思わず読みたくなる　Blog探訪　不動産社長の日記

通常不動産取引の当事者である売主さんと買主さんは
不動産流通業者に媒介を依頼することは、不動産取引に
おける専門的な知識や経験を持たない場合いも多いため
紛争に巻き込まれたり損害を被ったりするリスクをを
回避するためです。

しかし売主は買主に対し瑕疵担保責任を負っており、
また売主が把握している売買物件の瑕疵を買主に告げない
まま契約すると債務不履行や不法行為の責任を問われる
可能性があります。したがって、売主及び買主は、不動産
流通業者や関連業務の専門家に業務を委託したとしても、
売買の相手方に対する自らの責任を逃れるものではありません。

隠れた瑕疵担保責任というのは、中古住宅などの売買において、
不動産の取引成立後、実際に住んでみたら「雨漏りがしていた」
とか「柱がシロアリの被害に遇っていた」などの欠陥があったと
いうような「通常利用するにあたり、最低限確保されていなければ
いけない品質が欠けていること、欠陥」のことを瑕疵と呼び、
売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に売り主が買い主に対して
負わなければならない責任のことをいいます。

「隠れた」とは、通常人の注意を払っても発見できないことをいいます。
このような瑕疵があった場合には、売主の故意又は過失に関係なく
買主は瑕疵担保責任を追及できます。

瑕疵担保責任の内容は　
・買主は売主に対して損害賠償の請求をすることができる。
・その瑕疵のために買主が契約目的を達することができない場合は、
解約を解除することができます。

中古住宅について瑕疵担保責任を負う期間は、宅地建物
取引業法では「物件の引渡日から２年以上」とする特約を認めており、
特約が盛り込まれていなければ、民法上の「買主が瑕疵を
知ってから１年以内」となります。

このような法律の原則に従えば、買主も安心なのですが、
売主にとっては、いつ瑕疵が発見され、損害賠償されるか、
隠れたものであってもあまり気持ちのいいものでもありません。

そこで不動産取引の慣習では瑕疵担保責任について特約を設け、
売買契約において契約書に取り決めをすることが多く見受けられます。

「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の
年数を定めることも有効。実際、中古で特に古い物件の売買では
「瑕疵担保責任を負わない」 とすることが多くなっています。

実際、買主がこの特約の内容を理解していないと、瑕疵を発見した
場合、トラブルとなり、契約書をみたら、売主に対して、損害賠償請求が
出来ないということになります。

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