資産運用一千一夜

エンジュクさんの「割安・成長株投資研究会」の掲示板に、
http://blog.livedoor.jp/unicapi_com/
についての質問がありました。

この不動産関連の人気銘柄Ａは、
いまテレビCMで不動産オークションを宣伝していると思います。
確かに個人投資家に人気の銘柄のようで、
あちこちのサイトでよく名前を見かけます。

私は以前、東京IPOで社長の話を聞いたことがありますが、
話（プレゼン）は上手いな、という印象が残っています。

3年程前、不動産投資セミナーによく行っていた頃、
ネットオークションの話もありました。
実際、セミナーに参加されている方の中にも、
ネットオークションで、札幌の中古マンションとアパートを購入した、
という投資家もいました。
その方は、物件も見ず、ネット上の情報だけで購入したそうです。
そして「大丈夫でしょうか？」と質問していました。
買った後でそのようなことを聞いてどうするつもりなのだろう？
と思った記憶があります。

ネットを活用するというのは便利でもあるし、
売買の多様性を持たせるのは悪いことではありません。
しかし、物件を実際に見ずに、資料だけで購入する、というのは、
企業買収で、その事業について熟知していないにも関らず、
対象の企業やその事業環境を表面上だけ調べて、
その経営者や従業員から話も聞かずに買収するようなものです。

ネットオークションでも、物件を見に行くことはできますが、
果たしてどの程度の投資家がそうしているでしょうか。
素人投資家ほど、その割合が低いのかもしれません。
その投資家の勉強不足や怠慢で、損失を被るのは仕方が無いとしても、
そこに住んでいる一般の住民を不安にさせたり、
必要な修繕などが適切に行われなかったりするのは、
許されることではありません。

不動産投資は、株式投資と違って「経営」という要素が大きいものです。
所有者の裁量が大きいため、如何様にもできます。
不動産投資は”不労所得”などと呼ばれるように、
従業はほとんどありません。
しかし、従業しなくていいことと、
経営しなくていいことは同じではありません。

安易にモノを買う感覚で、収益不動産を買うべきではありませんし、
オークション・仲介企業も一工夫をしてほしいと思います。

また、実際のところ、競売もそうですが、
オークション形式になると、価格がつり上がって、
高い買い物になることが多いものです。

不動産投資ファンドなどでも、物件の取得競争が激化していますが、
入札案件ではとんでもない高値で落札されるケースも出てきています。
そのため最終的には、人脈を活かした「相対取引」によって、
適正価格で調達できるところが勝ち残っていきます。
そして出口に、オークション形式を活用するのが賢い？やり方です。
または実需にぶつけるか。
（今はREITなど公衆便所？状態の出口があるので、
　あまり差は出ていないようですが）

不動産は一物多価です。
評価方法や用途によって四価にも五価にもなります。

このような基本的なことを理解したうえで、
ネットオークションもうまく活用してもらいたいです。