[テナントの空室対策]の記事一覧 | 不動産投資成功オーナー養成講座　　　　　　　　　　　『アパート経営で成功する人・失敗する人』

テナントＶＳ賃貸マンションどちらが良いのか？

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆テナントビルＶＳ賃貸マンションどちらがいいのか？おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。東京都内のオフィスビル街で賃貸マンションが増えています。最近は、テナントビルの空室率が上がり土地の有効利用、遊休地活用も考え方が根底から崩れています。以前はオフィス街だったら黙っていてもテナント、オフィスビルで成り立っていたものですが昨今は事情が違うようです。テナントの空室リスクを避け賃貸マンションのような住宅の用途に企画することが多くなっています。高度成長期も終わりテナント需要の減退とともに土地オーナーも現実的な選択をせざるを得なくなっています。賃貸アパート・マンションのオーナーさんと比べテナントオフィスビルのオーナーさんは少し上質で格が上という感じでした。森ビルとか三井・三菱不動産なんかの「大家さんイメージ」とダブっていましたが、これからはそうはいきません。生き残れるのは大手や財閥系だけで零細、個人の大家さんでは生き残れないでしょう。自分の資産を守っていくためには不動産に対する思想を修正しなければこの少子高齢化がどんどん進んでいる日本では勝ち抜いていけません。大家業が「楽してのんびり」とやっていた時代はとっくに過去の時代になったのです。空室対策実践マニュアルhttp://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm

続！入居者立ち退き交渉のコツ

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続！入居者立ち退き交渉のコツ　おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて昨日の続きです.「立ち退き」　これで第一段階の壁をクリアーしました。　しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。　入居者側もそれなりに研究します。　入居者は、退去期限までの間に友人や知人へ相談します。　そうすると、いろいろアドバイスされたり知恵が入ったりして、　自分たちに有利な知識を得るでしょう。　そして時間がたつにつれ被害者意識を持つ人が多いようです。　通常期限の６ヶ月まで待てば、それなりの反応が必ずあります。　ほとんどの大家さんは追い出しに　お金を掛けるつもりはありませんので　お金を出したくなければここまで待つ必要があります。　そしてそこから　個々の入居者と条件面などで折衝しなければなりません。　入居者が退去するまでの期間は相手次第ですが、　８ヶ月から１年の期間を要することも。　難しい入居者になると、２年以上ということもありました。　８２歳の元ストリッパーのおばあちゃんでしたが・・・　お金を出しても良いから、早く出て行ってもらいたい　というのであれば、条件付の催促文を作ります。　どんな内容かというと　「期限をつけて迷惑料を余分に出す」ということです。　たとえば、　「契約書には６か月と書いてあるが、〇月中に退去してくれれば　〇〇円の迷惑料をお支払いします。　しかし、その期限を過ぎれば迷惑料は０となります。」　というような期間限定つきの内容の文章です。　まともな人なら、お金欲しさに大概はこの条件に乗ってきます。　条件を呑むということであれば　即座に「合意確認書」というものを交わし　お金は退去確認後に入金してあげます。　他にいろいろな経験をして気がついたことで、　アパート形式と一戸建て借家の追い出しでは　まるで質が違います。　アパート形式は間借りしている感覚があり　空間を借りているので、比較的追い出しは簡単です。　ところが、　一戸建ての借家の場合は入居者はそういった　感覚を持ち合わせておりませんので一筋縄ではいきません。　次にお金の問題ですが、　私の今までの経験では敷金の返還、引越し代　移転先のための仲介業者への手数料が最低限の費用です。　付加的に迷惑料を考えておけばよいでしょう。　ちなみに　私の過去の体験では、一件につき総費用１００万というのも結構ありました。　最高は１５０万で相手は総会屋。　最低は敷金の返還のみで０の時もありました。　話をうまく持っていけば費用が０の時もあるのです。　ですから、結論として、　金額の多い少ないは「入居者次第」ということです。　物分かりの良い入居者であれば０になるし　悪い入居者であれば費用は底なしです。　また、解決策の一つとして、　交渉ごとは大家さん自ら交渉するより　代理人（仲介業者・コンサル）を起てるほうが、話が進みやすくなります。　それから少し費用が掛かりますが、　やはり法律の専門家「弁護士さん」でしょうね。　　今日はチョッと長かったですが、古い借家をお持ちの　オーナーさんは参考になったかなと、思います。　「立ち退き」は入居者の生活の基盤に関わる問題ですので、　交渉はきれいごとではすみません。　理屈通りにいかないのが立ち退き交渉だと覚えておいてください。　　もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

東京丸の内はオフィスビルの建築ラッシュ

center>空室対策110番東京丸の内はオフィスビルの建築ラッシュこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。東京駅前の丸の内オフィス街では超高層のオフィスビルが雨後の竹の子のように建っていますね。写真の建設途中のタワークレーンを見てください！私が数えた限りでは丸の内界隈で5～6箇所ぐらいかな。この景気の悪いときにいくら東京だといっても建ちすぎではないかと思うんですが。先月、都内23区の空室率が9.19％で過去最高更新って発表されていたけどそんなことお構いなしに建てているんだよね。東京の地価がべらぼうに高いから上に伸ばし容積率一杯に建てようという気持ちはわかるんだけど時代はもう昔のような成長期ではありません。高度成長真っ只中の中国なら納得できますが日本の経済はこれから衰退期に入っていきます。こんなもん、たくさん作って20年30年後にどうなるんろうかと思います。要らぬ心配しなくていいですか？それによって建設業が潤い建設就業者の飯の種になり雇用が得られるんだったら・・・ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーレンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座http://www.kuusitsu110.com/rental/rent.htm ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー（期間限定）空室対策の無料レポートはコチラ