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2006/03/13
テーマ：家を建てたい！(9814)
カテゴリ：おうちのマメ知識
最近ずっと￥の話ばかりしてますが（笑）・・・ 住宅ローンシリーズの最後に、「キャンペーン金利は本当にお得か？」ということについて、具体例を挙げて考えてみたいと思います。 以下、簡単のために、フラット35に限定して話を進めます。 フラット35では、融資手数料は52500円（または31500円）で定額となっていますが、銀行（信用金庫）によっては「融資額の2.1％の手数料を払えば、金利を0.2％程度優遇するキャンペーン」も行っているところがあります。 0.2％といえど、元々の金額が大きいので、割増の手数料を払ったとしてもお得のような気がしますが・・・本当にそうでしょうか？ ご参考までに、3000万円を借りて30年間で返済（元利金等返済型、ボーナス返済なし）する場合に、融資金利（全期間固定）・融資手数料・繰上返済の有無の条件を変えて、総返済額にどれくらいの違いが出るか計算してみました。 なお、下表の計算にはフラット35のシミュレーションを利用し、融資基準金利は2006年3月のフラット35の融資金利平均額 2.9％を採用しています。 また、繰上返済手数料および千円単位の金額は、この計算では無視しました。 基準金利 2.9％、キャンペーン金利 2.7％とし、下表の説明をします。 まず、総返済額で比較した場合（繰上返済なし）、基準金利では4496万、キャンペーン金利では4381万となり、キャンペーン金利の方が115万得になります。 では、融資手数料＋総返済額で比較した場合（繰上返済なし）はどうでしょうか？ 基準金利では4501万、キャンペーン金利では4444万となり、その差は57万まで縮まってしまっています。 一方、基準金利で借りて、期間短縮型の繰上返済をした場合ではどうでしょうか？ 例えば10年後に100万円の繰上返済をした場合、融資手数料＋総返済額は4314万となり、187万得したことになります。 こちらの方がお得度が大きいですよね。 ★この計算結果は一例です。 金利優遇のメリットは借入状況により異なります。 ご注意ください。
キャンペーン金利（今回は-0.2％で計算）は、総返済額だけを見ているとお得なような気がしますが、融資手数料まで含めて考えると、そのメリットは意外に小さいことがお分かりいただけるかと思います。 （けもや的には、借り手側でなく、銀行側にメリットの大きい制度だと思っています） また、住宅ローン契約時（＝竣工間際）といえば、キャッシュフロー（＝手持ち資金）が一番厳しい時期です。 このときに、融資手数料の差58万（＝63万－5万）は大きいですよね。 手持ち資金に余裕がある方は積極的に利用されたらよいと思いますが、そうでなければ無理をせず、繰上返済に力を入れられる方が無難かと思います。 では、繰上返済がどれくらいの金利優遇に相当するかですが・・・ 基準金利2.9％で借りて、5年後に100万を繰上返済すると0.4％程度の金利優遇（≒2.5％）、10年後に100万を繰上返済すると0.3％程度の金利優遇（≒2.6％）に相当します。 結構な効果ですよね。 住宅ローンというと、契約時の金利の大小に目が行きがちですが、それよりは融資・繰上返済の手数料や保証料を含めた総額を重視し、なおかつコツコツ繰上返済に励むことが肝要かと思いますよ。 （あくまで私見ですが ＾＾；） なお、新生銀行のように、「住宅ローンの返済口座に一定金額以上あると、手数料無料で自動的に繰上返済される」タイプの商品もあります。 ご参考まで。 ＾ｖ＾ ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】住宅ローン返済方法・元利均等と元金均等の違い 【マメ知識】繰上返済のススメ 【マメ知識】ライフプランシミュレーションのやり直し 【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算 ◆住宅ローン・税金の関連日記はコチラ♪ けもやのおうち・目次 ⇒ 8. マメ知識 ⇒ 住宅ローン・税金の項をご参照ください
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むむ～～～～(-ω-|||)
繰上げ返済にしても変動と固定とで結構差があるんですよ～そういうことも計算にいれて考えるってかなり難しいですねぇぇ┐(´―｀；)┌フゥ～ッ 究極にどっち！！！！！とはいえなくなっちゃう。 極めなくては・・・・・笑 やっぱり損はしたくないですものね（せこ） (2006/03/13 08:38:54 PM)
新生銀行の実際に繰り上げ返済をしなくても口座に預金をしておくだけで繰り上げ返済と同様の効果が得られるっていうのは知ったのがギリギリで間に合わなかったんですよねぇ。
もっと早くに積極的に自分から情報を集めておけば結構いい線まで競ったであろう商品だと思います。 手元の現金が減らないのがやはり安心ですよね。 (2006/03/13 10:39:57 PM)
゜:.・*:ひまわり.:*:・:.゜さん
＞繰上げ返済にしても変動と固定とで結構差があるんですよ～そういうことも計算にいれて考えるってかなり難しいですねぇぇ┐(´―｀；)┌フゥ～ッ 今回は簡単のため、フラット35（長期固定）に限って話をしましたが、実際の住宅ローンには色々なパターンがあるので難しいですよね。 ＞極めなくては・・・・・笑 ＞やっぱり損はしたくないですものね（せこ） 公庫のシミュレーションをオススメします。けっこう高度な設定もできるので、目安を得るのには最適だと思いますよ。＾ｖ＾ (2006/03/13 11:32:54 PM)
ayafkさん
＞新生銀行の実際に繰り上げ返済をしなくても口座に預金をしておくだけで繰り上げ返済と同様の効果が得られるっていうのは知ったのがギリギリで間に合わなかったんですよねぇ。 ＞もっと早くに積極的に自分から情報を集めておけば結構いい線まで競ったであろう商品だと思います。 ＞手元の現金が減らないのがやはり安心ですよね。 我が家も候補に挙げていたのですが、検討する時間が十分なくて、結局ハウスメーカーが提携しているところにしました。 ‘手数料無料＆自動’っていうのは、魅力ですよね。 (2006/03/13 11:35:56 PM)
そういやローン決める前に、さんざん計算しまくってたなぁ、私も＾＾
うちの借りてる銀行は、毎月数千円でも数万円でも上乗せして繰上げ返済できる仕組みがあるんです～ 次の月には、前月の繰上げ返済後の残金で計算しなおされた額の元利金等になるので、ちょっとずつでも元金分の支払額が大きくなって、それに伴う利息分の支払い幅も目減りします。 繰り上げ返済ができるかわからない場合には便利なような気がします＾＾ (2006/03/14 12:30:32 AM)
akitskさん
＞そういやローン決める前に、さんざん計算しまくってたなぁ、私も＾＾ ＞うちの借りてる銀行は、毎月数千円でも数万円でも上乗せして繰上げ返済できる仕組みがあるんです～ ＞次の月には、前月の繰上げ返済後の残金で計算しなおされた額の元利金等になるので、ちょっとずつでも元金分の支払額が大きくなって、それに伴う利息分の支払い幅も目減りします。 ＞繰り上げ返済ができるかわからない場合には便利なような気がします＾＾ ちょっとづつでも元金が減っていけば、長い目で見るとけっこうな利息軽減効果が見込めますよね。 それに、繰上返済のためにわざわざ銀行まで足を運ぶ手間も省けますし。 Good choice! ＾ｖ＾ (2006/03/14 07:57:43 PM)
akitskさん
＞追伸： ＞そうそう、庭にイロハモミジを植えました＾＾ ＞我が家のシンボルツリーです。 ＞洋風の庭ですが似合いそうなので＾＾ 我が家は和のイメージで植えていますが、洋風にも合いそうですね。 紅葉が楽しみです。 ＾ｖ＾ (2006/03/14 07:58:57 PM) |
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