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  10号空室作業、家電運搬

  本日から２日間長野で作業。10号の入居決まってる空室の作業続き。前回合板まで貼った和洋改装の続き。CFを貼り終える。意外と時間かかってしまった・・・久しぶりで腕が落ちてるのか？ボンドの厚塗りのせいか、凸凹が出てる。次回の改善点だ。その後ハウスクリーニングを少しやろうと思っていたが、水道と電気がまだ使えず。管理会社に確認すると、忘れてたということだ・・・そこで方針転換して、畳と外した古い照明を積んで事務所に降ろし、そのまま4号空室に残る家電類を積んで帰ることに。少し部屋に掃除機をかけてると、電気が通電された。小さいと不安だったシーリングライト、明るさは十分だった。もう一部屋の空室に一部資材を移し、畳とごみを車に積んで事務所へ。事務所で畳とごみを降ろして４号へ。４号で来週予定の作業に必要な資材を搬入して、家電の積み込み。ここで土砂降りのピーク・・・冷蔵庫洗濯機と電子レンジ、あとはガスコンロを改修して帰還。これら家電は買取業者さんへ売りに行く。そして明日も日帰りで長野だ。早朝出発予定なので、今日は寝る！

  2024年07月25日

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• 久々に掃除の仕事、ソファ回収、ムスメと二人生活

  本日は久しぶり？の掃除仕事の一日。まずは定期日常清掃１件実施。毎週のスタジオの清掃。その後２か月おきのクリニックの定期清掃。今日は床の洗浄ワックスと天カセ１台。嬉しいことに、２か月おきの仕事が毎月１回に昇格。最初は３か月おきからスタートし、遂に毎月の仕事になった。ありがたい・・・その後は急遽ソファの回収に。事務所そばだったので、合間に時間が空いたので、その日のうちに回収。売れそうにないので、どうやって処分するかな・・・？その後定期日常清掃の２件目。隔週の社員寮共用部拭き掃除。１時間弱で終了。３時前に全部終わったけど、全身汗だくになった。この時期は外作業はキツイね。今週は人生で初めてかもしれない、ムスメとの２人生活をしている。妻とムスコが大阪に４日間行っており、自宅には仕事がある私と、部活や夏期講習があるムスメが残った。ムスメは妻と一緒に旅行に行くことはあれど、自宅に残ることはなかった。それでもいつもと変わらない生活をしている。すっかり大人になったもんだ。食事も私の作るものを嫌がらず食べてくれる。あと一日で家族４人に戻るが、ムスコがいないと家の中が平和だ。バタバタしない。明日は長野で作業のため、日帰りで行ってくる。明後日も予定しており、10号の入居決まった部屋を仕上げるのと、４号の空室作業の下準備、あとは家電の回収までやり切りたい。ごみの処分は無理せず来週でもいいかな。７月は後半仕事が詰まってるけど、ほとんど自分の物件絡みなので、サボれるんだけど今やっておかないと、秋の繁忙期に間に合わない。そういう意識で暑いけどやり切るしかない。

  2024年07月24日

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  和洋改装、シーリングライト取付、返済予定表

  昨日は、10号の入居決まってる部屋の和洋改装の作業。水道が開栓されてなかったので、のりを使うＣＦ貼りは次回に延期。ビフォアアフターこの物件は歪みがないようだ。でもそろそろ合板を切断する道具が欲しい・・・マキタのマルチツールでは効率が悪い。その後はシーリングライトの設置。古い蛍光灯の照明を外し、そのままＬＥＤシーリングライトを取り付け。引っ掛けシーリング取り付けは不要だった。次回は木曜日の予定。ＣＦ貼ってハウスクリーニング。週末で終わらせたい。自宅に戻ると、長野県信用組合から金消契約とともに、返済予定表が届いていた。今月２５日から返済が始まる。１０年返済の元金均等なので、残債の減りが気持ちいい。また次の借入のためにも、頑張って返済していこう。

  2024年07月23日

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  10号空室の改修開始

  ８月早々に入居が決まってる10号の空室1部屋。和室の洋室転換とか、シーリングライト設置とか、クリーニングをやらないといけない。ということで、先週金曜日に作業開始。まずは４号の空室から資材を移して、その後ホームセンターで和洋改装の木材とスタイロを購入。６月末に退去後、前オーナーが畳の表替えをしており、非常に状態がいいし、イグサのいい匂いがする・・・しかし、管理会社との約束なので、泣く泣く畳を上げて、根太を張り始める。根太用の角材が足りず、金曜日は途中で撤収。また週明け月曜日に仕上げる。週末にシーリングライトも3基届くし、それを取り付けるところまで終わらせたい。

  2024年07月21日

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• 除草剤の効果を確認

  春に５号と６号の敷地に除草剤をまいていた。４号も。その後確認に行ってなかったので、効果を確認に行った。４号はそこそこ効果が出ているけど、やはりアスファルトの割れ目から草が伸びる。しかし、もう一回撒けばなんとか草刈りは不要になりそう。問題は敷地がデカい５号６号だ。やはり砂利敷の駐車場は草が伸びてる。こちらは草刈りが必要だな。しかし、一部の場所はまったく草がなく、効果がまばら。昨年の夏よりは状態はいいけど、次回除草剤を撒くときは、きちんと草をどけておかないとダメだな。８月中に１回草刈りをして、草の処分をする。ついでにDIYでたまったごみを処分しないと。畳も出てくるし、もうこれ以上はためられない。８月もやることいっぱいだ。頑張って片づけていく。

  2024年07月21日

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  ４号空室確認と修繕計画

  空室の増えた４号。５月から空室３部屋増えて、現在６部屋空き。うち２部屋はすでに完成しており、入居付けを待つ。残り４部屋中３部屋の確認をしていなかったので、昨日は空室チェック実施。１部屋目は、外国人複数で済んでた部屋。CFの床が真っ黒。多分土足だったと思われる・・・痛みが激しいけど古いから全交換だな。家電が残ってる。どうやらもともとあったもののようで、２０１３年製なので全部処分だな。買い取り業者さんに持ち込んで売ろう。神奈川まで運搬しなくちゃ。この部屋は入居者負担が結構ある。法人が相手なので、精算交渉中。値引き交渉は行ってるが１円たりともまけない。むしろ安いくらいだ。残り２部屋も突入するも・・・１部屋目はきれいだ。CFの一部が浮き上がっており、この部屋だけCFの張替え。あとはハウスクリーニングで行けそう。２部屋目もきれい。ただ、和室が残ってるので、こちらは和洋転換する必要がある。４畳半。ひとまずはキレイな２部屋を８月中に仕上げる。手直しは自分でやる。残り２部屋はノンビリやろう。２部屋ともかなり汚れてるし、金額がかかりそう。年内に仕上げるイメージで。

  2024年07月20日

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• 地方の築古アパートを買う理由

  とある方より、「なぜ地方の築古アパートが優位性あるのか？」という質問をいただいた。その方は、築古戸建て３５０万円利回り２０％を買うのと、そんなに変わらないし戸建てのほうが長期入居で楽では？という疑問を抱いたようで。私が東京に住みながら地方の築古アパートを買う理由。築古戸建てを買わない理由の裏返しでもある。３５０万円利回り２０％の戸建て１０００万円利回り２０％のアパート築年数は３０年として、単純に家賃のロットが３倍。戸建ては入居率０か１００。アパートは全空になることはほぼないし、あり得ない。ある程度の稼働率を維持できる。また、レバレッジの恩恵も規模が大きいほうが得やすい。築古のアパートへの融資は非常に難しく厳しいくなってるが、この点をクリアできれば最高の状態になる。そして築古高利回りのアパートは、現在の市況ではなかなか出てくることはなく、自分にとっては得意エリアで高利回り戸建てを探すよりも、アパートを探すほうが簡単ということもある。あとはもしもの時の出口戦略。アパートは利回りで割り戻した金額で売れる。ロットが２０００万円以下ならば、キャッシュでの購入者も比較的多くいるので、融資付けの心配もいらない。買えるなら１億円以上のＲＣ欲しいけど、今の状態だとなかなか融資は難しいだろうし、建物が大きくなれば固定資産税や経費はその分割合が大きくなる。まだ十分なキャッシュフローとは言えない段階で、そのような物件に手を出すのはリスキー。新築もやりたいのはやまやまなんだけど、建つまでの期間が長くその間の負担をヘッジするほど、キャッシュフローや資産は潤沢ではない。これもまだ取り組む段階にはないという判断。今の自分には地方の築古高利回りアパートを買い進めるのが、拡大には一番効率がいいしストレスが少ないという結論だ。人によりストレス耐性とか何にストレスを感じるとか、あるいは属性も千差万別だし、何に価値を置くかの価値観も違う。それぞれの好みで手法なんて全然変わるし、何がベストかは自分の中で正解を出してるなら、周りに何を言われようが突き進めばいいと思う。そんな中でも批判やデメリット的な問いかけに対しては、常に自分のケースに当てはめてみて客観的に判断するようにしてる。軌道修正や方針転換には柔軟に。それが大きな失敗を防いでくれるはずだ。このまましばらくは今のスタイルで進んで、一定の基準をクリアしたら、次のステップへ進む。ということで、今日からまた頑張ります。

  2024年07月18日

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• 気が抜けた・・・

  物件決済で落ち着いたのか？週末金曜日は体が動かなかった。いわゆる気が抜けた状態。腑抜けってやつだ。やることないわけではなかったが、とにかく体が動かない。ということで雨降りの一日でもあったので、無理せず自宅でダラダラ過ごす。定期の日常清掃１件は、土曜日の早朝に実施した。普段は木曜日朝だが、木曜日は決済で金曜日はこんな感じだったので。本業の現場が全く入っていない。これは本来由々しき問題だが、不思議と焦る気持ちが湧いてこない。空室の現状回復が溜まってるので、やるべき仕事はあるし、他の仕事への取り掛かりもある。秋に向けてちょっとずつ活動再開していかないとな。

  2024年07月13日

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  10号決済、茅野市進出

  本日は10号の決済。その前に金消契約の手続き。決済2時間前の開店時間9時に入り、1時間ほど書類を書きまくる。たまらない瞬間だ。電子化もいいが書類も儀式としては必要だ。11時から売主司法書士仲介が集まり、登記書類の確認と捺印作業。その後送金指示をして着金確認。30分ほどで解散。念願の10号を無事取得だ。2DK6部屋で2部屋空室。現状回復をして秋までには満室にしたい。表面利回りは23%ほど。来週からリフォーム内容を決めて作業に入る。暑さに負けず頑張ります！

  2024年07月11日

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• 祖母の訃報、兄弟親戚は仲良く

  先週末に祖母の訃報が届く。９６歳で最後は老衰。天寿を全うしたということか。コロナも挟まりかれこれ５年くらい会えないまま、施設で息を引きとった。母方の祖母なので、やはりというか我が家でも相続で嫌な思いをしている。しかし、いざ葬儀で兄弟親戚がそろえば、久しぶりの挨拶から始まり思い出話に花が咲く。やはり兄弟や親せきは、元気なうちこそ仲良くやり取りしたほうがいいな。心のわだかまりになるし、わだかまりって生きていく上で結構邪魔。お互い少し相手に気を使うだけで、上手くやれる気がする。祖父祖母の代はこれで全員鬼籍に入った。ということは次は自分の親の代。時間があるようでそんなにない。その時の心の準備と、家族関係の維持をしながら、経済的基盤を強固にしておかなくては。いよいよ明日は決済。これも基盤強化の一環になるように、この夏は頑張らねばならんな・・・

  2024年07月10日

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• 48歳誕生日、ムスコからの言葉

  本日は私48歳の誕生日。個人的には何があるってわけでもなく、いつもと変わらぬ日。土曜日だけどエアコン洗浄作業が入ってるので、朝早く起きて家事やって、仕事に行くだけ。しかし、今朝は早く起きてきたムスコに、「パパお誕生日おめでとう」と一言言われ、すごくうれしい気分になる。この一言で十分。一日ハッピーな気分で過ごせる。プレゼントはいらないけど、この一言のために頑張ってるようなもんだからね。48歳は勝負の3年間の1年目。50歳を迎えるまでに成し遂げるべきこと、そのためにはここから２年間が踏ん張り時。スピードを緩めず走り切る1年にしたい。

  2024年07月06日

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• 資金薄くてどこまで拡大できるのか

  来週に迫った決済。今回は一部資産を現金化してキャッシュを作り、購入時の費用に充てたり、定期預金積んだりした。この物件を決済すると、自由に使える現金はほぼなくなる。しかし、来年に向けて物件を探し出すと、物件は出てくるもんで・・・そこでいざ融資付けに動くと、やはり頭金なり諸費用分の現金は必要になる。もはや素早く現金化できる資産はほぼない。ということは、この部分も含めて資金調達できないか、ということが課題になる。今後の拡大戦略で大事なのは、狙った物件を確実に仕留める、つまり確実に買うってこと。そのためには資金が薄くても融資で解決できる状態、これを探りながら進めていくことになる。資金がないから買わない、というのは今の状態では衰退を意味するので、立ち止まることなく買い続けるために、物件探しに動く。今までも資金力が豊富な時期はそんなになかったけど、これから勝負の２件になるので、一段気持ちを入れて動いていく。

  2024年07月05日

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• 決済直前に金消契約

  来週に迫った物件の決済。まだ金消契約を結んでいない。昨日信組の担当とその件で話す。まだ行内の手続き中で書類が出ない。こうなるのは想定内で、11日の決済は間違いないんだけど、契約は決済の１時間前に、という話になった。私はいつでもいいのでＯＫだし、来週頭は身内の不幸があって葬儀告別式なので、時間があるようで実はない。なのでそのようなタイトなスケジュールにならざるを得ない。実は次の物件候補とか、いくつか見つかってるし話も来てるので、今後のこともあるのでこれからも足しげく通うんだけど、毎回こんな感じはもう嫌だな。もうちょっとスピード感というか、そういったものを求めて行きたい・・・

  2024年07月04日

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• 大型の家具類がだいぶ売れた

  不用品回収で在庫増えた６月だったけど、ヤフオクでちょっとずつ販売が進んで、事務所兼倉庫はだいぶ空きができてきた。これまでの販売成果は、３人掛けソファ食器棚（腰高）冷凍ストッカーダイニングテーブル以上の４点。どれも場所をとるもので、売れるとすっきりする。仕入れは全部０円で、私の労働力とガソリン代くらい。大した値段では売れないけど、それでもトータルで１万円ちょっとの利益。売れないものはないと実感するとともに、まともに買取で仕入れてたら、利益なんて労力の割にゼロみたいになる・・今後の課題は無料回収ではなく、出来るだけ運び出し運搬手数料をとっていく、ということだ。１点数千円でも手数料いただければ、もう少し楽に運営できる。７月は仕入れを増やしたい。問い合わせからの成約までの率が下がってるから、間口で絞らずとりあえず訪問、という開業当初のスタンスで少しやっていくか？

  2024年07月03日

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• 決済前に次の物件情報か？

  ずいぶんと時間かかってる決済前のアパート。週末に空き部屋の詳細確認で、管理会社から連絡を受ける。伊那でお世話になった担当さんが、諏訪に移動するようで、新しい物件の客付けをしてもらうことが分かる。この方、９号の満室化に力を注いでくれた方で、10号の満室化に非常に力強い援軍だ。話が終わるころに、諏訪地域でもよろしくお願いしますの流れで、新規物件あればよろしく！と言ったら次の物件の紹介を受ける。概要を聞く限り面白そうだ。次回は決済で来週行くので、その後現地を見せてもらう約束を取り付ける。まだこの話は具体化してない。今後現オーナーと話を詰めるんだけど、１番手の購入希望者になれたはずなので、年内もう１棟行けるように金融機関に話をしてみよう。

  2024年07月02日

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• 横浜大家の会に参加したよ

  先週末土曜日は、実に２年ぶりくらいに大家さんの集いに参加。マッツンさんからお誘いを受けて、横浜大家の会に参加し活動報告の発表もした。２０名弱の参加者が集まり、夕方まで発表を聞く。その後夜は懇親会という飲み会。皆さんの神奈川県での活動をいろいろ聞けて、今後の活動のヒントになりました。また、何名かSNS上で知っていた方々ともリアルで始めてお会いし、久々の感覚を味わう。町田市は一応東京都だし、物件は長野県にしかないこんな私を、誘ってくれたマッツンさんに感謝だ。またしばらくは地下に潜り、自分の活動に集中しようと思う。不動産で圧倒的な結果が出せたら、また報告かねて地上に出たい。本業含め自分のあることだけを考えて、また数年頑張ろう。

  2024年07月01日

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  本業の仕事で秦野へ

  本日も本業のハウスクリーニングの現場。まずは定期の日常清掃を２現場。午前中にすべて回って終わらせる。午後からは秦野のお得意様。11時過ぎに町田を出発し、２４６号線でひたすら西へ。１時間早く到着したので、近くのコンビニ駐車場で飲み物休憩。のどかな所です・・・このリピーターさんは遠いんだけど、ちょくちょくご依頼をいただく方で、最近は行くと自宅の畑で採れる野菜をいただく。今回は新じゃがでした！やはりある程度つながりのある方のみを相手にする仕事は、こちらも幸福感がある。今後はハウスクリーニングは顧客を新規で積極的には獲得せず、自社の物件とリピーターさんのみで細々やっていく。不用品買取の仕事も少し方針転換をするかもしれない。そうなるとＦＣに加盟し続ける必要はなくなるので、解約の検討も始まるな・・・日々状況は変化する。自分一人なので身軽なのが強みだ。

  2024年06月27日

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• 市民税がきついね・・・

  毎年６月にくる市民税。普通徴収分が納付書でくるんだけど、これが意外ときつく感じる。毎年ついでに来る感じなんだけど、税額がついで感が全くない。とはいえ、分納で払ってるので、１回数万円なんだけど地味に痛い。物件の固定資産税で同じ金額感は、辰野町の物件群だがそんなに負担感はない。法人と個人の違いがあり、お金の出どころが違うので、個人負担の支払いは負担感がある。もっと本業で稼いで役員報酬を十分とれれば、何の問題もないんだろうけど。報酬を上げれば社会保険料と特別徴収が増えるので、結局同じ負担感に収斂していくんだけど・・・個人の税負担を減らしていくには、物件を少し入れ替えて、減価償却をとる必要がある。今の所有物件は全部償却が切れてるので、この市民税負担が増してる。当面の個人での課題ですな。

  2024年06月26日

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• 捺印忘れ・・・、取引先開拓の苦労

  本日は、先週末締結した売買契約書について、捺印忘れの個所があったらしく、また事務所にて捺印することになってる。これから担当が神奈川まで来てくれる。ちなみに決済日は無事に決まり、時間も確定。売主さんも結局同席することになった。これでもう大丈夫かなと思う。昨日のお客様。齢７０を過ぎても現役の経営者のようで、今は休みもなく毎日現場に出てるそう。稼ぎも相当あるようだ。もう引退してお孫さんと一緒にいればいいじゃないですか！と言うと、下請けさんが辞めたら仕事なくなるから困る！という理由で続けているようだ・・・取引先は大手企業が多く、そりゃ簡単に取引はできないところばかり。仕事はたくさんあるし、下請けさんも死活問題だよね・・・現在本業の掃除でいろいろ営業活動してきたけど、結局新規は取れても仕事量は安定してるとまでは言えない、小さな会社ばかり。自分も零細なのであまり言えないけど、仕事請けるほうもある程度の会社規模とか、業績とか人材の多さとか、そういう一定の基準はないと付き合えないところ、多いなと思う。今はほぼ新規は開拓せずに、自分一人でできることを続けて、来るチャンスに備えておく時期だ。いろいろ手を広げず腕を磨きながら、チャンスを伺う。いつ来るか分からないチャンスだけどね・・・

  2024年06月25日

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• 10号予定の物件の売買契約

  昨日は、久々のエアコンクリーニングで、シャープのロボ１台とノーマル２台。ホントに久々のエアコン。しかし、ロボの分解は体力消耗が激しい。もう年齢を考えると、ロボエアコンはやらない、という選択肢もありだな・・・エアコンは毎年新機種が出て、機能が複雑になる傾向がある。そのたびに知識をアップデートしてるんだけど、もう追い付かない。現場で所見のエアコンでも、４・５年前は苦も無く分解できたけど、今は手こずるほうが多い。破損とか故障におびえて冷や汗かくなら、いっそのこと潔く諦めるのもありだ。売上には影響出るけど、他のことで穴埋めしてもいいわけで、これからどうするか考えよう。そして、現場終了後の夕方、長野から仲介担当が事務所に来て、１０号になる予定の物件の売買契約締結作業。動きが２週間ばかり遅いんだけど、決済に向けて動きをとらなければならないので、時間を作って対応した。いつもの高揚感というか、さああと少し、みたいな感情はもはや湧いてこない。決済まで大丈夫か？という疑念ばかり。重説もぶっつけで確認した。いくつか初耳の内容もあったが、まあ許容範囲内だ。１部屋今月末退去が確定してたり、収支が少し狂うのもOKだ。決済は７月中旬で決まってるので、そこまではやることないから、きっちり本業を動かしていく。ひとまずは一区切り。

  2024年06月24日

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• 契約日は来週・・・、そして決済延期・・・

  今日は長野へ行き、金融機関２行を回り資金移動。管理法人の決算が出たので、ついでに決算報告。融資予定のけんしんさん、アポなしで行ったんだけど、入り口入って担当さんと目が合う。そしてちょうどいい！みたいな顔をされ、書類を手に取るのが見える。こちらは金消の日取りはいつぐらい？といった感じで行ったんだけど、売買契約がまだ締結できてないのと、仲介担当者からまだ一度も連絡ない、という衝撃の報告を受ける。結局具体的な話が詰められてなく、保証協会に正式な書類を出していいものか、その場で確認される始末・・・私は決済日を変える気はないので、急いで進めて欲しいと伝えるも、内心は行内の手続きは保証協会の回答待ちで、しかも決済までは１０営業日はかかる、と前回学んでいるので、正直７月１日は融資実行無理じゃん、と悟っていた。せいぜいそこまでに金消を済ませるのが精いっぱい。ひとまずは仲介担当とこれから話すので、とにかく手続きは進めてくださいとお願い。融資が無理ならスケジュールを後ろ倒しするしかないので、あとは売主さんとの話にはなる。その後仲介担当者と話をして、無事？延期が決まった。今回は仲介担当が金融機関と連携とってなかったので、金融機関が遠慮していたんだけど、それなら私に相談してくれてもよかったのでは？とも思う。まあ自分がしっかり両者の連携を確認していなかったので、私が悪いということで・・・言いたいことはいっぱいあるが、とにかく１種間延期になったので、今度はそこに向けきっちり動いていく。全ては決済が無事終わったら、反省をしていこう。

  2024年06月21日

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• 入居申し込み、プレゼン？資料作成

  昨日は１号の管理会社から連絡をもらう。週末相談と確認のあった１号の空室の内覧。その後予定通り入居申し込みありました、と・・・これで使える部屋は全部埋まり、稼働は７/８に戻った。改修が急務の建物で、埋まると複雑な気持ちになる。そして、問題の４号がなかなか動きない。こちらのほうが金額的にも死活問題だ。３部屋埋まれば気持ちも落ち着くだろうけど、もはや１年以上空いてる部屋もいくつかになり、やることも尽きた感が。今月で動きなければ、重い腰を上げる。月末にある方に誘われ、横浜に行く。最初は飲みに誘われたと思ったが、どうやら大家さんの集まりのようで、軽く勘違いをしていた。で、その会では初参加者は自己紹介兼ねたプレゼンをするそうで、昨日は時間できたので資料を作っていた。２年前の渋谷党大会で使用したデータに手を加え、最近２年間の活動を加える。２年間で再生物件しかできなかったけど、満室に近い状態で維持しているのを見ると、よくやってるなと思う。その間の借入額も順調に増やしてるし、なんだかんだで不動産のほうは順調に進んでる。非常にゆっくりな歩みながら、これが自分に合ってる状態だと再確認している。月末の集まりで神奈川県内の大家さんとお知り合いになり、いろいろ物件の話を聞いてみよう。

  2024年06月20日

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• 融資条件の定期預金積みに、プロパンガス会社との会話

  今週月曜日は長野へ。融資予定の金融機関に行き、定期預金の作成をしてきた。融資の条件なんだけど、これってあんまり言わないほうがいいのか？質権の設定でもするのか？と思ったけど、そこまで縛るものではないらしく、残債が減ったら段階的に取り戻せるよう、３口に分けて作成を勧められる。お言葉に甘えて１００万円×３口で作成。計算だと約３年おきに１００万円が返ってくる。１０年間全額ロックだと思ってたから、ちょっとラッキー。そして、融資予定の新規物件の前準備で、プロパンガスの切り替えを考えていたんだけど、久々に変更予定の会社の担当者と話すと、７月からのルール改正により、いろいろ会社として対応が後手に回ってるようで、切り替えはしばらく待つことになった。この担当さんは、物件再生時には今後も協力が不可欠なので、既存物件含め切り替えを進める話をしていたんだけど、年明け以降連絡がぱったりとこなくなった。久々に連絡があったと思ったら、会社の方針が出るまでは待ってくれのお願い。暗い声だったし、会社辞めちゃわないか心配。今後も再生物件を手掛けるにあたり、ガス会社の協力が望めないこと、アスベストの調査とか工事負担が増すこと、とかいろいろ逆風が強くなってるけど、全空物件を買うときの価格を、もっとシビアに設定しないとダメだ。工事費や設備費が負担増となるならば、買値で吸収しないといけない。いったい誰が得する法改正なのか、疑問が多いよね・・・

  2024年06月19日

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• １号決まりそう・・・

  本日は１号の管理会社より電話。どうやら本日内覧ののち、かなりの確度で申し込みになりそう、とのこと。設備の確認がいくつか入る。この部屋は年度末に退去し、確か小修繕があった気もするけど、完了の報告もらってないな。管理会社と原状回復する会社、つながりあるんだけど連携は薄い。こちらで確認する必要あるかな？そして、１号は空室を積極的に埋める気はないんだけど、なぜかちゃんと埋まるようになった。管理会社の力が強いってことだ。早く修繕を入れててこ入れして、貸せる部屋を増やさないとな。やることいっぱい、ノンビリしてられないな。こっちは嬉しい悲鳴。

  2024年06月14日

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• ９号満室確定してた

  そういえば、いろいろあって忘れてたけど、昨年秋に再生した９号アパート。先週最後の１部屋に申し込みが入り、満室が確定した。入居は７月からだけど、これでひとまず９号の再生はホントの意味で終了。今後は稼働する物件として利益を生み出してほしい・・・５年以上の全空期間を経てやっと復活した感じ。ただし、３部屋の入居は広告費を３か月から半年分、上乗せした結果だ。今後空室が出ても簡単には埋まらないだろうし、間接経費が地味に効いてくるはずだ。返済期間の７年を踏ん張って、少しでもキャッシュを残せるよう、気を引き締めて運営していこう。そういえば、プロパンガス会社の担当に連絡しなきゃな。あとは新規の物件のガス切替も相談だ。

  2024年06月13日

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• 資産の売却が意味するもの

  ここ２か月は、車や太陽光発電所が売却でき、手元の現金が増えるので気持ちに余裕ができる。しかし、これはあくまで一時的な効能に過ぎない。毎月のキャッシュフローがなくなり、資金流入が減ることを意味する。今回は太陽光１基分だから10万円位のＣＦがなくなるってこと。このまま姿を変えた現金を運転資金で使ってしまえば、後には何も残らない。だから、資金のほとんどを次の不動産に投入し、新たなＣＦを作るわけだ。今回は運よく次の物件があり、そのための現金化なので問題ないが、次の当てがないときは売却する意味があまりない。ただし、本業でしっかり稼ぎが生み出せていれば、また話は別だけど・・・今はCFの積み上げも大事だし、本業をしっかりと立て直して、稼ぐことも同じくらいに大事。どちらかに偏らないようにしっかりと律して進んでいかないと。

  2024年06月12日

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• ローン繰り上げ返済、資金が回り始めてるかな・・？

  先週末の太陽光１号の代金着金により、週明け月曜日に信販会社にローンの繰上返済を実施。振込で指定口座へ送金するだけ。しかし、金額が１０００万円を超えるため、窓口で手続き。私の支店は移転して新しくなり、伝票を書く必要がなくなってた。銀行員も朱肉不要でタブレットに押し付けるだけに進化（？）。その後残金をすべて下ろして、滞っていた家庭内レバレッジの返済金の振り分け。ほとんど本業関連の借入。本業のあおりを受けて不動産関連もここ２か月は滞納してた。とにかく本業法人の資金がなかなか回らない。資産の売却で現金が戻ると一時的に資金に余裕ができる。この２か月は少し回ってる実感はあるが、あくまで毎月のキャッシュフローを現金化しただけ、と考えるとまだ予断は許さない状況に変わりない。もっと仕事しないとダメだ。現場！！！

  2024年06月11日

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• 太陽光発電所１号の売買代金着金

  本日は太陽光発電所１号の送金日。午前中は現場がなかったので、自宅で着金を待つ。１１時前後に着金を確認した。これでひとまずは私の手を離れたことに。購入から８年、順番待ちの列に並んで１１年。最近は発電量が落ちてきた気もするけど、８年間私を助けてくれた。なおかつ購入前から１度も現地に行ったことなく、売却になっているので、本当に手がかかっていない。一つ手間だったのは電線の盗難くらいか？ちょうど去年の今頃だ・・・来週月曜日に借り入れの返済のため、振込を実施するので、そこでローンが１本なくなる。さて、次は太陽光発電所２号だ。こちらも無事出口を迎えられるよう、やれることを粛々とやっていく。

  2024年06月07日

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• 診断は結膜炎、契約書締結とか淡々と

  週明けから異常のあった左目。翌朝には右目も同じ症状が出て、昨日眼科へ行った。結論は結膜炎で、アレルギー由来なのかウィルス由来なのか？という問題があるらしく（処方する薬に影響ある）、ウィルス検査も実施。結局陰性だったけど、両方の目薬を処方された。早速点眼すると、効果が出始める。目ヤニは減りゴロゴロ感も軽減。本日は右目が一日遅れで重くなるも、午後は目薬のおかげかラクになった。眼科のあと念のため耳鼻科にも行ったが、レントゲン撮影の結果、副鼻腔炎ではないとの診断。こちらは鼻水を流す薬をもらう。いつものヤツだ。最悪の結果ではなかったので、一安心できた。そして、本日は太陽光１号の書類の手続き。売買契約書とメンテナンス契約の解除２本が、メールで送られてきたので、そのまま電子署名をして手続き完了。おそらくこれで明日予定通り口座に入金があるはず。発電所の売却はまだ手続きは続くけど、ここで一区切りになる。残るは２号の売却。これがやはり時間かかりそうだし、年内に終わるか不安しかない。売れなければ持ってればいいんだけどね。今日は現場がなく事務所で作業。メルカリの出品物が売れたり、ヤフオクの出品作業がたまってるので、少しずつ整理しながらやっていく。古物の仕事でもうちょっと売上を出したいので、これから６月１か月は古物のほうに重点を置いて動く。掃除はエアコンのかき入れ時なんだけど、さすがに集客はまだできないし、体の負担とか先のことを考えると、業態の比重を変える時期だなとの判断。うまく行くかは未知・・・やるしかない。

  2024年06月06日

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• そういえば空室申込あるも、退去１部屋・・・

  空室が増えた４号。先週末１部屋申込となり、管理会社から報告もらう。これで管理会社変更は先延ばしできた、と安どしていたら、同じ電話で実は・・・１部屋退去出ます・・・との報告も受ける。半分空室は変わらず。原状回復するストックが２部屋に増えた。そろそろ手を付けていかないと、仕事が溜まってしまうし、秋の繁忙期に間に合わないかもしれない。幸い？新規取得物件はしばらくやることなさそうなので、夏にかけて４号の手直しをする時間はたくさんある。７月以降で２部屋の作業に着手していく。

  2024年06月05日

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• 左目異常、エアコンクリーニングで問題、ローン繰り上げ返済手続き

  今朝起きると、左目がすごいことに・・・目ヤニと涙で見えない。起きてみると目が赤いだけで、その後洗顔して汚れを取るも、視界の曇りは晴れない。一日違和感と戦うも、状況は改善しない。明日以降眼科へ行き、看てもらわなくちゃ。老眼とか気になってたので、全部相談して来よう。本日は久々の在宅エアコンのお客さん２件。２件目で異常が発生。２件ともリピーターのお客さんだったんだけど、２件目のエアコンのルーバーが根元から割れてる。みるとボンドのようなもので補修した跡がある。ボンドが弱まって？破片が落ちてきた。前回も我が社での掃除だったので、おそらく従業員がお客様に報告せず、やり過ごしたのだろう。お客様に確認して、事情を説明し部品交換を提案。もちろん部品代等は私持ちで。おそらく従業員の仕業なので、責任を負うことにする。後日部品取りよせ出来たら、取付に来る約束をして退散する。人を使ってハウスクリーニングすると、こんなリスクもある。壊したり傷つけたりいろいろある。過失があればもちろんこちらの費用負担だ。在宅でも空室でも、基本的には異常があればすぐに施主に報告し、対応協議だ。それを怠り今回のようにその場凌ぎでやり過ごすと、後で大問題になりかねない。この仕事の最大のリスクかもしれない。そして、太陽光１号の売却について。今週末に代金の支払いがあると連絡が入る。それをもって信販会社へ繰上返済をするため、昨日ネットで繰上返済の手続きを行った。本日振込口座の情報が来たので、来週月曜日振込の手はずで進めることに。個人の借入は住宅ローン以外は全部なくしていく方向だ。太陽光の信販ローン２本、セゾンファンデックス１本が残ることになる。身ぎれいにしてまた個人で不動産買えるよう、ちょっとずつ準備を進める。今後は不動産の借り入れ以外はしない方針で、個人も財務強化に走る。

  2024年06月04日

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• 太陽光１号売却大詰め？、抵当権から根抵当権の設定へ変更

  売却が決まっている太陽光発電１号。昨日買取の会社から連絡が入り、本日正式に社内決済が完了するらしく、その後書類を発送する旨のお知らせをいただく。いろんな規制のため、事前確認とか手続きに時間かかってるけど、今回は６月９日に決済の予定で進んでいる。名義変更はすぐには完了せずまだ先なんだけど、売電料金の振込先を変更することで、代金を支払ってくれるというロジック。太陽光発電所はどんどん売却が難しくなっていくね。来年になったら買取価格ももっと下がるだろうし、もう１区画も早く売り抜けたい。しかし、発電システム自体は魅力があると思ってて、自宅の屋根の発電システムは電気代圧縮に一役買ってるし、やり方によってはまた発電所も手掛けてみたい。そして、新規物件の取得の件。昨夜信組さんから電話をもらい。追加資料が届いた報告と、担保権を抵当権で進めてたけど、いろいろあって根抵当権でお願いしたい、という申し出だった。できれば抵当権でお願いします、と方針を伝えてたので恐縮されてたけど、こちらとしては融資優先なので、もちろんOKした。完済したら抹消してもらうよう働きかける必要はあるが、それくらいの手間は大したことない。これであとは承認の連絡を待つのみ。やることは全部やったし、果報は寝て待てだ。

  2024年05月31日

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• 管理法人の納税証明書、印鑑証明

  昨日は、現場がなかった一日だったので、物件決済に向けて公的書類の収集へ。納税証明書3種と印鑑証明書。まずは町田税務署に行き、その後都税事務所へ行き、町田市役所へ移動の途中で法務局へ寄り、印鑑証明書を取得し、最後に市役所へ。昨年９月もやっているので、今回はスムーズに１時間ちょっとで全部完了。納税証明書は最新の申告がまだ終わってないため、結局昨年９月に提出した証明書と同内容に・・・現在取得できる最新版を取得し、そのまま売買契約書と一緒にレターパックに詰め、ポストへ投函。これで必要書類は全部提出した。あとは最終判断を待つのみ・・無事決済は迎えられるのだろうか？

  2024年05月30日

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• 金融機関との打ち合わせ

  取得に向け動いている茅野の物件。今日は信組さんと打ち合わせの電話。決済までの流れを報告して、契約書もドラフト送る約束をしたり、細かい打ち合わせ。その中で手付を入れる話のところで、問題発覚。この信組さんは実行金額を右から左に振り込まないといけない、という独自（？）ルールがある・・代金の一部を手付で支払うと当然、決済時の支払額は減るので、理論上はその減った分は融資減額になる。そういえば去年融資請けた時も、この話でいろいろ面倒だったのを思い出す。その時は内金で先払いした分を振り込み後に戻してもらった。普通信頼した相手でも不安になるけど、いつも一緒に仕事してる社長だったからドキドキしながら着金を待ったな・・・さて、今回は手付を打たずにやはり契約と決済同時にしたほうがいいのか？そうなると売主さんともう一回話をしないとならないのか？仲介さんに頼めるのか？いや、頼んでしまおう。もういろいろ面倒くさいが、この際最後まで走り切るためにも、面倒でも押し切るしかない。借りる側の立場の弱さだね・・・

  2024年05月28日

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• 金融機関との打ち合わせ

  取得に向け動いている茅野の物件。今日は信組さんと打ち合わせの電話。決済までの流れを報告して、契約書もドラフト送る約束をしたり、細かい打ち合わせ。その中で手付を入れる話のところで、問題発覚。この信組さんは実行金額を右から左に振り込まないといけない、という独自（？）ルールがある・・代金の一部を手付で支払うと当然、決済時の支払額は減るので、理論上はその減った分は融資減額になる。そういえば去年融資請けた時も、この話でいろいろ面倒だったのを思い出す。その時は内金で先払いした分を振り込み後に戻してもらった。普通信頼した相手でも不安になるけど、いつも一緒に仕事してる社長だったからドキドキしながら着金を待ったな・・・さて、今回は手付を打たずにやはり契約と決済同時にしたほうがいいのか？そうなると売主さんともう一回話をしないとならないのか？仲介さんに頼めるのか？いや、頼んでしまおう。もういろいろ面倒くさいが、この際最後まで走り切るためにも、面倒でも押し切るしかない。借りる側の立場の弱さだね・・・

  2024年05月28日

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• 気を抜くとあっという間・・・、決済スケジュール確認

  最近は数日気を抜いてしまうと、あっという間に数日経過する。ブログも間が空いてしまっている。やることややったことは結構あるけど、書く時間がない・・・先週は週末金曜日に長野は諏訪へ出張。現金の出し入れと信組２行との月例報告。あとは新しい物件購入の打ち合わせ。新規取得の物件は、売主さんとお会いできたので、事務所まで赴きいろいろお話をした。決済までのスケジュールも合意。仲介さんいたけどほぼ二人で話す・・・６月中に持ち回りで売買契約締結して、手付金を送金。決済は７月１日の決定。もうちょっと早く６月中旬に決済まで行きたかったけど、売主さんが家賃を日割りしたくない雰囲気出してたので、そこはしょうがないと割り切る。そしてあとは融資のほうなんだけど、残った提出書類で売買契約書があり、これを出さないと最終的な回答は出ない。ということで急ぎ作成してもらうよう仲介さんに依頼。今回は土地建物の按分は土地多めの希望を出す。売主さん細かくないので希望通りだろう。今週中に購入主体の管理法人の納税証明書を取りに行き、こちらの準備を進めておく。２４年１棟目６部屋の購入がほぼ決まった。あとは粛々と決済を迎えるのみ。気を抜かず進めよう。

  2024年05月27日

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• 融資審査佳境のようで・・・

  新規取得に向けて動いている物件。契約とか決済の日取りがなかなか連絡こない中で、今回は取得費用を融資で賄うため、審査も同時進行している。４月中旬に話が復活したので、当初から相談していた信用組合に審査の再会を依頼。その後保証協会とのやりとりを経て、いくつか追加資料の提出をして、本日信用組合の担当者さまより電話連絡が入る。今後の手続きについてのお話で、保証協会のほうはほぼ決まったのかな？あとは抵当権設定の関係で納税証明書を取得する話とか、今回は定期預金を積む話もあるため、タイミングの打ち合わせ。この話が来るということは、融資ほぼＯＫなんだろうか？前回のリホーム費用の設備資金の時も、納税証明書の取得は実行直前だったし。まだ正式な承認はもらってないけど、やることは全部やったので、もうちょっと待つことにしよう。結局前回の融資から１年弱だけど、審査期間は２か月くらいか・・・この信用組合はおそらく何度融資を受けても、審査はこんなかんじなんだろうか。保証協会付だからってのもあるだろうけど、スピード勝負の物件では勝ち目ないね・・一番は財務内容を改善して、プロパーで引けるように頑張ることなんだろうけど、しばらくはこのペースで買える物件を見つけないとね。

  2024年05月23日

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• ９号に動きあり

  絶賛客付け中の９号アパート。再生を完了させてから半年以上経過しているが、残り空室は１部屋。今月頭に２部屋入居になり、その後の設備関係のクレームはない。無事稼働しているようで一安心。そして、残り１部屋について、本日管理会社より問い合わせが来た。内容は、「インコ２羽飼ってもよいか？」というもの。即答でＯＫしましたｗ案内が入るだけでもありがたい。無事に申し込みになるといいな。この物件は初期費用大家負担とか、いろいろ手を打っているため、入居しても広告費の支払いがあるため、数か月は家賃が入らない。しかし、満室ってだけで心の余裕が出る。次の物件の取得にも弾みがつくはず。お家賃は二の次、まずは満室で稼働している事実を作りたい。いつも決めてくれる担当者様、今回もよろしくお願いします！

  2024年05月23日

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• ４号の客付けの動き

  空室が増え、埋まらない４号の客付けの動き。３月の繁忙期も１部屋も埋まらず、逆に２部屋退去が続き、空室が５部屋に増えただけ。管理会社は今更、立地の不利を理由にして今までなかった家賃値下げもにおわせる。もう経験上立地で案内がないことを言い出す場合、ほぼ埋めることは不可能だ。ということは、他に手だてを考えなければならない。４号のエリアは管理会社が客付けでは絶対で、他社の共同での客付けは難しい。ということは、管理会社変更で乗り切るのがセオリー。ということで、５月になる前に現管理会社には、客付けの不振を理由に管理の変更も考えている旨を伝える。すると、５月に入りあれだけなかった案内が、ポツポツ入り始めた。そう、やればできるのである。未だ入居申し込みは入らないけど、案内が入り始めたので猶予期間中に１部屋でも、決めてもらいたい。管理会社変更したくないんだよね・・・そして、本日また管理会社から提案があり、まとめて部屋を探している障がい者支援施設の話をいただく。条件があり乗り越えるハードルはあるが、そういった提案が頂けるのはありがたい。基本的には前向きに話をしていこうと考えている。チャンスがあれば多少のリスクは覚悟で、取り組む必要がある。そんな立地の物件だからね。５月中に決まらなければ変更の話を具体化する。

  2024年05月17日

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• WRXのローン精算、残金入金

  先週売却したＷＲＸ。今週早々にローンの完済報告が届き、無事に１本ローンを繰り上げ返済完了。分割手数料が半分返金され、当初想定より送金額が増えた。そして、本日清算後の残金が口座に振り込まれた。想定より６万以上多く、口座残高が一時的に増えた。ほとんどを定期預金に振り替えて、一部を引き出し。個人の車だったので、個人口座から本業法人の口座へ移動。形式は役員貸付としている。ひとまずは車の売却はこれにて完了。次は太陽光発電所１号の売却。こちらは６月中旬ごろ決済が決まっている。詳しい段取りはまだ来ていないが、さらに個人のローンが１本なくなると思うと、ちょっと肩の荷が下りた感。あとは太陽光発電所２号の売却か・・・上手く進むといいけど、手続きはどうなってるんだろ？

  2024年05月15日

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  WRX売却完了、太陽光発電1基売却スケジュール

  本日は、愛車WRXの引き渡しの日。昼頃自宅前のWRXを写真に収め、引き渡し場所へ向けてドライブ。天気も回復し快晴の空の下、最後の瞬間を楽しむ。駐車場に停めると、整理ついていた気持ちが、急にさみしくなる。もう一回写真を撮り、気持ちを落ち着ける。その後車屋さんの事務所に行き、売却の手続きを５分ほどで完了させる。これであとは返済した後の残金入金を待つだけに。入金は３営業日以内とのこと。６年間ありがとうございました！その後事務所に電車で戻り、メール確認していると、売却の意思表示をした太陽光発電所の件で、業者さんから返信が来ていた。売却の決済スケジュールの確認。６月初旬の決済を提案される。検針のサイクルで区切ってくれてるんだけど、私としては５月末が可能ならば、前倒しを希望したい。明日書類をメールで送るので、その際に前倒しのお願いをしてみる。資産売却は粛々と進めるのみ。

  2024年05月09日

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  WRX売却決断！

  ２０１８年の年末に購入したＷＲＸ。スバルのＥＪ２０エンジンが生産終了との噂を聞き、限定のＳ２０８の抽選に外れて意気消沈していたタイミングで、TYPE　ＲＡ－Ｒが限定５００台、しかも先着順で買えると聞き受付初日で申し込んだ車。独立開業して１年ちょっと。経営も安定していないときに、不動産のＣＦで支払い可能と判断して、思い切って購入した。ここ数年の本業不振で、資金繰りに窮するようになり、所有する資産を切り崩していたが、太陽光発電所の売却が１か所メドがつき、次は毎月のＣＦの改善を考え始める。ＷＲＸはローン利用で買っているが、毎月６万円の支払い。かつ維持費もそれなりにかかる。改善をすべき最初の課題でもある。試しに査定をしてみると、・限定車・ＭＴ・オプションフル装備・ノーマル車・地下駐車場保管・走行距離少ない等々が影響して、買ったときの車体本体金額を超え、予想外の買取金額となった。迷うことなく売却の決断をした。残債を支払っても、数百万円が手元に残る。これで進めているアパート購入の資金に充てられるし、太陽光の売却益に手を付けずに済む。仮にアパートが買えなくなっても、その分資金は残るので、活動に余裕が出る。６年間の思い出いっぱい、死ぬまで維持しようと決めていたけど、次のステージに進む決意でＷＲＸとはサヨナラだ。きっと新しい展開があると信じて、また仕事頑張るのみ！

  2024年05月08日

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• 納税、消費税はきつい・・・

  今月も月末を迎え、個人の申告所得税は還付だったけど、消費税の納付（口座引き落とし）が本日。今の自分にはデカい額が、口座から落ちた。そして、長野物件たちの固定資産税も、４月末がほとんど。納税だけでかなりの額。あとは公共料金の支払い。こちらも額は大きくないが、今の自分には響くし、なんならキツイ。ここ最近の毎月月末は、これで大きな支払いは終わり！と思って乗り越えてきているが、今月もきつかった・・・来月末こそ、負担感は減るのだろうか？それにしても、消費税は毎回えげつない。利益なくても支払いは生じるので、キャッシュが少ないと毎回ビクビクする。次の納付は本業法人のもので、11月末ごろか？早めに備えてキャッシュを作っておかないと。そのためには、稼ぎを積み上げるしかない。明日からまた頑張ろう。

  2024年04月30日

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• 退去通知またきた！、入居決まらない、空室増える

  本日は、４号管理会社より朝方入電。入居申し込みか？とわくわくして出てみると・・・なんとまさかの退去通知！！！これで５部屋目だ。半分空室になる。この状態は購入した時以来・・・稼働率が下がるとテンションも下がる。精神衛生上よろしくない。そして何より、昨年の４月末から１年以上、空室の部屋があり、つまり１年以上客付けが出来ていない、という現実。もはや現在の管理会社は、当初の客付け力はなくなっている。６号の空室も含めて、手を打つ時期にきている。管理会社の変更も含め、打てる手はすべて打ちに行く。しがらみや信頼関係？もはや破綻している。とにかく満室復帰に向け、素早く手を打たなければならない。

  2024年04月29日

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• ４月の本業の仕事が終了

  本日もエアコン清掃で労働力投入。ロボエアコンだと思って訪問すると、以前も自分で施工したお宅のノーマルエアコン。自宅前に行って記憶がよみがえる・・・私としたことが、とんだ目論見違い。しかし、３年から４年は経過しているが、使用頻度も低いため汚れはそれほどでもない。１時間弱で作業完了し、撤収する。４月もまだ２日残るが、月末の仕事は今日で終わってしまった。仕事が少ない状況は５月も変わらず。今日は事務所帰還後に、近隣に借りている月極駐車場の解約の手続き。不動産会社が休業日らしく、LINEでその旨を通知する。時代の進化を感じる・・・最近は借りてるテナントの解約も、真剣に検討し始めるくらい、完全撤退も視野に入っている。無理に今の業態に拘る必要もなく、別のことで稼げるならそっちに移行する覚悟も、すでに備わっている。古物商をどう生かすかも含め、今後の動きをどうするか決めていきたい。さて、陽はまた昇るだろうか・・・？

  2024年04月28日

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• 今週の長野作業

  またまた気付けば１週間経過。時の流れは速く、仕事に追われる。今週も週頭は長野での作業。やることは、６号の空室のハウスクリーニングと、細部の確認。こちらは月曜日の午後から現場入り、不具合もなく作業完了。翌日外国人のリームシェアの案内予定が入った。少し家賃値上げしてご紹介する。決まりますよう・・・翌日は、まずは３号に久々に行って、除草剤散布と枯れている草の処理。大きく伸びた草は枯れても残るので、根っこから抜いて袋に詰めて処分する。45Lのごみ袋3個分になった。３号はほぼ満室稼働なので、優秀なキャッシュマシーンであり、手がかからない。その後は９号に向かい、入居が決まった1階の2部屋の簡易清掃実施。募集条件を変更して１週間で、２部屋バタバタと決まっている。床の掃除機掛けと、建具や壁のほこりやクモの巣を払い、床を水拭きして終了。５月から入居開始だ。４分の１の稼働で約半年、１階の２部屋が埋まり４分の３の稼働に。目標の家賃額にはなってないけど、残り１部屋となると気持ちも違う。最後の１部屋は募集家賃を元に戻し、連休中に決まることを祈ることにする。これで長野での作業はひと段落。１部屋原状回復未実施を残すも、完成している即入居可の空室が５部屋あるので、それらが埋まり始めるまでは放置決定。しばらくは本業に集中する。

  2024年04月26日

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  自分の物件の空室清掃、不具合発見と対応②

  自分の物件の手入れ２日目。１７日はまず６号の空室に行き、準備をしていると水道が出ないことに気づく。元栓を回しても出ない・・・水道局に連絡すると、閉栓しているので開栓作業が必要とのこと。作業員が来るまで時間書かかるため、６号は作業諦め４号に変更。その間に、９号に向かい敷地の除草剤散布を実施。顆粒タイプを丁寧に満遍なく散布し、ついでに外観のチェック。問題はないようだ。その後９号の管理会社を訪問し、店長さんと募集条件の見直しの打ち合わせ。初期費用を抑えるプランで、かつ家賃総額を下げることにする。ひとまずは満室にして稼働させることを優先する。空室が多いと選ぶ側もまだ大丈夫の心理が働き、選ばれる可能性が下がるらしい。ひとまずは２部屋埋まるまでは家賃を下げて、残り１部屋になったら家賃を戻す作戦だ。連休までに１部屋でも埋まることを期待！その後は４号に向かい、２階の角部屋の清掃を実施。約４時間ほど作業し撤収。眺めが良く、のどかな雰囲気が自分は大好きなんだけど、板が薄いエリアでもあり、なかなか埋まらない。４号の管理会社は最近元気がない。客付けを他社にも入ってもらうか、相談をしても無駄だった。仕方ないので管理の変更も考えないといけない。現状で４部屋空室。２部屋は埋めて欲しい。いや、志低いな・・・満室にいち早く戻したい。

  2024年04月22日

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  自分の物件の空室清掃、不具合発見と対応①

  前回の月曜日と火曜日は、長野の自分の物件での作業でした。初日の１６日は４号の１階の空室から。この部屋は前回の退去時に設備交換してるので、キッチンはきれいだし、洗面台も交換済みなので、そんなに掃除は時間かからないはず。しかし、シャワーヘッドの割れから水漏れとか、キッチン換気扇が回らないといった不具合が・・・結局近くのホームセンターに向かい、部材を購入して交換。シャワーはホースまで交換してすっきりした。やはり掃除すると隅々まで見るので、こういった不具合の発見につながる。あとは交換も自力でできる個所なら、費用も部材費+αで済むので、コスト圧縮にもなる。約５時間程度の作業で完了。その後は４号の敷地の除草剤散布を実施。去年は草刈りと処分で疲労困憊だったので、今シーズンは伸びる前に対策。今回は顆粒タイプの除草剤を使用。これを２か月おきに実施しる予定。顆粒タイプはコストかかるけど、効果絶大と聞いているので、期待している。初日１６日は夜７時前まで作業して、そのままホテルへチェックイン。１７日の作業に備える。１７日分はまた次回・・・

  2024年04月21日

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• ちょっと気を抜くとあっという間に１週間

  再開から気が付けば１週間・・最近は本業のほうで忙しく、しかし思ったように稼げてない現状で、あっという間に時間が過ぎていく感じ。その間、２か月ぶりくらいに自分の物件に行って、空室の掃除したり、不具合を発見しては直したり、いろいろやってました。詳しくは後日アップします。あとは、暖かくなってきたので、そろそろ雑草の管理に動いてます。各物件の敷地に除草剤の散布を始めてます。今年は草刈りをしたくないので、とにかくコントロールしたい。もう草の処分で何往復もしたくないし、車の中虫だらけはご免です・・・

  2024年04月19日

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• そろそろ復帰します、不動産投資に注力

  ブログ中断して結構経ちました。そろそろ傷も癒え？ブログ再開しようと思います。一時期はこのまま止めるか、はたまた独自ドメインに移行するか、さんざん考えましたが、またしばらくはこちらの楽天ブログを使います。現在は昨年末から状況はそれほど変化なく、物件も増えていませんし、増える予定もありません・・・空室は繁忙期に退去が続き、減るどころか逆に増えています。本業の仕事が忙しく、賃貸繁忙期は長野に行くことが出来ず、自分の物件は放置してました。また今月から時間を作り、長野に通う日々を始めます。

  2024年04月12日

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