不動産投資においてもっとも大事な要素は何かと問われれば、
それは「キャッシュフロー」において他なりません。
少しでも不動産投資について考えたことがある人であれば、
キャッシュフローの重要性については今さら強調すべきことではないかもしれません。
しかしながら、たとえキャッシュフローの重要性は認識していたとしても、
「キャッシュフロー」と「利益」は異なるということは、案外知られていない事実です。
キャッシュフローと利益には互いに深い関連性がありますが、
両者には決定的な違いが存在します。不動産投資を行う上では
まずキャッシュフローと利益の違いをしっかり区別する必要があります。
両者の違いを厳密に理解する事が購入対象物件の収益性を試算するうえでの
基礎知識となります。では、ここであなたがキャッシュフローと利益の違いを理解しているか
どうかを判定する質問を問うてみることにしましょう。
| ・ | キャッシュフローは誰もが出来る限り多くしたいと考えるでしょう。 |
| ・ | では、利益の額も同じように多くしたいと思いますか？ |
利益の額も最大化したいと考えたあなた。残念ながら、不正解 です。
不動産投資を行う上では、可能な限り 『キャッシュフローは多く、利益額は少なくする』
という方針が唯一の正解となります。利益額がその年支払う税金の額を左右するからです。
「税金」について「お宝不動産で金持ちになる！」の著者・沢孝史氏は
「不動産投資を始める前に読む本」で、
この税金の問題が一番頭の痛い問題です。税金のことをあれこれ
考えることに比べれば、アパートの空室を埋めることの方がよっぽど簡単です。
でも、不動産投資をして、賃貸事業を始めたら避けては通れません。
その物件がお宝であればあるほど、毎年申告の時期が迫ってくると
落ち着かなくなると思います。もしあなたが不動産投資をしていて
「全然平気、毎年赤字だから」と喜んでいたら、その不動産投資は失敗している
ことになりますので、お気をつけください。 （p.228～） とコメントしています。
さて、ここまでキャッシュフローと利益の違いや関係性について論じてきましたが、
そもそもキャッシュフローとは何なのでしょうか。また、利益とは何なのでしょうか。
キャッシュフローはどのように計算され、利益はどのように導かれるのでしょうか。
まず、不動産投資の大前提となる2つの『数字』について学んでみることにしましょう。
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