税理士さんの教え
こんにちは、ひまわり です。あっという間に 今年も最終日! この一年は、驚くほど沢山の 新しい経験 や 素敵な出会い に恵まれました。感謝の気持ちで胸がいっぱいです。みなさま、来年もどうぞよろしくお願い致します不動産賃貸としては、入居者決定まで行き着けませんでしたがそれは来年のお楽しみ、ということにします(^^)さてさて、今日は 申告 についてのお話です。今年 個人事業主になったばかりのワタクシ。規模も小さいし、せっかく無料のセミナーで会計ソフトの使い方も習ったので、個人事業主の間は自分で青色申告や確定申告をしようと思っていました。ところが、少し前に 戸建投資の先輩から、ご自身でも不動産賃貸をなさってる税理士さんを紹介いただく機会がありました。今後の事など含めて一度相談に伺った結果、 「やはり最初からプロにお願いして、きちんとした税務処理や 不動産賃貸ならではの考え方など勉強させて頂く方が良いかも」 と感じました。そんなわけで、来年早々から税理士さんとのやりとりが本格的に始まる予定なのですがその準備段階として いくらかやりとりがありました。そこで学んだ事をシェアします~だいぶ長文となってしまいましたが 税理士さんからも「是非お仲間にも情報共有して下さい」と言っていただいていたので、今年の締めくくりとしてまとめました! ■不動産賃貸業を始めると決めたらすぐに税務署に届け出を!- 個人事業の開業・廃業等届出書- 所得税の青色申告承認申請書私は、今年の4月に「何か始めよう」と思って、手始めに 個人事業主の登録をしました。 ネットで調べると 青色申告の申請書も一緒に出しておくと良さそうだったので、とりあえずそれも提出しておきました。まだ戸建賃貸を始めると決まっていない時期でもあり、「事業の概要」には思いついた事をとりあえず色々書いてあるという、なかなか適当な届け出でしたが、しかしこれを 「提出済み」 であることが重要らしいです。私が税理士さんに相談に行って以来、「今年の分の経費をいかに青色申告するか」という事を色々思案いただいていたようで、「この2つの届け出で、懸案の7割が解決しました」 ととても褒められました(^^;上記2つの届け出は、特に審査も無くあっさり受理してもらえますし、あとから業務内容が変わったりしても大丈夫という おおらかなモノです。なので、気負わずに早期に提出してしまいましょう!■物件を取得したらなるべく早期に募集開始する!ウチの場合、入居者が決まらなかったので 今年は家賃収入 ゼロ となります。この ゼロ状態 は、税務署に目を付けられやすいそうで、要注意です。特に、経費の計上には細心の注意が必要となる とのこと。戸建#1 の時は、右も左も分からず、仕上がるまでに一体どの位の期間がかかってしまうか見積もれなかったので、ぜーんぶ完了してから やっとこさ入居者の募集を開始しました。しかし、これは 少々失敗 だったようです。。。 理由としては、以下の3点です。このお話を聞いて、戸建#2はまだリフォーム中ですが 速攻で募集開始しました(^^;(1) セカンドハウス用だったのでは?という疑念を持たれる税務署は、「家賃収入がなかったということは、初めはセカンドハウスとして使用するつもりが、途中から賃貸しようと思って切り替えたんじゃないの?」 という疑念を持つ可能性があるそうです。 そんな事思ってもみなかったので、目から鱗 でした(^^;;; 「セカンドハウスとして使用するつもりだった時の経費だったら、経費として認めない。家賃収入がなくても募集していたのなら、募集活動をしていた証拠を見せて」と言ってくるそうです。そのため、平成27年中に賃貸募集をしていたけど、『たまたま』入居がなかった、ということを証明できる証拠 を積んでおいてください、と言われました。金銭の支出が伴うもの (入居募集の相談で不動産屋さんに行った際の電車賃、など) が一番良いそうですが、思いつくものがなく、アットホームに掲載中の募集ページに日付が載っているので、慌ててそれをPDFに保存しました。 あと、不動産屋さんとのやりとりのメールも税理士さんに転送しておきました。(2)経費が認められるのは「事業の用に供した日」以降「青色申告 & 事業開始(=家賃収入)」これで初めて、給与所得との相殺が認めらるんだそうです。。ただ、家賃は発生していないものの、募集を開始した事実をもって「入居者が決まったらすぐ入ってもらえるように、募集とリフォームを並行して進めました」という説明はつくそうです。戸建#1の方は 募集を開始したのが11月なので、事業開始は11月となってしまうようです。。ただし、10月までの費用は全く認められないかというとそうではなく、「将来の家賃収入のために支出したもの」ということで最終的には経費化できるようです。が、修繕費として一括で落とす事はできず、減価償却扱い となる模様です。 (3)減価償却が開始できるのも「事業の用に供した日」以降これも驚きました・・。さすがに建物の減価償却は買ったタイミングから始まるだろう、と思っていたところこちらも「事業開始」以降からとなってしまうそうです。 ちなみに、「事業開始」 は 物件ごとに適用される考え方 だそうで、家賃収入が入るようになっても、新たな物件を取得したら なるべく早期に募集するのが吉の模様です。 きっと、税理士さんによっても 考え方の 厳しい/緩い が違ったりするかもしれません。でも、上記の点を頭の片隅に置いておくのは 決して無駄にならないと思います それでは、皆さま、良いお年を!!