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2019年11月10日
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カテゴリ:セミナー


11月17日と12月1日のセミナーの準備を始めたのですが、ここ最近、今回のセミナーや「福祉医療協力会」に対する連絡やお問い合わせが少しずつ増えてきています。

先日は、セミナー担当の馬場が他の団体や法人による運営に関するセミナーに参加してきたそうなのですが、そちらも盛況だったようです。
しかし、フランチャイズの加入金は400万円程度らしく、私の知る限り、他のフランチャイズも300万円台後半ですし、私達が立ち上げる「福祉医療協力会」がいかに良心的かと、絶賛自画自賛中です。

そう言えば、以前から福祉関係でお付き合いのある法人さんとも連携を取りながら埼玉県内での協力体制作りも進んでいますので、福祉医療協力会の存在意義は更に高まってきています。

それにしても、私達の力のみでは如何ともし難いことなのですが、本来、日本全国で同じレギュレーションで進められることが望ましいですし、そもそもそれが当たり前のことなのでしょうが、実際は各行政ごとにかなりの差異があるのが現実です。
なので、今回、私達が立ち上げる「福井医療協力会」の様な組織が必要なのです。
1人、1社だけでは対応できないこと、いや立ち向かえないこと等々を纏まった力で対応をしたり、助け合いが出来る組織は絶対に必要です。

これから、障がい者グループホーム等のソーシャルビジネスに取り組んでいく方々は、是非、私達と力を併せて目標や課題を達成していきませんか?
11月17日開催の分は、既に満席になっていますが、12月1日の分は、まだ5席ほど空きがあるそうです。
皆さんのご参加をお待ちしています。






最終更新日  2019年11月10日 14時01分04秒
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2019年11月02日
カテゴリ:不動産投資


本来、part2までのつもりでしたが、丁度今週のメルマガが掲載物件がまさにこのテーマに沿った物件なので、ちょっと番外編的に書きます。

因みに今回のメルマガ「通販大家さん」は読まれましたか?
この物件に付いては、最後の最後まで掲載するか否かを悩み続けていましたが、「チャンスの入口となる歪み」と言う点でピッタリの物件でしたので載せることとしました(まだ、見ていない方は是非早めに資料請求してみてくださいね)。

この物件以外にも、決して多くはないものの(地方を中心に)このテーマに沿った物件が現れ始めています。
ただ、こういった物件を見つけ出すには、複数のパラメータを見極める能力が要求されます。
特に全国的には徐々に需要規模が縮小していく中、生き残るエリアを見極めるのが最も重要な能力となります。
また、それほどの立地ではないものの、賃料設定や付加価値次第で再生できる物件もあります。
但し、この様な物件を選び出すには、素材としての可能性を見極める能力を身に付けておかなければなりません。

賃貸に住む年齢層の方々の志向性と言うかライフスタイル自体が大きく変化しているので、今までは支持を得られなかった物件でもバリューアップ次第で人気物件に生まれ変わらせられることもあるんです。

そう言えば、(東京の郊外で)住む人が主体となってリノベしながら暮らすスタイルも一定の人気を得ているなんて話を聞いたことがあります。

先にも書きましたが、どんな物件が生まれ変わるのか?
今までは支持されなかった物件を、どの様に手を施したら人気物件にすることができるのか?
このヒントは「第一人称で物事を考えない」こと。
詳しくは、個別相談で。






最終更新日  2019年11月02日 23時41分19秒
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2019年10月28日
カテゴリ:不動産投資


前回は、テーマから離れて、不動産投資における「原理・原則」に付いての話で終わってしまいましたので、今回はしっかりとテーマに沿って書いていきます。

ここ最近は、私自身や所有法人のみならず「通販大家さん」でも(物件の)仕込みのチャンスを狙っており、実は明日も関東圏内のとある地方都市に3つほど物件も見に行きます。
今年に入ってから高崎市内で小振りな物件を一つ購入しましたが、これは、地方に「チャンスの入口となる歪み」が現れ始めていると判断したからです。
但し、この中にはトラップの様に私達を惑わす案件も多くあるので、注意しなければなりません。

では、「どの様な物件に(チャンスの入口になる)歪みが生まれるか」なのですが、私達「通販大家さん」では、二つほど考えています。
一つは高等教育機関や大型病院の近くにある物件。
もう一つは、一定以上の運営(経営)能力や資金力をもって再生するような(事業用の)物件です。
前者は、「需要の根源」が、その数や規模がはっきりと見えていますし、後者は、売りに出しても中々買い手が見付からず、かなり価格やその他の条件を下げているケースがあり、ある程度の指値が通れば、運営力で「儲かる物件:わらしべ物件」に再生することが叶います。

明日、私が見に行く物件も、これに当て嵌まる物件なのですが、どちらかと言うとこの2つの要素が重なり合う「ハイブリッド型」です。

これから本業(サラリーマン)ではリタイアを考えている方は、そろそろ事業性の高い物件にも目を向けておいた方が良いでしょう。
具体的に知りたい方は、是非、私が担当する個別相談にお越しください。
https://www.28083.jp






最終更新日  2019年10月28日 10時50分18秒
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2019年10月23日
カテゴリ:不動産投資


投資と言えば2勝8敗や1勝9敗、時には全戦全敗なんて話を耳にすることもある。
確かに株式や先物などでは、一般の投資家が(一定以上の期間を通して)損をするなんて話は吐いて捨てるほどあります。

では、不動産投資は?と言うと、実のところ(投資家として、また事業家としての)努力で概ね8勝2敗、9勝1敗は十分に可能だし、「通販大家さん」の会員さんの中には全戦全勝なんて猛者も少なくない。

こんなことを書いている私も1棟もの、区分、戸建て、土地、太陽光、立地も都心から地方まであらゆる物件を購入し売却してきましたが、自宅や別荘や社会的意義があって所有しているもの以外では、今のところ1敗しかしていません。
それも「通販大家さん」の業務上、どうしても引き取りざるを得なくなり購入したは良いけど、遠隔地であったこと、更にプライベートな問題からオーナーとして何も出来ずに手放した物件です。

それでも巷には不動産投資で失敗したと言う話は少なからずある様です。
しかし、私自身が実際にその当事者から直接聞いたことは数件しかありません。
毎日の様に投資家や不動産業者さんと会っている私でも、この12,3年で片手(5名)程度でしょう。
更に言うと、それらは「単体」での失敗であって、他の所有物件も含めるとプラスになっていると言うのが殆どです。
要するに不動産投資では、あることを守っている限りそう簡単に失敗するものではないのです。

では、その「あること」とは?
「原理原則」(≒ルールとマナー)です。
難しい話ではありません。特殊な能力も不要です。
とにかく、不動産投資の世界の「原理原則を守る」それだけです。
具体的には「立地やハードの見極め」「適正な融資比率を守る」「大家さんとしてやるべきことを確実にやる」くらいでしょうか?
立地やハードの見極めに付いても、そう簡単なことではないと思われるかも知れませんが、他人様の会社の業績や先物相場の動きを予想することと比べれば、ハードルは相当に低いですよね。

おっとっと、今回のテーマに入る前に時間切れとなってしまいました。
続きは次回にさせてください。






最終更新日  2019年10月23日 23時05分29秒
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2019年10月13日
カテゴリ:自己啓発


先日、「通販大家さん」の主幹である金森代表と打ち合わせを行ったのですが、その際に来春に今の立場から「相談役」か「顧問」の様な立場に退きたい旨を伝えました。
理由としては、「不動産業界の周辺環境の変化のスピードが速まる中、自分自身の能力で組織をコントロールするのが困難になり始めているのではないか?」との漠然とした思い、そしてプライベート面でも妻に先立たれたことで、これからの人生に目標を持てなくなってしまったこと等がある。
一方、体力面は一切の問題もなく、ちょっと朝が弱くなったこと以外は元気そのものですし、精神面では相変わらず小学生レベルのままなので、自分が歳を取ったことすら真面に理解していない始末。

仕事に対する意欲も落ちておらず、実際に引退しておとなしく隠居できるか、甚だ疑問。
とは言え、存在自体が「老害」になる前には身を引きたいし、そろそろ残りの時間を仕事以外のことにも使いたいし、と考えれば考えるほど悩みは大きく複雑になっていきます。
なにせ、大した趣味もなく、仕事が趣味を兼ねてるような人間なので、引退したは良いけど「燃え尽きれなかった」不甲斐なさに、残りの人生を後悔しながら生きる様な気がしてならないのです。

「久し振りに夜の遊びでもしてみるか」なんて考えていますが、朝一、鏡に映る自分の顔を見て、特に頭髪の資源減少の実態を再認識すると、前向きな考えも失せてしまいます。
マァ~、多少色っぽいことを考えられるだけでも、まだ老け切ってはいないのでしょうから、「よし」とするべきなのでしょう。

まだ当面は「完全リタイア」「セミリタイア」「現役続行」のどれが良いのか?悩み続けるのでしょうね。






最終更新日  2019年10月13日 10時09分52秒
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2019年10月12日
カテゴリ:福祉



前回のブログでも書きましたが、先日、11月と12月のセミナーでお話する情報を集める為と、系列会社である株式会社福祉医療の営業も兼ねて2日間にわたり、群馬県内にある大規模な精神科病棟を持つ(複数の)病院を訪ねてきました。

大規模病院の相談員さんはドクター並みにお忙しく、余り長い時間はお話を伺えませんでしたが、どの相談員さんも「障がい者グループホーム」の必要性は強く感じていらっしゃるとのこと。
しかし、地方と東京では、その程度には若干の温度差があるのも事実の様です。

東京都内の大規模病院では退院時に自宅に戻れる方は4割程度とのことでしたが、群馬では6割程度以上がご自宅に戻るそうです。
自宅の広さやご近所との人間関係、そして家庭内事情の違いがこの差の大きな要因なのでしょうが、市町村によっては障がい者福祉に対して割ける予算事情もあって「障がい者グループホーム」の開所が進んでいないことも自宅に戻る割合が高くなる原因の一つに挙げられます(市町村によっては一部業者による談合の様な状態を容認しているケースもあります)。

しかし、それでも「需要が増える⇒物件数が増える」⇒何らかの価値や特徴を持つ必要性が上がってくるのは間違いありません。

確かに需要規模に対して供給が追い付いておらず、しかも当面は同様の状況が続くと思われるので、一般的なレジで見られる様な過当競争にはならないと思いますが、それでも立地面やクォリティ面で一定レベルに達していないグループホームは選ばれなくなるでしょう。

それなのに(先日のブログでも嫌味として書きましたが)「ブルーオーシャン:」やら「営業の必要なし」なんて言葉で集客をしている団体があることには驚かされます。

やはり、ソーシャル・ビジネスにも「原理原則」があり、それから大きく外れてしまうと立ち行かなくなり、淘汰されてしまうでしょう。
今回のセミナーでも、このことをしっかりと踏まえて福祉医療協力会の必要性をお伝えするつもりです。






最終更新日  2019年10月12日 11時05分47秒
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2019年10月05日
カテゴリ:セミナー


11月17日に開催する「福祉医療協力会」のセミナーですが、これまでに(メルマガで)障がい者グループホームに資料請求してくれた会員さんのみに告知したところ、2日掛からずに満席になりました。
お申込みいただいた皆さん、ありがとうございました。
現時点で定員を大きく上回るお申し込みがありますので、急遽、12月1日に追加セミナーを開催することといたしました。

しかし、開催側としても今回の反応の高さには驚いています。
やはり、障がい者グループホームと言う投資対象への期待と共に、この社会性の高い事業に乗り出してみようと考える方が増えているからなのでしょう。

それと、これは残念なことなのですが、巷にまるでフィッシング詐欺の様なことばで集客している団体が多くなっている中、金森重樹への信頼度で私達のセミナーを選んでくれている方々も少なくないのだと思います。
少しでも有意義な情報を提供できる様、気合を入れて頑張ります。

セミナーの為の情報集めの意味もあって昨日、今日と通販大家さんの馬場と一緒に群馬県内の大規模精神病院に挨拶に行ってきたのですが、相談員やワーカーさんに話を伺ってみると、都内とは若干の差はあるものの、やはり障がい者グループホームの必要性は、かなり高まっています。

ただ、そのニーズの高まりとは裏腹に、選んでもらえるグループホーム作りを心掛ける必要性も感じました。
今後は、参入数が増えてくるのは間違いないですし、そうなるとやはりライバルを上回る特徴や価値を持たないと所詮は埋もれてしまう危険性もあるのです。
なのに「ブルーオーシャン」なんて言葉を使う調子の良い人達って、いったい何を考えて、どの様なセミナーを行うつもりなのでしょう?
いけない、いけない、また僻みっぽいブラック石渡が出てきちゃいそうです。
今日はこの辺で。






最終更新日  2019年10月05日 10時39分34秒
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2019年09月25日
カテゴリ:福祉




昨年末のセミナーで設立を提案していた「福祉医療協力会」ですが、その後に頂いたセミナー参加者さんからのお問い合わせや要望の中に投資や事業をする立場の人間としては「???」と感じることが幾つかあったことで、その立上げを見送っていましたが(厭味ったらしく手恐縮ですが)、近々に再開しようと考えています。

きっかけは、数年振りに「通販大家さん」に戻ってきた野中の人脈で首都圏でも有数の精神科病棟を持つ医療法人と業務や医療面で連携が現実味を帯びてきたこと。
そして、ここに来て巷で「障がい者グループホームの運営」に付いてのセミナー等が増えてきた中、その謳い文句に「ブルーオーシャン」だの「通常のレジの様な努力をしなくても利用者(入居者)が集まる」と言った表現があるの見て、大きな疑問と憤りを感じたことにあります。
確かに通常のレジものとは異なる部分が多いのですが、何もしないで入居者さんが決まるほど甘い商売ではありませんし、この日本でそんなビジネスは存在しないでしょう。
これらのセールスコメントを見ていて、一昔前の「デーサービスの過剰供給」問題を思い出しました。

相変わらずのへそ曲がりで恐縮ですが、やっと(私の心に)火が点きました。
開所後の運営までサポートできる体制を作った上で「福祉医療協力会」を立ち上げようと計画していますが、その為に、再度「運営編セミナー」を開催するつもりです。
そして、10名以上の賛同者がいらしたら「福祉医療協力会」を立ち上げ、その人数に満たない場合は、立ち上げは断念し「通販大家さん」と新会社で全てを受け持ち運営しようかな、と考えています。

政府の医療行政の見直しが追い風になり、急にグルーホーム運営のセミナーが増えてきましたが、私達「通販大家さん」は3年前から研究をスタートし着々と準備を進めてきました。
更に、今回の医療法人との連携は相当の強みになりますし、他社が簡単に真似出来るものではないでしょう。

今日も午後一から会議を行っていたのですが、11月17日(日)にセミナーを開催することにしました。
詳細は、今までグループホームに資料請求をしてくれた会員さんを中心にご案内のメールを差し上げます。
このブログや「通販大家さん」のFBでもお知らせしますので、是非、多くの方にご参加いただきたいと思います。

-「通販大家さん」FB-
https://www.facebook.com/28083.jp/







最終更新日  2019年09月25日 21時51分51秒
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2019年09月23日
カテゴリ:不動産投資


前回は
-融資環境のみならず、その他も決して良い環境とは言えない中、これからの不動産投資は何を目指せば良いのでしょう?
を私が進めていることを例に書いていきます。-

で終わりましたので、その続きを。
まず、最初にお断りしておきますが、これから書くことは飽くまでも一例です。
皆さんに「こうするべき」と勧めるものではありません。

実は(私は)日本の人口減少、高齢化が言われ始める前から幾つかの準備を始めていました。
当時は、他人様に自慢できる様なレベルの話ではなかったのですが、この7、8年は真剣に動き始めています(とは言っても、能力もないのに何でも自分でやろうとするので、ドタバタになっていますが)。

まず、日本国内で物件を買う際は、諸事情から所有し続けるものと早めに出口を迎えていくものとをハッキリと分け、ある程度のスピードをもって資金を回転する様にしました。
勿論、失敗もありましたが、それなりに増えた資金と信用とを活用し次のステージに上がることが叶いました。

次のステージで私が行ったことですが、通常の一棟ものだけでなく、賃貸型(販売)戸建て、テナントビル、高齢者用物件、太陽光、コワーキング、駐車場とジャンルを増やすと共に、立地も徐々に23区内にシフトすることでリスクヘッジを心掛けたのです。
やはり人口や世帯数の減少で今迄のような一般的なレジ一本槍ではなく、様々な投資対象を自身で経験してみるべきだと思いましたし、表面上の利回りよりも価値の下落リスクの少ない立地にシフトしていった方が安定性、安全性共に高まると思ったからです。

実は、これらと並行して海外不動産にも目を向け始めていました。
これに付いては本音を言うと、この頃から日本と言う国の将来や政府の打ち出す政策や施策の幾つかに疑問を感じ始めたことが原因です。

最近は、ブログやSNS辺りでもあまり先鋭的な意見や極論を書くと目を付けられるそうなので、ここではこれ以上は書きませんが、興味がある方は、是非、個別相談等の機会に質問してください。

「通販大家さん」の個別相談は、セールスや煩わしい勧誘は一切ありません。
https://www.28083.jp






最終更新日  2019年09月23日 21時51分00秒
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2019年09月22日
カテゴリ:不動産投資


アップダウンの激しい自分の精神状況を安定させる目的で最近はよく映画を見ています。
以前は本を読んでいたのですが、チョット老眼がきつくなてきたもので文字を敬遠しているのです(良くないことですが)。

映画を見ると言っても時間の余裕がないもので(以前は)レンタルビデオが中心でしたが、最近は「amazon prime」を利用しています。
そう言えば、このサービスを使い始めた時あたりから気になっていたのですが、最近の洋画って日本語吹替版がやたらと減っていないですか?
以前から英語の学習目的でなるべく「字幕版」を選ぶ様にしていたのですが、ここのところ上述の通りで老眼が進み始めていたこともあって「吹替版」を選ぶことが増えてきました。

ところが、ところがですよ、(私の一方的なイメージなのかも知れませんが)何だか以前よりも「吹替版」が減っている様に思えるんです。
以前は、話題作や人気映画の殆ど、いやそれほどでもない作品であっても吹替版があったと思うんですが・・

「これって日本の経済的影響の縮小が原因なのではないでしょうか?」なんて言うと「深読み過ぎるよ」なんて笑われてしまうでしょうか?
でも、今、明らかに世界経済における日本の影響力は弱まり始めています。
そして、これは外交≒政治の舞台でも同じ方向に向いている様に思えます。

日本国内に目を向けてみても、インバウンドが増えていること(≒観光立国政策が功を奏してはじめている)以外には特に先行きの明るさを感じるものがありません。
因みに、今、港区内のスタバでこのブログを打っていますが、切れ目なく来店されるお客様を見ると何と6割が外国人、残りの内、約半数が高齢者と思しき方々です。
下町の有名ファストフード店辺りでは平日の昼間はほぼ高齢者の皆さんで一杯で適切な表現ではないかも知れませんが、まるでデイサービスセンターなの?なんて思えるほどです。

一方、「国をけん引するべき若い世代の方々は?」と言うと、その志向や生活の仕方の多様化が顕著になっていますね。

実は、ここまでが今回の前置きで、ここからが本題。
専門家でもない私がこれ以上、経済を語っても大した意味がありませんので、専門の不動産(投資)に話を移しましょう。

融資環境のみならず、その他も決して良い環境とは言えない中、これからの不動産投資は何を目指せば良いのでしょう?
を私が進めていることを例に書いていきます。

すいません。次の予定の時間になってしまいました。
続きは次回に。






最終更新日  2019年09月22日 12時08分32秒
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