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2024.03.14
カテゴリ：物件購入
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。 10年に一度の取引は毎週やって来る！ ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。 不動産投資ランキング ツイッターやってます。覗いてみてください。 stand.fm始めました。聴いてみてください。 "Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio" 以前から融資の打診をしていた収益物件の事業計画書を提出しました。 事業計画書をつくってみると厳しいものがありました。 融資期間10年だと、 100％入居のシミュレーションでも、最初の5年間が黒字なだけで、それ以降は赤字でした。 入居率90％のシミュレーションは、最初から赤字。 入居率80％のシミュレーションは、当然ながら最初から赤字。 入居率70％のシミュレーションは、訳が分からん赤字。 シミュレーションは、家賃は毎年１％下がる想定です。 ここ数年は、家賃は上昇基調ですが、事業計画書で家賃上昇のシミュレーションにすると、不適格大家とみなされて融資してもらえないので、家賃は下がる前提にしました。 融資期間15年のシミュレーションにすると、80％の入居率でも15年間黒字です。 入居率70％でも、12年間くらい黒字です。 融資期間10年の真っ赤な事業計画書と、融資期間15年の黒字の事業計画書を持って、金融機関さんに行きました。 「融資期間10年だと入居率に関係なく赤字です。15年だとほぼ黒字です。融資期間15年でお願いします。」 と、根拠を提示してお願いしてきました。 5年くらい前までは、赤字のシミュレーションを金融機関さんに提出するなんて、絶対にやってはいけないことだと思っていましたが、今は正直に提出しています。 これも、ある程度の経験を積んだからできる事だと思います。 初めての物件とか、2棟目、3棟目の物件では、赤字シミュレーションは持って行かないのがいいと思います。 金融機関さんにマイナスのイメージになるような気がします。 融資つくかな？ 融資して欲しい。 おしまい。 パスカルの健美家コラム ぺんたさんとの対談【第1回】 ぺんたさんとの対談【第2回】 ぺんたさんとの対談【第3回】 ぺんたさんとの対談【第4回】 健美家 大家列伝 前編 健美家 大家列伝 後編 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2024.03.14 00:00:13
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