Happy Rich - 我、今、ここに、生きる -

ここまで不動産投資にのめりこんでいて今さらですが・・・


不動産投資って本当に儲かるのでしょうか？（笑）

もちろんやっている本人としては儲かる「つもり」で居ることは確かですが。


でも、本当に儲かるのでしょうか？（くどい？！）

もし、ど素人がちょこちょこってやって儲かるようなら、ちゃんとした企業がスケールを変えてがんがんやっているはずです。

まあ、確かに企業として着実に同じことをしているところもありますが、それにしても、会社としての業績は、普通の企業と比べて抜きん出ているわけでもありません。


例えばアパート。

アメリカでもアパートはたくさん有りますが、その多くは大手のデベロッパーによって開発され、何百戸というオーダーでアパートメントコンプレックスを形成し、その中にはクラブハウス、プール、テニスコートなどのアメニティがあって、そこそこの満室率で運営されています。

こういった大手でさえ、その利益率は１０％内外だということです。


であれば、規模のメリットもない、そして知識と経験においても劣っている素人がちょこちょこと自己資金の範囲でやって、一定の利益を上げる、ということが本当にありうるのでしょうか。


また、日本でも、たとえ、全額自己資金だとしても、表面利回り１２％ぐらいあったとしても、実質は６～７％になってしまうでしょう。

私の場合は、表面約９％ぐらいですが、レバレッジをかけてリスクをとっている分だけ上がって、現在のところ実質１３，４％でしょうか。

日本の不動産には全くと言って良いほど手をかけていない、時々管理会社と連絡を取り合うぐらいのことしかやっていませんから、これはこれで今現在の資金運用を考えたらいいように思えるのですが、本当に良いのか、ということに関しては少なくとも１０年スパンで見ないとわからない、というのが不動産のような気がします。

この日本不動産からの収入で、現在は定職も持たず暮らしていることは確かですが、それにしても、退職時の蓄えを食い潰している、という見方すら出来るわけです。


ひるがえってアメリカの場合は、まさに１０年スパンというより、はっきりと出口が決まって初めて利回りが確定する、という状況なので、実際に売ってみるまでわかりません。

計算上、評価が年１０％あがった、１５％あがった、と資産増加を喜んでいても、実際にその値段で売れる保証は何もないからです。

少なくともキャッシュフローはブレークイーブンで持っていれば、少しでも値上がりしたらそれで利回りとして計上できるのではないか、と考えがちですが、これもそうはいきません。

売却に当っての諸費用も考えなければいけませんし、そして何よりも、アメリカのようにインフレが定常的にある国においては、その資金で他の運用をした時に比べたてその利回りを上回るか、最低限、インフレ率を上回って初めて不動産投資をしている価値が出てきます。


現在、借り手が３月に出てしまって、初めて売却のリスティングをやっていますが、正直言って苦戦しています。

今は全国レベルでも、そしてアトランタ近辺でも在庫レベルが上がっており、売るにはあまりいい状況ではないことは重々承知しては居ますが、テナントも同時に募集をかけているけれどもそちらもすぐには見つかりそうもありません。

そんな状況で、本当にＩＲＲを検討したときに、不動産投資というのがどこまで個人の投資にとってどれだけ有効なのか、最近はそんなことを「今さらながら」考えています。

本当は、そんなことは始める前に検討すべきことなんでしょうけれどね・・・