スイーツ夫婦のHappy不動産投資

[登記] カテゴリの記事

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• 自分で登記する場合、最初にすること

  こんにちは、ひまわり です。今日は登記ネタです。突然ですが、、、クイズ！      「自分で登記しよう」 と決めた場合、      めでたく買付が通った後に 最初に私がする事はなんでしょう？答えは・・  (1) 売主さんの了解を得る事 です！ - 予算が厳しいので 司法書士さんに依頼せず、自分で登記したい - 現金一括決済なので、売主さん側のリスクはほぼ無いと思われる上記を売主さんにお伝えして了解を頂くよう、不動産屋さんに依頼します。なぜなら、売主さんから 委任状に印を頂けないと、登記申請できない からです。ちゃんと伝わっておらず、決済の場で  「そんなの知らない、印は押せない」なんて言われてしまったらシャレになりません！また、登記申請書類を作成するにあたり必要な情報も、売主さんのご協力がないと頂く事ができません。なお、前述の(1)を依頼する際、同時に下記の事もお願いしておくと効率的です (2) 売主さんにOKいただけたら、固定資産評価証明書 の写しを 早急に 欲しい(3) 最新の 登記事項証明書 を送って欲しい(4) 売主さんの 登記上の住所 と 現住所 が同一か、確認して欲しい固定資産評価証明書 は登録免許税の計算のために必要になるほか、今回売買する対象の土地を  "全て"  把握するためにも必須です。私道の持分があるのに、不動産屋さんがちゃんと把握していないケースがままあるためです。戸建#1 の時も 戸建#2 の時も、固定資産評価証明書 を見て始めて不動産屋さんから教えてもらった 土地、建物以外にも 売買対象になっている土地がある事が分かりました・・ 戸建#2 の時は、何度もお願いしたのですが なかなか固定資産評価証明書が来ず、やっと頂いたのが、決済日の4日前！予感的中 で、やはり知らされていない 私道持分がリストされており、慌ててその分の書類を作成して 法務局にかけこむ羽目になりました。。次回 登記する際は、「決済日は 固定資産評価証明書 をいただいてから相談させて下さい」とお願いしようと考えています(^^;(4)については、もし売主さんの 現住所 が 登記上の住所 と異なる場合「個人情報となり恐縮ですが・・」 と断りつつ、現状所を教えて頂く必要が出てきます。これは、名義人住所変更 の手続きを行うためです。 (詳しくは コチラ)また、登記上の住所 から 現住所 までの移転の経緯が分かる書類 (*)も頂く事になりますので、予めお伝えしましょう～。  (*) 住民票(本籍の記載のあるもの)／戸籍の附票／戸籍謄本 ご参考になれば幸いです☆  

  2015.11.26

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  郵送で登記申請＆受取りしてます～

  こんにちは、ひまわり です。戸建#2 の登記が無事完了したようで、登記識別情報 が届きました！現地の法務局が自宅から遠いため、登記を申請しに行くのも 完了後に取りに行くのも大変・・というわけで、郵送にしています。最初は 「そんな重要書類、郵送でいいの！？」 と不安でしたが慣れると （といっても2回目ですが ^^;) 大変便利です。というわけで、今日は 郵送で登記する際のメモです■登記申請時(送る時)送る時は、(*)登録免許税の印紙代 ＋ 返信用の切手代 の金額が 5万円以下なら、簡易書留 で送ります。賠償金に(*)の金額を記入しておきます。(賠償金 5万円以上 の場合は 一般書留 になります。)■返送してもらう時返信用の封筒と 返信用の切手を 同封しておきます。(※登記申請書に、郵送希望の旨を記述しておく必要があります。)  所有権移転の場合、返信時に 登記識別情報 が同封されるので、必ず本人(自分)に届くよう、本人限定受取郵便 (特例型)を利用します。 これを利用すると、事前に  このようなお知らせが届きますので、希望の日時を郵便局に伝えて届けてもらいます。受取時には、本人確認資料 の提示も必要になります。■返送用の切手不足していると、追加分を送ったりする必要がでてきて登記完了が遅れてしまいますので、切手は多めに入れています。封筒に貼らずに小袋に入れて同封しておけば、余ったら返送してもらえますちなみに、今回は返送書類が多めなので 735円分同封しておきましたが、670円 で済みました。(430円 + 100円 + 140円)★切手代 の内訳★- 一般書留：430円- 本人限定受取：100円- 定型外郵便： 50g まで 120円 100gまで 140円 150gまで 205円ほとんど 自分の備忘録になってしまいましたが(^^;皆さまの参考にもなれば幸いです～

  2015.11.13

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  登記の連件申請

  こんにちは、ひまわり です。急に涼しくなったため、体調をくずしてしまいました・・ みなさんはお元気ですか？今日は 登記の 「連件申請」 について書こうと思います。以前 コチラ で書いたように、中古の不動産を現金で購入した場合、メインで必要になる申請は所有権移転登記ですが、 物件の状況によっては この他に 追加の登記申請 も必要になる場合があります。このような時に、所有権移転の申請を同時に申請を出す方法を「連件申請」と言うそうです。色々なケースがあるかと思いますが、私が経験した２つの例をご紹介しますね。１、名義人住所変更 と 所有権移転 の連件申請不動産の持ち主が引越した場合には、住所変更を登記にも反映させる必要があります。しかし、売主さんが引越した後に、この手続きをしていない場合があります。売主さんの現住所への変更手続きが行われていない状態だと、所有権移転の申請を 却下 されてしまうので要注意です！この場合、まずは 売主さんに所有権がある状態で「所有権登記名義人住所変更」という手続きで 売主さん情報を現住所に変更してから売主さん から 自分への「所有権移転」 登記を行います。でも、２回も登記申請手続きを行うのは面倒ですよね。。連件申請すれば、この２段階の手続きを １度の申請で行う事ができます ２、所有権移転 と 持分全部移転 の連件申請書類を作成するために 戸建#1 の固定資産評価証明書 を見たところ、メインの宅地、建物 の他に 「山林」 という土地が列挙されていました・・これは なんぞや・・？と確認したところ、前面の私道にあたる土地を 周辺の家で分割して所有している状態である事が分かりました。つまり、この私道の持分についても所有権を移転させる必要があります。今回は、前例にならって 「持分全部移転」 という申請を行いました。さて、連件申請の具体的な方法ですが、２件申請する場合は 「1/2」 と 「2/2」 といった番号を申請書の 右肩 に記載しておき、順番通りになるように 書類をまとめます。３件の場合は「1/3」・・ となります。名義人住所変更 と 所有権移転のように、申請の順番が重要な場合は、番号もその順番になるように気を付ける必要がありますね。 あと、添付書類を共通で使う場合は、「前件添付」 ／ 「後件添付」 という形で記載します。戸建#1 の場合は、下の写真のように所有権移転 を「1/2」、持分全部移転 を「2/2」として、1/2 の申請書の方に添付書類を付けたので2/2 の申請書の「添付情報」欄には 「全て前件添付」 と記載しました。こんな感じです。ちょっと長くなってしまいましたね ご参考になれば嬉しいです  

  2015.08.29

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• 登記申請書類について相談したいとき

  こんにちは、ひまわり です。このところ忙しくてブログ更新が滞ってしまいました(^^; 今日は久しぶりに登記ネタです～自分で登記申請する場合、本やネットの情報を元に書類を作成するわけですがどうしても 自分のケース にピッタリ当てはまらなくてどのように扱って良いか迷ってしまう点が出てくるかと思います。そんな時は、適当に対処してしまわずに、専門家に相談しましょう♪主に 次の２つの方法で 法務局 に相談する事ができます。 （無料です）   １、法務局の相談窓口へ行って直接聞く   ２、法務局の電話相談を利用する ■相談窓口申請書類についての一般的な相談や、申請書類を提出する前のチェックをお願いできます。場所としては、実際に申請する出張所 の窓口で相談するのが最も確実です。というのも、私道部分の登録免許税の計算方法など、地域によってお作法が異なったりする 場合があるためです。ただ、私の場合は提出先が千葉県で、気軽に通える距離ではなかったので無理を言って 最寄りの出張所で相談させてもらっていました。本当は 「管轄外の場合は相談に乗らない」 という基本ルールらしいです。でも、「申請が通るかどうか保証できませんよ」 と釘を打たれたものの相談自体を拒否された事はありませんでした。 対応時間は、 9:00 ～ 16:00 など 法務局の業務時間より短め だったりするので、要注意です。■電話登記についての基本的な事から、申請書類の具体的な相談まで、電話相談窓口で質問することができます。 これは便利！例えば、東京都の場合は、コチラ です。電話相談だと、書類の細かい内容などは言葉で説明するのが難しい場合もありますが何しろ、 足を運ばなくて良い のは大変助かります！会社の昼休みに電話して相談したことも何度かありました。「返信用封筒の郵便料金について」 など、こんな事いちいち聞いても良いのかな・・と思いつつも不安があるような点も、親切に教えていただきましたよ あと、前述の "相談窓口" で「これは申請先の出張所で確認した方が良い」と指摘を受けたような場合には、当該出張所に電話をかけて確認しました。例えば、私の場合は 千葉県の東金出張所でしたので・・こちら の「所在地電話番号」に直接電話しました これらのサービスを利用して 事前に内容確認していれば申請当日に間違い発覚！ なんてリスクを減らせますので、積極的に活用する事をおススメします  

  2015.08.27

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• 自分で登記申請することの メリット／デメリット その２

  こんにちは、ひまわり です。前回 に続いて、今度は自分で登記する際の デメリット（リスク） について感じた事をまとめておきたいと思います。かなり長くなってしまいました (^^;■デメリット1：時間と労力が必要どんな登記申請するか、個人か法人か、によって 必要な添付書類 が変わってきます。買主さん側からいただく書類を確実に準備いただくため、条件（3ヵ月以内に作成、など) も含めて事前に調べてお願いしておく必要があります。また、申請書の内容についても、物件ごとに変わってくる場合がありますので、提出前に 法務局の窓口 でチェックしていただく必要があります。場合によっては、修正して またチェックいただいて・・と何度も通うことになるかもしれません。法務局は平日の日中しか開いていないので、会社勤めをしていると 行くタイミングを調整するのが大変ですね。。しかも、法務局って駅から遠い場合が多いんですよね。。■デメリット2：登記識別情報が未使用である事を確認できないこちらは、デメリットというより 「リスク」 と言った方がふさわしいかもしれません。登記申請のオンライン化に伴い、不動産の所有権を証明するものとして「権利証」ではなく「登記識別情報」というIDが渡されます。このIDは、A4 の紙に印刷されていていますが、光も通さないシールで覆われていて、このシールは、通常一度はがすと貼り直せません。(夫が、一生懸命 強い光を当てたりして試していましたが、ぜんぜん透視できなかった模様ですｗ)しかし、世の中には色んな方がいますので。。。そのIDが 既に使われている可能性がないとも言えません。例えば・・ 何らかの不正を行って、ID を盗み見て他の人(仮にAさんとする) に売却した上で 巧みにシールを戻して、そしらぬ顔で その「登記識別情報」を渡されたら・・？Aさんへの所有権移転が完了していれば、新たな ID がAさんに渡されていますので、古いIDは効力ゼロです。自分名義で登記されていなければ所有権を主張できませんから、お金を払って買った物件が自分のものにならないということになってしまいます！こんな事態を避けるために、当該 「登記識別情報」 が既に使われていないかどうかを、事前に法務局に問い合わせる方法 があるそうです。ただ、これは ID を見ないと確認できません・・。売主さんが、契約前に 買主にIDを見せてくれるとは考えにくいですね(^^;そのため、これは 司法書士さんでないと使えない技かと思います。■デメリット3： 所有権が移転できない場合があるこれも 「リスク」 ですね。登記申請時には、様々な書類や添付資料が必要となります。例えば、個人間の不動産売買で所有権移転をする場合は・・- 登記申請書- 登記原因証明書- 委任状- 登記識別情報（又は登記済証。土地、建物、それぞれ）- 売主の印鑑証明書（3か月以内に作成されたもの）- 固定資産評価証明書 (最新年度のもの)- 買主の住民票が最低限必要になります。売主さんの住所が現住所と異なっていたりすると更に増えます。これらの必要書類がそろっていなかったり、登記申請書 や 登記原因証明書、委任状 などの提出書類の記載に不備があったりすると、申請が却下されてしまう 場合があります。また、「私道の持分があるのに、その分の申請を忘れてしまった！」なんて事もあるかもしれません。売主さんに改めて情報提供をお願いできれば良いですが、断られてしまったりしたら・・ 所有権を移転できません！自分名義で登記できなければ、仮に売主さんが別の人にもう1度売ってしまったりしても、所有権を主張することができません。。その他、「印影が印鑑証明書と一致しない！」 なんて事態も想定されますね。印影を確認する技術があれば問題ないですが。。司法書士さんに依頼すれば、責任を持ってこのあたりの確認も行っていただけますから、安心です。というわけで、リスクもありますのでご注意を！千葉の戸建ては、現金決済（ローンなどなし）で、かつ 金額も210万でしたので自分での登記に挑戦しましたが、もしも この先  「うん千万 の物件をローンで」なんて場合は、迷わず 司法書士さん にお願いすると思います   

  2015.08.07

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• 自分で登記申請することの メリット／デメリット その１

  こんにちは、ひまわり です。またまた 登記ネタ ですが・・自分で登記する際の メリット、デメリット について今まで感じた事をまとめておきたいと思います。まずは メリット から。■メリット1： コストが安い司法書士さんに依頼せずに自分で登記申請すると大変お安く上がります！ これが最大のメリットと言えるでしょう。先日買った戸建の場合、登録免許税（登記申請の際に必要な税金）は計 26,200円 でした。 送付／返信用の郵便料金を入れても、30,000円 でお釣りが来ます。司法書士さんに依頼した場合は、同様の戸建で 15万円 前後かかると聞きましたので、だいぶ違いますね・・！  ※登録免許税は 固定資産の評価額によって異なりますので、   物件毎に異なります。必ず 30,000円 以下になるという   わけではありませんので、ご注意を！   司法書士代も、実際に見積りを取ったわけではありませんので、   あくまで目安とお考えください～。■メリット2： 応用がきく最初は 「何がなんだか」 でしたが、一度ひととおり経験してみると、さほど難解な作業ではありません。（事務作業のめっぽう弱い私は 大変緊張しましたがｗ）この先、住所変更したり、相続で何かしらの登記が必要になったりした場合も、簡単な内容であれば自分でできそうです。■メリット3： 登記事項証明書の見方に慣れるこれはメリットかどうか分かりませんが(^^;、申請書を作成するにあたって 登記事項証明書（登記簿謄本）とにらめっこしますので、必然的に見方も慣れてきます。その物件が、いままでどのような方々に所有されていたのか、どのような理由で所有者が変わったのか、当該物件を担保にどんなローンが組まれていたのか、などけっこう赤裸々に書かれていて、なかなか ドキドキ しますｗ 物件の歴史から色々想像してしまいますね。 デメリット については、また次回！  

  2015.08.06

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  登記申請 書類の作成で参照した資料 その２

  こんにちは、ひまわり です。前回 の続きで、今日は 登記申請書類を作成する際に参考にした本  を紹介します 私は、まず 法務局の PDF  と にらめっこするところから始めましたが、なにせ知識がないので ところどころ  チンプンカンプン 。。 そんな時に役立ったのが、 こちらの本 でした。どちらも分かりやすく、 買って正解！ でした。 この2冊で、大まかな疑問点は だいたい解消できました。 片方には書いてあるけど 片方にはない・・という点がいくつかあったので、2冊 買っておいて良かったです。最後の方で、 申請書類のまとめ方  なども載っていてとても助かりました。  それを参考にして シミュレーション したのが コチラ です。 さて、本やひな形を元に申請書類を作成したら、必ず  法務局に相談  に行きましょう！本では、 物件ごとに異なる事情  までカバーできませんので、前もって専門家に見ていただいて下さいね♪    

  2015.08.04

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• 登記申請 書類の作成で参照した資料 その１

  こんにちは、ひまわり です。先日 なんとか無事に登記を完了できたので、私が参照した資料をご紹介しますね。これから自分で登記してみようかな！という方の参考になれば嬉しいです。  まずは、法務局 のWebページ。こちら  で PDF や Word のひな形がダウンロードできます！申請するにあたって 添付 する必要がある資料も説明されています。 私は主に、     7．売買による所有権移転登記申請書   11．登記名義人住所・氏名変更登記申請書   16．登録免許税の計算あたりを参照しました。まず、中古の戸建てを買ったような場合に必須なのが所有権移転登記 です。 その名のとおり、物件の所有権を売主側 から 買主側 に変更します。 その他、状況に応じて 追加の登記申請 も必要になる場合があります。  今回購入した物件では 必要なかったのですが、以前、不動産屋とモメて購入をやめてしまった戸建では売主さんが事前に住所変更の登記をしていなかったので、名義人住所変更 の手続きが必要でした。 書類を用意したものの、結局使いませんでしたが ^^;そのかわり、今回の物件には家の前の 私道の一部 が持分になっていて、その部分については 持分全部移転 という登記が必要でした。持分全部移転 は、ひな形がなかったので本やネットで調べた情報の合わせ技で作成しました。 このように、物件によって必要になる登記手続きが異なる  ので 要注意 です（次回につづく） 

  2015.08.03

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  登記 完了しました！ ホッとした～

  こんにちは、ひまわり です。おっかなびっくり自分で申請していた登記ですが、おかげさまで無事に購入した戸建の所有権移転が完了しました      送られてきた 「登記完了証」  大変、大変 ホッとしました・・！   実は、事務仕事の苦手なわたくし、売主様の捨印 も必要な個所に自分の捨印 しか押していなかった 箇所が１つありまして。。。最寄りの法務局で最終チェックをお願いした際に指摘いただき、それから半日くらいは動揺がおさまりませんでした   (小心者)申請書類に修正の必要な個所があった場合に、簡単な修正ならば 「捨印」 があれば 法務局の方に対応していただけます。逆に言えば、修正事項 さえなければ 捨印 が無くても大丈夫 です。しかし、なにせ初めての登記申請、、、事前に法務局で十分確認したとはいえ 心配で心配で (^^;『もう、最悪の場合は売主である不動産屋さんに謝って修正のための印鑑をいただきに行こう・・ 』と覚悟を決めていましたが、そんなことにならなくて良かったです。。 ふ～ 

  2015.07.30

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  登記申請シミュレーション

  こんにちは、ひまわり です。今度契約する千葉の戸建てですが、自分で登記申請 をする予定です。現金一括決済で、売主である不動産屋さん側にはリスクがないということでOKいただきました。初めての不動産購入で、いきなり自分で登記って  ちょと無謀かな・・  と思いつつも、登記費用を大幅に削減できる  のは、かなりの魅力です。。。  というわけで、やはり自分で登記することにしました・・法務省のWebページや 本 を参考にひととおりの書類を作成しましたが、「ホントにコレでOKか？」 という所にはやはり不安が残るので、先日 最寄の 法務局 に行って、書類をチェックしていただきました。法務局に行く前には、契約時に売主さんからいただく予定の書類も含めて、申請書のとじ方  や  印鑑を押す場所   をシミュレーションして「提出書類セット」  を作成しました。  ↑ 登記申請書類一式 (のシミュレーション)   ↑ いただく 「予定」 の書類も入れておく！     (写真は、売主の印鑑証明書があるつもり、の紙。)      ↑ 印紙を貼るページも用意する。 契印も押してみる。 この方法、おすすめです！！必要な書類がそろっているか、必要な場所に印鑑があるか、なども含めて実用的なコメント  をいただけます。本では、色々なケースに対応する形で汎用的に書かれているので、自分のケースの場合はちょっと違ったりという事が ままあります。また、 間違いじゃないけど実務的には違ったやり方をする ・・という場合もあるようです。例えば私の場合、、、あとで返してもらいたい書類はコピーを添付するのですが、本の例では  コピーの表側に「上記は原本に相違ありません」と書いていたので  同様にしたところ、実務的には 裏面 に書くと教えていただきました。また、返信用封筒 についても、「所有権移転 の場合には 登記識別情報 (土地の権利書) が同封されるため 『本人限定受取』 にする必要がある」と指摘いただきました。この点も、私が見た本には書かれていませんでした。。    ※(後日追記)    改めて本を確認したところ、『(登記の種類によっては本人限定郵便で送付されます)』    と書かれていました。これが自分のケースだと認識できていなかったのでした・・。    大変失礼しました！一応ひととおりチェックていただいて、「恐らくOK」とコメントいただいていますが、果たしてちゃんと無事に登記できるのか・・！？ 不安もありますが、がんばってみま～す！   登記申請の準備をするにあたって色々学んだ事なども、おいおい 書いていきたいなと思っています。 

  2015.07.18

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