マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

中古でマンションを購入する人は、単純に流通上の「安い」だけに流されず、現状の管理状況はどうなのかを慎重に見定めるようになってきています。

イダケン事務所にも年に数件は中古マンション購入時のアドバイスを求めて、有料相談サービスを利用されるお客様がいます。

マンションの売買価格だけではなく、管理費や修繕積立金にも着眼します。

また、管理費等滞納が多くないのか、将来積立金の値上げの心配はないのか長期修繕計画をチェックします。

特に、修繕積立金は平成23年に国交省で目安の金額が発表されたこともあり、目安と比較して安すぎるマンションは何か理由があると、疑いにかかる人が増えたようです。

いくら先々のことがわからないからといって、将来大幅な赤字を抱える資金案（長期修繕計画書）が作成されているマンションは、管理に関心がある人が見れば中古マンションの購入を見送るでしょう。

理想と現実は異なるからといって、管理会社が「きっとそんなに足りなくなりません」と説明したとします。管理会社が長期修繕計画を作成しているのならば、その言葉は矛盾としかいえません（足りないのか、足りないのか、どっちなんだよってつっこみどころ満載です）

長期修繕計画は「飾りじゃありません」。企業の経営計画と同じで、いかに現実的にクリアできる中身があるのかが重要になります。

計画では大赤字なのに、先々のことはわからないが、経験上きっとなんとかなりますでは、管理組合を助言するプロとして無責任な発言です。

管理会社は、元請施工を行うにせよ、設計・施工監理を行うにせよ、大規模修繕は定期的に訪れるおいしい売り上げです。

足りなければ、臨時徴収、無理であれば、借り入れも「あたりまえのこと」のように提案します。

自分の腹は痛まないのです。

中古マンションでは、もちろん決算上「借金マンション」になるので、明確な資金計画（長期修繕計画）がなければ、資産価値は低下することになるでしょう。

管理会社さんの中でも優秀な方はいますが、その一方で、経営的なセンスで管理組合に運営助言できる人が少なすぎます。

管理会社従業員の年齢で左右されることではありません。ベテランでも無知の方は大勢います。

ベテランの方で、組合を振り回す人は、業界に長くいたことをや、自社の実績を並べて、「だから間違っていない」という論法をするのが特徴です。

性善説で、組合員の方たちは、滅茶苦茶な発言をする管理会社の言葉を信じ、後からひどい目にあう姿をイダケンは数多く見ています。

中古のマンションの資産価値は、確かに管理状況の影響するのは事実です。

これは管理会社が良い悪いのではなく、管理組合がしっかりしていて、管理会社をコントロールできる立場であることが求められます。