目指せ”不動産投資家”！！

不動産投資　中古物件の落とし穴

　中古物件の落とし穴について考える

　今回オーナーチェンジ物件を購入されたＭ氏からのメールをご紹介いたします。

　Ｍ氏は不動産投資歴８年だそうです。現在神奈川県内に戸建て２戸と２０１９年に購入された今回のアパートだそうです。このアパートは定年退職された年に購入されたと言っておられました。

　戸建１棟は２００８年築の結構新しい物件を１３００万円で購入、２戸目の戸建ては築４０年の古築を５５０万円で購入しており現在順調に賃貸しているそうです。
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　私（Ｍ氏）は２０１９年５月に売り値１７８０万円でていた物件を指値１３５０万円買付証明をだしたら結構すんなりＯＫでした。

　この地域の古築で１３５０万円だと割安感はないと感じられる方が多いと思うのでしょうが駅まで歩ける距離にして土地面積が５８坪と広く接道も４ｍ公道となっており駐車スペースとしては貸してないのですが何かの時に軽自動車だったら２台くらいは停められる点が良かったのです。

　買付の際には耐震の問題などの指摘をしておいた程度ですが売り主側も結構急いでいたのでしょうか。

　物件は築３８年の木造中古２階建てアパートです。

　部屋数は１Ｒ×６戸で購入時は満室で年収１８０万円くらいが出ておりました。
　購入額は１３５０万円でしたので１３．３％の表面利回りは決して悪くは無いと思います。
　最寄り駅の東海大学前駅までが徒歩１４分ということもあり生活環境も悪くなさそうなので決めましました。ただ築年数が古いこともあり一般銀行に幾度となく掛け合いましたがなかなか融資が通らず自己資金４０％くらいなら可能な条件を提示していただけたところもありましたが手持ち資金は残しておきたいという気持ちが強くノンバンク系でフルローン３．９％、共担ありで借り入れることにしました。ＣＦは年間の返済額が１００万弱ですし税引き後（固都税や所得税）の手取りでも６０～７０万円は減価償却が終わるまでは問題なさそうです。

　落とし穴というのは昨年の暮れに１軒の無断退去があったのです。オーナーチェンジの時点で再契約（敷金などは無し）はしたものの前オーナー（故人）が自己管理していたためしっかりした契約書ではなく保証人も未記入状態のままでの引継ぎだった方で退去後の連絡先に電話しても電話も解約されまた、前オーナーの奥さんも全く解らないとのことでどうにも連絡手段がありません。

　被害と言っても家賃滞納ではなくただ無断退去だったため残置物は全くなくもぬけの殻とういう状況で金銭面の被害というわけでもないのですが、ただ部屋の中が収納扉破れガラスの破損、壁や床に穴が開いているし風呂やトイレなどのが相当な汚れでした。（今までリホームもなく１５年位住んでいたようですがよくこんな状態で住んでいたのかと思うくらいでした。）

　リホームをしなければというのが非常に気持ち的に自分にのしかかってきました。

　自分でやってもいいんだが家からの距離も少しあり（片道約１時間だけど高速使えば４５分くらい）まあ業者に見積もりをとってみるかと思い管理は委託してないのですが仲介してくれた義理もあるので不動産屋にリホーム業者を紹介してもらった。

　その業者からのリホーム費用の見積もりが１９０万円と提示され内訳をみて呆れました１Ｒで１９０万円はあり得ない。

＜これが業者見積もり＞
　床フローリング　　　　　２１万円
　サッシガラス修理（２枚）　９万円
　トイレウオッシュレット　１８万円
　風呂　　　　　　　　　　４３万円
　壁クロス　　　　　　　　１１万円
　キッチン　　　　　　　　１３万円
　モニター付きインターホン　３万円
　天井張り替え　　　　　　１３万円
　玄関修理　　　　　　　　　６万円
　エアコン交換　電気工事　２８万円
　諸経費（ごみなどの処分）１５万円
　　税　　　　　　　　　　１８万円
　値引き　　　　　　　　　▲８万円

　自分の中ではまあ５０万円くらいなら頼もうかという気持ちであったが、無駄な交渉もする気にならず丁寧にお断りし、自力でやるという決意をしたときです。

　それで早速いろいろ資材をamazonなどで手配し今年の１月末から取り掛かりなんとか４月末には完了しました

　地元の業者やネットの​ジモティー​や​ココナラ​、​くらしのマーケット​で探し見積もりしました。水道及び電気工事は友人です。

　クロス貼りしてもらいましたが１Ｒ全体で３５０００円、フローリングは４５０００円、ガラスは３３０００円、電気工事、水道工事は友人に頼み３００００円、ウオシュレットが８００００円、資材費は中古エアコン、ＣＦ、ペンキ、ＬＥＤなどで１０００００円位、温水器と風呂はガス屋さん提供でした。
　
　自分ではＣＦと押入れベニヤと扉、ペンキ、玄関タイルやその他の細かいことだけでした。

　それでもって合計額は３３万円程度であがりました。

　今回感じたこと、例えばネットで業者捜す場合に【近くのガラス屋】と検索して上位に出てくる業者で「広告」と表示されている業者（電話番号が０１２０が多い）に連絡してみると「サッシのガラス交換が１枚５５０００円（税別）なおかつ場所により出張料がかかります。」とのことでした。２枚ガラス交換で１１万円かあ・・・最初に見積もってもらった不動産屋の業者の方が安いのかと思ってしまいました。
　続いて全く普通の地元ガラス店も検索出てきてるので個人商店であろうお店に電話すると場所を聞かれたのでどこどこですと答え近くだから見に行きますとのことでしたので直ぐに来てもらい見積もってもらったところ何と１枚１５０００円ですというし出張料金も無し税だけですから２枚で３３０００円だというので直ぐにお願いし作業はその日のうちに終わりました。

　定年し特に再雇用で行く予定もないことなのでこれから趣味も兼ねて勉強しながらリホームが出来ればこんな楽しいことは無いと思います。

　投資というだけではなく経営ですから。


※ここに記載してあることは机上での分析によるものですので購入するにあたっては必ず現地の今の情報をよく確認や調査をしてご自身で納得した上で購入してください。
※調査に関しては学校区のことや近隣の嫌悪物件、買い物などの利便性、最寄り駅までの時間などは現地で良く確認してください。
※道路の接道状況や告知事項に関しての記載がないものなどもありますので現地での聞き取りなどもするようにしてください。
※物件に関して瑕疵担保責任の免除が記載されておりますが現地での物件確認は念入りに行ってください。
※急傾斜地崩壊危険区域や土砂災害警戒区域などの記載にも十分注意してください。記載漏れや故意に記載しない場合なども考えられますのでご自身で調べる必要もあります。
※表面利回りは想定利回りで計算されているものが殆どではないかと思いますが基本的には当てになりません。ご自身で近隣の賃貸価格などについての調査は必須です。
※アスベストに関してですが売却時の調査は義務付けられてはいないのでご自身で調査する必要があります。


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