千川3棟目は、悩んだ末、BS,CSも視聴可能なアンテナを設置しました。　設置費用は掛かりますが、CATVで毎月の費用を払うよりはいいという判断です。

正解でした。　CATVでは入居者がただで見れるのは地上デジタルだけでその他は追加料金を払う必要があります。　アンテナを設置しても、多くのチャンネル（BS,CS)は契約を結ばないと見れないのですが、DlifeとFOXが無料（FOXは期間限定）で見れます。　この二つで充分です。　ずっとUSのテレビドラマをやっていてはまりまくりです。アメリカのホテルにいるみたいな感じです。

引っ越してくる前はほとんどテレビなんて見なかったんですけどね。　まぁ、次の物件を買えないので、PCにしがみついてる時間が減ったのが大きな原因だとは思いますけど。笑

新築の際はBS、CSが観れるアンテナ設置がお勧めです。

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３月末に1戸退去し、今月中に2戸退去予定の札幌1号ですが、この3戸はいずれも去年の3月以降に入居した人たちです。

管理会社さんに理由を聞くと2戸は転勤、1戸は自宅購入とのこと。仕方ない理由ですね。　音の問題とか建物、他の居住者が原因でなくて良かったです。　しかし2か月も広告費を払って1年以内の退去は痛いですね。　

救いは2年以内の退去なので敷金返還なし、昨年リフォーム済みなのでそれほど痛んではない（希望的観測ですが）ということ。

なんとか2か月以内には決めたいです。　一度札幌に様子を見に行かないとダメかな。

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昨日、地銀さんで金消契約を済ませてきました。

担当者の手際が良かったので約1時間で完了しました。　これで5年間は支払いが固定されます。

今回の賃貸併用住宅ですが、当初の目標は自宅部分を除いて利回り6％でしたが、届きませんでした。　詳細は以下の通りです。

土地：4200万（約98平米）
建築費：約6400万（RC4階建約258平米・杭工事300万含む）
設計・監理費：約500万（ボーリング調査費・建築確認費用含む）
その他施主支給等：約100万

Total:11200万（土地の仲介手数料・登記費用等の諸費用は含まず）

年間家賃収入：約650万　　　利回り：約5.8％
自宅部分も貸した場合の想定は、約820万で利回り約7.3％（低いです）

資金内訳は、11200万の内、借入が8600万、自己資金が2600万。

30年返済、当初5年固定1.7％で毎月の返済が約31万。

家賃収入が54万ですので単純計算では手残りが23万ですが、管理費、固定資産税、火災保険等ありますので、実際は10万から15万程度だと思います。

自己資金を回収するまでに20年近く掛かりますので、投資としてはまったく割にあいませんね。　

もともとキャッシュインフローは期待していなかったので、良しとしましょう。（旧自宅マンションも高く売れたし、借入金利も下がったので）　

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明日は大手地銀さんで金消契約です。

結局、S銀行の繰り上げ返済日は４/3（頑固に譲らなかった）、大手地銀さんの融資実行が3/30で数日資金が口座に寝ることになります。　数日なので金利は大したことありません。

抵当権の抹消書類が入手できるのが4/3なので、その間は大手地銀さんにとってはリスクが高いんですが、割と融通がきくんですね。　ちょっと驚きです。

既に東中野2号で融資を受けているのと、毎月の給与振込を続けてきたのが幸いしたようです。　この大手地銀さんはメインバンクになってもらいたいという気持ち（勝手な片思い）で2009年からずっと毎月30万給与から振込、そのうち20万を定期に入れてきました。　投信もお付き合いして少々購入しています。　

1棟目の融資を受けたメガバンクでは、規模が大きすぎて効果が出ないと思い何もお付き合いはしていません。　まぁ、向こうから頼まれたこともないですしね。笑

大手地銀さんでも僕には大きすぎるので、ほんとは信金さんの方がいいのですが、金利が高めなのと地域的に非常に狭い範囲に限られてしまうので、メインバンクとしては使い難いです。　この大手地銀さんなら東京と横浜なら大部分カバー出来るので、協力するところは協力していい関係を継続したいです。　来年には東中野2号の固定金利期間も終わりますからね。

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東中野2号の器物破損ですが、管理会社さんの方で警察対応及び写真撮影をしてくれました。　そして保険会社の対応もしてくれるらしいです。　

うん、さすがです。　こういう管理会社さんだと楽ですね。　最終的には僕が出ないとダメだとは思いますけど、一から一人でやるのとは大きな差があります。　

千川PJのオートロックインターフォンのカバーの盗難が2/19で東中野の器物破損が3/19。　何なんだろう。　

4/19には何にも起きないことを願います。

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今年に入ってから

• 千川PJの即満室
• 旧自宅マンションのグッド・タイミングでの売却
• 大手地銀さんから好条件の借換えオファー

といいことが続き、非常についていましたが、
そろそろそれも終焉のようです。

札幌1号ですが、3月末の退去1戸に加えて4月中に2戸退去になります。　12戸中3戸の退去はかなりヤバイです。　管理会社の担当者は「決めます」と強気ですが、本当に自信があるのかな。それとも単なる強がりか。　いかんせん、時期が悪すぎます。　少し条件を下げる必要があるかもしれません。

それに加えて東中野2号でも破損事件が。　建物横の金属のパイプカバーが壊されています。　意図的に壊したというよりは、車でぶつけたという感じ。　隣の車が一番怪しいのですが、証拠がないので何とも言えないです。

管理会社さんが警察を呼んで処理してくれたので、後は見積もりを取って保険求償するだけです。　管理会社が入っていると楽です。

ちょうど1ヶ月前に千川3棟目のオートロックモニターフォンのカバーが盗まれたんですが、同じ保険会社です。　やましいことは、全然ないのですが疑われるかもです。笑

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先日、既存借入先に話をしたが、特に引きとめにあわずに問題なしと書きましたが、そんなに甘くはなかった。

まず、担当者は巻き込まれたくないらしく、電話番号を伝えてこちらにかけろというのでかけてみると、借換え先、金利等聞かれ、こちらでも引き下げるから再検討してくれとのお願い。　「お宅が、これ以上の条件なんか出せないでしょう」　「変動で１％前半なら可能性あります」　いい加減なこというなよ、お宅がそんな金利で貸し出してるなんて聞いたことないわ。　単なる時間稼ぎが見え見えだ。　「もう、決めたから3月中に返すよ」　「今からだと3月中は無理です」　なんやら、書面の申込書を受けっとってから10営業日必要なんてほざくから、頭に来て抵当権の抹消書類は後でもいいから、金は返すと言っても無理ですの一点張り。　変動金利でペナルティも払うのに返済時期の引き延ばし。　金融庁にちくったろ。

だいたい、金利下げれるならもっと早く提案しろよ。　黙って大人しく高金利を払い続けつる人はそのままかい。文句言ったもん勝ちだね。　目先の利益だけに目がいってると長い付き合いの客は生まれないね。　そんなの最初から期待してないか。　S銀行さん

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