マッツン　MATSUBLOG　横浜戸建不動産投資物語　セカンドシーズン～現在毎月CF150万円～

​​​​​​​​​​​​​​​​​​一昨年位に横浜市南区の新築アパートの見学を行っていたが、

供給過剰だなーと思っていたので、見送っていた。確か利回り8%程度で売っていた。







先日​​築10年アパートの情報をもらったので内覧をしてきた。

といっても、満室だったので外から見てきた。

築10年についての考察

築10年、売値約3500万円、利回り9%程度で売っていた。

おそらく10%程度の金額であれば可能性がありそうだった。

10%なら

金利1.6%、20年で月返済17万円。満室家賃収入27万円。CF10万円。

半分の3室開いたら持ち出しだ。

年間120万円。

しかし、南区については供給過剰になっている為、差別化ができなければ、

10年以内に下落が予想される。

最悪20%下落した場合は、CF4万円。

年間で48万円。

1室開いたら持ち出しだ。

最悪を想定して考えると物件を考えない(笑)

​10年所有した場合は、48×10＝480万円​
​​
下落が少なくても700万円​​？

利回り12%で売却すると、残債とトントンになる。

ここから大規模修繕や現状回復費・税金・諸費用を考えることになる。

​10年リスク​抱えても、​あんまりもうからない​なと感じた。

新築で購入した場合

土地が約1500万円。一室400万円の建築費で計算すると建築費約2500万円で約4000万円。

金利1.6%、30年で借りると月返済14万円となる。

利回り8%で購入すると、CF13万円。

年間で156万円。

同じく3室開くと持ち出しだ。

10年後に利回り10%で売ると、​売却益が500万円程度​出る。

​​10年所有した場合は、156×10＝1560万円​​​

合わせて​2000万円程度のチャンス​がある。



ここから現状回復費や税金・諸費用を考えることになる。

やっぱり、築１０は大規模修繕もあり得るし、

新築のほうが融資も長く組めるし、賃貸需要もありそうだし良い

んでないかな？と思った。

中途半端なスペックの物件は立地が良いとかで家賃下落が見込まれないなら良いが、

供給過剰なエリアでは危ない気がした。

改めて築古は高利回りを狙う。

新築はエリアの見極めができれば利回り10%にこだわらなくても儲かりそうだ。



大事なことなのでもう一回自分に言い聞かせよう。




中途半端が良くない。









​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​