７年連続年間検索第1位★★★★★★★金メダル達成愛知県清須市内装屋さん

問題が多い敷金返還に関するＱＡがありましたので、ブログに掲載。
ただし、個々により事情が異なりますので詳しくは専門家に相談を。
あくまで参考にしてください。

質問

来月で、およそ2年間住んだ賃貸マンションを退去します。
そこで敷金の返還について気になったので、もう一度契約書を読み返してみました。
すると以下のような記載がありました。

〔退去時の室内修繕規定〕
賃借人は通常、内装損耗費を除くその他の損耗費については負担いたしません。その代わりに本契約では全損耗費の一部である内装損耗費を特約事項として設け、賃借人に負担していただくよう定めました。
乙は本物件に入居することにより発生する汚損、破損等の修繕費用を負担する。またハウスクリーニング、フローリングの洗い、畳の張替え、ふすま、障子の張替えは乙の負担によって必ず行うこととする。

そしていろいろ細かい箇所の推定修繕費用を書いた表があり、その後に〔ハウスクリーニング料金表〕というものがあり、１Ｒは2万5千円～4万円と書いてあります。

つまりは、家賃の2か月分(およそ15万円)を敷金として預けているのですが、その中からどんなに差し引いても4万円＋振込手数料や事務手数料などをのぞいた分は返ってくるという風に解釈していいのでしょうか？
また、立会いの際にはその場で納得せず、見積もりを送って欲しいなどと言ったほうがいいのでしょうか？

当方女性で、自分なりに綺麗に掃除をして生活していましたし、タバコも吸いません。


よろしくお願いいたします。

回答

民間人同士の契約は契約自由の原則が適用されます。
但し、公序良俗や法令(判例を含む)に抵触する部分に限って無効となります。

借り主に、畳取替・襖張替・クリーニング費・破汚損の負担とする判例が次の通り１５件あります。
●福岡地裁H16.8.6.●名古屋簡裁H16.1.30.●東大阪簡裁H15.1.14.●名古屋簡裁H14.12.17.●東京簡裁H14.9.27.●東京簡裁H14.7.9.●神戸地裁H14.6.14.●東京地裁H12.12.18.●仙台簡易裁H]12.3.2.●東京簡裁H11.3.15.●春日井簡裁H9.6.5.●伏見簡裁H9.2.25.●横浜地裁H8.3.25.●東京簡裁H7.8.8.●東京地裁H6.8.22.
この１５件は、賃貸借契約書に畳取替・襖張替・クリーニング費・破汚損の負担とする旨の記述はありませんでした。

したがって、契約自由の原則があるため「退去時の室内修繕規定」も「ハウスクリーニング料金表」も呑まなければなりません。
但し、妥当な金額か否か知ることは当然ですから、立会いの際にはその場で納得せずに見積書を要求しましょう。
もしも、見積書を開示してくれなかったり、高価な見積書だった場合は、質問者様独自で見積書を取って交渉しましょう。
なお、原状回復工事もクリーニングも、家主指定の施工業者に指定すると賃貸借契約書に記載されている場合は、質問者様独自で見積書を取った施工業者に発注することは出来ません。


H17.12.16.の最高裁差戻しは、通常損耗を原則賃貸人が負担すべきとする理由を賃借人による賃貸借物件の使用とその対価としての賃料が、双務契約の対価的な均衡を維持する関係(対価的均衡といいます)の場合に限っての判示です。
さらに、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」と「住宅金融公庫法」が適用される賃貸借物件であり、この二つの法律が賃貸人は賃料と賃料３ケ月相当額を超える金員を得てはならないと定めているにもかかわらず、それを超えて得たことについての判示でもあります。
判決書謄本によると、損壊(襖紙の裂けと畳の凹み)、現状回復した後のクリーニング費も賃貸人負担とする判示ではありませんでした。
上記15件の判例は、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」や「住宅金融公庫法」の適用を受けない賃貸借物件であり、しかも、そのうち7件は対価的均衡ではないものです。
したがって、H17.12.16.の最高裁差戻しは、対価的均衡があり、且つ、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」・「住宅金融公庫法」の適用がある場合の出来事でした。
故に、この最高裁判示は質問者様の出来事と似て非なるものなので、この判示をもって交渉は出来ません。