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武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 岩手 盛岡駅前

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不動産

2019/11/12
XML
カテゴリ:不動産
購入を決め
買付証明をしてまいりました。
   ※え!? 
     
自分の頭で考える生活設計。




〇メール顧問会員​​のMさん(30代)​​

​​   (相談:ライフプランニング)

2019.8.21 新規 メール顧問会員。

​2019.9.13 現状診断。
2019.10.10 マイホーム取得シミュレーション。


メールをいただきました。

武田様

いつもお世話になっております。
メール顧問会員のMです。

ご意見お伺いした土地につきまして、
購入を決め買付証明をしてまいりました。
   ※えっ!?  早っ!!

    買付証明の際に、
    お金を払っていないことを祈ります。

    普通はお金のやり取りはせずに、
    契約の日取り等の確認だけを行ないます。
    ( 最悪、取り消しもあり得ます )

ここ3年色々な土地や建物をみてきたという
経緯もありますが、
武田先生からも工夫次第で明るい未来像が見える
とお伺いしたこと、
何よりちきんと我が家のキャッシュフローを作成し
将来の見通しを立てることができたということが
購入への大きな後押しとなりました。
    ※マイホーム取得前の生活設計は、
    非常に大切なことです。

    業者に勧められるまま・・
    しっかり比較検討することもなく、
    勢いで衝動買いするおバカさんが、
    多すぎます。

    ほとんどのマイホーム取得は、
    このパターンです。

これから住宅建築に向け動き出したく思います。
今後ともよろしくお願い致します。

ありがとうございました。
    ※決める時は ビシッと、行ったようです。

    私がアドバイスを求められた際に
    もらった資料は、測量図だけだったので、
    その範囲でコメントしましたが、

    新規に造成した分譲地の区画を買う際には
    チェックするべきことがいくつかあります。

    今回・・Mさんが購入を決めた土地は、
    前面道路の形状から、電柱とその支線の
    配置が気になります。

    販売業者から、この分譲地の電柱計画の
    説明は受けたでしょうか?
    確認した上での決定なら問題ありません。
    ( 私の杞憂で終わります )

    普通、新規造成地では、道路上に電柱や
    その支線が配置されることは無く、
    すべて宅地内に設置されます。

    道路が直角に曲がった位置に面する区画
    には、電柱とその支線が配置される
    可能性が高いです。




    ※仮の電柱計画を描いてみました。

    赤い細い線が電線で・・
    水色の〇が電柱、黒〇と黒線が支線、
    ( 支線は電柱を物理的に支えます )
    電柱とかの実際のサイズはもっと小さい
    ですが・・。

    道路が直角に曲がる位置の区画には、
    このように電柱と視線が配置される
    可能性が高いです。

    これが平行移動で、北側の②の区画に
    配置されていれば問題ないですが・・。

    約5m幅の出入り口が、電柱が有る分、
    車を2台並べて駐車するには、
    ちょっと窮屈になります。


    ※ついでなので触れますが、
    気になっていたのが、分譲地外の状況です。

    この区画の北側と西側は、分譲地の外
    ですが、どのような状況でしょうか?

    そのへんも、今後の計画に影響します。



住宅取得シミュレーション。
2019.10.10

    ※マイホーム取得の資金計画です。
    一通りの諸費用まで把握しておきます。



   ※土地の購入や、建物を取得、等々では、
    不動産取得税がかかる可能性があります。
    計算に入れておきましょう。




   ※キャッシュフロー表です。

    左が現役、右が老後。

   ※読者の皆さんも、自分たちのCF表を
    マネをして作っておきましょう。

    自分たちの将来が見えていれば、
    やみくもな節約や、やみくもな貯蓄で、
    生活の潤いを失うこともありません。

    現役中から お金は有効に使いましょう。
    お金は使うためにあります。


   ※現役の拡大。



   ※老後の拡大。



   ※キャッシュフローグラフ。
    ( 1年ごとの貯蓄残高の推移 )

    マイホーム取得後の人生はこうなります。


​​

現状診断時点のM家の状況。
2019.9.13

    キャッシュフローグラフ
    ( 1年ごとの貯蓄残高の推移 )




​​​​​​​​​​​​​​   ※その根拠になるキャッシュフロー表です。
    左が現役、右が老後。


​​​​​​​​​​​​​​   ※読者の皆さんも、マネをして作ってみよう。
    一生の見通しが分かってしまいます。


​​​​​​​​​​​​​​   ※現役の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​   ※老後の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​   ※老後の収入である年金は、
    このようなカタチで受け取ります。


​​​​​​​​​​​​​​   ※Mさん夫妻の年金手取り額は3段階になります。
    1 夫だけ5年間  :239万円/年
    2 夫婦共合計で12年間:384万円/年
    3 妻のみで11年間 :191万円/年
    ( この金額が、老後の
      キャッシュフロー表に
        記入されています )


​​​​​​​​​​​​​​   ※Mさん夫妻の死亡保障必要額の推移です。
    将来を含めて、夫婦共に死亡保障は不要です。




​​​​​​​​​​​​​​   ※死亡保障はまったく不要なのに、
    夫婦で生命保険に9本も加入しています。
    継続すれば、総額で約1600万円も払います。

    そのお金、マイホーム建築に使ったら・・?







敷地内に電柱があると、
一生・・じゃまになるべ。
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。


誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。
「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。

《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や
当事務所との関係を確認の上、右記へ
fpst@axel.ocn.ne.jp
メール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。







最終更新日  2019/11/12 12:19:21 PM
2019/11/11
カテゴリ:不動産
大きく影響します。
当然 立地が良い土地は高い。
   ※まあ 当然のことで、結局は
    何を最優先して買うか?・・です。
     
自分の頭で考える生活設計。




〇メール顧問会員​​のMさん(30代)​​

​​   (相談:ライフプランニング)

2019.8.21 新規 メール顧問会員。

​2019.9.13 現状診断。
2019.10.10 マイホーム取得シミュレーション。


メールをいただきました。

武田様

いつもお世話になっております。
メール顧問会員のMです。

ブログでの早速のご返信ありがとうございました。

ご意見を伺った土地は通りかがりに見つけ、
昨日不動産屋に聞きに行った土地でした。



一般向けには非公開で
不動産屋指定のハウスメーカー経由で
2.3.5.6の土地は既に売れてしまったとのこと
   ※南面道路の、
    おいしそうな土地ばかりです。

なのですが1.7.8の土地のみまだ残っておりました。
   ※当然 南面道路に比べれば、
    あまり おいしそうには見えません。

交渉したところしぶしぶですが
指定のハウスメーカーでなくても良いとのこと
でしたので本格的に検討しておりました。
   ※はい、「建築条件付き分譲地」で
    あっても、
    ( 南面道路などのおいしい区画は除き )
    交渉次第では、条件をはずして購入
    できるケースもあるようです。

    ちょっと高めの価格になるようですが。

(どちらにせよ好条件の2.3.5.6の土地は
  2300〜2600万と検討外でしたが・・・)
   ※南面道路の区画とは言え、
    ずいぶん高いですね。

    Mさんが検討している土地より
    数百万円も高いです。

武田先生のおっしゃる通り、
間口は5メートルと狭いものの車の出し入れは
素人の私が図面でみる以上にはたやすくできました。
   ※はい、たまたまこの区画の前面道路が、
    普通の直線道路ではなく、
    90度の曲がり部分だったのが、
    車の出入りがしやすい状況を作って
    います。

    帰宅時のバック駐車を容易にして
    くれています。

武田先生のご意見とても参考になりました。

少ない情報で多角的なご意見いただき
ありがとうございます。とても勉強になります。

同じ金額で立地を外せば
同じ市内で南側道路の日照の良い土地も可能なため、
立地をとるか、採光をとるか・・・その2つの
妥協点を含め夫婦でよく検討したいと思います。

ありがとうございました。
   ※まあ・・百点満点の土地はありません。

    購入してマイホーム建築をすれば、
    ほぼ生涯、そこで暮らすことになります。

    何を優先してマイホームを計画するか?
    夫婦でじっくり話し合いましょう。




住宅取得シミュレーション。
2019.10.10

    ※マイホーム取得の資金計画です。
    一通りの諸費用まで把握しておきます。



   ※土地の購入や、建物を取得、等々では、
    不動産取得税がかかる可能性があります。
    計算に入れておきましょう。




   ※キャッシュフロー表です。

    左が現役、右が老後。

   ※読者の皆さんも、自分たちのCF表を
    マネをして作っておきましょう。

    自分たちの将来が見えていれば、
    やみくもな節約や、やみくもな貯蓄で、
    生活の潤いを失うこともありません。

    現役中から お金は有効に使いましょう。
    お金は使うためにあります。


   ※現役の拡大。



   ※老後の拡大。



   ※キャッシュフローグラフ。
    ( 1年ごとの貯蓄残高の推移 )

    マイホーム取得後の人生はこうなります。


​​

現状診断時点のM家の状況。
2019.9.13

    キャッシュフローグラフ
    ( 1年ごとの貯蓄残高の推移 )




​​​​​​​​​​​​​​   ※その根拠になるキャッシュフロー表です。
    左が現役、右が老後。


​​​​​​​​​​​​​​   ※読者の皆さんも、マネをして作ってみよう。
    一生の見通しが分かってしまいます。


​​​​​​​​​​​​​​   ※現役の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​   ※老後の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​   ※老後の収入である年金は、
    このようなカタチで受け取ります。


​​​​​​​​​​​​​​   ※Mさん夫妻の年金手取り額は3段階になります。
    1 夫だけ5年間  :239万円/年
    2 夫婦共合計で12年間:384万円/年
    3 妻のみで11年間 :191万円/年
    ( この金額が、老後の
      キャッシュフロー表に
        記入されています )


​​​​​​​​​​​​​​   ※Mさん夫妻の死亡保障必要額の推移です。
    将来を含めて、夫婦共に死亡保障は不要です。




​​​​​​​​​​​​​​   ※死亡保障はまったく不要なのに、
    夫婦で生命保険に9本も加入しています。
    継続すれば、総額で約1600万円も払います。

    そのお金、マイホーム建築に使ったら・・?







場所が良くて安い♪・・なんて、
100点満点の土地は、無いべ。
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。


誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
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「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。

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当事務所との関係を確認の上、右記へ
fpst@axel.ocn.ne.jp
メール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。







最終更新日  2019/11/11 02:04:03 PM
2019/11/08
カテゴリ:不動産
とても良い立地の土地ですが
型がいびつかつなため・・
   ※100点満点の土地はありません。

    何を最優先するか?
    自分たちの尺度で考えて決めましょう。
     
自分の頭で考える生活設計。




〇メール顧問会員​​のMさん(30代)​​
​​   (相談:ライフプランニング)

2019.8.21 新規 メール顧問会員。
​2019.9.13 現状診断。
2019.10.10 マイホーム取得シミュレーション。

メールをいただきました。

武田様

いつもお世話になっております。
メール顧問会員のMです。

件名に関しまして、土地取得支援は依頼して
いませんので質問させていただいても良いか
迷ったのですが、

もしお教えいただけるのであれば
武田先生のご意見をお伺いしたくメール致しました。

現在土地を探しており、
添付資料の右上①の土地を検討しております。

型がいびつかつなため、とても良い立地の土地ですが
ギリギリ予算内(1750万円)での販売価格です。

35坪程度の平屋希望ですが難しければ2階だてでも、
と考えております。

このような型の土地を買うにあたりの注意点や
ばっさりやめた方が良い、など、何でも結構ですので
武田先生のアドバイス承れたら幸いです。

宜しくお願い致します。
    ※添付されてきた土地図面に、私が
    分かりやすいように着色しました。

    さらに、それぞれの住居はこのような
    感じで建つだろうな・・という絵も
    描いてみました。



    ※検討しているのは、①の土地です。
    この分譲地の中で一番いびつな土地です。
    その分、安い価格設定になっていると
    思います。

    土地の形がいびつだと、もうそれだけで
    「ここは無し!」
    と素人判断で、候補から除外しがちですが、
    捨てたものではない物件って、
    けっこうあるもんです。

    過去にも岩手県内で建築した顧問会員と、
    候補地のいくつかを、家族といっしょに
    車に乗って見てまわっていた時に・・

    「安いけど形が三角形だから、これは」
    無しですよね
    ・・と見せられた物件が、
    実はまともに家が建てられる土地で、
    私が推奨して、プランを計画してみて、
    
    「あ・・大丈夫、まともな家が建つんだ」
    と分かり、三角形なために安くてお得な
    その土地を買って、建築しました。

    結局・・その土地は、
    三角形なために なかなか買い手がつかず、
    価格を下げてきていたお得な物件でした。

    ・・というようなこともあるので、
    カタチは悪くても
    お得かもしれない物件もあるので、
    入り口での素人判断はキンモツです。

    で、今回の土地ですが・・

    普通の35坪前後の2階建てを建てる
    分には問題が無いように見えます。

    35坪の平家となると・・
    建てることは物理的に可能なように
    見えますが・・

    この土地で最も懸念されるのは、
    日当たりの問題です。

    住宅用地の日当たりの良し悪しを
    左右する要因で大きいのは、
    ・道路:方角と接道幅
    ・土地の南北間口  ・・です。

    南側の隣地の⑤や⑥の土地や、
    東側の②の土地はなどは、
    南面道路で、
    間違いなく日当たりがいいです。

    特に⑤や⑥の土地は、接道幅も広く、
    確実に日当たりがいいです。

    そのように・・好条件な分、
    同じ分譲地の中でも、高価格の設定
    になっていると思われます。

    検討中の①の土地は、
    東側で部分的に接道しているので、
    道路による日当たりは期待できません。

    さらには、接道幅は6mということに
    なっていますが、実質は5mに見えます。

    ただ、だからといって、車の出入りが
    大変だということにはならず、
    むしろ出し入れがしやすそうに見えます。

    前面道路が90度に曲がっているので、
    方向転換がしやすく、帰宅の際には
    バックで駐車し、出かける際には
    前進で普通に出ていけそうです。

    この土地の入り口部分の実質幅は
    5mのようなので、車を2台
    並べて駐車するには十分な幅です。

    それから、土地の南北間口。

    南北に長い敷地であるほど、
    マイホームを建築しても、
    その南側に敷地を残すことができます。

    これも、日当たり確保の大きな要因です。
    ②と⑤と⑥の土地の南北間口は16mです。
    理想的です。

    南北間口が狭い土地で建築すると、
    南側にあまり敷地が残らず、
    日当たりの確保が難しくなります。

    検討中の①の土地の南北間口は、
    15m弱に見えます。
    これで普通の長方形であれば何の問題
    も無いんですが、
    北側の境界線が斜めになっています。

    ということは、実質の南北間口は、
    11mから13m程度に見えます。
    これは、ちょっと狭め・・です。

    この南北間口で、広い平家を建てれば、
    その家で暮らす冬は、日当たり無し!
    だと思ってください。

    二階建てを検討するのであれば、
    南側に敷地を残して建てられるし、
    立体的な工夫を含めて、間取り次第で
    色々やりようがあります。

    この土地、良い面もあります。

    西側は、狭いながらも公道です。
    上手に間取りを考えれば、
    明るい住空間が造れて、
    快適な生活ができそうに見えます。

    夏は西日を上手に処理できるようにして、
    冬は暖かい陽射しを取り入れる、
    快適空間での生活ができそうです。

    この土地で建てるなら、西側に
    リビングとダイニングを配置したいですね。

    なんか・・明るくて楽しそうな家が
    見えてきたような感じがします。

    自分たちの理想とする立地なのであれば、
    ( 頂いている情報の範囲では )
    買い!・・も有りですね。



住宅取得シミュレーション。
2019.10.10

    ※マイホーム取得の資金計画です。
    一通りの諸費用まで把握しておきます。



   ※土地の購入や、建物を取得、等々では、
    不動産取得税がかかる可能性があります。
    計算に入れておきましょう。




   ※キャッシュフロー表です。

    左が現役、右が老後。

   ※読者の皆さんも、自分たちのCF表を
    マネをして作っておきましょう。

    自分たちの将来が見えていれば、
    やみくもな節約や、やみくもな貯蓄で、
    生活の潤いを失うこともありません。

    現役中から お金は有効に使いましょう。
    お金は使うためにあります。


   ※現役の拡大。



   ※老後の拡大。



   ※キャッシュフローグラフ。
    ( 1年ごとの貯蓄残高の推移 )

    マイホーム取得後の人生はこうなります。


​​

現状診断時点のM家の状況。
2019.9.13

    キャッシュフローグラフ
    ( 1年ごとの貯蓄残高の推移 )




​​​​​​​​​​​​​​   ※その根拠になるキャッシュフロー表です。
    左が現役、右が老後。


​​​​​​​​​​​​​​   ※読者の皆さんも、マネをして作ってみよう。
    一生の見通しが分かってしまいます。


​​​​​​​​​​​​​​   ※現役の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​   ※老後の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​   ※老後の収入である年金は、
    このようなカタチで受け取ります。


​​​​​​​​​​​​​​   ※Mさん夫妻の年金手取り額は3段階になります。
    1 夫だけ5年間  :239万円/年
    2 夫婦共合計で12年間:384万円/年
    3 妻のみで11年間 :191万円/年
    ( この金額が、老後の
      キャッシュフロー表に
        記入されています )


​​​​​​​​​​​​​​   ※Mさん夫妻の死亡保障必要額の推移です。
    将来を含めて、夫婦共に死亡保障は不要です。




​​​​​​​​​​​​​​   ※死亡保障はまったく不要なのに、
    夫婦で生命保険に9本も加入しています。
    継続すれば、総額で約1600万円も払います。

    そのお金、マイホーム建築に使ったら・・?







マイホーム建築は土地に合わせて、
いろいろやりようがあるべ。
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。


誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。
「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。

《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や
当事務所との関係を確認の上、右記へ
fpst@axel.ocn.ne.jp
メール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。







最終更新日  2019/11/08 02:57:10 PM
2019/11/06
カテゴリ:不動産
情報をもらったら、
できるだけ早く確認して、
早めの連絡をしよう!
​​​​​​​   ※それが、世間の一般常識だ。
     
自分の頭で考える生活設計。



〇顧問会員
のSさん(30代)​​
​​   (相談:生活設計・マイホーム取得)

2019.5.24 顧問会員になる。
2019.6.7  現状診断 終了。
2019.6.26 マイホーム取得シミュレーション


11/1(金)、土地情報を3件、
メール添付で送りました。

​​   ※11/1(金)の夕方に、業者から
    Sさん希望のエリアの売地情報が3件、
    ファックスで届きました。

    翌日から3連休だったので、
    現地を見てもらうのにちょうど良い
    と思い、
    急いでメール添付で送りました。

    この中に、Sさんが気に入る土地が
    あればいいなあ・・と思いつつ。

    早ければ、翌日の土曜日に現場を見て、
    何か連絡が入るかも・・と思いつつ。


​​   ※その・・11/2(土) 何の音さたも無し。
    忙しくて、見に行けなかったのかな?



​​​   ※さらに翌日の・・11/3(日)
    メールが入りました♪

    3か所見てきて・・
    1は〇〇で、2は△△で、3が一番いいかも
    のような具体的な連絡かな?
    と、読んでみたら・・。

エフピーステーション 武田様、佐々木様
お世話になっております。〇〇のSです。

早速の聞き込みありがとうございます。

一度現地見てみたいと思います。

また連絡させていただきます。
以上
​​​   ※  ・・。  まだ、見ていない。
    一度見てみたい?  ???

    各業者に電話でせっついて、一生懸命
    情報収集した結果だったんですが・・
    まだ、見ていない・・? 


​​​​   ※11/1(土)に物件情報を送って、
    間に11/2、3、4 の3連休をはさんで、
    その連休も明けて、今日は11/6(水)です。

    遠くの場所の物件ではありません。
    希望の小学校学区の物件です。
    済んでいる市内の物件です。

    何も連絡も報告もありません。

    どうなったぁ・・?

    世間の3連休は、Sさんは休みじゃなかった。
    紹介の3物件は、あまり良い場所じゃない。
    他の予定が元々あって見られなかった。

    ・・等々の事情があるならあるで、連絡を。

    私は私で、せっかく物件を紹介してくれた
    相手業者に、5日とか1週間とか全く連絡無し
    なんてことでは、まずい。

    業界内の仁義、これも無視できない。


​​​   ※読者の皆さんにもお伝えしておきます。

    不動産業者に売地物件等の情報を依頼
    していて、
    具体的な情報をもらったらどうするか?

    ・まず、できるだけ早く現地確認する。
    ・その結果の感想を、できるだけ早く伝える。
     ( 気に入っても、そうでなくても )

    これが、業者と上手に付き合う基本です。
    間違っても・・
    音沙汰無しの行方不明になってはいけない。

    すぐ、反応して、連絡を入れていれば、
    もし、今回の物件が気に入らなくても、
    次の物件を気持ちよく紹介してもらえます。

    その繰り返しで、不動産屋さんにも
    こちらの希望が具体的に伝わり、
    最後には本当に理想の希望物件に
    巡り合える可能性が高まります。

    情報をもらいっぱなしで行方不明になる
    客は、業者にとっては、
    本当に買う気あるのか?とか、
    何を考えているか分からない客
    ということになってしまいます。

    土地購入の場合に限らず、
    何らかの情報を用意してくれた相手には、
    迅速に対応して、きちんと連絡しましょう。

    これ、社会人として生きていくなら、
    当然の世間の常識・・です。




マイホーム取得シミュレーション​

2019.6.26







   ※上記グラフの根拠になる
     キャッシュフロー表です。
     左が現役、右が老後です。


   ※読者の皆さんはぜひ、マネをして
     自分のものを作ってみてください。
     きちんと、生活設計をしましょう。


   ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。



   ※老後のキャッシュフロー表の拡大です。







自分で家計改善・・二度目。

   ※Sさん作成のキャッシュフローグラフ。
    対策として、子供たちの奨学金を加味
    して計画してきました。
    (奨学金の返済は後に肩代わりしてあげる)

    かなり、安定した人生になりました。
    (現状診断時点とは雲泥の差!)


   ※マイホーム取得をしても大丈夫な
    人生になるように、さらに自分で
    改善を加えたキャッシュフローです。

    夫婦の個人年金の解約は、
    払込保険料総額と解約返戻金が一致
    する13年後に実行!
    というキャッシュフローです。


自分で家計改善・・一度目。

   ※自分で改善したキャッシュフローです。
    マイナスにならない人生・・で、安心?


   ※マイナスになたなきゃいい
    ・・という問題ではありません。

    このままでマイホーム取得をすると、
    とんでもない人生になります。



S家の現状診断結果。
​2019.6.7​

   ※3人の子供たちの教育費がかかる時期、
     資金不足におちいります。
     現在2000万円近い貯蓄があるのに、
     なぜか、人生が成り立ちません。

     S家は、マイホーム取得を希望して、
     当事務所の顧問会員になりました。

     S家が現状のまま、
     マイホーム取得に突っ走っていたら、
     とんでもないことになっていました。

     相談相手が当事務所ではなく、
     直接ハウスメーカーに行っていたら?
     ゾォ~ ・・っとします。

     さあ! 
     ここからがFP事務所ならではの、
     本当の仕事です! (武者震い!)


   ※上記グラフの根拠になる
     キャッシュフロー表です。
     左が現役、右が老後です。

   ※読者の皆さんはぜひ、マネをして
     自分のものを作ってみてください。
     きちんと、生活設計をしましょう。


   ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。

   ※子どもが3人なので大変だと思いますが、
     妻が専業主婦のままでは厳しいと
     思われます。
     数年後にパートに出ることができれば、
     かなりの改善が見込めます。


   ※老後の拡大です。

   ※個人年金でお金を老後へ老後へ・・と
     送っている場合ではありません。

     日本生命の言いなりになっている
     場合ではありません。

     彼らは保険を売るのが仕事です。
     本物の生活設計なんてやったことはない。
     信用してはいけない。

     お金の「時間的な置き場所」を真剣に
     考えたいものです。

     このようなことは、
     キャッシュフロー表を作ってみて、
     初めて分かることです。

     自分のキャッシュフロー表を作ること、
     非常に大切です。

     地に足を付けて、生活設計しよう。


   ※夫は、大きな死亡保障が必要です。




結局、どうなんだ?
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。


誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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最終更新日  2019/11/06 05:56:17 PM
2019/11/01
カテゴリ:不動産
3件とも、予算以内ではあります。
​​​​​​​   ※メール添付で送りました。
     
自分の頭で考える生活設計。



〇顧問会員
のSさん(30代)​​
​​   (相談:生活設計・マイホーム取得)

2019.5.24 顧問会員になる。
2019.6.7  現状診断 終了。
2019.6.26 マイホーム取得シミュレーション


土地情報3件、メール添付で送りました。

​​​​​​​   ※日中に不動産情報を求めて
    現地の不動産屋さんたちに連絡していたら、
    夕方になって、
    希望学区の物件3件の情報が入りました。

    さっそく、メール添付で送りました。



こんにちは。

夕方になって、やっと希望学区内の土地情報を3件、
入手することができました。

すでに知っている情報なのか?分かりませんが、
添付して送ります。

もし、気になる物件があれば、現地を確認してみてください。

さらに、具体的に検討してみたい場合は、
色々な角度からの現地写真を撮って送ってください。

私がチェックしてみます。

よろしく、お願いします。     武田 つとむ
​​​​​​​   ※3つの中に、Sさんが検討して
    みたい物件があればいいですが・・。

    答えを待ちます。



マイホーム取得シミュレーション​

2019.6.26







   ※上記グラフの根拠になる
     キャッシュフロー表です。
     左が現役、右が老後です。


   ※読者の皆さんはぜひ、マネをして
     自分のものを作ってみてください。
     きちんと、生活設計をしましょう。


   ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。



   ※老後のキャッシュフロー表の拡大です。







自分で家計改善・・二度目。

   ※Sさん作成のキャッシュフローグラフ。
    対策として、子供たちの奨学金を加味
    して計画してきました。
    (奨学金の返済は後に肩代わりしてあげる)

    かなり、安定した人生になりました。
    (現状診断時点とは雲泥の差!)


   ※マイホーム取得をしても大丈夫な
    人生になるように、さらに自分で
    改善を加えたキャッシュフローです。

    夫婦の個人年金の解約は、
    払込保険料総額と解約返戻金が一致
    する13年後に実行!
    というキャッシュフローです。


自分で家計改善・・一度目。

   ※自分で改善したキャッシュフローです。
    マイナスにならない人生・・で、安心?


   ※マイナスになたなきゃいい
    ・・という問題ではありません。

    このままでマイホーム取得をすると、
    とんでもない人生になります。



S家の現状診断結果。
​2019.6.7​

   ※3人の子供たちの教育費がかかる時期、
     資金不足におちいります。
     現在2000万円近い貯蓄があるのに、
     なぜか、人生が成り立ちません。

     S家は、マイホーム取得を希望して、
     当事務所の顧問会員になりました。

     S家が現状のまま、
     マイホーム取得に突っ走っていたら、
     とんでもないことになっていました。

     相談相手が当事務所ではなく、
     直接ハウスメーカーに行っていたら?
     ゾォ~ ・・っとします。

     さあ! 
     ここからがFP事務所ならではの、
     本当の仕事です! (武者震い!)


   ※上記グラフの根拠になる
     キャッシュフロー表です。
     左が現役、右が老後です。

   ※読者の皆さんはぜひ、マネをして
     自分のものを作ってみてください。
     きちんと、生活設計をしましょう。


   ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。

   ※子どもが3人なので大変だと思いますが、
     妻が専業主婦のままでは厳しいと
     思われます。
     数年後にパートに出ることができれば、
     かなりの改善が見込めます。


   ※老後の拡大です。

   ※個人年金でお金を老後へ老後へ・・と
     送っている場合ではありません。

     日本生命の言いなりになっている
     場合ではありません。

     彼らは保険を売るのが仕事です。
     本物の生活設計なんてやったことはない。
     信用してはいけない。

     お金の「時間的な置き場所」を真剣に
     考えたいものです。

     このようなことは、
     キャッシュフロー表を作ってみて、
     初めて分かることです。

     自分のキャッシュフロー表を作ること、
     非常に大切です。

     地に足を付けて、生活設計しよう。


   ※夫は、大きな死亡保障が必要です。




3件の中に気に入った土地が
あればいいなと。
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。


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最終更新日  2019/11/01 05:57:37 PM
カテゴリ:不動産
学区と予算を伝えました。
​​​​​​​   ※具体的な情報は来週になるかも。
     
自分の頭で考える生活設計。



〇顧問会員
のSさん(30代)​​
​​   (相談:生活設計・マイホーム取得)

2019.5.24 顧問会員になる。
2019.6.7  現状診断 終了。
2019.6.26 マイホーム取得シミュレーション


メールをいただきました。


​エフピーステーション 武田様、佐々木様

お世話になっております。〇〇市のSです。

今は以下の条件で探しています。
希望条件厳しいのでしょうか?

場所:〇〇市
地域:〇〇北小、〇〇東小校区
その他:小中学校1~2キロ圏内
ハザードマップ上浸水しない
傾斜地も極力回避
面積:60坪以上100坪程度まで
値段:1000万円(住宅取得シミュレーション同値)

お忙しい中申し訳ございませんが聞き込み
お願いしてもよろしいでしょうか。

以上 宜しくお願い致します。
​​​​​​​   ※同じ〇〇市内の個別の不動産屋さんに
    電話かけを開始しました。

    探す土地の重点条件は、学区と価格です。

    「1000万円ぐらいの土地を探しています」
    ・・に対しての食いつきはいいんですが、
    「〇〇小学区で」
    ・・と伝えた途端に、
    「あ、そこは無い」

    そんなことの繰り返しでした。
    かなりの人気の場所がらのようです。
       そもそも、売地が出にくい場所?
       出ても、すぐ売れる場所?

    この繰り返しでは らちがあかないので、
    個別の不動産屋さんへの連絡は一旦中止。

    元の大手ハウスメーカーの同僚で、
    今年から盛岡で不動産屋を始めた人物に
    相談しました。
    ( 大手メーカー内で不動産担当だった )

    その、大手ハウスメーカーが〇〇市で、
    これから新たに分譲する計画があるらしく、
    「建築条件無し」の売地情報をもらう
    ことにしました。

    一応、
    「価格と学区」の条件は伝えましたが、
    その条件に合っている場所ならいいんですが。

    なお、彼は社内でも不動産担当だったので、
    〇〇市内の他の不動産屋さんからも
    情報を集めてもらうように頼みました。

    具体的な物件情報がもらえるのは、
    来週になるとは思いますが・・。




マイホーム取得シミュレーション​

2019.6.26







   ※上記グラフの根拠になる
     キャッシュフロー表です。
     左が現役、右が老後です。


   ※読者の皆さんはぜひ、マネをして
     自分のものを作ってみてください。
     きちんと、生活設計をしましょう。


   ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。



   ※老後のキャッシュフロー表の拡大です。







自分で家計改善・・二度目。

   ※Sさん作成のキャッシュフローグラフ。
    対策として、子供たちの奨学金を加味
    して計画してきました。
    (奨学金の返済は後に肩代わりしてあげる)

    かなり、安定した人生になりました。
    (現状診断時点とは雲泥の差!)


   ※マイホーム取得をしても大丈夫な
    人生になるように、さらに自分で
    改善を加えたキャッシュフローです。

    夫婦の個人年金の解約は、
    払込保険料総額と解約返戻金が一致
    する13年後に実行!
    というキャッシュフローです。


自分で家計改善・・一度目。

   ※自分で改善したキャッシュフローです。
    マイナスにならない人生・・で、安心?


   ※マイナスになたなきゃいい
    ・・という問題ではありません。

    このままでマイホーム取得をすると、
    とんでもない人生になります。



S家の現状診断結果。
​2019.6.7​

   ※3人の子供たちの教育費がかかる時期、
     資金不足におちいります。
     現在2000万円近い貯蓄があるのに、
     なぜか、人生が成り立ちません。

     S家は、マイホーム取得を希望して、
     当事務所の顧問会員になりました。

     S家が現状のまま、
     マイホーム取得に突っ走っていたら、
     とんでもないことになっていました。

     相談相手が当事務所ではなく、
     直接ハウスメーカーに行っていたら?
     ゾォ~ ・・っとします。

     さあ! 
     ここからがFP事務所ならではの、
     本当の仕事です! (武者震い!)


   ※上記グラフの根拠になる
     キャッシュフロー表です。
     左が現役、右が老後です。

   ※読者の皆さんはぜひ、マネをして
     自分のものを作ってみてください。
     きちんと、生活設計をしましょう。


   ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。

   ※子どもが3人なので大変だと思いますが、
     妻が専業主婦のままでは厳しいと
     思われます。
     数年後にパートに出ることができれば、
     かなりの改善が見込めます。


   ※老後の拡大です。

   ※個人年金でお金を老後へ老後へ・・と
     送っている場合ではありません。

     日本生命の言いなりになっている
     場合ではありません。

     彼らは保険を売るのが仕事です。
     本物の生活設計なんてやったことはない。
     信用してはいけない。

     お金の「時間的な置き場所」を真剣に
     考えたいものです。

     このようなことは、
     キャッシュフロー表を作ってみて、
     初めて分かることです。

     自分のキャッシュフロー表を作ること、
     非常に大切です。

     地に足を付けて、生活設計しよう。


   ※夫は、大きな死亡保障が必要です。





人気の場所がらでの土地探しは
難しい・・べ。
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。


誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。
「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。

《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や
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fpst@axel.ocn.ne.jp
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最終更新日  2019/11/01 03:08:52 PM
2019/10/30
カテゴリ:不動産
売ってくれるよう
折衝してもらえますか?
​​​​​​​   ※土地所有者に売る意思があれば、
    その意思表示をするものです。
     
自分の頭で考える生活設計。



〇顧問会員
のSさん(30代)​​
​​   (相談:生活設計・マイホーム取得)

2019.5.24 顧問会員になる。
2019.6.7  現状診断 終了。
2019.6.26 マイホーム取得シミュレーション


メールをいただきました。


​エフピーステーション 武田様、佐々木様

お世話になっております。
〇〇市のSです。

継続して土地情報を眺めておりますが、
なかなか意中のものが現れません。

そこで質問ですが、
気になる空き地があった場合に、登記調査や
売買折衝等を実行いただくことは可能でしょうか?

ご教示お願い致します。
​​​​​​​   ※はい、このような依頼は、
    20年以上のサラリーマン時代に
    ( 大手住宅メーカー 営業部門 )
    何度か受けて、動いたことがあります。

    そのすべての地主さんの回答は、
    「まったく、そのつもりはありません」
    ・・でした。

    当然のことです。
    もし、売るつもりがあるなら、
    その意思表示をするものです。

    現地に、どこかの不動産業者の名前で、
    「売地」の看板が立っているものです。

    場所がらや周囲の雰囲気がいい更地を見て、
    「ここに家を建てたい」と勝手に思っても、
    どうにもならないことです。

    住宅会社の営業マンの仕事の一つに・・
    良さそうな土地の所有者に対して、
    家を建てませんか?
    アパートを建てませんか?
    この土地を売却しませんか?
    ・・と、
    飛び込み営業して歩く作業がありますが、
    良い返事なんて とんでもない、
    話さえしてもらえないのが普通です。
    ( 当たり前 )

    それでも建築を受注するために、
    くじけず飛び込みを繰り返すのが営業
    なので、当時は やっていましたが・・

    売ることを意思表示していない土地は、
    売るつもりはない土地だ・・と、
    (残念ながら)解釈するしかありません。

    ということで、当事務所としては、
    そのような作業は行ないません。

    で、困りましたね。
    今までの顧問会員の場合は・・

    岩手県の内外での売地の情報を
    自分たちでいくつも私宛に送ってきて、
    その1件、1件を私がチェック・解説して
    あげて、最後には本人たちの判断で決定、
    という流れで契約に至っています。

    Sさんのようなケースは初めてです。

    条件が厳し過ぎるのではないでしょうか?
    条件が厳しいままだと・・当然に、
    時間が(日数・月数というよりも年数が)
    かることを覚悟する必要があります。

    設定基準を緩める・広げる・・等々の
    切り替えはできないでしょうか?

    時間(年数)がかかってもいいから、
    自分たちが希望する良い土地を
    ・・ということであれば、
    それはそれで、しょうがありません。

    気長に良い土地が出ることを待つことに
    なります。

    で、当事務所が動くとしたら、
    こちらから そちらの不動産業者さんに
    アクセスして、売地の確認作業を行なう
    ( 武田が電話をかけまくる )
    ・・ということはできます。

    もし、そういうことでよかったら、
    希望の土地の条件をお知らせください。
    ( できるだけ詳しく )

    ・エリア
    ・面積
    ・価格  ・・等々です。

    ・日当たりがいい
    ・・とかは不要です。
    日当たりが悪い土地を探す人はいない。

    よろしく、お願いします。



マイホーム取得シミュレーション​

2019.6.26







   ※上記グラフの根拠になる
     キャッシュフロー表です。
     左が現役、右が老後です。


   ※読者の皆さんはぜひ、マネをして
     自分のものを作ってみてください。
     きちんと、生活設計をしましょう。


   ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。



   ※老後のキャッシュフロー表の拡大です。







自分で家計改善・・二度目。

   ※Sさん作成のキャッシュフローグラフ。
    対策として、子供たちの奨学金を加味
    して計画してきました。
    (奨学金の返済は後に肩代わりしてあげる)

    かなり、安定した人生になりました。
    (現状診断時点とは雲泥の差!)


   ※マイホーム取得をしても大丈夫な
    人生になるように、さらに自分で
    改善を加えたキャッシュフローです。

    夫婦の個人年金の解約は、
    払込保険料総額と解約返戻金が一致
    する13年後に実行!
    というキャッシュフローです。


自分で家計改善・・一度目。

   ※自分で改善したキャッシュフローです。
    マイナスにならない人生・・で、安心?


   ※マイナスになたなきゃいい
    ・・という問題ではありません。

    このままでマイホーム取得をすると、
    とんでもない人生になります。



S家の現状診断結果。
​2019.6.7​

   ※3人の子供たちの教育費がかかる時期、
     資金不足におちいります。
     現在2000万円近い貯蓄があるのに、
     なぜか、人生が成り立ちません。

     S家は、マイホーム取得を希望して、
     当事務所の顧問会員になりました。

     S家が現状のまま、
     マイホーム取得に突っ走っていたら、
     とんでもないことになっていました。

     相談相手が当事務所ではなく、
     直接ハウスメーカーに行っていたら?
     ゾォ~ ・・っとします。

     さあ! 
     ここからがFP事務所ならではの、
     本当の仕事です! (武者震い!)


   ※上記グラフの根拠になる
     キャッシュフロー表です。
     左が現役、右が老後です。

   ※読者の皆さんはぜひ、マネをして
     自分のものを作ってみてください。
     きちんと、生活設計をしましょう。


   ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。

   ※子どもが3人なので大変だと思いますが、
     妻が専業主婦のままでは厳しいと
     思われます。
     数年後にパートに出ることができれば、
     かなりの改善が見込めます。


   ※老後の拡大です。

   ※個人年金でお金を老後へ老後へ・・と
     送っている場合ではありません。

     日本生命の言いなりになっている
     場合ではありません。

     彼らは保険を売るのが仕事です。
     本物の生活設計なんてやったことはない。
     信用してはいけない。

     お金の「時間的な置き場所」を真剣に
     考えたいものです。

     このようなことは、
     キャッシュフロー表を作ってみて、
     初めて分かることです。

     自分のキャッシュフロー表を作ること、
     非常に大切です。

     地に足を付けて、生活設計しよう。


   ※夫は、大きな死亡保障が必要です。





売るつもりが無いから看板が無い!
のが、普通だべ。
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。


誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。
「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。

《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や
当事務所との関係を確認の上、右記へ
fpst@axel.ocn.ne.jp
メール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。







最終更新日  2019/10/30 01:55:16 PM
2019/10/10
カテゴリ:不動産
一括お任せプランだと
知識がなくてもできる
ようですけど
   ※はい、おバカさんです。
    やめた方がいい。

    素人はみんな、カモにされるだけ。
     
自分の頭で考える生活設計。

​​

​発見したばかりの QA記事を取り上げて、

コメントしています。


Q
老後資金のためにiDeCoの他に
   ※その・・イデコも、やってる場合か?
    他に融通の利くお金は確保できて
    いるか?

戸建てタイプの1LDKで不動産投資も考えて
いるのですが、
   ※おバカさんです。

初心者は手を出さない方がいいのでしょうか。
   ※当たり前だ。

    マンションを所有するのと同じで、
    どうしようもない人生のお荷物を
    背負い込むことになる。

将来、空き家であれば子供が巣立った後に
自分が住めばいいかなと思っています。
   ※アホ ・・です。

    将来は、どうしようもない粗大ゴミに
    なって、人生のお荷物として、
    どうしようもない負担になる。

    お金を生み出すどころか、
    とんでもない金食い虫になってしまう。

一括お任せプランだと、
知識がなくてもできるけど、
元本割れの場合もあるのでしょうか。
   ※「一括お任せ」にして、コストが
    かかるだけならまだマシだが・・

    とっくの昔から、世帯数を建物戸数が
    上回る状態が続いている。
    つまり、家が余りに余っている。

    さらには、少子化が前倒しで進んでいる。
    日本の人口がどんどん減っている。

    カタチあるもの、必ず劣化する。
    必ず壊れる。

    収入は徐々に減っていき、
    支出は徐々に増えていく。

    持っていることが、大変なお荷物に。
    売るに売れない。
    寄付したくても引き取ってもらえない。
    延々とコスト負担だけが増えていく。

    賃貸物件で不動産投資なんて
    きわどいことができるのは、
    業界で取引を繰り返していて、
    お得な情報に直接かかわることができる
    プロだけ!・・だ。

    世の中には、事情があって
    早めに不動産を処分したいというような
    話が時々あったりします。

    仕事上でお得な物件が出てくれば、
    他人に勧めるより前に自分が買う。

    おいしい買い物ができるのは、
    不動産屋だけだ。

    客に一生懸命勧める物件が、
    おいしいモノであるわけがない。
    ( 当たり前 )

    不動産に限らず、どの分野でも、
    業者が一生懸命勧める商品に、
    お得なものはない。 ( 当たり前 )

    地に足を付けて、生活設計しよう。
    しっかり、自分の頭で考えよう。

    業界が一生懸命勧める
    ・・ことがない商品の中に、
    素晴らしいモノがある。



A

>一括お任せプラン・・・・呆

子どもが巣立った後に自分が住めばいい・・・
多分、不動産ではなく、負債動産になっている
可能性が高い気がしますが、
それでも住む気になるかどうか?

元本割れがすぐにわからない(誤魔化せる)のが
この商売のポイント

買わせる。
毎月支払いあるも、収入もある。
結局は、その物件が幾らで売れるのか?
それに尽きる。

それがわかるのは、数十年後(予定)

その頃に、勧めてきたその会社は多分ない。
その会社は、今一時金でお金が儲けらることが全て。

・30年前に今の不動産市況は想像できたか?

・30年前に存在した、
 小規模の企業は今も存在しているか?

(30年間存在した企業は全体の〇%?)

・良い物件、勝ち組不動産は広告にさえ出ずに
 売れている現状で、
 誰でも買える売り込み不動産に当たりがあると
 思えるか?

もちろん、今が15年前のような状況で、
今の状況になると決意しているのならばOKです。

当時、
湾岸エリア(工業埋立地)は、お金がない人が選ぶ、
墓標のようにポツポツとタワーマンションが
並んで生活も不便な場所でした。

叩き売りも多く、マンションデベでさえ、
十数年掛けて(昨年完売。おめでとう)
新築物件?をやっと全部売りました。

このような、物件やエリアを先読みして、
勧めてくる不動産の中から確信的に選べれば
悪くないかもしれません。

戸建てタイプの1LDK? 場所さえよければです!
場所。

一括お任せしたその会社が、計画的であれ倒産した
としても、その物件に魅力があれば、
単体で残ることも可能でしょうし、
利益を出しての売却も可能かもしれません。

ただ、当たり(勝ち組)不動産はなかなか表面に
出てきません。

買って、買ってと売り込んでくる物件の中に、
売り手も思いつかなかった勝ち組物件があると
思えたら参加するのも悪くないかもしれませんが、
可能性は極めて低いでしょう。

そして、仮に駄目な物件をつかまされた場合、
家賃保証などもなくなり、
想定の家賃が入らないだけならマシですが、
売ろうにも呆れるほどに安値でしか売れなかったり。

諦めようにも毎月、
ローンの支払いは来る(家賃より支払額が高いので辛い)

どういう条件で購入するのか?
物件も業者もわかりませんが、こんなはずでは
なかったという結末になる可能性は高いかもしれません。

もちろん、
詳細がわからないので、市況の良さにすくわれて、
トントンで逃げられる可能性もあるでしょうし、
場所が思ったよりも自分にマッチしていて、
気に入って自分が住んじゃった!
なんてオチもあるかもしれません。

絶対的な回答はできないです。

今、知識がなくても、時間があれば蓄積できると思います。
結局は物件次第です。


A

一括おまかせプラン
←命より大事な銭、人任せにしていいわけ無いですよね?

元本割れ
←建物経年劣化します。割れるのは当たり前。

知識が無い状態で不動産投資はおすすめしません。


A

年配者。

不動産投資をする場合に大事なのは、
利回りとリスクの回避。

>一括お任せプランだと、知識がなくてもできるけど・・・
↑と言う事は、人任せ。

人任せにした場合、何か有ったら補填するでしょうか?。
今までを見ても、ほぼ確実に逃げます。
計画倒産って分かりますよね。
一定数の利益を挙げたら倒産して消える。

大手の何とか建託も問題が起きて大変な事になりました。

昔は、空き部屋保障も有りましたが、今は皆無。
やめた方が良いです。泣きを見ますよ。

他の方も言われていますが、
オーナー負担分と言うのが一定条件としてあります。

そこを甘く考えると「こんな事になるとは」と。
そもそも、
投資やオーナー募集と言った内容は胡散臭い物ばかり。

敢えて言うのであれば、
現在満室のマンションを1棟買いした方がまだまし。

不動産は流動的です。
少子高齢化が進むこの先を確実に読めるか?。

業者でも予想はするけど確定では無い。

私の知り合いが、
空き部屋コンサルティングをやっていましたが、
ほぼ倒産(事業閉鎖)状態です。


A

自分なら、不動産はしないです
お金で持っています

お金なら持っていても税金はかかりません
(銀行に預ければ利子に税金はかかるけれど)

不動産で持っていれば、
税金掛かるし、維持費掛かるし、
借り手がなければその間収入はない訳です

借り手があっても、修繕などで、
借り手が変わるたびにお金がかかります

それに、もし儲かるのなら、
もっと大きい資本が入って、やると思いませんか?

美味い話は、乗らない、のが信条です




君、自分の頭で考えてるか?

【 業務日記:行列のできるFP事務所 】
    ★印の記事は、行列状況ほか事務所実録記事。


​​​​【 佐々木FP 】

​​​​
​​​​​​​​《 事務所会計作業 》

​​​​​​《 現状診断 & 生活設計 》

​​​1 ​​​​​​​​​​​​​​ メール顧問会員のMさん(30代)
​​​2019.8.21 新規メール顧問会員。
2019.9.13 現状診断。


10.9(水)生活設計依頼 届く。
マイホーム取得シミュレーション。

さっそく、作業着手して・・
今日 10.10(木)、終了。

メール添付で送りました。


​​※ メール顧問会員のKさん(40代)
​​​2019.5.22 新規メール顧問会員。
2019.7.16 現状診断


8/23(金)、生活設計依頼 着。

8/26(月)の記事にしています。

その感想と再度の生活設計依頼待ち
・・の状況です。 連絡を待っています。


​​​​​​​​​​​​​※メール顧問会員のNさん(40代)
​​​2019.8.6 新規メール顧問会員。

会員になった日にヒアリングシートを
メール添付で送りました。

頑張って、早めに返信しましょう!

ヒアリングシート、書けるだけ書いたら、
(空欄があったりしてもいいから)
もう・・提出してしまおう!

こっちで、何とかしてやる!
時間がもったいないぞ。


※メール顧問会員のKさん(50代)
​​​2019.2.22 新規メール顧問会員。


会員になった日にヒアリングシートを
メール添付で送りました。
・・どうなっていますかぁ~~?

頑張って、早めに返信しましょう! 

ヒアリングシート、書けるだけ書いたら、
(空欄があったりしてもいいから)
もう・・提出してしまおう!

こっちで、何とかしてやる!
時間がもったいないぞ。






一生懸命勧める不動産投資、
おいしいモノであるわけがないべ。
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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最終更新日  2019/10/10 05:48:18 PM
2019/10/01
カテゴリ:不動産
坪単価にばらつきがあるため、
不思議に思っています。
   ※不動産は、勝手に断片的な情報
    だけで、色々考えてはいけない。

    全体像を把握して判断しよう。

 
自分の頭で考える生活設計。



​〇メール顧問会員​のS
さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

​​​​​2017.11.1、現状診断 終了。


メールをいただきました。


いつもお世話になっています。
元顧問メール会員のSです。

数年のうちに、遠方実行支援で
先生に土地を見極めてもらい、家を建てたい、
または古民家をリフォームしたいとの希望を
もっています。

また質問があり、メールさせていただきました。

質問1 メール会員実行支援では、
   リフォームも対応してくださいますか??

質問2 築30、40年ほどの古民家をリフォーム
   して、さらに40年以上住むなんて、
   無謀なことなのでしょうか?

質問3 新築の方がいいですか?

   というのも、土地探しをしていると、
   更地ではなく、
   古民家つき土地を見ることがあります。

   古民家を壊して、新築するのもいいですが、
   その古民家が使えそうならば
   リフォームすることも選択肢として
   ありなのではないかと考えたからです。

   ※文章の前半と後半で・・
    大きく2つの論点があります。

    ここまでが、ザックリと
    「リフォームって、どうでしょう?」
    という、前半部分です。

    昨日の記事でコメントしました。

   ※ここから下が、もう一つの論点です。

質問4 土地の価格差はどのような理由で
   つくのですか?

たとえば以下に示す土地A・B・Cは
いずれも住みやすそうですし、
学校や職場にも通いやすそうです。

まだ遠方に住んでいるため、
実際には見に行くことができず、
ネット上の情報だけの比較なのですが・・・。

土地A 坪単価 4.9万円  150坪 
     リフォームできそうにない古民家つき
    ※商業施設が集う街中にあるため、
     高そうな土地に見えますが激安です・・・。
     なぜ?

土地B 坪単価 8万円     65坪
     造成済み物件 堀車庫つき

土地C 坪単価 10.5万円  76坪
     30、40年ほどの古民家つき 
   ※このように状況の異なる3つの物件を、
    このような比べ方をしたらダメ!

    状況がまったく違う物件を、
    単純に「土地の坪単価」で比較しても、
    何の意味も無い。

    不動産は、「土地の坪単価」ではなく、
    結局 「総額」で判断されて売買される。

    妥当な「総額」かどうかで売買され、
    その結果、妥当な「坪単価」になる。
    ( 素人には難しい・・だろうなぁ )

以上のA・B・Cはどれも良い土地に見えるのですが、
坪単価にばらつきがあるため、不思議に思っています。
   ※普通によくあること。何にも不思議はない。

安い土地にも高い土地にも理由があると思うのですが、
その理由を知るためには、
どのような項目を比較するべきですか?
   ※全体像を見ればいい・・だけです。

実際に見たり、不動産屋さんに聞いたりしないと
わからないものなのでしょうか?
   ※そんな必要は無い。

それとも、ネットに掲載されている項目の中
(今回は省略した項目)にヒントがあるのでしょうか?
   ※情報を省略してはいけない。

    「物件情報」で全体を確認できれば、
    簡単に分かることだ。

ほかの土地のなかには、
坪単価 20万円以上の土地もありますし・・・。
   ※それぞれの物件に理由がある。

その価格差の理由はなんだろうと・・・。
   ※後半部分は、
    どのような理由で、土地(不動産)の
    坪単価に差がつくのでしょうか?
    ・・ということです。

また教えていただけると嬉しいです。
​​

​どうぞよろしくお願いします。
​   ※はい、不動産を見る場合は、
    このように単純に「坪単価」の比較
    をしてはいけません。

    3つの物件がみんな、
    同程度の面積の更地だったら、
    「坪単価」の比較をしてもいいですが、
    この3件のように状況が異なる物件を、
    土地の「坪単価」で単純比較しては
    いけません。

    売る側が値付けで考慮することは・・
    ( 当然 プロがアドバイスする )
    この「売買価格(総額)」で売れるか?
    ・・です。

    この「土地の坪単価」で売れるか?
    ・・ではありません。

    どういうことか?というと、
    たとえば、
    その地域での住宅用地の平均が・・
    面積は60坪前後で、
    坪単価が10万円だとした場合、
    600万円前後が売買しやすい価格に
    なります。

    そのような状況の中で、
    分割できそうもない150坪の土地を
    売りたい場合に、
    単純に坪単価を掛け算して・・
    150坪 × 10万円/坪 = 1,500万円
    なので、
    1,500万円で売りに出しても、
    買い手がつくことはありません。

    なので、大き過ぎる土地は、坪単価を
    安めに設定して、たとえば・・
    150坪 × 7万円/坪 = 1,050万円
    これなら売れるかもしれません。
    ( 売主が納得すれば・・ですが )

    売れる(かもしれない)金額を検討する
    際には、土地のサイズ一つ取っても、
    大きな要素になります。

    さらに中古建物付きの土地となれば、
    色々な事を考える必要があります。

    もうすでに住むには無理がある建物なら、
    その解体費はいくらになるか?
    ・・が、売買価格に考慮される必要が
    あります。

    その場合には、土地の面積だけでなく
    建物の面積情報が必要です。

    なぜか? 解体工事費を算出するため。

    仮に中古建物が70坪だとしたら、
    ザックリと解体工事費は・・
    70坪 × 3.5万円/坪 = 245万円​

​    150坪の土地に70坪の古家が建っている、
    そんな物件なら・・
    〇面積が大き過ぎるための補正
    〇古家の解体工事費を減額
    などの配慮を行なうことになります。

    150坪 × 7万円/坪 = 1,050万円
    70坪 × 3.5万円/坪 = 245万円​
    1,050万円 - 245万円 = 805万円

    本来、土地は坪10万円の地域であっても、
    古家付きの150の土地が805万円で
    売り出される・・ということはあります。

    805万円 ÷ 150坪 = 5.36万円/坪

    土地の坪単価だけに注目すれば、
    同じ地域であっても大きな差になるのは
    当たり前の事です。

    なので、物件を比較して検討するには、
    今回Sさんが送ってきたような情報だけ
    では全然 足りません。

    不動産屋さんが提示している「物件情報」
    で、それぞれの物件の全体像をチェック
    する必要があります。

    土地の坪単価だけで比べてはいけない。


​​​

《 S家の概要 : 現状診断時点 》
2017.11.1



分厚いキャッシュフローです。
安心できそうな人生です。

上記グラフの元になるのが、
以下のキャッシュフロー表です。



小さ過ぎて見えないでしょうから、
以下に、「現役」と「老後」に分けて掲載します。
まず、「現役」です。

読者の皆さんはぜひ、マネをして自分の
キャッシュフロー表を作ってみましょう。

次に、下が「老後」です。

ぜひ、マネをして自分の
キャッシュフロー表を作ってみましょう。

各種業界に振り回されないために、
自分の生涯の見通しを立てておこう。

        

家族 : 30代会社員の夫、
     30代公務員の妻、
     幼児と赤ちゃん、・・の、4人家族。

相談 : 生命保険。マイホーム取得。

住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円)

収入 : 
     夫 年収 248万円 (手取り201万円)
     妻 年収 540万円 (手取り421万円)                                                           

貯蓄 : 1,086万円
      (大部分が夫!素晴らしい!)

借金 : 無し。


生命保険料 : 51.8万円/年 (総額:1,467万円

   夫 ・収入保障保険 ・個人年金 ・賠償責任
   妻 ・終身保険? ・個人年金? ・定期保険×2
   子 ・学資保険×2


死亡保障必要額 検証結果 :
   現在   10年後   12年後   20年後
夫:-2,158万円 -625万円 -1,012万円 -704万円
          ( 加入:4,536万円 )
妻:  2,971万円  1,751万円         
          ( 加入:3,168万円 )

   「必要資金」から「手当可能資金」
   を引いた結果なので、
   -(マイナス)は不要ということです。

   夫は現在も将来も不要ですが、
   妻はまともに必要額が発生しました。





坪単価だけでは比べられないべ。
 ・・っと。

 

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最終更新日  2019/10/01 12:24:56 PM
2019/09/30
カテゴリ:不動産
古民家をリフォームして
数十年住むって、どうでしょう?
   ※言っている「古民家」って、
    どの程度の「古民家」でしょうか?

 
自分の頭で考える生活設計。



​〇メール顧問会員​のS
さん(30代)
   (相談:ライフプランニング)

​​​2017.11.1、現状診断 終了。


メールをいただきました。


いつもお世話になっています。
元顧問メール会員のSです。

数年のうちに、遠方実行支援で
先生に土地を見極めてもらい、家を建てたい、
または古民家をリフォームしたいとの希望を
もっています。

また質問があり、メールさせていただきました。

質問1 メール会員実行支援では、
   リフォームも対応してくださいますか??

質問2 築30、40年ほどの古民家をリフォーム
   して、さらに40年以上住むなんて、
   無謀なことなのでしょうか?

質問3 新築の方がいいですか?

   というのも、土地探しをしていると、
   更地ではなく、
   古民家つき土地を見ることがあります。

   古民家を壊して、新築するのもいいですが、
   その古民家が使えそうならば
   リフォームすることも選択肢として
   ありなのではないかと考えたからです。
   ※文章の前半と後半で・・
    大きく2つの論点があります。

    ここまでが、ザックリと
    「リフォームって、どうでしょう?」
    という、前半部分です。

質問4 土地の価格差はどのような理由で
   つくのですか?

たとえば以下に示す土地A・B・Cは
いずれも住みやすそうですし、
学校や職場にも通いやすそうです。

まだ遠方に住んでいるため、
実際には見に行くことができず、
ネット上の情報だけの比較なのですが・・・。

土地A 坪単価 4.9万円  150坪 
     リフォームできそうにない古民家つき
    ※商業施設が集う街中にあるため、
     高そうな土地に見えますが激安です・・・。
     なぜ?

土地B 坪単価 8万円     65坪
     造成済み物件 堀車庫つき

土地C 坪単価 10.5万円  76坪
     30、40年ほどの古民家つき 

以上のA・B・Cはどれも良い土地に見えるのですが、
坪単価にばらつきがあるため、不思議に思っています。

安い土地にも高い土地にも理由があると思うのですが、
その理由を知るためには、
どのような項目を比較するべきですか?

実際に見たり、不動産屋さんに聞いたりしないと
わからないものなのでしょうか?

それとも、ネットに掲載されている項目の中
(今回は省略した項目)にヒントがあるのでしょうか?

ほかの土地のなかには、
坪単価 20万円以上の土地もありますし・・・。

その価格差の理由はなんだろうと・・・。
   ※後半部分は、
    どのような理由で、土地(不動産)
    に価格差がつくのでしょうか?
    ・・ということです。

また教えていただけると嬉しいです。
どうぞよろしくお願いします。
   ※まず今回の記事では、前半部分の
    「リフォームって、どうなんでしょう?」
    について、コメントします。


本物の「古民家」?

   ※住宅建築用の土地探しをしていて、
    「古家付き土地」というものに
    よく出くわすことがあります。

    築後数十年を経過した家が建った
    ままの土地を「古家付き土地」と
    言ったりします。

    もう・・人間が住むのも難しいような
    古家の場合が多いです。

    で、今回のSさんのお話の「古民家」は、
    「古家」ではなく「古民家」なんですね?

    私が連想する「古民家」は・・
    以下の写真のようなものです。















   ※Sさんのお話の「古民家」は、
    これらの中にあるような感じの建物
    のことでしょうか?

    その確認が大前提です。

    本物の「古民家」なのであれば、
    リフォームしてさらに数十年暮らす
    ことも可能だと思われます。

    梁も柱も頑強で、
    壁や空間の広がりも・・
    最近の新築住宅では味わうことができない、
    独特の住空間を楽しむことができます。

    お話の家が、ただの「古家」なので
    あれば、リフォームしてさらに数十年
    生活するなんて、もちろん不可です。

    リフォームではなく、解体して更地に
    新たに新築した方がはるかにいいです。

    で、「新築の方がいいですか?」
    については、
    私がどうこう言うことではありません。

    どのような家で、どのように暮らしたいか、
    Sさん自身が決めることです。

    自分で決めろと言われても・・
    どうやって判断したらいいか?
    分からないですよね。

    そこで必須な情報ですが、実は
    「古民家のリフォームは高い」・・です。

    普通の中古住宅のリフォームとは
    まったく次元が違います。

    使う材料・部材も、現在の一般的な
    マイホーム建築のものとは違う、
    特殊なモノを使わざるを得ないでしょう
    から、やむを得ないとは思います。

    「古民家のリフォーム」を手掛ける
    専門業者の数は多くありません。
    それでも・・やはり、実行する場合は
    1社だけの見積で進めてはいけません。

    いつも言っているように・・きちんと、
    複数の業者を比較検討しましょう。

    名前をよく聞く「〇〇そっくりさん」
    のような有名なリフォーム業者の場合は
    確実に突出して高いのは当たり前だから
    特に気を付けたい。

    とは言うものの、リフォームの場合、
    見積もり比較して契約はしたものの、
    着手してみたら・・
    (たとえば壁を引っぺがしてみたら)
    雨漏れ・すが漏れ・シロアリ等々で
    柱も筋交いもボロボロに腐っていた
    ・・なんてことがあり得ます。

    表面上・・見えなかったことが、
    着手後に発覚して、再見積もり!
    ( もちろん 工事費増額! )
    などということが、あり得ます。

    過去に、顧問会員が岩手県内の更地に
    マイホームを新築するケースでの
    提案コンペの際に、会員夫妻の希望で
    参加してもらった工務店の内の1社が、
    古民家のリフォームを得意とする
    専門業者でした。

    35坪ほどの普通のマイホーム新築でしたが、
    この専門業者だけが、突出して
    1千万円近く高かった・・です。

    日常的に、希少で高価な特殊な部材を
    使っているのかな? なんて思いました。

    で、当事務所の実行支援で、
    リフォームの場合はどうでしょうか?
    についてですが・・

    遠方のメール顧問会員であっても
    地元のの顧問会員でであっても、
    リフォームはお受けしていません。

    なぜか?

    新築マイホームのような・・
    まったくの同一条件での比較、
    という状況作りが難しいからです。

    文中に書いたように、フタを開けてみたら、
    さらなる工事が発生してきた
    などということを、事前に把握する
    ことが難しいからです。

    以上が、前半部分に対するコメントです。
    後半部分については、別の記事で。
    

​​

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2017.11.1



分厚いキャッシュフローです。
安心できそうな人生です。

上記グラフの元になるのが、
以下のキャッシュフロー表です。



小さ過ぎて見えないでしょうから、
以下に、「現役」と「老後」に分けて掲載します。
まず、「現役」です。

読者の皆さんはぜひ、マネをして自分の
キャッシュフロー表を作ってみましょう。

次に、下が「老後」です。

ぜひ、マネをして自分の
キャッシュフロー表を作ってみましょう。

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家族 : 30代会社員の夫、
     30代公務員の妻、
     幼児と赤ちゃん、・・の、4人家族。

相談 : 生命保険。マイホーム取得。

住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円)

収入 : 
     夫 年収 248万円 (手取り201万円)
     妻 年収 540万円 (手取り421万円)                                                           

貯蓄 : 1,086万円
      (大部分が夫!素晴らしい!)

借金 : 無し。


生命保険料 : 51.8万円/年 (総額:1,467万円

   夫 ・収入保障保険 ・個人年金 ・賠償責任
   妻 ・終身保険? ・個人年金? ・定期保険×2
   子 ・学資保険×2


死亡保障必要額 検証結果 :
   現在   10年後   12年後   20年後
夫:-2,158万円 -625万円 -1,012万円 -704万円
          ( 加入:4,536万円 )
妻:  2,971万円  1,751万円         
          ( 加入:3,168万円 )

   「必要資金」から「手当可能資金」
   を引いた結果なので、
   -(マイナス)は不要ということです。

   夫は現在も将来も不要ですが、
   妻はまともに必要額が発生しました。





いい味出してる古民家。
あるよな~。
 ・・っと。

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
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ファイナンシャル・プランナー事務所。


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最終更新日  2019/09/30 03:56:24 PM

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