題は売買価格の7割が上限なんです。理由は民間を圧迫しないと言う事で 7割を中小企業金融公庫で融資するので3割を民間の銀行で借りて欲しいと言うのです。

銀行が1番抵当でよければ問題なく融資はおりるでしょうが、やはり1番は中小企業金融公庫だそうです。 それなら民間を圧迫しないと言う方針とは矛盾している様に思うのですが(^_^;)
7割では難しいですね~ 返済期間は20年と希望通りなんですけどね…


その後、同じ建物内にある日本政策金融公庫にティグレの支店長さんと一緒に行って来ました。

日本政策金融公庫は、前にも1度問い合わせしましたがソシアル関係は問題ないです。

今回の案件も資料など見て事業計画はしっかりしてると褒めて頂きました。(^-^)


問題は返済期間が10年と短い事です…(>_<) 10年でも事業計画としては問題ないのですが 私達は最低15年と思っていましたし 検討物件は 現在は入居率が低いので…パパと相談中です。

次の日には ティグレの支店長さんから某信用金庫の支店長さんを紹介して頂き、資料を一式渡してきました。

返事は3週間~1ヶ月ぐらいかかるとの事なんですが そんなに長いの~(~~;)と思っていたら、ティグレの支店長さんもそんなに時間がかかったら困ると言っていました。

お盆休みもあるので待つしかないですね(^_^;)

今回お世話になったティグレですが、知り合いの自営業の方は入会されている方が多く 自分で融資を申し込むより多く借りれたとよく聞きます。
まだ結果が出ていないので どうなるか分かりませんけど…

私の住んでいる管轄のティグレの支店長さんは 腰が低く本当に親切で全ての金融機関に一緒に同行してくれます。(^-^)
アドバイスだけかと思っていたので、一緒に同行してくれたのビックリしました~
良い結果が出る事を願っています。


ソシアルにも動きがあり、1件入居が決まりましたヾ(^▽^)ノ
昨日店子のママさんから電話があり本日夕方5時に案内後、すぐに申し込みを頂き18日(火)に契約です。

やっぱり紹介は強いですね~♪ ビルの雰囲気やどんな店子さんが居るのか気にされていましたが、紹介してくれたママさんが横から「ここのビルは変なお店無いよ~」とすぐに後押ししてくれたので良かったです。(^-^)

自分で店をするのは初めての方なのでどれぐらいするか分かりませんが 頑張って欲しいです♪

8月はフリーレントなので9月から毎月の家賃収入が増えますヾ(^▽^)ノ










最終更新日  2009年08月12日 22時00分04秒
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2009年07月30日
カテゴリ:ソシアルビル
仕事と私用とその他色々と忙しく過ごしていたので BLOGの更新をまたサボっていました
(T-T)

毎日あっと言う間に過ぎて行くのですが、夕食は制限しているので夜の時間は長いんですよ~(^_^;) 

最近の出来事…

● 私の祖母(88歳)の体調がとても悪くなってしまいました(T-T)ひ孫誕生を見せたかったのですが、痴呆症が進行し私の事も分からなくなってしまいとても残念です。おばあちゃんの孫(私の従妹や兄弟)は全員私より年上なのですが皆子供が居ないので初ひ孫だったんですよ~…(>_<)

● 融資その後…7月決算の為、決算待ち状態

● ベビーちゃんの性別が女の子と判明ピンクハートピンクハート 現在名前思案中♪

● セールなのでIKEAに行って来ました。

火曜日にはカラオケ会社の社長さんと食事&飲みに行き(妊婦の私は残念ながら飲みには行っていません(T-T))、客付け方法や最近の飲み屋事情、カラオケの原価など色々と教えて頂きました。

社長のM氏は、去年大手通信カラオケ会社から何人かの社員さんと独立されたそうですが、元々やり手の営業マンだったので独立後も順調に契約数を伸ばしているそうです。

凄いと思ったのは、週に5回は情報収集を兼ねて 飲みに行くそうなんですよ…(>_<)
でもお酒は弱いしカラオケは好きじゃないらしく全く歌いません…

色んなところから情報を収集して独立や移転、新規OPENなどの情報があればさりげなく営業に行くそうです。


先月うちの物件から引き抜かれた店子さんの話をすると「ちょっと待ってね~」と携帯を見ながら「この番号の人?」って電話番号を見せられましたが 名前じゃなく誰々さんの紹介みたいな感じで登録しているようです。もちろん電話番号はビンゴでした(@@;) 

「もし事前に知っていれば、引きとめに行ってあげたのに」と言われたので、もっと早く知り合いたかった~(~~;)


賃貸業者さんより 飲み屋関係の客付け方法は詳しいし 不動産業者さんからは得られない客付けの貴重な情報も教えて頂き、今後はM氏とパパの飲みに行く回数が増えそうです(笑)


↓IKEAでのランチ♪ 値段の割には ローストビーフは分厚くて美味しかったです(*^o^*)

        IKEA.gif








最終更新日  2009年07月30日 21時04分32秒
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2009年07月17日
カテゴリ:不動産
現在、私が融資に取り組んでいる物件ですが、申し込み金額より約2千万減額になりそうなので 撃沈です(T-T)  お金持ってないのでどうする事も出来ませ~ん…(>_<)

改装費用も込みで申し込んだので、諸経費を自分で出して改装はとりあえず出来る範囲だけにして他は後でする事も考えたのですが、それでも難しい(^_^;)

他の金融機関にも相談に行っているのですが、日本政策金融公庫(旧国金)にも問い合わせしてみたらテナント(飲み屋可)でも大丈夫だと聞いたので、国金で融資を受けた事があるゴンさんとりゅさんに相談に行って来ました。

奈良での集合だったので、まずはゴンさんとりょうさんの奈良の戸建物件を見学させて頂きました(^-^)

驚いたのは、クロスやCFなどを業者さんにお願いして、基礎や外溝、外壁などをご自分でされていました~りょうさん凄いです(*^o^*) そして私が見学に行く前日に申し込みが入ったそうですヾ(^▽^)ノ  りょうさん優しいから「幸運の女神だ~」とか言ってくれましたがりょうさんの日頃の努力の賜物ですね♪

その後ファミレスに移動してりゅうさんと奈良在住のルビアさん☆ご夫婦と合流して6時間近く融資に付いてお話しました。

旧国金には、<事業を始めておおむね5年以内の法人>で相談に行くか?<女性で事業を始める法人>で相談に行くか?悩んでいたのですが、どちらでも条件はあまり変わりないようです。融資額の上限は7200万15年以内と資料には書いていました(^-^) 


今回、ゴンさんとりゅうさんに相談して 民間の金融機関と違うなと思った事は…

○投資や利回りと言う言葉を使ってはダメ!!byゴンさん

○断られても、すぐに違う管轄の国金で融資がおりた事 byりゅさん
 ↑これには驚きました(@@;) 前に設備資金で聞いた時に断られたら「半年は期間を空けて下さい」と言われた事があるので、同じ物件を違う管轄にすぐに持ち込めるとは思っていませんでした。

ルビアさんご夫婦も次はローンを組んでの一棟物件を探しているようなので今後が楽しみです(^-^) 

皆さん 遅くまで参考になるお話ありがとうございました。=^-^=
産後は お酒有りの不動産談議も致しましょう♪



  ・・・・・・・・・・・・・・・・友達の相談・・・・・・・・・・・・・・・ 

少し前から 友人のマイホームの相談を受けています。
検討している物件は 豊中市で土地35坪、建て延べ29坪 東南の角地の建売物件。お値段は なんと5600万!!(@@;)

少し前はマンションを検討していたのですが、「新築のマンションはガレージ2台だと維持費が高くつくよ」と反対していました。が、新築戸建も高いですね~(T-T)

私なら絶対に買わないけど、友人達は皆さん新築戸建か新築マンションが好きみたいです。

マイホームは主婦の夢だから やっぱり新築の方が良いんでしょうね~

新築戸建と比べると ますます今自分が検討している物件が安く思えてきました。。。(笑)






最終更新日  2009年07月17日 20時00分06秒
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2009年07月11日
カテゴリ:プライベート
昨日書こうと思ってて、書くの忘れたんですが(^_^;) 私は物件を購入した後に来る不動産取得税をいつも分割にしてもらっています。

知らない方も意外と多いみたいですが、取得税は分割にしてくれます。(^-^)

取得税の納付書が送って来たら、用紙を持って管轄の税務署に行き相談すると自分の希望の回数に分割してくれます。基本的には相談しないと税務署からは提案してくれないのですが、払わないと言っているのではないので 分割の相談に行くと快く希望の回数で支払い用紙を作成してくれます。

そして先月1棟の取得税の支払いが終わったので 延滞金の納付書が送られてきました。

12分割にしてたので 全ての支払いが終われば延滞金の納付書が送られてくるのは知っていたのですが、減免申請書が入ってない(~~;)

私は前に 遅延金の減免申請をしているので 手続きの順序を知っていましたからすぐに税務署に電話して 延滞金の減免の事に付いて訊ねました。 

電話すると、担当者は「減免?」と知らない感じで話するのです。私が「前に他の税務署で減免申請をした事がある」と伝えると「知ってましたか?」と 言われたのですヽ(`Д´)ノ

減免申請すると 延滞金が3分の1になるのでするのとしないのでは 金額がかなり違います。

私が前に減免申請をした事がなければ この税務署では聞いても教えてくれなかったと思います。(T^T)

知らない事で損をする事って沢山あると思うので 怖いですね~(^_^;)




本日は 私の3○歳の誕生日なので、お昼にお誘いを受けて ステーキを食べに行って来ました    ヾ(^▽^)ノ

本当は 体重増やしちゃ行けないんだけど 夜より昼の方が起きてる時間長いので良いかな~と思って しっかり食べちゃいました♪

ステーキ.gif

やっぱり目の前で焼いてもらうと 違いますね~(*^o^*)

お昼からなんだか贅沢な気分で幸せ~(#^.^#)

そして嬉しい事に 今まで自分ではハッキリと胎動は感じなかったんですが、今日、急に胎動を感じ始めました(*^o^*)  ハッキリと中からお腹を押しているのが分かります♪

お~♪誕生日に分かるなんて なんか縁起が良い~ヾ(^▽^)ノ

この調子で融資も上手く行くと良いな~と願ってます。








最終更新日  2009年07月11日 15時38分27秒
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2009年07月10日
カテゴリ:プライベート
昨日は、ルビアさんと一緒に神戸とどさんのシェアハスウの見学に行って来ました。

仕事もお休みだったので朝は早起きして、お気に入りのパン屋さんにパンを買いに行きモーニングをして来ました。ここのパン屋さん併設のCAFEはいつも満員で並んでいます。

モーニング.gif

神戸に到着後、先に神戸とどさんのシェアハスの見学をさせて頂きました。(^-^)

初めてシェアハウスを見たのですが、正直な感想は「普通の家かな~」と思いましたが、この家をこの利回りで回せるのはシェアハウス以外ないと思いましたね!!

一軒家で貸してもこの利回りは絶対無理です。

居住スペースに対する家賃の値段にも衝撃を受けました(@@;)まあ私は神戸の土地勘があまりないのでなんとも言えませんが…

この値段で、この利回りで貸せるのならやってみた~いと思ったのですが、お話を聞くと色々とご苦労されている様に、本当に手間がかかるし入退去のロスをなくす事が大事だなと思いました。内装もご自分でペンキを塗られたり、お風呂とは別にシャワールームを設置されたりと女性ならではの工夫が色々と感じられました。

楽して儲かるものはないですよね~(^_^;) 神戸とどさんは2人のお子さんのママさんでテキパキと仕事が出来るステキなキャリアウーマンさんでした(*^o^*)
 
自宅も見せて頂きありがとうございました♪


見学後は 女3人♪神戸でランチをしながら不動産談議&ガールズトークを楽しみました~

病院で体重要の判子を押された私が一番食べていたと思いますね(笑)

3人3様、投資スタイルが全く違うので、神戸を歩いていてもそれぞれ気になる物件が違うので新鮮で面白かったです(^-^)

神戸とどさん&ルビアさん、今後とも宜しくお願いしま~す(*^o^*)

     ランチ.gif






最終更新日  2009年07月11日 13時59分30秒
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