外国人とビザ-Visa& Foreigner Tokyo Japan

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　　　　二戸（にと）行政書士事務所

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　　　私が地主なのに、、、――民法のお話です――

こんにちは

今回は、地主のAさんが土地の所有権を失ってしまうお話です。
法律上有効な売買がないのに、です

Aさんは都心の一等地に時価５億円の土地を所有していました。
しかし税金がかなり高いので悩んでいました。そんな時ちょう
ど知り合いのBさんが相談にのってくれました。そして二人でい
いろいろ考え、税金対策のためだけにその土地をBさんに売った
ことにして、登記をBさん名義に移転しておくことにしました。
こうしてAさんは税金を免れていました。

 

この場合、AさんとBさんとで行った移転登記は無効です(民法94
条1項）。なぜなら、そもそもこの売買は無効だからです。つま
り本当に土地の所有権を移転する意思は、二人にはなかったから
です。形だけBさん名義の登記があっても法律上は売買は成立し
ていません。

したがって、土地の所有権は、依然としてAさんにあります。
だからBさんの登記は無効です。Bさんには土地の所有権はあり
ません。この時点では本当の所有権者であるAさんは、Bさんに
対して登記の返還を請求できます。

ところが、Bさんに急場をしのぐためのお金が必要になりました。
そこでBさんはAさんの土地が自分の名義になっていることを利用
してCさんに土地を５億円で売却してしまいました。そしてどこ
かに雲隠れしてしまいました。

Cさんは、登記の名義がBさんになっていたため、てっきりBさん
所有の土地だと思っていました。一応登記の専門家である司法
書士さんにも調べてもらいましたが、やはりBさんの土地でしょう
という返事が来ていました。

しかし、CさんはどんなにBさんの土地だと信用したとしても土地
の所有権のないBさんから買ったことになりますから、原則からす
ると土地の所有権を取得することはないはずです。

ですが、この場合はCさんは土地の所有権を取得します。その結果、
Aさんは所有権を失います。
民法はうその登記を作出したAさんよりも、うその登記を本当の
登記と信用したCさんのほうを保護したのです（民法94条２項）。

したがって、Aさんはもう登記の返還を請求できなくなります。
またAさんは、Bさんに損害賠償を請求することになりますが、Bさ
んの行方がわからないので実際には損害を取り戻すことは無理で
しょう。節税のために5億円の土地を失ってしまいました。

他方、Cさんは登記を取得して法律上の所有者になります。

(判例ではCさんに登記がなくとも、Aさんに所有権を主張でき

ますが、他の第三者が現れると複雑な問題が生じますので、

Cさんは登記をしておくべきです。

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