マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

[管理組合] カテゴリの記事

全340件 (340件中 51-100件目)

< 1 2 3 4 5 6 7 >

• 

  何でもないようなことが幸せか！？

  持ち回りで役員が回ってきた方は、少なからずこんな気持ちがあるのではないでしょうか。一年我慢して、月１回２・３時間程度の理事会に出ていれば終わる・・組合から問題提起をされても、自分たちの代で負担を増やしたり、波風を立てるようなことをするのは勘弁。なにせ、不本意ながら引き受けた役員なのだから・・問題が表面上に起きていないなら、きっと管理会社がきちんと仕事をしてくれているのだろう・・多少、管理会社のルーズな部分も目についても、、管理の素人の自分たちが深く首を突っ込むより、何だかんだ業務をそつなくこなしている、ブランド力のある売主のグループ会社の管理会社に任せておけば安心だろう・・組合員から問題を投げかけられたら、対応しなくてはいけない。でも、何回か議論して、来年度に先送りしてしまえば、無視したことにならずに角も立たない・・意見を言う人がいれば、そのうち持ち回りで役員が回ってくるのだから、その時に頑張ってくれればいい・・ 仕事でストレスを抱えているのだから、自宅に帰ってまで、面倒はご免だ・・負担・責任からの解放＞住環境の向上・管理コストの有効利用 ではないと思います。管理会社にお任せしても、契約に記載されている業務はしてくれますが、積極的に住環境や資産価値を向上するよう提案をしたり、管理コストを最適化する提案をしたりしてくれません。マイホームであるマンション内では、波風を立てたり負担をかけたりせずに穏やかに暮したい気持ちはよくわかります（イダケンもマンション暮らしです） 一人一人の管理組合に対する意識が高まれば、ローコストで住み良い資産価値の高いマンションを実現できます。自分たちの財産を守るためです。考え方を少し変えれば、ぐっとマンションは良くなりますよ！【マンション管理勉強会のご案内】２０１５年５月３０日（土） １４時からイダケン事務所主催のマンション管理セミナーを新宿にて開催します。今回のテーマは・・・ です。案内のホームページをＵＰしました。ご興味のある方は下のＵＲＬをクリックしてくださいhttp://www.idaken.net/study.html にほんブログ村

  2015.05.10

• 

  マンションならでわのなやみ

  一部の大型マンション以外は、ゴミ収集日当日の朝にゴミ集積場に持っていくことをルールにしています。因みにイダケンが住んでいるマンションは後者、理事長を務めるマンションでは前者の方式を採用しています。マンションの立地条件にもよりますが、通勤、通学時が集中する午前7時半から8時過ぎまでは、エレベーターが混雑。このゴールデンタイムにダンボール等の大きなゴミを運ぼうとすると肩身が狭いこと．．結果、ゴミ出しのために早起きをすることになります。機械式駐車場の設置台数が多いマンションでは、朝の時間帯に出庫ラッシュが起きることがあるそうです。マンションに住んでいないとわからないことが多いです、管理士の仕事をする上でも、住んでいるか住んでいないかで感覚の違いがでると思います。 【マンション管理セミナーのお知らせ】2015年4月29日（昭和の日）の14時から新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理勉強会を開催します。機械式駐車場の維持でお悩みのマンションは多いはず。当日はゲスト講師をお招きする予定です。このセミナーが解決の糸口になればと思います。 詳しくは下記URLをクリックし、案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html  にほんブログ村

  2015.04.16

• 

  フロントマンが変わったとたんサービス低下！？

  こんにちは！イダケンです。管理会社をリプレイス（変更）した場合、フロントマン（管理会社担当者）を能力の高い管理職やエースクラスの人材を派遣する業者が多いようです。なぜかというと・・１）リプレイスをするマンションは管理会社への要望レベルが高く、「並」の能力しかないフロントマンでは対応ができないこと ２） 能力の高いフロントマンが業務することで、前管理会社との業務レベルの「差」が如実に明確となり、早期に管理組合との信頼関係を構築できることこういった理由があるからです。しかし、業務が軌道に乗るとフロントマンが変わります。早ければリプレイス後1年ということもあります。 なぜかというと・・ 能力の高い管理職やエースクラスのフロントマンは、他でリプレイスで受託するマンションがあると、同じように担当者として派遣されます。要望レベルが高いリプレイスマンションに対応できる優秀な人材は少ないため、担当変えをしないとやりくりできなくなるためです。担当者変更後は・・・ 軌道に乗って安心して管理会社に対するチェックがゆるくなるマンションと、信頼関係は築けてはいるが管理会社への要望レベルが高いままのマンションの二つに分かれます。役員の選任方法が短期任期持ち回りの場合、前者の管理会社へ気を許してしまうケースが圧倒的に多く、フロントマン変更後にサービスが低下することになります。留任する役員や、お目付け役のいる管理組合では、後者のケースに該当します。担当者のレベルが落ちてしばらくすると、管理会社に対する「不満」が起きることとなります。イダケン事務所が管理会社選定に関わったマンションにおいても、アフターフォロー（管理会社変更後の顧問契約）がない場合、前述のサービス低下や不満が発生することがあります。継続的にお仕事に関わらせて頂いているマンションで、このような不満が出た際には、イダケン事務所が窓口となり対応しますが、フロントマンに直接うるさくは言いません。フロントマンに組合要望を理解できる能力がなければ、イダケンがうるさくいっても解決が難しいからです。フロントマンが所属している部署の上席社員と面談し、問題点をまとめたレポートを示します。その後、管理会社から改善対策について書面解答をもらい、経過観察を行います。改善されたと確認されるまでの期間に理事会等の会議があるときは、基本的に上席社員の同席を求めます。経過観察期間後、改善されない場合は担当者変更を依頼し、前述と同様の経過観察を行います。管理会社変更後、一時的にはサービスが向上する可能性はありますが、その状態が長く続くとは限りませんのでご注意ください。【マンション管理セミナーのお知らせ】2015年4月29日（昭和の日）の14時から新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理勉強会を開催します。機械式駐車場の維持でお悩みのマンションは多いはず。当日はゲスト講師をお招きする予定です。このセミナーが解決の糸口になればと思います。 詳しくは下記URLをクリックし、案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html  にほんブログ村

  2015.04.12

• 

  問題提起されど解決せぬ

  ほぼ1ヶ月ぶりにブログを更新します。春は定期総会が集中するシーズンで、各マンションは総会準備に大忙しです。総会を迎えるころに、ようやく理事会の活動がわかるようになった。こんな役員が多いと思います。活動内容がわかると問題や課題が整理できるようになり、今後こうしていけば解決するというビジョンも浮かんできます。しかしながら、自分たちは総会で任期が終わりです。負担が架かる理事をもう一年務めるのはしんどい・・・その結果、次期理事会に申し伝えましょう。という結論になります。皆様のマンションはどのように新旧役員の引継ぎを行っていますか？・総会後に新旧役員の引継ぎ会を開催・書類と印鑑の引継ぎだけを行い、後は管理会社にお任せこんな感じで引継ぎを行うマンションは、業務の継続性は困難です。せっかく、前任者がどんな良いビジョンを描いても、継続性が欠ける組織体制下においては、それを確実に実行することは至難の業です。そもそも管理組合って何？理事会は何をすればいいの？・・右も左もわからない新任の役員が集まった理事会がまともに機能するのは役員交替後３－６ヶ月近くかかることがざらです。管理組合組織や理事会活動がわかり始めるのは残り任期が半年くらいになってからです。残り半年の内、２－３ヶ月は総会とその準備に追われることになります。実質上、引継ぎが不十分で1年任期持ち回りの理事会が、管理組合執行部として役割を十分に発揮し、課題への対処ができるのは、3-6ヶ月の期間しかありません。秩序を守り快適な生活環境の整備すること、資産価値を中・長期にわたって維持していくこと管理組合はこんな目標があります。 管理組合の執行部たる理事会が、上記のような状況がある中では、目標は絵に書いた餅になります。 そんな中管理会社の役割が重要となりますが、管理会社は委託契約に定められた業務を行う「業者」にすぎず、理事会の代わりとなって、マンションを良くしようとしてくれません。【お知らせ】イダケン事務所主催のマンション管理セミナーを4月29日（昭和の日）14時から新宿にて開催致します。今回のテーマは、になります。当日はゲスト講師もお招きし、機械式駐車場維持の実態について勉強したいと思います。 詳しくは下記URLをクリックし、案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html  にほんブログ村

  2015.04.11

• 

  活かされていない規約や細則

  先週久しぶりに腰痛が発症。病院で治療を受けながら弱々しく頑張っているイダケンです。顧問先や相談先のマンションのお話を聞いていると、規約や細則を読まずに思い込みの判断で、不適切な運用をしている組合が多いこと、多いこと。規約や細則の存在を知っていても、トラブルが発生したとしても読んで確認しようとは、あまりしません。-居住者が理解していない-理事会が理解していないさらに-管理会社も理解していない居住者から問い合わせがあった理事会は、管理会社に相談します。管理会社の担当者は、浅はかな知識で規約や細則の内容を無視した経験的な観測でアドバイスをします。その結果、管理組合の運営は、規約や細則を規範としたものではなく、管理会社担当者の思い込みの知識で、舵取りが行なわれます。組合の執行部である理事役員は一年か二年任期の持ち回り、管理会社の担当は3-5年毎に交替。基準が曖昧なため組合運営は不安定なものになります。イダケンが顧問契約をすると、まずは目先の大きな課題を解決し、その後理事会に審議する余裕が出てきたら、規約の整理と、再整備を行います。その際に単純に見直しすれば良いのではなく、周知・啓発方法、諸規則が形骸化しない方法を併せて検討します。管理会社に頼んでも規約や細則案を提示してくれますが、他マンションの使い回しが多く、マンションの実態に則ったアレンジがなされません。また、諸規則を制定すれば業務は終わり。居住者へ浸透させる方法など真剣に考えてくれません【マンション管理セミナーのお知らせ】3月8日（日）15時より新宿にてマンション管理勉強会を開催します。今回のテーマは大規模修繕において組合がやるべきことです。長期修繕計画に記載された大規模修繕の実施時期が来ると、管理会社が進め方のマニュアルを理事会に配布し、右も左もわからない役員は管理会社から提示されたレールに乗って大規模修繕を準備から完了まで進めることになります。果たしてこれでいいのでしょうか？管理会社が頼りにならない場合、別にコンサルタント会社を探して大規模修繕のサポートをお願いすることがあります。組合からコンサルタントに色々要望をしても、「意見があるとは思いますが大規模修繕は経験のある私達の助言にそって進めてくれれば安心です。組合の要望に合わせた場合は我々（コンサルタント）は責任を持てません」と脅かしてきます。これでいいのでしょうか？大規模修繕においてどのようなことをポイントに置き進めていけばよいのかレクチャーします。大規模修繕以外の修繕発注時においても参考になると思います。興味のある方は是非参加ください会費は無料。定員は8名になります。勉強会終了後、情報交換会を開催します（希望者のみ参加。500-1000円の会費制）詳しくは下の画像をクリックして案内ホームページをご確認ください  にほんブログ村

  2015.02.25

• 

  定期総会集中時期

  週末は帰宅が午前様、朝は5時起きで仕事をするイダケンですｗ2015年2月11日のマンション管理セミナーは無事終了しました。7名の出席を頂き、情報交換会を含めて身のある会とすることができました。参加者の皆様には御礼申し上げます。4月、5月は定期総会のハイシーズンです。分譲マンションの竣工は新年度が始まる前の２．３月に集中しており、総会は事業年度終了後３ヶ月以内に開催されるため、総会時期が集中するのです。１年任期輪番制の組合では通常新年度の活動開始は次のようになります。（システムA)定期総会で新役員選任↓初回理事会または総会後に引き継ぎ↓新役員による業務開始でも、システムAのようなやりかただと十分な引き継ぎがないまま、新しい役員が運営を行うことになり、継続性に欠けます。イダケンは次の方法を提案します。（システムB)総会3ヶ月前に新役員候補選出↓総会前理事会（１−２回）に新役員がオブザーバー参加↓定期総会で新役員選任↓新役員による業務開始。前期役員は１−２回オブザーバー参加新役員の事業計画は前期役員が決めることになります。事業計画立案に新役員がノータッチだと、どのような経緯で事業計画をたて、何をすればよいのかわかりません。システムBの方法を取れば、自分たち（新役員）が行う事業計画の立案に関わることができ、新年度の活動開始がスムーズに行きます。管理会社は理事会の活性化を好ましいと思いません。また、管理会社の担当者は頻繁に変わることが多いので管理会社お任せだと過去の組合運営の経緯が十分に引き継がれません。システムBの方法は総会承認の必要がなく、理事会の運用としてすぐに採用ができます。イダケンが顧問契約しているマンションでは、４．５月の定期総会に向けて、すでに新年度運営の活動がスタートしています。ちょっと工夫をするだけで管理組合の活動はがらっと良くなりますよ！にほんブログ村

  2015.02.15

• 

  やる気のない管理会社と関心のない管理組合

  マンションを購入するときは相場と比べてお得感がある交通利便が良い子供にとって環境が良い間取りが気に入った等の理由で購入意欲が湧き、真剣に気に入った物件をすすめてくれる契約先の不動産屋や分譲主のデペロッパーを信用して契約することになります。住み始めると、かなりの確率で分譲主のグループである管理会社が管理に携わることになります。売ってくれた分譲主を信用できたのだから、系列の管理会社も丁寧に居住者のことを思って仕事をしてくれる。こんな風に思い込みます。しかし、持ち回りで役員になってびっくり！管理会社の対応が遅い、悪い。契約に載っていることを誠実に仕事をしてくれない。居住者のことをちっとも考えずに会社都合の管理を押し付ける。新築施工時の不具合があっても保証期間であるのにかかわらず売り主を庇い、有償の工事を提案する。杜撰な仕事ぶりに信頼を裏切られて怒りに震えます。この事実を組合員に共有しようと報告会をひらくと、多くの組合員が醒めた態度にトーンダウンします。役員にならないと管理員や清掃の具合のみでしか管理の良し悪しを判断できません。管理員と清掃の品質を押さえていれば、理事会支援が疎かであっても管理会社は契約を切られません。管理会社にとって目の上のたんこぶである適切な指摘をする役員も、持ち回りのため一年で理事会からいなくなります。分譲主のグループを盲信的に頼り、管理の良し悪しについて部分的な評価基準しか持たず、短期任期の理事会運営では、管理会社がいい加減な仕事をしていても許されることになります。管理会社のビジネスモデルは、顧客が前述のような体質をもっているため、楽して儲けるになります。現場のフロントマンは、意欲があってもキャパシティオーバーの多くの掛け持ち物件を任されます。フロントマンがパンクしても早々に管理会社を変更する組合は少ないのです。その結果、良い仕事を提供せずとも契約が持続できるため、人件費を節約するため一人あたりの業務を増やし、会社はどんどん肥えていきます。仕事や私生活で多忙な区分所有者が管理に蜜に関わることは確かに面倒かもしれません。表面上信用している管理会社は高かろう、悪かろうなのです。値引きを要請しても、業務改善を要望しても、管理会社にとっては適正な業務対価であり、標準的なサービス提供であると考えているので、組合が本腰を入れて交渉しないと良い返事を期待できません。区分所有者どおしの横のつながりが少ないマンションであれば、改革を阻止しようと管理会社は、あの手この手で改革推進論者を孤立化させ、自然消滅を狙います。【勉強会のお知らせ】2015年2月11日の14時から新宿にて勉強会を開催します。仕事や家庭で忙しく、管理に係る機会が少ない組合員で構成される管理組合。お任せされることに甘えて、マンションを良くするために積極的な行動をしない管理会社。このような状況で、マンションが良くなることはありません。関心を持てない組合員の心を変えるなど無理なことと思うかもしれませんが、実はそうでもないのです。 正しいアプローチでマンション管理の必要性を説いていけば、多くの方がやる気を出してくれます。今回の勉強会では、その点についてお話ししたいと思います。 にほんブログ村

  2015.01.29

• 

  機械式駐車場の空きはどうしようないのか

  機械式駐車場の空き問題で頭を抱えているマンションは多いと思います。管理会社にどうすればいいの？っと問題提起してもなかなか妙案が出されない。結局空きを放置するマンションは多いと思います。組合の発想としては空いているならば外部に貸そう！こんな対策を持つ組合も多いと思います。でも、管理会社は収益事業で課税対象になるのでやめたほうがいいとNegativeな回答をします。外部貸しって本当にデメリットしかないのでしょうか？全てに当てはまりませんが、税制をクリアし、空き駐車場を少しでも運営できる手段は検討できるようです。お困りの管理組合様はイダケンに一度相談ください。にほんブログ村

  2015.01.21

• 

  総会議事録あるあるぅ！

  総会議事録でよく見る気になる表現です１．賛成多数で決まった⇒過半数の賛成を得て決まったが正解です２．役員５名を選任した⇒監事は総会での選任が必要です。理事４名と監事１名はこの方ですが正解です３．管理会社が議長を務めた⇒議長は理事長です。議事進行は管理会社が務めたが正解です４．（議決権行使で反対があるのに）会場出席者の満場一致で決定した⇒議決権行使書を足した賛成数を確認した上で、過半数の賛成を得て決まったが正しいです。５．出席者の意見を条件にこの議案を決定した⇒委任や議決権行使があれば、勝手に議案の前提条件を変えてはダメです皆さん、後でトラブルにならないように管理会社の適当な議事録を信用せずにちゃんとチェックしましょう！にほんブログ村

  2015.01.19

• 

  なぜルール違反が野放しになるのか

  長い年末年始の休みが終わったと思ったら、また三連休ですねイダケンは三日とも仕事が埋まっていますｗ本題です。多くのマンションは、管理組合役員（理事会・監事）を１年任期＆持ち回り制で決めていると思います。職務については役員間の話し合いで決めることになりますが、進んで役員に就任している人は少なく、場合によっては「くじ引き」で理事長が決まることもあります。分譲マンションには必ずと行って良いほど、ルールブックである「管理規約」があります。規約に記載している内容は居住者の努力目標ではなく、必ず守らなくてはいけない決まりで、違反すると法的訴えの対象になることもあります。国交省の標準管理規約最新版に準じたマンションにおいては・・１．規約・総会決議の違反者に対して理事長は注意をすることができる２．規約・総会決議の違反者に対して理事会決議で理事長を組合の代表者として法的訴え（裁判等）を起こすことができる３．違反者には裁判費用や諸経費を請求することができると定めがあります。注意をしても改めないルール違反者に対しては、規約に則った毅然とした対応をとらなければなりませんが、順番で回ってきてそもそも進んで引き受けたわけではない理事長やその他役員の皆様は、住民間の争いになるようなことを避け、問題を先延ばしにする傾向があります。その結果、ルール違反は放置されるとともに、自分もルール違反しても問題ないだろうというご都合主義の新たなルール違反者を生み出すことになります。組合のサポートを行う管理会社も、お客さんである居住者に対して積極的に注意しようとすることを嫌い、マンションは無法地帯のモラルが低い状態になります。規約はわかっちゃいるけど、自分達の役員の時には責任を取りたくない。こんな体質が、健全な管理組合運営を阻害する原因となります。持ち回りの役員選出のメリットも理解できますが、本当に住みやすいマンションにするためには、持ち回りは無理があるのではないかと感じています。・高額な修繕工事を適切な金額で発注する・ルールを守ってもらう・管理会社を含む外注先のコントロールをする・住みよいマンションにするために居住者の意見に耳を傾け必要に応じて運営に反映する。毎年役員が変わるような執行部を持つ管理組合。業務提供レベルが低く仕事がパンク状態のフロントマンを派遣する管理会社。二者だけで管理状態の良いマンションを実現することは至難の業です。 にほんブログ村

  2015.01.11

• 

  必要な資料が見つからない！

  皆様のマンションでは重要書類の管理はどのようにしていますか？一年任期持ち回り制の理事会体制を取っているマンションでは、管理会社にお任せで、どのように整理されているか見たこともない方が多いのではないでしょうか？重要書類はファイルで整理できるものと、竣工書類等ファイルには綴じられないものがあります。築年数が古くなると、膨大な書類がどこにあるかわからなくなり、大切な資料を必要な時に閲覧できないという事態がおきます。管理会社が綺麗に保管してくれればよいのでしょうが、通常は管理員お任せ。管理員が交替することにより整理の仕方が変わることもあります。管理組合が見やすいように管理するためには１．書類目録を作成する２．管理番号をつけて、ファイルやダンボール（竣工書類等）内に種類ごと分けて保管する３．誰が整理するか担当者を決め、２の方法で継続的に管理を行う以上の方法が考えられます。自分のマンションの管理会社が大手だとかブランド系だからはあてにしてはいけません。大手管理会社だって、管理会社変更時ダンボールに書類をごちゃまぜしていて、書類の引き渡し日にまる一日かけて一緒に整理することもあるんです。管理会社がきちんとやってくれているはずだと思い込まないように、一度保管場所を役員が訪れ、整理状況をチェックしてみることが大事です。にほんブログ村

  2015.01.08

• 

  小規模マンションの憂鬱

  冬休み中、娘と一緒に行った実家のそばにある公園で保育園の児童に囲まれて人気者だったイダケンですｗ本題です。30戸未満の小規模マンションは数多くあります。管理組合の特徴を列挙します。１．持ち回りの役員がすぐ回ってくる。賃貸居住者率が高いと３年に１度なんていうこともあります２．専門委員会の結成が難しい。「有志」といっても、そもそも組合員の総数が少ないので役員を揃えるだけで手一杯です３．管理会社として積極的なサポートが少ない。利益性の低い管理組合には優秀なフロントマンを派遣することをなかなかしません。年１回の理事会と総会だけというマンションも多くあります４．管理費・積立金の徴収額が高くなりやすい。戸当たりの維持費・修繕費は割高になります５．管理費・積立金会計に余裕が少なく、消費税増税・駐車場契約率低下等により収支が赤字になりやすい管理組合が自前でできないことはアウトソーシングをするという考え方があります。管理組合マンパワー不足を補うためにコンサルタント起用を検討しても、資金不足で採用の同意が取れ難いのが実情です。うちのマンションには分譲会社系列の管理会社が長年管理しているから・・ブランド力がある大手が管理しているから・・と、不健全なマンション管理を放置しているマンションはいっぱいあります。どうせ同じ管理費・積立金を払っているのならば、良い管理を手に入れたほうが良いのに・と思うイダケンは、今後分譲マンションを所有する区分所有者向けに啓発を頑張っていこうと思います。 にほんブログ村

  2015.01.06

• 

  マンションに明るい未来はあるのか

  平成26年12月23日のイダケン事務所主催のセミナーは無事終了しました。開催10日前告知というバタバタした状況ではありましたが、定員8名に対して7名と多くの参加をいただきました。参加の皆様有難うございます。セミナーでお話したことですが、1年任期総入替えの理事会制度を中心に運用される管理組合は、経験知識不足の役員が充分な引き継ぎをなされないまま仕事を任され、期毎に不安定な運営を行います。業務量がパンクしたフロントマンを派遣し、組合目線ではなく利益優先でサービスを提供する管理会社。盲信的に管理会社へ依存する管理組合は、いい加減で割高な管理や修繕を受け入れています。スーパーマン的な役員が改革しても短期任期では継続しません。良心的で仕事のできるフロントマンが担当しても、人事異動で数年後には能力が劣る新任が派遣されてきます。管理会社の業界は新規参入が難く、分譲会社からエスカレータ方式で仕事をが増えるため、向上心に乏しく急に管理会社が良くなることはないでしょう。管理組合は親会社の「ブランド」がついていると、高いレベルのサービスを期待するのですが、実態はぬるま湯につかった管理会社の業務品質は概ね低い位置にあります。マンションはマンパワーが不足。築年数が経つと軒並み高齢化と浪費による資金難に陥ります。管理会社と管理組合の二者の関係では、「管理不健全」になりやすい。イダケンの実感です。このような状況下において第三者専門家であるコンサルタントの役割が重要です。しかしながらコンサルタントの多くが業者からのマージンや業者との馴れ合い関係によりマンション側に立てない状態です。マンション管理に未来はあるのでしょうか？にほんブログ村

  2014.12.30

• 

  訴えてやるに辟易とするイダケン

  イダケンは現役の理事長です要望（わがまま？）が通らないと「訴えてる」という書状が度々届きます。今に始まったことではないのですが・・・ イダケンは本業で管理士をしていますので、法的体系を含めて要望書の対処できるつもりですが、イダケンの意見ではなく「客観性」が求められます。回答は大体予想されますが、弁護士に相談した上で、理事会にて対応方法を決めています。イダケンは仕事柄、法的紛争に慣れていますので、「訴えてやる」の書状が届いても動じなくなりましたが、持ち回りで役員をしている方がこのような書面がポストに入っていると、受け取った理事長さん相当ダメージは大きいと思います。こんな時にまず相談するのが管理会社で・す・が・・・経験の浅いフロントマンが自己判断で対応しようとする。組合員同士の争い事は勘弁してくれと、積極的に相談に乗らない。法的部署や顧問弁護士が多忙等の理由により、相談が後回しにされる。こんな事例がたくさんあります。いざという時に役に立たないことが多い。イダケンの感想です。そんなのちっちゃい管理会社だからでしょ？とんでもない、名の知れた大手でも平気で前述のような対応をする管理会社はいっぱいいます。基本は「面倒なことはしたくない」。これが管理会社のスタンスです。 たまたま、良いフロントマンが親身に相談してくださり、訴えてやる要望の改善に向かえばよいのですが、そうではなく管理会社が逃げてしまった場合は・・・やってはいけないことは、「無理が通れば道理引っ込む」「くさいものにふたをする」の対応です。 正直、あまりやりたくないのに持ち回りで役員が回ってきただけなので、自分が役員のときに重い対応をしたくないと思います。その結果、うるさい人がいれば、とにかく要望を聞いとけ的な対応をしてしまうことがあります。しかし、こんな対応をすると、強引な要望を言う人が気分を良くし、これからも次から次へと無理難題をつきつけてくることになります。また、自分も強く要求すれば無理が通ると、新しい理不尽な要求を増やす要因になります。管理会社が頼りにならないとあきらめてはいけません。弁護士は相談するだけなら、さほごお金はかかりませんし、管理費から支出することはなんら問題ありません。弁護士はいろいろいますが、マンション管理に長け方と相談できれば、わずか30-60分の相談で、理事会の負担を減らし、かつ、改善への最短ルートを見つけられる可能性があります。このときに気をつけなければならないのが、市民相談等の無料法律相談です。時間等の制約があることから、深い話ができません。相談時間が短ければよいアドバイスはなかなか期待できません。わからないことがあれば、イダケンに気軽に相談してください。 【マンション管理セミナーのお知らせ】平成26年12月23日（祝日）14時から新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理セミナーを開催します。テーマの「改革」という言葉を聴くと、しり込みしてしまう方は多いかと思います。でも、終いの住まい。できれば良い管理環境のもと住みたい。誰もが思うことではないでしょうか？改革の結果、どうなるの？とゴールが見えないと、エネルギーを発揮できないと思います。今回の勉強会では、以前はこんな問題があったが、改革することによりこんなによくなった。こんなことを勉強したいと思います。 申し込みは下記URLをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村

  2014.12.17

• 

  規約改正って事務作業だけじゃないんですけどね

  顧問契約をしているマンションでは、規約改正をするケースが多いです。イダケンは「業」として、有償で規約改正も行っていますが、イダケン事務所に主導権を取らないまいと管理会社は自分たちが提案しますと言ってきます。管理組合は、管理会社の提案は余計なお金がかからないからと、管理会社に規約改正案の作成を依頼します。管理会社から出てくる成果物は、大体次の二つです。１．規約改正案だけ２．規約改正案とこれまでの規約を右左に並べた対比改正に至る理由（経緯）や、何を参考に改正案を提出したかさっぱりわかりません。結局イダケンが補足説明資料を作成したり、精査したりするのですが、組合ごとにわかりやすいように資料を作りこむので時間と手間を要します。（管理会社の様式は統一された書式の使い回しなので、タイプが早い人なら効率よくできます）考えながらつくる資料と、使い回しでつくられた資料とは全く資料の質が違います。また、規約を変えればいいのではなく、なぜ？規約を改正するのか総会上程する理事会が理解することが大事です。そのお手伝いをするのがプロの役割だと思っています。まとめると、事務的な作業＋理解を深めた上で合意を得られる作業が必要で、管理会社は前者のみを満たしています。管理会社が提示する資料は理解が難しいため、なんとなくプロが言っているから大丈夫だろうと盲信し、理解せぬまま、規約を総会で改正。管理組合が理解していないため、せっかく改正された規約（ルール）が運営に馴染まないということが起きます。規約改正にあたり、管理会社は基本的に「国土交通省標準管理規約」をベースにしているので問題ありませんと説明します。しかしながら・・管理会社オリジナルの様式が多く紛れ込みます。国土交通省標準をベースにしたのか、管理会社オリジナルなのか、管理組合側は補足資料がないのでわかりません。また、中堅以上の管理会社は、規約改正案を専門部署がつくります。作成した専門部署が理事会等に参加することは稀。改正された内容やポイントを十分理解していないフロントマンと、わかりにくい資料で説明を受ける理事会。良い規約になるわけありません。しかも、そこに管理会社企業都合で、管理組合にとってはよろしくないオリジナル条項も含まれます。今週作業している規約改正案の精査においては、「委託契約書の更新を理事会で決議できる」という管理会社オリジナル項目を発見しました。分厚い資料を渡されて、読んでおいてくださいって言われても、時間的制約がある役員はチェックできず、知らぬまま、総会決議が通り、管理会社有利な規約になっていることがあります。提案している会社は管理受託戸数10万戸以上の大手ですよ♪ とにかく、多くのマンションは、「ただ」や「ブランド」や「過去からの付き合い（信頼関係ではなく長く付き合っていることの重要性）」に拘り、本質を見ようとしないことが多いです。不満があれば、管理会社へ文句を言う。文句を言う相手を選んだのは管理組合。そもそも、管理会社の仕事ぶりを過信評価して、できない仕事を押し付けて、管理会社へ期待しても、なにも変わりません。【お知らせ】 平成26年12月23日（祝日）14時から新宿にて、マンション管理勉強会を開催します。管理組合運営を良くしよう！と思っても、具体的にこうしたいという目標がないと、行動を起こしても途中で挫折してしまうことがあります。どうしたら管理会 社と良い関係が気づけるのか？どうしたら質を落とさず委託費を削減できるのか？どうしたら組合員の負担を大きくせずに理事会運営を活 性化できるのか？「どうしたら」を勉強します。コンサルタント経験の中で、失敗例・成功例を見てきています。「どうしたら」うまくいくかのテクニックをお 伝えします。詳しくは下記URLをクリックし、案内ホームページをご覧ください。 http://www.idaken.net/study.htmlにほんブログ村

  2014.12.12

• 

  管理の区分

  皆様のマンションは管理の区分が明確ですか？分譲マンションの建物は、１）専有部分２）共用部分３）専用使用部分の三つに分類されます。３）専用使用部分とは、共用部分でありながら、特定の区分所有者が独占的に使用できる場所です。バルコニー、窓、玄関が代表例です。理事会を運営していると、ここの場所が壊れたから、管理組合が負担して欲しいと要望してくることがあります。理事会、そしてサポートをする管理会社が、上記１）－３）の区分や負担先の基準を持っているかというと、そうではないことが圧倒的に多いのです。その結果、管理会社担当者の経験的な見解と、持ち回りで短期任期の理事会に判断が委ねられ、年毎にまちまちの判断をしてしまうということが起きます。管理会社にこの点を聞くと「規約に書いていることがすべてです！」と、自信をもって答えますが、規約の記載内容だけでは区分の判断が難しいのが現実です。理事会の顧問契約をしているマンションでは、規約の補足資料として区分のガイドラインを設けて、総会承認、継続的な啓発を行っています。集合ポストが故障したときは？窓の戸車が交換したときは？網戸を交換したい時は？・・・等々管理組合が負担するのか、居住者が負担するのか、ある程度細分化した仕分けをすることにより、管理組合運営が透明化しますよ！  にほんブログ村

  2014.11.30

• 

  打てば響くでは・・素人持ち回りの役員では対応できない

  イダケン事務所では理事会や修繕委員会の顧問契約が毎年増えています。管理会社も同席していることが多く、そこで感じることは・・・管理会社は必要な報告を終えると、じーっと黙っています。理事会から、管理会社に質問をしても、のらりくらりとした返事が多いです。理事会が期限を決めて、強く要望をすると豹変！今まで理事会が知らない情報が継ぎから継ぎへとでてくることが！そもそも、持ち回りの理事会では、管理会社と理事会の知識差が多き過ぎて、管理会社へ何を質問してよいか、要望してよいかがわかりません。一定の業務提供レベルがあるフロントマンは、何をすればこの管理組合は良くなるかはわかっているのですが、担当物件（掛け持ち）が多く余計な仕事を増やしたくないため、管理組合が強く発信しない限り、「黙る」「適当にあしらう」を続けます。確かに打てば響くのでしょうが、打ち方がわからない管理組合はどうすればいいのでしょうか？一生懸命なフロントマンもいますが、掛け持ち物件が多すぎるため、その恩恵に預かれる管理組合はごく一部です。持ち回りの理事会役員が会議で時間を掛けて議論しても、積極的なアプローチを避ける管理会社がいるとので、解決方法が見つからず同じ話し合いを浪費していくことになります。    にほんブログ村

  2014.10.19

• 

  規約改正にあたり標準以外の内容を入れる場合

  管理規約を行うにあたって、国交省が監修している標準管理規約を規範とするマンションが多いと思います。しかしながら、単棟型は区分所有者が定住を目的とした内容になっているためリゾートマンション賃貸がメインの分譲マンションでは、なかなか運用が難しくなります。また、マンション固有の事情を反映する場合に、アレンジしなければならない点がでてくると思います。管理組合支援を行う各諸団体がリーガルチェックをしているものを引用するのであれば問題ありませんが、良かれと思って総会で修正決議された内容が、後々組合員に訴えられた時に「無効」と判断されることもあります。そのため、国交省標準を大きくアレンジした規約を作成する場合は、見解論の域でしかないのかもしれませんが、弁護士の確認を得て、総会に上程することをお勧めします。イダケンも、必要に応じて弁護士に相談にいきますよ。【2014年10月13日（祝日）14時から新宿にてマンション管理セミナー開催します】詳しくは下記URLをご覧ください。営業色のない、役立つ勉強会を目指しています。にほんブログ村

  2014.10.07

• 

  私役員やめます！と言う方が現れたら・・・

  任期中であっても、私生活上の都合、または、理事会内部で対立した等の理由により、「私、役員辞任します」という方が現れた場合どうすればよいでしょうか? 辞任する方が、転売等で区分所有者でなくなれば、自動的にお役目ごめんです。自己都合により辞任した場合は、後任の方が決まるまでの間は、職務続行になります※規約によるしかしながら、業務継続の意思がない方がそのまま役人に残っても、活動が期待できませんので、後任を決めることが必要です。後任の決め方は、規約によります。国土交通省の標準のままですと、総会での承認が必要です。欠員を補充するために臨時総会を開くことになります。規約をアレンジさえすれば、理事会で欠員の補充を決められることができます。 欠員補充された後任者の任期は、辞めた役員が務めるべき残りの任期になります。欠員補充が面倒だからと言って、辞任を受け入れ、役員数を減らすという措置をとっているマンションがありますが、役員の定数が決まっている以上、空席を長い期間放置することは望ましくありません。もし・・・「私、責任負えないんで理事長を辞めます！」と言ったら・・職務は理事の互選で決めるので、理事の皆様が承諾すれば職務辞任（別の方が新理事長就任）は問題ありませんが、理事を辞任し後任が決まらない限り、一理事として引き続き理事会に残ることになります。【マンション管理セミナー開催のお知らせ】2014年10月13日（祝日） 14時から新宿にてマンション管理勉強会を開催します。今回のテーマは「理事会運営力UP」です。現役で組合の理事長を務め、管理士を本業にしているイダケンが、実例をもとに、理事会運営にかかわるノウハウをお伝えします。また、参加者の方の失敗例・成功例を聞き、いっしょに勉強しましょう♪ にほんブログ村

  2014.10.02

• 

  理事会の議事進行は誰が務めるの？

  イダケンが契約したてのマンションにいくと、兎に角管理会社はあたりまえのように議事を進めているマンションの多いこと、多いことｗ規約では会議の議長は、理事長が務めることになっています。管理会社に議事進行を任せて何がいけないのか？イダケンの考え方をご説明します。１． 通常管理会社のフロントマンは会議に一名参加します。その方が一人で議事進行、管理会社の報告、議事録作成、理事会の依頼事項の遂行までこなすことになります。過去ブログ記事にもありますが、フロントマンは業界平均で12-15管理組合を掛け持ちしているため、よほどエース級の優秀なフロントマンでない限り、すべて卒なくこなすのは困難です。フロントマンに何でもかんでもお任せすることは、フロントマンの負荷が増えることでキャパシティーオーバーとなり、結果的には管理組合が受けるサービス品質が落ちます。管理会社と理事会の役割分担は大切です。２．管理会社ペースで話が進みます。管理会社が問題提起し、質疑応答の結果を管理会社がまとめていくために、管理会社意向に導くような議事になります。管理会社元請けの工事提案は言わば管理組合と利益相反関係の議論、また、管理会社への業務改善要望等も議題にあがります。管理会社ペースの会議になることは望ましい形とは言えません３． 管理会社と役員の対話の場になりやすいため、役員間の意見交換が積極的に行われなく弊害があります。管理会社に言えば管理がうまくまわるという錯覚に陥り、組合員目線の要望が管理に反映されにくくなります。会議には「慣れ」があります。また、上手に話したり、まとめたりすることが不得手な方が理事長となることがあります。 自分（理事長）ができないからと、安易に管理会社へお任せするのではなく、役員間で役割分担をすることも一考です。例えば・・開会の挨拶（理事長）↓ 定足数の確認（管理会社）↓ 議事進行（副理事長） ↓議案の説明（管理会社）↓質疑応答（役員、管理会社）↓今後の方向性確認（議事進行係または議長）議長、議事進行、議案説明を担当を割り振り進めていくやりかたも考えられます。【お知らせ】10月13日（祝日）14時から新宿にて「理事会運営力UP」をテーマにした勉強会を開催します。定員8名、参加費は無料です。営業色がないので、セミナー中はしっかり理事会運営のヒントについて学ぶことができます。また、セミナー終了後は、会費制で管理組合の情報交換会・懇親会を開催します。こちらは会費制（500－1000円程度）で自由参加になります。ご興味のある方は下のアドレスからホームページをご覧ください。    にほんブログ村

  2014.09.27

• 

  非常識な組合員が理事会を牛耳ったら！？

  偏った意見の組合員が、派閥を作り、管理組合運営を混乱させることがあります。道理をわきまえていればよいのですが、規約や総会決議や過去の慣例を無視して、自分本位で組合を私物化していきます。このような派閥が役員になると大変なことが起きます。派閥の中心となる人は、自分たちのやり方が「正しい」と信じているので、ほかの組合員の話が「おかしい」と思い聞く耳を持たない。派閥の意見を批判する組合員を対抗勢力とみなし、嫌がらせをする。管理会社は、声が大きい派閥の中心者に迎合し、規約等の解釈を捻じ曲げて派閥の意思を通そうと手伝う。等々・・ 正常化するためには、話し合いでは難しいので、裁判による解任か組合員の5分の1以上の総会請求で解任を求めることになります。派閥は管理会社や管理会社顧問弁護士を利用し、正常化を阻止しようとするので、半端な手段では動きません。無関心は危険です。総会に委任状を出せばよいという考えでは、危険な考えを持つ組合員が役員になることを黙認することになります。やはり、管理組合が継続的に安定した運営ができるようなシステムを構築していかなくてはなりません。これは管理会社お任せでは実現が難しいと思います。【マンション管理勉強会のご案内】10月13日（祝日）14時から新宿にてマンション管理セミナーを開催します。テーマは「理事会の運営力Upその２」です。当初は機能していなかった理事会が、システムを改めることで少しずつ改善していったケースを、私は何度も経験しています。 上手く機能しているマンションではどうしているのか、ご紹介します。また、私からの一方通行ではなく、参加者からも成功談・失敗談をうかがい、議論をできればと思っています。 うまくいかず悩んでいることや、工夫をした結果うまくいったこと、聞かせてください。 近々、下記ホームページから専用ページにジャンプできるようになりますので、ご確認ください。http://www.idaken.net/にほんブログ村

  2014.09.25

• 

  理事会には役員以外の組合員が出席できるの？

  理事会に興味があるので、一度傍聴してみたい！役員以外の組合員から要望があった場合、どのように考えればよいのでしょうか。 規約にどのように書かれているかで違ってきますが、標準管理規約には特に規定はありません。イダケンは理事会の運用として、理事会決議があれば、役員以外の組合員の傍聴を認めても構わないと考えています。ただし、傍聴にルールを設けることが必須で、ルールを無視した場合は、退席して頂く旨を傍聴者に伝え了解してもらうことが大切です。どのようなルールを設けるかというと・・１．管理費等滞納や規約・細則違反の組合員に対する検討を行う場合、個人名が理事会の場で公表される場合があるので、このような内容の傍聴は認めない２．発言・意見は理事長（議長）が許可した場合のみ認める３．会議中は理事長（議長）の指示に従うこととし、会議を妨害するような行為や発言があった場合は退席を命じる４．議決権を行使できない（あたりまえですけど・・）５．会議○日前までに管理会社を通じて傍聴希望を申し入れ、理事長の承諾を得るポイントは上記になります。イダケンも一組合員として、自宅マンション管理組合の理事会に先日出席してきました！ 【マンション管理セミナーのご案内】 イダケン事務所では10月13日（祝日）14時から新宿にて 「理事会の運営力UP！2014年その２」をテーマにしたセミナーを開催します。会費は無料。定員は8名になります。今回の主な内容は、１）継続性・主体性を持つ運営を行うためには？２）理事会が対応するトラブル対処方法のヒントです。講義はもちろん行いますが、参加者からも成功談・失敗談を聞く機会を設けたいと思います。http://www.idaken.net/のサブページにて近々案内ページをUPする予定です。 にほんブログ村

  2014.09.20

• 

  理事会って毎月開催が必要！？

  まず、イダケンが顧問契約をしているところは、基本的に毎月1回は少なくとも定例理事会を開催していることが多いです。戸数が少ない、自主管理等、2ヶ月に1度理事会開催をしているマンションも契約先にありますが少数派です。そもそも、課題が多かったり、一つ一つの課題を丁寧に掘り下げて検討したいマンションは、管理会社のフォローだけでは不安なので、管理士の意見を聞きたいと顧問契約をする場合が多いと思います。ほかのマンションはどうなのでしょう。例えば、イダケンの自宅マンションは、築10年目ですが、竣工当初から定例の理事会は基本的に2ヶ月に1回開催。72戸と小ぶりですが、組合活動が活発とは言えませんが、大きな問題は起きていません。（課題がある時は必要に応じて臨時理事会を開催して、問題解決に努めています） 毎月1回の理事会開催が理想ではなく、必要があれば月複数回の会議が必要でしょうし、役員の都合の調整や課題の量によっては隔月の開催でも運営になんら問題がない場合があります。中身のない理事会を何度繰り返しても、効率的であると言えません。懸案管理を行い、定例の理事会の目標・意義を明確にした上で、適切な頻度で理事会を開催することが必要です。【マンション管理セミナー開催の案内】イダケン事務所では10月13日（祝日）14時から新宿にて 「理事会の運営力UP！2014年その２」をテーマにしたセミナーを開催します。会費は無料。定員は8名になります。今回の主な内容は、１）継続性・主体性を持つ運営を行うためには？２）理事会が対応するトラブル対処方法のヒントです。講義はもちろん行いますが、参加者からも成功談・失敗談を聞く機会を設けたいと思います。http://www.idaken.net/のサブページにて近々案内ページをUPする予定です。 にほんブログ村

  2014.09.18

• 

  管理組合運営の継続性って難しい

  分譲マンションでは1年または2年任期の持ち回り制の役員体制を取る管理組合が多いです。1年間、月1回のマンション会合に出席するだけでも辛い。そう感じている方も大勢います。2年任期半数改選を取っているマンションでこんなことが起きています。このマンションは20年を超えています。竣工から15年くらいまでは分譲会社系列の管理会社が管理を行っていました。事務的作業で怠っていることが多く、施設の契約者や管理費等滞納督促がめちゃくちゃ。当時の理事会はこれじゃいけないと、管理会社を変更するとともに、管理会社依存の体制を改めるため管理組合運営改革を行ってきました。７，８年くらいたつと、いつのまにか過去の反省点が忘れられ、「なぜプロ（管理会社）に委託しているのに理事会がこんなにめんどくさいことをしなければならないのか？」「お金を払っているのだからプロに任せておけばいいんだ！」という声が強くなるようになりました。管理会社変更後に委託している業者は、業務レベルが高いとは言えません。管理組合の主体性をなくし、管理会社への業務移管を増やしお任せになると、過去と同じ失敗がまたおきるのではないかと思います。過去の積み重ねがあり、現在の管理組合運営があります。状況に応じ、運営の見直しをすることが時には必要となります。運営改革をし、そのシステムが定着するまでしばらく時間を要します。持ち回りだからと、定着しないまま次の役員にバトンタッチすると、不安定な運営が続き、長い経過とともに無理が来ます。特に負の遺産があるマンションでは、同様な問題が起きる土壌があると思ってください。改革をする時は、改革の旗振りをした時の役員が、理事ではなくても、理事会をサポートする役割を当面担っていくことが求められます。分譲マンションは建て替えや解体を行うまでは、ずっと管理をおこなっていかなくてはなりません。数年起きに運営方針が変わっているようでは困りものです。固定性を肯定するわけではありませんが、完全持ち回り制はいつも無理があるなって思ってしまいます。 にほんブログ村

  2014.09.16

• 

  築年数が古いマンションは新築当時ペット禁止が多かった

  分譲マンションにおけるペット飼育については時代ごとに考え方が変わってきています。ペット飼育可も不可も特に定めていないか、ペット禁止↓ 小鳥・魚類以外のペット飼育禁止↓現に飼育しているペットに限り一代限り飼育可能↓飼育ルールを遵守することを前提にペット飼育可能最初ペットは禁止でしたが、 売主にいい加減な説明をされてペットを飼育したり、ペット禁止ルールを破る人が出てきて、ペット飼育が増えるマンションが見られます。この場合、ペット飼育の事実を知ったときに理事会は毅然とした対応を取らないと、既成事実のようにペット飼育が暗黙の状態になり、何年も経過してペット飼育している方に禁止を言うと、「家族を殺すのか！」という感情論に発展することもあります。ペット可のマンションであっても、自由に飼育して良いわけではありません。飼育してよいペットの種類、頭数、館内のペット移動方法、他の組合員に迷惑をかけないこと等がルール化されており、これを遵守しないとペット飼育が禁止されることがあります。この場合も、違反の事実を知ったときに理事会が毅然とした対応を取らないと、既成事実のように違反行為が暗黙の了解になり、違反行為を見逃して何年もしてから理事会が注意すると、今更「細かいことを言うな」とか「（違反しているペット飼育者にとって）非常識なルールは無効だとか」「理事会は個人的な恨みがあるのか！」とか違反者がまるで被害者のような言い分を主張してきます。ペットを飼育している方にとっては、自分の家族と同然。違反行為を注意されると、自分の家族（ペット）を批難されたと思い、理事会に食って掛かってくるということもあります。過去日記にも書きましたが、ルールあっての社会生活です。新規にペットを飼育する場合、マンションの理事会に飼育が可能か？可能な場合どのようなルールがあるのか確認することが大切です。家族と同じくらい大事にペットを思うならば、違反行為を知っていて飼育したり、持論で勝手にルールを解釈したりして、後々管理組合と紛争にあるような火種をつくってはいけません。理事会も組合員同士で注意しにくいかもしれませんが、時間経過とともに問題が大きくなってから対処をするよりも、早めに違反行為をしている組合員と話をし、事後策を考えていくことが求められます。 一人のルール違反も黙認すると、自分たちも良いのでは？と考える新たな違反者を生むことになります。  にほんブログ村

  2014.09.14

• 

  議事録で署名押印人が署名を拒否したら

  議事録は、１）素案作成：管理会社２）作成責任：理事長 ３）原本：議長（理事長）と総会（理事会）に出席した議長が指名する組合員2名（通常は役員）の署名・押印したものが基本となります。まれに、 理事長が回覧した議事録に納得いかず、署名・押印しないケースがあります。どうなるのでしょう？ 規約を遵守していない不完全な記録になりますが、「納得いかない」という人に無理やり署名・押印させるわけにいきません。この場合の対処は特に規定はありませんが、理事会の場で、なぜ、議事録に署名・押印しないかの理由を確認し、その旨を議事録に記録します。作成側に原因がある場合は理事長に修正依頼をします。署名・押印側の言い分が正しくなければ、署名・押印人を変更する手続きを取ります。作成者側に原因がある場合、署名・押印人を変えても、誰も署名しないことが考えられます。その場合、議事録が不完全である理由（見解）を明記した会議の議事録といっしょに、不完全な議事録を添付しておきます。弁護士に見解を聞く機会があれば、あらためて、この記事の続きをＵＰします。おまけ・・管理会社ホームページに今回のような問題対応のヒントが掲載されていることがありますが、その管理会社が所属するフロントマンは、その知識を知らずにまったく違う見解を述べることが見られます。正しい教育・知識の共有が不十分な管理会社は多いですね。  にほんブログ村

  2014.09.13

• 

  自宅マンション理事会にオブザーバー参加

  8月下旬に、自宅マンションの理事会へオブザーバー参加しました。イダケンは、自宅マンションでは過去に3期役員を務め、現在は一組合員です。築10年目を迎え、長期修繕計画では2年後に大規模修繕の予定。今期理事会としては、建物の状態が良いので大規模修繕の時期を数年延期し、築15年目に実施したい意向を持っています。5年前に長期修繕計画の立案、資金計画の見直し時に役員として関わっていたことから、経緯を含めて、今後の修繕に対する組合の取り組みについてお話しさせて頂きました。ついでに、管理上の問題で気づいた点を指摘。管理会社は猛省し、すぐに改善するとの回答を頂きました。自宅マンションの理事会会議は2ヶ月に1回を基本としていますので、運営が活発とは言えません。個々マンションに事情があるので、2ヶ月に1回の会議でも最善の運営ができるよう、一組合員としてお手伝いができればと思います。所有するもうひとつのマンションで理事長と修繕委員を務めています。さらに、自宅マンションでも専門委員をっ務めるのはちょっと重たいな・・と思いつつも、自分の財産を守るため、頑張っていかなくてはなりません。 にほんブログ村

  2014.09.06

• 

  ファームバンキングって何ものぞ！

  今日は午後から、埼玉でプレゼンテーションがあります。きっと暑いんだろうな・・・＾＾；皆様ファームバンキングって知っていますか？インターネットや専用電話回線を経由して、企業から金融機関に「入出金・残高照会」や「口座振込み・振り替え」を行うサービスのことです。最近では、管理会社もスタンダードにこのサービスを利用して、管理組合財産の入出金管理を行っています。パスワードを知っていれば、インターネットに接続することで好きに組合のお金が下ろせてしまう！管理会社が組合の断りなしにキャッシュカードをつくっているようなイメージを持ちます。安全性を考えたときに、管理会社がどのようなセキュリティー体制を行っているかをしっかり確認する必要があります。契約書にはファームバンキングという言葉はあれど、いったいどうようことなのかを説明がありません。また、管理組合へ事前説明なしで、契約書に記載したからいいだろうと、突然このサービスを利用する管理会社も多くあります。マンション会計の収納業務は適正化法に定められた基幹業務のひとつ。ファームバンキングの使用の有無を管理会社に確認すると共に、サービスを利用しているのであれば、書面での説明を求めましょう。にほんブログ村

  2014.07.27

• 

  組合運営が円滑化するための５つのポイント

  管理組合運営がうまくいかない原因を管理会社の責任と考える方は多いと思います。プロである管理会社が、適宜、適切な運営をノウハウを提供してくれれば、管理組合の運営は安定する。確かに一理あります。現実は・・・マンション管理業界はサービス提供のレベルが低く、また、管理組合と利益相反の関係性があるため、管理会社におんぶに抱っこでは、マンション管理は良くなりません。 それではどうすれば良いのか？１．管理規約・運用細則を、組合運営がし易いような形に適宜見直し、規約・細則・総会で決定した事項が浸透するよう、定期的な啓発を行う。また、理事会が、規約・細則・総会決議に則った運営を行う２．組合員に対して理事会活動の見える化を行い、風通しの良い運営を心がける３．組合の要望を管理委託契約に反映させ、契約書通り、また組合の満足度が高いサービスを提供してもらえるよう管理会社業務をチェック。必要に応じて改善要望を行う４．１年任期総入れ替えの持ち回りで役員を選任している場合、引継ぎが円滑に行く体制を構築する。固定性の場合は、偏った考えで運営しないよう、監査機能を強化する５．管理会社や管理会社協力会社の一社特命発注は止め、相見積もり等により競争を働かせた修繕発注を行う。 この５つがポイントになります。整理して書くのは簡単ですが、実際にどのような行動を示せばわからない組合は多いと思います。１．規約や諸規則の整備は、理事会から言わないと管理会社はやってくれません。また、管理会社は、変更案を作成することができても、役員や組合員にわかりやすく説明することや、理事会と話合いながら修正する事務作業を行うことは苦手です２．理事会活動の見える化は、組合員に対する広報の工夫や、組合員の声の拾い上げが必要です。広報は管理会社に頼めば議事録を配布してくれますが、わかりやすくまとめた「組合ニュース」の類は理事で作らなくてはなりません。また、声の拾い上げは、管理会社が組合員の一次窓口となるため、自己判断で回答し、理事会に報告されない場合があります。３．契約書は管理会社に要望しなければ、管理会社各社のオリジナルの契約書のままで、組合の要望が反映されるものではありません。また、組合の要望を契約書に盛り込むように依頼しても、組合個々の要望を業務に取り入れることを好まない管理会社は、露骨に拒絶してきます。管理会社業務は、フロントマン一人が切り盛りしていることが多く、管理会社内部のチェックが働きません。フロントマンに業務改善を依頼しても掛け持ちしている管理組合数が多く、業務処理のキャパシティーオーバーのため、迅速に見直しを行うことはないでしょう４．役員の選任方法や任期等を見直す場合は規約改定が必要で、総会特別決議要件のため、合意のハードルが高くなります。理事会運営がどのように円滑化すればよいかのノウハウは利益相反の管理会社は教えてくれません（理事会運営が活性化すると、フロントマンの業務量が増えるため、管理会社にとっては効率性が悪いと考える）５．元請をやりたがる管理会社が多いため、自社の利益に反する相見積もりは管理会社が取ることはありません。また、協力業者以外の相見積もりは、フロントマンの手間がかかるため、やりたがりません。管理会社を変えれば、競争が働き委託費削減を実現でき、経済的メリットはあるでしょう。たまたま、良いフフロントマンが担当を務めれば、管理組合が受けるサービスは向上するでしょう。安心して管理会社お任せになると、管理会社に甘えが生じ、サービス品質は低下します。また、工事も管理会社の思惑で発注してしまうため、割高になります。長い目で見たときには、管理会社を変更するだけでは、管理組合運営の円滑化につながりません。 【マンション管理セミナー開催】2014年7月21日（海の日）14時から新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理セミナーを開催します。今回のテーマは「管理会社を変更するべきか、しないべきか、それが問題だ」です。詳しくは下記URLをクリックし専用ページをご確認ください。http://www.idaken.net/study.html【ブログランキングサイトに参加中。下の画像をクリックして頂けると励みになります】にほんブログ村

  2014.07.13

• 

  総会の質疑応答

  総会の際に、たくさんの質疑応答がある場合があります。それを丁寧に対応すると、それ相当の会議時間が必要になります。議案数が多いと、午前から夕方まで総会に要する場合も・・ 当日の議事進行をスムーズに行うために、事前に質疑応答を書面で行う方法があります。書面での質疑応答を行う際には、管理会社、理事長、管理士の見解ではなく、理事会を開催し、回答をまとめることが求められます。総会招集通知を2週間前に行うとしたら、質疑書の締め切り後すぐに臨時理事会を開催することになり、短期間に2度会議を行わなければならないことになります。役員全員がメール等で回答内容の合意を得る方法もありますが、大変な作業は変わりません。組合員の関心が高いと、役員さんは多大な労力と多くの時間が必要になります。輪番制で「やらされている感」が強い役員では、総会対策もなかなかうまくいかないことがあります。先ほどまで総会対策の臨時理事会に出席していました。熱意があるこのマンションの役員さんは、中長期的に管理組合運営を憂い、目先の問題だけに捉われずに、冷静な判断をします。【マンション管理セミナー開催】平成26年7月1日（火）19時30分より、新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理セミナーを開催します。今回のテーマは「理事会運営力UP」です。管理組合・理事会運営が良くなる会議の方法をレクチャーいたします。詳しくは専用ホームページをご覧ください。→http://www.idaken.net/study.html【ブログランキングサイトに参加中です。下の画像をクリックして頂けると励みになります】にほんブログ村

  2014.06.18

• 

  熱海リゾマン

  今日は、熱海まで無料相談の対応へ行ってきました。所謂リゾートマンションですが、実需（居住しているオーナー）の比率が多いのが特徴です。 リゾート地は管理会社の事業所から遠いこともあり、管理会社の「対応が悪い」と感じ取られる役員が多いです。フロントマンが現場になかなか現れないと、管理員は自分の考えで業務を行うようになり、管理会社がコントロールできなくなり、品質が低下することがあります。管理会社が変われば、管理が良くなると淡い期待を持ちますが、マンション管理業界自体のサービス提供レベルが低いことから、リプレイス後、金額は下がれど、対応の不満はなかなか解消しません。 にほんブログ村

  2014.06.17

• 

  対決姿勢では感情論で喧嘩になります

  通常総会開催前になると、理事会の進め方に不満がある組合員から「意見書」が届くことがあります。いろいろな意見や考え方があって良いとは思いますが、意見書の内容・表現によっては、感情論に発展し、話がこじれる場合があります。たとえばこんな感じです。１．批判する文言が「攻撃的」で辛らつな表現を使用する２．先に理事会に投書ではなく、突然抗議文を全戸に配布する３．法律違反であると断定できない見解論を弁護氏名や法律用語を書き綴って、批判する初めから対決姿勢でこられては、理事会も構えてしまい、人によっては感情的になり、組合員同士の対立構図が生まれ、管理組合内が混乱します。けんか腰の意見書が届けば、役員も穏やかな心境ではないとは思いますが、ぐっとこらえて冷静に対応する必要があります。１．理事長一人の回答ではなく、臨時理事会等を開催し、複数で内容を討議する。会議を開く時間的余裕がない場合は、メール等で意思統一を図る２．理事会の見解を出すためには、会議が必要で、回答に時間を要する旨、意見書を提出した組合員に速報を出す３．文章が攻撃だったり、辛らつな書き方であったりしても、同様な表現を使用せぬよう、ポイントを押さえて回答書に感情を出さぬような気をつける４．あまりにも失礼な内容があれば、冷静な回答をした上で、表現を改めてほしい旨、それはそれで進言する意見を戦わせることも時には必要ですが、意見を言う側も、対応する役員も表現には気をつけましょう！    にほんブログ村

  2014.06.14

• 

  理事会がしっかりしなきゃね

  ある曇った、初夏の夜である。私は久里浜発上り客車の隅に腰を下ろしてぼんやり発車のの笛を待っていた。とうに電灯の点いた客車の中では、珍しくもなく私のほかに一人も乗客はいなかった。イダケンの顧問先会合からの帰りの光景を芥川先生の名作をもじって書いてみました。このマンションはかの有名マンション管理士M氏が管理会社リプレイスを行ったマンションで、いろいろな経緯があり、今はイダケン事務所がお世話になっています。この管理組合のシステムは、非常に時間をかけて理想的な体制を取るよう構築されており、イダケンも顧問先マンションにおいて、模範としてそのやり方を紹介しています。難しいのは、係わる人です。構築された方がワンマンで運営すればうまくいくのでしょうが、この方も仕事が多忙でそういうわけにいきませんし、また、ワンマンの弊害を強く認識しています。マンション管理士の役割は、縁の下の力持ち。組合がやりたいことがあるけれど、欠けている部分を積極的にサポートすることだと思っています。イダケンはいろんな仕事を依頼を請けますが、一番難しいのは、やはり理事会顧問だと感じています。仕様書をしっかり作れば、リプレイス後も安心なんてうそぶくコンサルタントもいますが、とんでもありません。管理会社を変えれば確かに金額は安くなります。でも、理事会が業務の役割分担を理解し、評価基準をしっかりもち管理会社等の発注先をコントロールできなければ、効率の良いマンション管理は実現しないでしょう。  にほんブログ村

  2014.06.05

• 

  イダケンは激怒した！

  必ず、かの邪智暴虐のマンション管理業界の悪しき慣習を除かなければならぬと決意した。イダケンにはマンション管理業界の卑しい商慣行がわからぬ。最近、管理会社の抵抗は激しいですねマンション管理士や、英語系のコンサルタントが入ろうとすると、今までまったく姿を見せなかった上席者同行の元、私どもは誠実です！にわかのコンサルタントに振り回されてはいけませんと、一年任期総入れ替えで右も左もわからぬ理事会を説得にかかります。イダケン、委託契約の見直しは別に管理会社変更ありきとは思いません。積み重なった、管理組合の負担を軽減するためにどうすればいいか、そのための最善の手段はなんなのかを問題提起します。組合員が無関心だと、問題意識が芽生えた理事会がコンサルタントを起用しようとすると、適当な仕事をしてきた管理会社が、「いきなり」自分たちは改善できますと！コンサルタント不要であるという事を強気に言ってきます。管理会社の実務を良し悪しを知らない役員以外の組合員が、 管理会社の上席者が頭を垂れて過去の手落ちを謝るようなアクションをとると、これ以上、「虐めるのは可愛そう」と管理会社に対する同情論がおきます。これまで、何度も理事会が管理会社に改善を促して納得いく回答を提示しなかったのに係わらず、総会の時に、手のひらを解したようなスタンドプレーをすると、理事会がこれまで管理会社に対して適切な対話をしてこなかったと、誤解します。これって作戦です！イダケン、真面目にマンション管理業界を変えるべきだと尽力しています。でも、管理業界はマンション管理士が自分たちの都合が悪い商慣行を崩さぬよう、マンション管理士をバックマージンという手数料で言いなりにしようとしています。ほんとにひどい業界です。マンション管理業は。イダケン。営業が下手なので他社に仕事が決まることがありますが、仕事をとられた悔しさより、負の連鎖に加わるコンサルタントを選ぶ管理組合が増えることに絶望を感じます。有名コンサルタントさんバックマージン許容してますよね！管理組合の利益よりも、目先の業界のWINWINを重視していますよね！イダケンのようなきれいなこと言うコンサルタントを「馬鹿だと」思っていますよね？【ブログランキングサイトに参加中！下の画像をクリックして頂くと励みになります】 にほんブログ村

  2014.05.31

• 

  イダケンが理事長を務めるマンションで総会準備

  イダケンが理事長を務めるマンションは、例年6月に通常総会が開催されます。昨日は定例理事会がありました。予算･決算は先月の内に討議済み。今回の理事会は主に議案説明書の内容について協議しました。数年前から管理会社に頼まず、イダケンが議案説明書を作成していますが、仕事をしながら、所有する理事会業務に時間を割くのは大変だと実感しています。 通常はめんどくさいからといって管理会社にお願いすることになるのでしょうが、本職でマンション管理をやっているので、ルーチンで作成する管理会社作成の議案書を、自分のマンションの総会で提案することは、耐えられません。来期は大規模修繕、耐震補強、LED化とお金をつかう提案が多いです。 総会前に最終確認をこめてもう一度理事会を開催します。年に1度の重要な会議。その準備は時間をかけて慎重に行ないます。管理士をやっていたら理事長は楽でしょう？なんてたまに言われますが、とんでもない。管理組合運営の苦労は、実際にマンションの役員に参加して初めてわかることを実感します。理事長を務めて4年目。築40年で高齢化が進み、賃貸率が3分の２を超える当マンションは、役員の成り手が少ないです。後任のやる気がある組合員が立候補したら、引継ぎが終わり次第、理事長から退きたい気持ちがあります。役員の固定化が長くなるのは良くありません。 【にほんブログ村のランキングに参加中。下の画像をクリックしてくだされば励みになります！】 にほんブログ村

  2014.05.22

• 

  理事会が変われば総会がぐっと良くなる！

  本日、二つの顧問先マンションの定期総会に出席しました。双方10を超える議案と、決議事項は盛りだくさん。午前の部のマンションは規約改定を上程しており、特別決議（組合員数及び議決権数の75％以上の合意）が必要。ここ10年以上、特別決議が成立する票が集まったことがないとのこと。管理員、フロントマン、役員が協力して回収を行ったところ、100戸を超えるマンションですが、有効議決権数の90％近く出欠通知が提出されました。総会は有効議決権数の半数以上で成立するため、出欠通知未提出者へのアプローチをこれまで積極的に行われてこなかったようです。また、過去議案上程を行い、検討不十分で保留になった修繕積立金の値上げがありました。定期総会まで頻繁な広報活動、2回の住民集会を行いました。結果、積立金の見直しも規約改定も出席者全員合意で承認。役員の任期・選出方法は2年任期半数改選に見直しされました。規約改定前に係わらず、理事会運営に危機感を感じた役員さんが、10人中半数留任する意思表示をしたことも大きかったと思います。午後の部のマンションは、定期総会に出席するのはこれで4回目。昨年までの総会は、管理会社批判、理事会への文句、コンサルタントへの不信感ばかりの発言で終始し、前向きな意見がほとんどありませんでした。イダケンが係わってからの4年間。理事会を継続的に業務が取り組めるような体制に改められました。また、大規模修繕を行うことで、住民集会やアンケート等で組合員と役員間の意思疎通が密になることにより、理事会任せから、組合員一人一人が協力して組合運営を行わなくてはならないという雰囲気が広がっていきました。今回の総会は、要望・前向きな提案はあれど、理事会運営に対する批判はほとんどなく、すべての議案が滞りなく進みました。また、お付き合い当初はイダケンに疑心暗鬼で、コンサルタント採用に批判的な意見が多かったのですが、今回の総会は打って変わって、コンサルタント起用を継続する要望意見を多く頂けました。コンサルタント起用・報酬の総会決議が通り、イダケンの採用を検討して頂けるようです。ここまで・・ イダケンのコンサルタント自慢ではなく、理事会の意識が変われば、追随して総会に出席する組合員の考え方も改まるという実例を紹介しました。まさに役員さんの努力！イダケンは縁の下の力持ちで、どうすれば管理組合が良くなるかのノウハウを提供したに過ぎません。イダケンがコンサルタントに入ったからといって、魔法使いではないので、すぐに理事会の運営が見直しされるわけではありません。管理組合によって、見直しが実現するスピードは異なります。コンサルタントがどんな良い改善提案をしたとしても、中心となる役員さんが管理組合の課題を理解をし、意識が変わられなければ、運営見直しは成功しません。半年で大幅に変わるマンションもあれば、数年がかりで理想的な理事会運営を構築するマンションもあります。さて、今日はまだ終わりません。夜の部の契約先マンションの理事会に向かっています。頼りにしてくださる管理組合がいるので、がんばらなくちゃです！！【にほんブログ村　ランキングに参加中です！下の画像をクリックして頂けると励みになります】 にほんブログ村

  2014.05.18

• 

  内容を理解した上で契約を結んでいますか？

  定期総会の時期に合わせて、管理会社との委託契約書や保険契約の締結を行っている管理組合は多いと思いますが、その内容を理事会は理解して契約していますか？１．管理委託契約書管理会社は、同一条件であれば、契約書の重要事項説明は管理者に行なえばよく、理事長を除く役員と組合員には重要事項説明書が配布されているだけです。委託契約更新は総会の議案に関わらず、十分に契約書の内容や、これまでの管理会社業務の評価をしないまま、「これまでと同じだから」となんとなく、同じ契約を繰り返すことになります。管理会社に不満がないのかというと？必ずしもそうではありません。契約書の詳しい説明を受けるのは理事長のみ。定期総会前の理事会で始めて契約更新の議論をしますが、契約更新まで時間が迫られているため、不満があっても、同じ契約内容で決議せざるをえない状況になってしまいます。 最近では、管理会社も知恵がついたのか、契約に不満があれば３ヶ月前に通知を出せばいつでも契約変更は可能です。時間がないので今の契約を締結して頂いて、理事会でじっくり検討されればいいのではないですか？と、同一条件の契約を勧めてきます。管理会社の助言は間違いはありませんが、契約内容を検討するのは総会後新規役員になります。一年任期総入れ替えの役員選任を行なうマンションでは、引継ぎが十分に行なわれず、前期に問題意識があったとしても役員交代される瞬間、リセットされることになり、いつまでも問題解決されません。 また、管理委託契約を決めるのは前期役員主催の定期総会で、実際に管理組合運営を行なう当期役員は、契約内容を十分把握しないまま、管理会社と接することになります。その結果、管理会社の業務が十分にわからないため、チェック機能が十分働かず、管理会社を甘やかせる土壌を作り、管理サービスを低下させることになります。管理組合は管理委託契約の内容を十分に理解せずに、高額な委託費を支払っている。管理会社は法的に定める必要最小限な説明義務を行なうのみで、委託契約内容を管理組合に理解してもらえるような工夫をしていない管理組合が管理会社に対する不満の根にあるのが上記のようなプロセスが一因であると思います。２．共用部保険契約複数年（３年とか５年とか）契約でなければ、保険契約の更新は毎年行なうことになります。共用部保険は、保険サービスを提供する保険会社と営業窓口になる代理店があり、保険契約は代理店を介して締結することになります。管理会社が推奨する保険は、代理店が管理会社自体であったり、管理会社のグループ会社であったりします。保険契約は委託契約とは別ものです。更新するということは仕事を続けてくださいと、本来保険部署がお願いや説明にあがるべきであると思いますが、この手続きを端折ります。保険内容を十分理解していない（理解していても浅い知識）フロントマンが、保険内容を十分理解できていない理事長に事務手続き（契約書面にはんこと署名をもらう）行なう。これがマンション管理業界の現実です。法的には突っ込みどころが満載ですが、とにかく保険を結んでおけば管理会社やグループ会社が儲かる（代理店は保険会社から手数料が入る）仕組みなのです。事故時に保険の事務手続きはフロントマンが行います。保険内容を熟知していないフロントマンは、本来保険適用ができる事故を保険申請しないことがあります。説明を十分に受けていない理事会は、チェック機能を果たせずに、損をしてしまいます。理事会はこれまでと同じ内容だからといって、説明を割愛させずに、契約内容を理解した上で、契約することが大切です！【マンション管理セミナーの御案内】平成２６年４月２９日（祝日） １４時より新宿にて、「修繕」をテーマにした勉強会を開催します。定員が８名で、間もなく締め切りとなりますので、お申し込みはお急ぎください！セミナー案内ページは↓↓をクリックして下さいhttp://www.idaken.net/study.html  にほんブログ村

  2014.04.23

• 

  フロントマンの助言を妄信する前にまず規約を！

  定期総会シーズンで大忙しということは前回の記事で書きました。総会の議案書案を管理会社が委託契約に基づき作成しますが、物件担当者＝フロントマンの助言を妄信することはやめたほうがよいかもしれません。ここ２週間の間に、管理受託戸数TOP１０の管理会社フロントマンが管理組合にこんな助言をしました。実例１（デベロッパー系大手S社）フロントマン助言：総会招集通知は１週間前に発送すれば大丈夫です！ →昨年規約が変更され、発送期限は２週間前に変更されました。フロントマンは規約を確認せずに、自社の一般論が常識であるという過信から、間違った情報を管理組合に提示しました。イダケンが顧問を行なっていますので、すぐに是正しましたが、専門家だからと管理会社フロントマンの嘘助言を信じ込んで、期限を間違うと、組合員から手続きに瑕疵があると指摘されることがあります。実例２（独立系大手G社）フロントマン助言：修繕積立金の変更は特別決議が必要です！→規約にもよりますが、このマンションは、専有部分の床面積の割合によると書いており、金額は総会決議で決める（普通決議）ことになっています。積立金の値上げは反対する方もいます。特別決議だと勘違いされ否決された場合、資金不足が生じ、マンション資産価値に大きな影響を与える責任は重大です。実例３（デベロッパー系大手S社）フロントマン助言：バイク置場の使用料、区画数を変更するにあたり、普通決議で問題ありません！ →バイク置場を見直すことにより、設置台数やバイク置場の表記が規約と異なることになり、規約、細則ともに変更することが生じます。特別決議をとらなければならないことを普通決議で決めてしまうことは、後々何らかのトラブルが生じる可能性があります。実例４（独立系大手G社）フロントマン助言：役員再任上限期間（２年を限度とする）を設けることは普通決議で問題はありません！→規約には再任を妨げないと記載していまので、妨げないと記載しながら、再任の期限を設けることは規約に影響することで、規約変更にあたり特別決議が必要です。役員の成り手不足に悩む管理組合にとって、立候補してやる気のある人の機会を逸することは、理事会運営にとって大きなダメージになります。敢えて、強調する必要がないかもしれませんが、プロとしてあるまじき助言をしている管理会社は名の知れた有名な管理会社ばかりです。重箱の隅をつついて！と思う方。総会決議は法律上重い効力を持つことになり、勘違いでは済まされないのです。手続き瑕疵により、理事会を相手取った損害賠償や責任追及の訴訟は度々実例があります。管理会社は助言したのみで、最終判断は管理組合がしたと逃げてくるでしょう。どんな大きなブランドのつく会社のフロントマンでも、規約に関わることは、役員が自ら確認することが必要です。 大手管理会社といえども、妄信することは危険ですよ！【マンション管理セミナーの御案内】平成２６年４月２９日（祝日）１４時より新宿にて「修繕」をテーマにした勉強会を開催します。管理組合が主体性を持って、修繕を発注することは非常に重要です。管理会社の誤った情報で、不利益を生じぬよう、イダケンが修繕発注のポイントをレクチャーします！詳細は下記URLをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村

  2014.04.22

• 

  総会議案を1回の理事会で決めようなんて・・

  マンション管理業界では４・５・６月は定期総会ラッシュです。なぜなら、１．会計の期初を新築引渡し時期にしている２．新築引渡し時期は２・３月に集中する３．定期総会の開催時期は規約で事業年度終了後から３ヶ月以内としている上記にような理由からです。さて、年に１回の定期総会。会計報告や役員選任ほ他にいろいろと決議しなければならない議案があると思います。多くの管理会社フロントマンは、定期総会前の理事会当日にいきなり資料を提示し、これを理事会で承認して下さいという荒業を使ってきます。 規約で期日がきまっているため、十分な議論がなされぬまま、管理会社作成の議案書を総会で提示。議案について意見が飛び交うこととなれば、そもそも理事会で準備不足なため、組合員に十分理解できるような回答ができないということになります。委任状が集まっているからと、管理会社は理事長に助言し、強引に決を採ることを進めますが、納得のいく回答ができぬまま物事を決めてしまうと、後々組合内で「しこり」が生じます。どうすればいいのか？１．総会議案の審議は少なくとも総会開催予定月の２・３ヶ月前から始める２．総会議案書は理事会当日に配布するのではなく、会合前に事前配布し、目通しをしておく３．理事会で十分議論ができていない議案は、持ち越し（先送り）にするか、臨時理事会を開催し、役員が十分納得や理解を得るまで話し合う。このような手続きが必要です。皆様のマンションは、総会議案を１回の理事会の審議で全てまとめようとしていませんか？【マンション管理セミナーの御案内】平成２６年４月２９日（祝日）１４時～新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理勉強会を開催します。今回のテーマは「修繕」です。多くの管理組合は、建築に関わることは難しいからといって、専門家におんぶに抱っこ。十分に補修の必要性や補修方法を理解しないまま工事を行ない、施工の「品質」もよくわからぬまま引渡しを受け、実感のないまま工事が終わる。こんな風ではないでしょうか？専門家にお任せすることは悪いとはいいません。管理組合で主体性を持つ＝理解をしながら進めることが大事です。専門家の説明はマニアックすぎてわからないよ・・でもこれが現実です。そこで、修繕を行なううえで管理組合が押えておきたい重要なポイントを勉強しましょう。が、今回のセミナーの内容になります。詳しくは下記URLをご覧ください！http://www.idaken.net/study.html  にほんブログ村

  2014.04.19

• 

  ペット飼育の問題

  今週の土・日は、計6本の理事会等会合があり、走り回っています。ご飯を食べた後は電車移動中にうとうとしたいという欲求がでてきますが、ぐっと我慢。膝の上にPCを開き会合の事前内容確認やこうしてブログを書いています。さて、タイトルの件。三大マンショントラブルの一つといわれるのがペット問題です。１．専有部分なのになぜ自由に好きなことができないのか？→法律により、専有部分の使用については規約等により制限を設けることができます。ペット飼育の可否やルール化はこの考え方によります。専有部分内での生活も制約を受けることがある。これがマンションです。２．違反したとしても管理組合がペットを追い出すような権限はないのでは？→規約や総会の違反行為をした場合においては、総会決議により、裁判を起こし、専有部分である部屋の使用停止や強制売買等の手続きを行なうことができます。３．不動産業者（売主）にペットを飼っていいと言われた。いまさらとやかかういわれる筋合いではない→管理組合運営は規約や総会決議を遵守することが原則です。売主の説明不備は、専有部分の所有者と売主間の問題です。不動産業者（売主）が言った間違ったひとことは、管理組合が責任をもてません。文句は不動産業者（売主）に言うのが筋です ４．他の部屋の人が飼っているから自分も飼っていいと思った。→ 例えば、他の人が管理費を払っていないから、私も払わないは理屈が通りません。５．家族同様のペット。違反しているという理由で禁止はあまりにも残酷→お子様がいるご家庭はマンションを購入する際、学校は近いとか、付近は安全化とか、住環境は良いのか等、十分な下調べをして住む場所を決めている方が多いと思います。ペットが大切な家族であれば、購入予定のマンションがペットと共生できる良好な環境かを事前に確認して下さい。それが家族思いです。ペットの可否は管理規約に書いています。ダメと書いているのに、不動産業者が多分大丈夫とか、他も飼っていますよの甘い一言は、危険だとおもってください。不動産業者の営業はノルマを抱えて、売ることで頭がいっぱいで、少しでも不利な条件をなくすようにみせかけます。６．ペットがダメなら、自分が理事長になって、ペットを可にしよう！→ペットの可否は国交省標準規約のコメントにあるように、規約で定めるべき事項です。理事長になっても簡単にルール変更ができるわけではありません。理事会決議（出席役員の過半数の同意）、総計決議（4分の3以上の承認）とハードルが高いことを御理解ください。７．新築のマンションはほとんどがペット可。今時ペット不可は時代遅れだ！→実態としては新築されるマンションのほとんどが条件付でペットの飼育を認められています。ペット禁止のマンションは、飼うことが禁止だからこのマンションを選んだという方もいます。ペット禁止のマンションは、ペットに関して好意的な方ばかりではなく、むしろ逆に、飼うことに対して批判的な方がいると思った方がよいでしょう。時代遅れだからといって、最近のマンションのスタンダードにしなくては問題があるということではないのです。 共同住宅では、専有部分の生活にまで踏み込んだ、ルールが存在し、ルールが嫌でも法律的にその縛りから逃れることはできませんし、個人の事情や心情で簡単に変わるものではありません。この記事を読んでイダケンはペット飼育に批判的だと言われるかもしれませんが、 イダケンは、幼少から高校生の時まで、実家に犬がいて、ペットを大切に思う方の気持ちはわかります。実態を踏まえて、ペットを飼育する方が快適に生活できるよう、気をつけなければいけないポイントを今回の記事でUPしました！ 【マンション管理セミナーの御案内】3月21日（金）14時より、新宿にて、イダケン事務所主催のセミナーを開催します。今回のセミナーは、「修繕」がテーマです。修繕の内容や、金額の妥当性、実施の適正時期を理事会が十分理解して、修繕を行なってますか？管理会社におんぶに抱っこで、高くて過剰な修繕を行なっていませんか？定員は8名、参加費は無料。営業色がほとんどない勉強会なので、セミナー時間内は無駄なく知識を吸収することができます。勉強会終了後は、管理組合の情報交換の場として懇親会を実施します（自由参加：会費2千円）くわしくは下記専用ページをご確認ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村

  2014.03.09

• 

  法律と見解論の違い

  先日マンション管理士の法定講習（5年毎に実施、イダケンは2回目）を受けてきました。前回の講習とほぼ同じプレゼンテーション資料を使って説明していた講師がいたのには少し笑ってしまいました。今回の特徴は裁判の判例や、紛争事例の法的解釈の説明が増えたことです。紛争事例の講師は弁護士でしたが、非常に言葉を選んで説明していました。講義の端々に「私はこう思います」を連呼。マンション管理の紛争事例においては、全ての法律が綺麗に合致するわけではありません。法律の専門家である弁護士でさえ、見解論の域を脱せず、実際に裁判になった場合は別の判断が示される可能性があります。一例をあげると・・管理費や駐車場滞納金があらゆる方法をつかっても回収ができないことがあります。 その場合は、回収できない金額をいつまでも未収金として計上するのも違和感があるので、損金として計上して、未収金計上から消す方法が考えられます。法定講習の講師（弁護士）の見解は、権利能力なき法人（法人登記のない管理組合のこと）の処分は全員合意が必要とのことです。全員合意はかなりハードルの高いため、欠損処理ができない可能性があります。 イダケンが頻繁に相談する弁護士の見解は、共有の特別法である区分所有法の基本的な考え方は総会決議で、損金が全員合意となることについては他の法律での根拠しかなく、通常の総会決議で問題はないとのこと（実際には細かい見解論が示されていますが、割愛します）どちらが正しいかは、裁判をやってみないとわからないようです弁護士が言ったから、正しいこととは限りません。重要な手続きの歳には、一つの意見に左右されることなく、複数の専門家の意見を聞いた上で、管理組合として何がよい判断かを協議しましょう  にほんブログ村

  2014.02.06

• 

  そろそろ次期役員を・・

  分譲マンションの新築竣工時期は、新年度が始まる少し前の２・３月に集中します。通常総会は会計年度終了後２または３ヵ月以内に開催することが規約で定められているので、４-６月は総会が集中します。新役員は総会で選任されることになりますが、総会前に候補者を選出しておくことが望ましいです。輪番制(持ち回り）で役員を選出しているマンションが多いと思いますが、総会決議事項とは言え、候補者から「役員の受託（受け入れる）確認」を取ること必要です。輪番制、総入れ替えの役員で構成される管理組合は、引継ぎ不足による継続性が欠けることによる、不安定な運営が課題となります。２年任期半数改選等の選任方法の見直しは総会の特別決議が必要で、すぐに制度を変えられません。そのため、総会決議を取らなくとも、引継ぎを円滑化する対策を検討することが大切です。イダケンがお勧めしていることは・・１．通常総会３ヶ月前には新役員候補をピックアップ２．役員受託の意思確認 （拒否された場合は別の候補を探す）３．新旧役員が同席した理事会を２・３回は設けるです。１年任期総入れ替え持ち回り制の管理組合において、運営がうまくいってない理由は、当年の予算や何をするかの指針（事業計画）を前年の理事会が案を提出することです。上記３．の新旧合同の理事会は、できれば通常総会前に行ない、予算や事業計画を立案する話し合いに参加してもらうことが望ましいと思います。 もうすぐ１年間が終わり、ほっと一息つけるところでしょうが、次を見据えた組織作りを真剣に考え、実行していきましょう！【次回マンション管理勉強会開催のお知らせ】平成２６年２月１１日（祝日）午後から新宿で行ないます。テーマは「管理会社の力をどうすれば引き出せるのか？」です。 契約通りに仕事をしない時は？組合要望にいかに応えてくれるのか？不信感を抱いた場合はどのような解決が望ましいのか？理事会は管理会社業務をどこまでチェックできるのか？管理会社を変えることのリスク・変えないことのリスクを勉強したいと思います。近々専用ページをUPします。 にほんブログ村

  2014.01.17

• 

  役員を解任するためには？

  前回の日記の続きです。理事会が私物化された時に、理事を解任するためにはどうすればよいのでしょうか？大きく二つの方法があります。１．裁判による解任請求２．区分所有法による組合員および議決権数5分の1以上の総会招集請求です。裁判による請求は、お金もかかるし、時間もかかります。また理事会が弁護士を擁立することが考えられます。ただ単に個人的に気に食わないや、証拠不十分（憶測での理事会批判）では、解任は認められることは難しいでしょう。5分の1以上の総会招集請求は手続きをきちんと踏まなければ、解任の有効性について揉めることが予想されます。流れとしては・・１）臨時総会請求の代表者を立て、新役員候補を選び（解任しても新役員が選任されなければ、引き続き解任された役員が理事を務めるため）、総会議案を作ります。２）１）について組合員および議決権名の5分の1（20％）以上の同意を得ます。一般組合員は組合員名簿をもっていないため、大変な作業になります。同意は口頭ではなく、署名と押印をもらっておく必要があります。３）内容証明郵便で解任する理事会の理事長あてに、臨時総会開催を請求すると同時に、請求する議案詳細書および２）の同意書を郵送します。４）３）開催後2週間以内に総会請求がない場合は、２）の同意者は総会を招集することができます。総会で決めた役員を解任するわけですから、管理組合内部は混乱しますし、新旧役員の人間関係はしばらくの間は悪化することを覚悟しなくてはなりません。 【年末年始の営業】2013年も大変お世話になりました。イダケンは1月4日が仕事始めです（事務所のスタッフによっては1月6日から）2014年も管理組合運営をよりよくするお手伝いができるよう尽力しますのでよろしくお願いします♪  にほんブログ村

  2013.12.30

• 

  意見が対立する組合員を役員候補から外せるのか？

  理事会と意見が対立する組合員が、輪番制（持ち回り制）で来期の順番が回ってくる、また、立候補で役員候補になるとします。どんなことが起きるのでしょうか？事例から考えてみます。エントランス扉を自動扉化にしようと今期理事会が検討していますが、意見対立し役員候補になる方は反対派であるとします。期中には総会上程まで準備が進まないため、役員が代替わりしたら、これまで検討したことがリセットされる懸念を今期役員は心配しています。１．輪番制の役員の場合、声の大きい役員の意見になびき易い。また、声の大きく自分の意見を通したい方が理事長になると、強引に意見を通す可能性がある２．最終決定は総会決議であるが、そもそも理事会で否決されると、総会に上程されることがなくなる今期理事会の役員の定足数の過半数が留任し、来年も役員へ再任する方法が考えられます。原則役員候補は輪番制や立候補と決まっていても、総会上程議案は理事会で決められることから、規約の「再任を妨げない」規定を使うことができます。総会が白紙委任（委任者を記載しないと議長一任になる）や議決権行使書の書面提出で済ませる方が多くなると、ほぼ理事会の意思で総会決議ができてしまいます。理事会の考え方が、あらぬ方向に進み、管理組合を代表しているはずが、組合員の意見に耳を傾けないような、偏った運営方針を持つようになると、再任による役員の固定化は危険な要素があります。長期固定化を防ぐために、任期上限（例えば、再任しても4年までしか役員ができない等）を設けることが考えられますが、戸数の少ないマンションで、制約を設けると、任期上限があだとなり、役員の成り手がいなくなることが考えられます。総会で組合員がしっかり考えて議決権を行使したり、監査機能がしっかりしたりすることで抑止できる問題とはいえますが、分譲マンション管理の実態は、組合員の無関心、名前だけの監事というケースが大半です。さて、 役員が固定化し、組合員の意見に耳を傾けず、管理組合の私物化が始まった場合はどうすればよいのでしょうか？次回に続きます！  にほんブログ村

  2013.12.25

• 

  規約違反組合員が役員候補者になったら！？【２】

  前回の日記の続きです。持ち回り制、立候補で役員候補を決める場合は、管理費等滞納等規約違反組合員が候補に選ばれる場合があります。役員は総会決議で選任されるとは言え、選挙（投票）方式ではなく、定足数分一斉に決議されることとなるので、ひとりだけを不信任にするという選択肢がありません。総会でこの人は不適任だ！と大きな声では言えなさそうですし・・ 総会上程案作成が理事会に委ねられる以上、理事会が候補者を選ぶことになります。過去の総会決議や理事会運営細則で、役員候補選出方法がきまっており、規約違反組合員の取り扱いを明記していない場合、判断基準が難しくなります。標準管理規約に準拠していれば （規約及び総会の決議の遵守義務）区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。（役員の誠実義務等）役員は、法令、規約及び使用細則その他細則（以下「使用細則等という。）並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。以上の内容が記載されています。規約に定めれられた区分所有者（＝組合員）の義務を果たさず、役員の誠実義務は果たすことに疑問がある。これは、総会・細則で定められていなくとも選任対象から外すことの理由付けになるとは思います。 但し、立候補・持ち回りで、規約違反組合員が候補者となり、総会説明で名前を挙げて選任対象から外したことを説明するのには勇気がいります。イダケンの考察。１．総会決議や細則で、立候補・持ち回り制の候補者選定基準があり、資格要件が規約で組合員のみとしている場合でも、規約に照らし合わせて適任者かを理事会で判断したという考え方は理由付けとして成立する可能性はあります。２．規約違反組合員が候補者となった時に、どのような対応をすべきかは、総会で話し合い、取り決めしておく必要があります。さて・・規約違反組合員の役員選任から外すことは理由付けができたとして・・理事会の方針に全うから意見対立する組合員が、持ち回りや立候補で役員候補になった場合、理事会で排除することは可能でしょうか？例えば・・修繕積立金改定の検討を進めており、1期中に結論が出ません。理事会で値上げの方向性で次期役員へ先送りするものの、次期役員候補に、値上げの反対派がいます。決議は総会で行なうとしても、総会上程議案を決めるのは理事会。これまで理事会や組合内で話していたことがリセットされ、反対の方向に進むことがあります。白紙委任状で総会決議がほぼ確定する管理組合では、理事会の考え方が、規定路線になります。さて・・どうすればいいでしょうか？次回に続く！   にほんブログ村

  2013.12.17

• 

  規約違反組合員が役員候補者になったら！？

  12月は平日を含めて第3週まで予定がびっしりで、ブログの更新が滞っているイダケンです。12月12日は月例のセミナーを新宿事務所で開催。7名の参加を頂きました！ありがとうございます☆7月から定例化したセミナー。来年も継続的に開催したいと思います♪さて、本題です。役員（理事と監事）の資格要件は、規約で定めることになります。マンションの組合員（区分所有者本人）のみと定めているケースがほとんどです。役員候補者の選任方法については、規約に明記していることは少なく、総会や細則で定めているか、定めていない場合は、総会議案の作成者である理事会が決めます。輪番制（持ち回り）、立候補、推薦・・いろいろな方法がありますが、管理規約違反組合員が対象になった場合はどのようにするかです。規約に「組合員」と定めていれば、規約違反組合員にも当然権利はあります。権利はあるものの、規約・総会決議に基づき管理組合運営の執行をつかさどる役員に、規約・総会決議を守らない規約違反組合員は適任であるとは言えません。総会・細則で、輪番制又は立候補と定めた場合、規約違反組合員が役員候補になった時は、不適任だという理由で、理事会判断で対象からはずすことはできるのでしょうか？基準がない中、総会・細則の原則に従わず、対象からはずす事は、理事会が総会・細則の規定を遵守してないではないかといわれてしまいそうです。 続きは次回！       にほんブログ村

  2013.12.15

• 

  第三者による管理者

  久しぶりにブログ記事をUPするイダケンです。11/4新宿にてセミナーを開催。告知は少なかったものの8名の参加を頂きました。有難うございます。このセミナーでは「理事会運営」をテーマに勉強しましたが、その際に話題がのぼったことの一つは第三者による管理者選任です。 第三者による管理者選任とは、規約で定めることにより組合員（区分所有者）以外の第三者を管理者（通称：理事長）に選任できるというものです。規約で定めれば誰でもマンションの管理者（理事長）になれちゃうのです。その役割を担おうとしているのが、「マンション管理士」です。 イダケンは8戸程度の小規模物件や、建築年数50年近いマンションと仕事をさせて頂いています。その中で管理組合運営が困難なマンションを数多くみています。また、理事会活動が熱心ではないマンションは、管理会社が傍若無人にふるまい、管理組合がコントロールできなくなっている実態が多く見られます。イダケンは、第三者による管理者選任は基本的なネガティブに考えています。管理者を担う第三者は果たして、その責任を果たすだけの技量、そして重要なことはモラルがあるのでしょうか？管理者が果たして適切な業務を行なっているか誰がチェックをするのでしょうか？制度が整わない中で、「マンション管理士」の宣伝文句に踊らされて、第三者による管理者選任を採用することは、とてもリスクのある行為であると考えます。マンション管理業界って、業務提供レベルが低く、管理組合の利益を如何に吸い取るかばかりを考えてる輩が多すぎです。第三者による管理者を選任するのであれば・・１．監事は同等の知識を要する、第三者の管理者とは全く関係性のない専門家を起用すること（第三者の管理者の業務を適切に監査する）２．役員が選任できるのであれば理事会組織はつくること（第三者の管理者単独意思決定を抑止する） ３．総会では白紙委任を廃止し、欠席者は議決権行使による意思行使をさせること上記のようなことが必要になります。 イダケンも第三者管理者業務を受けていますが、管理者の権限はごく一握りにしてもらっています。 にほんブログ村

  2013.11.09

• 

  理事会の継続性って

  今月タワーマンションの契約をいただきました｡住戸数は４００後半ですが複合用なので全体は住戸換算で１０００戸クラスの規模になるMEGA案件です。設立総会から関わることができるのは初めてのことです｡これでタワーの仕事をするのは五本目。本題に入ります。新築時の規約は、管理会社（再開発物件はコンサルタント会社）が作成します。成立までの流れは管理会社が素案作成→売主確認→区分所有者承認となります。管理会社が作成する規約は、国交省標準＋自社の若干のアレンジメントで、ほぼほぼ国交省標準と同内容になります。役員の選任は1年任期、再任を妨げないと設定され（S社、M社などは、再任限度期間を始めから設定）、選任方法は規約に決められていませんが、立候補または輪番制としていることが通例です。立候補がいなければ1年任期総入れ替えの輪番制になります。国交表H16年発表のマンション管理標準指針では2年任期半数改選が望ましいとしていますが、これを採用している管理会社は少数派です。管理会社の仕事を増やすうるさ方の役員がいても、一年我慢すれば交替することは、管理会社にとってやりやすいのではと思います。1年任期総入れ替えの役員では運営の難かしさがあります。よくある管理組合の1年間を事例にあげます。通常総会：新役員を選任、旧役員は一斉に退任↓総会後1ヶ月後理事会：職務決定、管理会社から簡単な引継ぎを受ける（←引継ぎに深く関わることはありませんので、前年の流れを細かく正確には伝えることはありません）↓総会後2から3ヶ月後：運営の勝手がわからず、管理会社の業務報告がメインの話題になる↓総会後4から6ヵ月後：少しずつ理事会活動に慣れ、意見がでるようになる。単発の議論で終わり、問題解決に至らないケースが多い。前年度の申し送り事項を審議するが、引継ぎが不十分なことから結論がまとまらない↓総会後7から9ヶ月：会議は活性化する。管理会社の仕事ぶりがだらしないと不満を明確に抱くようになる。総会後10,11ヶ月：通常総会の準備。懸案事項は総会までに準備が整わないために次期申し送り事項になる。総会後12ヶ月：通常総会開催、任期満了こんな感じで1年が過ぎ去ります。きちんと会議で議論ができるのは実質的にわずか3ヶ月間（通常総会6－9ヵ月後）。これじゃ、組合員からの要望や諸問題は解決できません。ぐいぐいひっぱていくスーパーマンのような役員が選出されたり、役員の多くが参加意欲が高かったりすると、一時は管理組合はよくなりますが、輪番制の弱点で、長続きはしません。それでは2年任期半数改選に変えて、継続性を持たせるような運営をしましょう。・・簡単にいくでしょうか？理事会は問題意識をもっています。しかし、他の組合員への啓蒙が足りないと、面倒な役員を2年もやるなんて！という考えが蔓延し、総会特別決議が成立しなくなりますどうすればよいのか？1年任期で継続性のある運営をしようと試行錯誤をするマンションもあれば、2年任期半数改選でも不十分だから事務局たる組織を設けているマンション等各々のマンションは工夫しています。イダケン事務所は11月4日（祝日）14時~新宿にて、「理事会運営」をテーマにしたセミナーを開催します。御興味のあるかたは下記URLをご覧ください。http://www.idaken.net/study.htmlにほんブログ村

  2013.10.25

• 

  輪番制の役員は良いのか？

  管理組合の仕事（役員）を本腰を入れてするのであれば、時間とパワーが必要です。普段仕事を持ちながらで平日は管理組合へ力を注ぐ時間がない、また、さらに組合の会合が行なわれる日は、会社休みの日でゆっくり休みたいのが本音で、管理組合運営には協力しなければいけないと思いつつも、役員等への参加は距離を置いている方が多いと思います。役員に積極的に関わろうとする組合員が不足しているマンションが圧倒的に多いです。特に戸数の少ないマンションは深刻な問題です。役員の成り手がいないと、管理組合運営は成り立たないので、持ち回り制で平等な責任を負ってもらうようにします。しかしながら、持ち回りでも負担は平等ではないのです。役員に選任されても、予定が付かずに１年間通して会合にほとんど出席しない方や、出席しても真剣に取り組まない方等がおり、結局、責任感の強い一部の組合員の負担が大きくなっています。 何事もなく任期を全うしたい役員は、事なかれを望み、問題が起きても、管理会社へ責任を転嫁したり、自分達の任期が終わる時期へ先送りしたりします。消極的な組合員ばかりで構成された理事会は、管理会社へおんぶにだっこになり、理事会主体ではなく、管理会社主体で管理組合が運営されることになります。やる気のある方たちによる立候補、固定性役員は、組合員の無責任感が強くなると共に、固定性役員の負担が大きくなります。また長期に管理組合運営に関わる方と、運営にノータッチな組合員とでは意識差が生まれ、役員VS他の組合員という対立構図が生まれることもあります。 理事会が意識を持って、マンション管理を良くするために行動することがとても大切です。どのような組織作りが良いのか？管理組合は頭を悩ましながら工夫して運営しています。２０１３年１１月４日（祝日）新宿開催のイダケンセミナーでは、理事会運営をテーマに勉強会を行います。専門家によるレクチャーもしますが、参加者の成功例、失敗例を聞きながら、ヒントを得て頂きたいと思います。参加費は無料です。興味のある方は下のURLをクリックし、専用ページで内容をご確認ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村

  2013.10.24

• 

  理事会が成立しない！

  標準管理規約に準拠した規約だと、理事会の成立要件は、理事の半数以上の出席が必要になります。標準をアレンジしない限り、１）委任出席は認められない＝区分所有者本人のみがカウントされる。区分所有者が旦那さん（奥さん）の場合、奥さん（旦那さん）の出席も委任の扱いになる２）書面による出席（委任状、議決権行使書等）は認められない＝出席しないといけない３）監事はカウントされない＝監事は理事会に出席することはできるが理事ではない総会と違って上記のような制約がでます。 毎回理事が出席せずに、流会を繰り返す管理組合があります。この場合どうすればよいのでしょうか？１）規約を見直し、総会と同様に委任や書面出席を認める ２）流会しないように努力する（意識改革、声かけ、日程調整等）です。流会が続く中で、総会も開催することはできません（理事長の単独開催は規約上認められていません）輪番制を基本とする理事会組織では「流会」というリスクを抱え、「流会」が慢性化すると実質上管理組合運営がストップすることになります。各マンションでは、流会を防ぐためにいろいろな方策を講じています。掘り下げて勉強したい方！ 対策の事例紹介や管理組合間の情報交換を、2013年11月4日（祝日）13時30分から新宿にてイダケン主催勉強会にて行いますので、参加してみませんか？勉強会のテーマは「事例から学ぶ理事会運営レベルアップの方法」です。 会費は無料。終了後は自由出席で管理組合通しの親睦ができる懇親会も予定しています。 イダケン事務所の営業色はほぼ０です。詳細は下記URLをご覧ください、 http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村

  2013.10.20

全340件 (340件中 51-100件目)

< 1 2 3 4 5 6 7 >