『間違いだらけの不動産活用』
1LDK4部屋 3500万円ぐらい。
貯金は700万円です。 ※おバカさんです。
自分の頭で考える生活設計。
1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、
コメントしています。
Q
アパートを建てたいと考えています。
父が所有している土地を引き継ぎ
そこに建てようと思っています。
現在の年収が350万しかありません。
貯金は700万円ほどです。
自分にローンはありません。
※おバカさんです。
やめておきましょう。
業者に営業を仕掛けられている
ものと思われます。
よほど 立地に恵まれているとかで
ないなら、全額ローンに近い
アパート建築をしてはいけない。
日本の少子化は 止まりません。
アパート経営者は選ばれる立場、
古くなるほど、選ばれなくなるのは当然。
年月の経過と共に・・・
・入居者の入れ替えに時間を要する。
・修理箇所が増えてくる
等々、当初計算より負荷が増していく。
建築費の大半をローンで建てた場合は、
毎年の収支が苦しくなる一方で、
何のために建てたのか 分からなくなる。
木造2階建て1DKを4部屋と考えています。
3500万円程で建築費は収めたいと思っています。
※おバカさんです。
不労所得を得ながら・・・
固定資産税対策になるし、
相続対策にもなる・・・とか、
おそらく、ハウスメーカーの
アパート建築専任の営業マンに
いい話をされて その気になっている
ものと思われます。
担保無しでローンを組めるものなのでしょうか？
※おバカさんです。
土地と建物が担保になります。
またアパート建設にあたっての注意点や
リスクを教えて下さい
※おバカさんです。
質問者の場合は、やってはいけない。
年配者で、お金も土地もある場合は、
これから 10年から15年程度の
不労所得確保程度の意味であれば、
（ 悲惨なことにはならないので ）
どうぞ・・・という感じです。
4世帯なんて欲張らずに、
2世帯だけであれば、現金建築でも
総額が少なくて済むし、
毎月16万円とか20万円とかの
不労所得が年金に上乗せになれば、
お年寄りにとっては 有難いものです。
アパート建築がお勧めなのは・・・
・現金建築できるお金がある。
・普通サイズの土地が いい場所にある。
・10数年 不労所得があればいい。
という人です。
（ 結局 お年寄りになる？ ）
その際に、決してやってはいけないのは、
有名ハウスメーカーでの建築。
（ 地元でも 有名な所は同じ ）
アパート経営は 収益事業です。
イニシャルコストがバカ高いのでは
お話になりません。
イニシャルコストが高ければ、
比例してランニングコストが高くなります。
マイホーム建築と同じことです。
複数の地元工務店さんで
同じ条件で比較することです。
アパートが新築される と分かれば、
地元不動産屋さんは どこも
「うちにやらせて♪」
とお願いしてきます。
アパートは、新築時点だけは
入居の 心配はいりません。
A
曖昧な表現があるけど、
引き継ぎというのは所有権が100%ある
ということですか？
担保は必ず入ります。
Q
担保はその建てたアパートで行けますか？
もしくは父が現在所有しているアパートを
担保にする事は可能でしょうか？
年齢は今年25歳です。勤続6年になります。
年収は350万円です。
現在ローンはありません。
土地所有権は100%です
A
基本的にはその物件の土地と建物ですから、
親の不動産の担保は入りません。
組めるかどうかは、
物件相場とかもありますので、
物件の内容次第だと思われます。
周りの賃料と返済額を比べてください。
Q
とりあえず周りのアパートとほぼ同等の
計画を不動産会社にお願いしています！
コツや注意点などはありますか？
また完全にお任せで行うつもりなのですが
自分自身で行うことはありますか？
(必要手続きは除く)
また、40坪程度でも1Kなら4部屋ないし
5部屋くらいのアパートを建てる事は
可能でしょうか？
木造2階建て、駐車場ありで
予算3500万以内(希望は3000万以内)で
考えています！
A
間違いなくやってはならないのが、
サブリースローンです。
あとは建築コストと需要次第で、
成功するかどうか決まります。
土地は動かせないので、
間取りと建築コストでしょうね。
Q
駅、スーパーが徒歩15分と微妙な距離です。
車が必須な地域なので駐車場も当然つける
のですが徒歩で生活する人は
集客は見込めない感じですかね。
工業団地まで車で15分、
現在開発中のエリアも車で5分くらいなので
単身赴任の方や独身の方を狙った感じを
想定しています。
一応住宅街なのですが線路が70mぐらいの
距離で少し近めなのが少し不安です。
周りにアパートはあるし埋まってるので
大丈夫だとは思うのですが…
A
周りが同じ家賃で満室で回ってるなら、
募集は出来ると思います。
基本的には駅から遠い単身住宅は
不人気ですが、
線路沿いなら単身がターゲットになるのは
仕方ないと思います。
一般的にはアパート運営に向かない
土地であると思いますので、
私ならその土地を売却して、
条件の良い土地でチャレンジします。
ご自身の土地の値段が安いならば、
そもそも価値のない土地なので、
別の有効な投資方法を考えます。
Q
あんまり値段つかないのかな…
周りは満室ですw
マックがすぐ近くに出来たからよし！！
と思ったんだけどなぁ…
他の活用方法はどんなものがありますか？
駐車場とかは基本的に住宅街で
需要はないと思います。
A
マクドナルドと同じ立地なら、
コンビニとかもっと向く投資先とか
あると思うんですけどね。
実際に投資が得意な不動産会社に行って、
相談されるのをお勧めします。
Q
コンビニの場合自分が店長ですか？
希望は任せっきりがいいですね…
A
店長ではなくて、
店舗を貸す方ですよ。
Q
流れを教えて下さい！！
※おバカさんです。
全額現金ぐらいでないなら、
アパート建築はしない方がいいべ。
・・っと。
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