[米国不動産　売買の知識]の記事一覧 | For Sale !　ロサンゼルスの豪邸　ブログでオープンハウス見学

ビバリーヒルズ市　考察

私のオフィスがあるビバリーヒルズは栄華と成功の象徴として映画、文学などの舞台として世界に名だたる。超高級ブテイックが立ち並ぶロデオドライブは映画プリティーウーマンで日本でもすっかりおなじみ。観光地としてのビバリーヒルズではなく居住地としてここを見ると、意外な事実が見えてくる。まず人口分布。ビバリーヒルズ住人の約60％はイラン人だと言われている。そう中東のイラクの隣のイランである。彼らは自分たちの事をイラニアン（イラン人）でなくペルシャ（Persian)人と呼ばれるのを好む。彼らの多くはアッパービバリーヒルズの数億円の家に住む。最近就任したビバリーヒルズの市長もペルシャ（Persian)人である。当然のことながら不動産業界でも彼らが多くの優良顧客を牛耳っている。ビバリーヒルズハイスクールにはイラニアンの多くの高校生たちがＢＭＷやメルセデスに乗って通学している。尚、この高校の半数以上の学生が英語が母国語でない。国際色豊かな学校である。人口分布上ではペルシャ（Persian)人は”白人”に部類される。そこでビバリーヒルズの85％は白人、アジア人　7％　混血4.5％でその他3.5％である。この数字からだとペルシャ（Persian)人以外の白人はわずか25％。過去10年の人口の増加は5.7％。総面積は14.7キロ平方メートル。全て陸地である。持ち家に住む人口の平均年間所得は＄125,707、人口の57％は賃貸に住み、彼らの平均所得は＄48,179。このことからビバリーヒルズの住人は皆お金持ちと言うわけではない。持ち家一戸建ての平均値は＄3,595,000（約4億円）。コンドミニアムで＄899.000（約一億円）と開きは大きい。スクエアフィートあたりで一番高額なのはサンセット通り周辺。1ＳＦ（約0.027坪）あたり＄1000前後である。ヨーロッパ系の白人の若い富裕層はビバリーヒルズよりマリブやハリウッドヒルズを好む傾向が強くなっており最近のハリウッドセレブも同様である。それらの不動産の価格は同等またはそれ以上になりつつある。それでも尚、ビバリーヒルズは富の象徴として多くのアメリカ人の羨望の街である。（写真提供："City of Beverly hills" WEB Site)

米国で家を買う　－不動産購入の手順　その2

米国で不動産を購入する為の基本的な手順,希望の物件が見つかった後の手順をご説明。Ａ）オファーを入れる先に挙げた三項目を熟考の末、気に入った物件が見つかったら購入のオファー（申し込み）を入れる。この時点で買い手が理解すべき大原則、それは”誰に売るかはオーナーの一存である”という事。オーナーが気に入った条件、気に入った買い手に売る事ができる。値切られるよりは満額、満額よりはそれ以上の条件、妥協して買おうとする人よりもその家を本気で気に入ってくれる買い手に売りたがる。更にはトラブルになりそう（ローンが下りない）な買い手より確実に契約がまとまりそうな信用のある買い手を選ぶ、という事である。オファーは買い手のエージェントから直接そのオーナーに売り手のエージェント立会いの下、提出する。これが本来の手順。その際、買い手のエージェントが以下の書類をパッケージして売り手に提出する。１）カバーレター売り手の好感が得られるような丁寧なレター。家族（及びペット）の写真など　微笑ましいコメントをつけた写真を添付して高感度を高めることも。２）残高証明頭金、その他の経費、プラス数か月分相当のモーゲージの支払い額が入っていれば問題ない。銀行の窓口で入金時等に発行してくれる”Customer Recept"のコピーでOK.３）Pre-Approval　Certificate銀行、及びモーゲージ会社が発行したもの。このバイヤーには”これだけの金額を貸す準備が出来ています”　を証明。４）Purchase agreement（規定の契約用紙を使用）希望価格、購入条件などを細かく記載されたもの。全ての項目に注意してすべて納得済みでサインする事が大事。買い手のサインで有効。５）手付金価格の１％から３％程度のチェックのコピー。頭金の一部となる。以上を買い手のエージェントが売り手に提出する。通常３－４日で売り手から受領の連絡があるか、売り手からカウンターオファーが提出される。これは、買い手が出してきた価格などの条件に対し売り手側が新たに出し直したもの。例えばリスト価格が$500,000に対し買い手が$400,000でオファーを出してきたら売り手が$450,000でカウンターオファーを出す。という具合。B) エスクロー売り手、買い手で交渉の合意に達するとエスクローがオープンする。エスクローとは売り手、買い手から完全に独立した第三者が本契約にいたるまでの必要書類の受け渡し、契約完了までの進行状況を管理するプロセス。以下の全ての手順を通常50日以内で終了する。その費用は価格$1000につき$1.50費用は売り手買い手がそれぞれの費用分担を支払う。エスクローの経費のほか買い手は頭金、手付金の他に価格の1-2%が諸経費として必要になる。１）ローン審査申請後１７日以内に結果が出る。金融機関は買い手のローンの審査とともにその物件の鑑定を行いその物件にローン価格の価値があるかどうかの確認。基本的に過去のデーターを元に鑑定されるので急激な価格の上昇期にはローン希望額に届かない場合がある。その場合、買い手が不足分の資金の調達に成功しなかった場合、最終契約に至らない（＝エスクローがクローズ出来ない）。２）物件査察（Propety Inspection)買い手は家の設備、電気配線、ガス、水道、土台などの調査を専門家を使って行う。問題があると売り手に修理の依頼又は値引きの交渉をする。調査費用は$500前後。３）　タイトルの確認エスクロー会社は、タイトル会社に名義の確認を依頼。この時点での名義が間違えなく売り手のものになっているか確認。確認後その結果をもとにタイトルレポートが発行される。その後、そのレポート（権利証明）に対するタイトル保険を手配。４）火災保険買い手の加入を確認後金融機関へ報告する。保険料金は物件価格の約0.35%が相場。５）クロージング買い手は手付金、頭金、そしてエスクローの費用をエスクローの口座に振り込む。確認後タイトル会社が名義を買い手に書き換える。以上ででエスクロー手続きの終了となる。買い手は家の権利証明と家の鍵を、売り手はお金を受け取り晴れて契約終了。以上が基本的な米国（カルフォルニア）での不動産の売買に関する手順となる。エスクロー終了までに、どんな小さな疑問も残さずエージェントに確認する事が大事。全て納得のいく契約をしたい。

米国で家を買う　－不動産購入の手順　その１

今回は米国で不動産を購入する為の基本的な手順のご説明。Ａ）予算設定”私は一体幾らの家が買えるのか？”勿論、一括現金購入の場合、上限はない。しかしほとんどの購入希望者はローンを組んで購入資金にあてる。よって現実的には"幾らの家が買えるか＝月々幾ら払えるか？＝一体幾ら借りれるか”と言うのが現実的。既に米国の場合、ローンの審査は４つの”Ｃ”と呼ばれる査定基準により借り入れ限度額が決まる。１）Capacity(返済能力）過去二年間の年収はいくらか？それらは納税記録を元に判断される。自営業の人の評価が辛いのもこの為である。実質年収は多くても、実際には会社員より不利な評価をされる事もある。２）Credit History（信用履歴）クレジット会社から発行されるCredit Reportのスコアで判断される。クレジットカード等の返済状況、残高などを元に換算。680点あれば通常のローンを組むのには問題ないとされる。日本にお住まいの方が米国で不動産を購入される場合はInternational Credit Reportを必要とされる場合がある。（日本にお住まいの方の米国での不動産購入に関しては追って特集予定）３）Capital（資金）頭金はどれだけ払えるか、エスクロー等の諸経費や手数料を払うだけの十分な資金はあるか、など。在米の場合、20%の頭金があればローンを組むに有利である、が０％のダウンペイメントでもそれ以外の条件があえばローンを組める。４）Collateral （担保保障）最後に”担保・保障”である。借り手が支払いを遂行できなくなった時、ローンの対象物件がその満額の価値があるかどうかが検討される。貸し手のリスクをを最小限にする為、借り入れ額が購入総額の８０％を超える場合（頭金が２０％以下の場合）、ＰＭＩ（Private Mortgage Insurance),モーゲージ保険への加入が義務付けられる事が多い。保険料はローン総額の０．５％前後で設定される。以上を総合的に検討され、限度額が設定され銀行又はローンブローカーはPre-Approval Letterを発行する。これがあると売り手への信頼が高まり交渉が有利に運ぶ事も多く、是非事前に用意したい。借り入れ限度額（固定30年）の、大まかな目処としては現在の月収（世帯合計）の1/3、割る　その金利。:（月収÷３）÷金利×1000=ローン総額（例：金利６．５％として、　ローン総額＝月収の三分の一(ex:$2000)/6.5*1000=$307,693, 総額$384,615(20%の頭金）の家が購入可能）と、言う事になる。ただ固定金利ローンの他にも初期固定型（3,5,7年の金利固定）、変動型（国債などの金利に連動して変動）、又は金利だけ支払うインタレストオンリーのローンもあり、月々の支払いはこれらの順に安くなる。ただその分、変動によるリスクが高まるのは言うまでもない。これらの考え方は月収の30%をモーゲージの支払いに当てるという仮定のもとに計算されている。Ｂ）ロケーション選び予算が決まったら信頼できる不動産エージェントと実際に物件選びに入る。その際、もっとも重要なのはロケーション！ロケーションの決め手は大きく分けて以下の４つ。１）購入の目的、将来計画（中期、長期）２）環境、治安３）将来性目的住居目的か投資か。住居の目的の場合、そこに住む家族の便宜を一番の考慮するが投資の場合はその立地の資本価値が最も大きな要因となる。将来計画アメリカ人は平均５年で引っ越すといわれている。この家に何年住むつもりかでロケーションの選択は大きく変わる。又、投資目的の場合、大よそ何年後に売る計画などがあればそれも考慮に入れるべきである。教育環境エリアによって学区が変わる。のは日本も同じ、ただしこのロサンゼルスでは隣同士の高校でも随分レベルが違う事が。。治安環境ここ米国の場合、道一本離れると全く治安状況が変わってしまう、とはよくあること。物件の古さ、コンディションはリモデルする事は出来ても治安や教育環境は換えることは困難。治安と土地の価格は残念ながらこのロサンゼルスでははっきりと反映する。ところが近年、性犯罪者の情報が公開され高級住宅地にも性犯罪暦を持つ者が多く住み、子を持つ家族には新たな脅威となった。現在の不動産購入契約書では性犯罪者が付近に住んでいる事を理由に規定の日数内であれば購入をキャンセルできるようになった。これら犯罪者の記録はWEBで一般に公開されている。以上のことを考慮してロケーションが決定する。３）物件の形態、条件支出家を購入する事で以下の支出がほぼ毎月発生する。A）モーゲージ（住宅ローン）B）固定資産税（月割り,購入価格の約１％/ 12 ）C）特別地域税（Mero Roos:新興住宅街に多く見られる地域税、％は様々）以上の他にコンドミニアム、およびゲートコミュニティーではD）HOA（HomeOwners Association fee）　これは、いわば共同メンテナンス積立金のようなもの、そのビル又は敷地のオーナーが共同エリアのメンテナンス、サービス費を共同で出し合う。一般に良いメンテナンスの物件はHOAが高い。価格は地域、物件により様々。（目安として＄200-600)形態、条件などベッドルームやバスルームの数から始まって広さ、庭、築年数、台所のつくり、一階建て二階建て、暖炉やプールの有無まで、不動産エージェントが扱うMLS（すべての市場に出ている物件の情報のデーターベース）には数十の項目により物件が検索できるようになっている。しかし、細かい希望は実際に何軒もの家を見て歩いて初めて具体的に気づく事がほとんど。そのため私のお客様には先ず数件の物件を見て歩いてから、より具体的な物件の希望を絞っていき、お客様の要望にかなった物件をじっくりと探していただく。以上のように１）ファイナンス２）ロケーション３）形態、条件を十分考慮してやっと自分にあった希望に合う物件を見つける事が出きる。一大プロジェクトである。次回は物件が見つかった後の購入の申し込みからクロージングまでを説明する。