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2019年02月15日
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カテゴリ:不動産投資



物件の価格よりも、先に二極化し始めてしまった「投資家(の動き)」。
前回だけだと、ちょっと消化不良気味な内容なので、もう少し掘り下げてみたいと思います。

まず、どの様に二極化しているのか?ですが
融資の引き締めを原因として不動産投資から離れていく人と、自身の信用度を活用して積極的に投資し資産や収入を増やしている人とに分かれ始めています。
「通販大家さん」を運営している者としての印象としては、積極的(ポジティブ)4割:消極的(ネガティブ)6割でしょうか。
ただ、これは「通販大家さん」の会員さんの動きから感じるものでして(既に事業レベルで大家業を営んでいる方が多いので)、業界や市場全体的には、7~8割程度がネガティブなのではないでしょうか。

残念ながら、この状況は当面は続くと思われますが、ならば投資家としては、どの様に立ち回るべきでしょうか?

既に事業レベルで大家業を営んでいて、一定以上の信用状況にある方は、言うまでもなく積極的に動くべきで、物件の入れ替えを目論む必要のある方は、特に積極的になるべきでしょう(要するにチャンスなのです)。

では、そうでない方(ネガティブな方)はどうするべきか?ですが
大きく分けて道は3つあると思います。

1つ目の道:さして不動産投資に思い入れが無い方や自分で何かすることが苦手な方は、他の「資産形成」に進むのも悪くないですね。

2つ目の道:「不動産投資」と一言で言っても、その投資対象は結構幅広く、投資家の水準に併せて選択肢は少なくない。
勿論、長い目で見なければならない不動産投資ですので、買うべき規模や構造、評価等に留意するべきなのも当然なのだが、最近は金融機関も融資適格者か否かの判断を変化させ始めていて、物件の評価至上主義から投資家としての能力や対象物件の収益性に(評価の)目線を移している。
更に「大家業をスタートしている」ことも、かなり重要な要素になっていて、初心者には融資を断る傾向が強いので、※日本政策金融公庫を利用したり、自己資金で購入し大家さんとしての実績を作っておくことも、かなり重要になってきました(※昨年より、所有権移転後の融資に戻った)。

3つ目の道:状況や環境の悪い間は、敢えて動かずに自身の信用力を上げることに力を注ぐ。
具体的には、金融資産を少しでも多くすることですね。

因みに私達の会員さんの動きとしては2つ目の道を選択する方が増えてきましたが、実際にどの様な物件を購入するべきか?では皆さん悩んでおられます。
この辺りは、次号に譲ります。







最終更新日  2019年02月15日 15時52分13秒
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2019年02月13日
カテゴリ:不動産投資


先日、とある紙メディアの取材に立ち会う機会があり、その為に集めた情報やデータを見ながら思ったのですが、不動産価格が二極化、三極化して行くだろうことは今までもお伝えしてきましたが、実際に売買市場を見てみると、特に実需ものに付いては、かなり進んでいる様に思えますね。
23区内であっても板橋区や練馬区、杉並区ですらバス便等、便の良くないエリアの物件は値を下げ始めています。
しかし、反対に便の良いエリア、特に都心のプレミアム立地や人気駅の駅近は値を下げるどころか、(区分でも)まだ右肩上がりです。
特に区分の値動きを見ていると、立地による温度差の大きさに驚かされます。

収益ものは?と言うと、同様に立地によって、かなりの差が出始めていますが、今のところは明らかに入居付けが困難な(超)ローカル物件が大きく値を下げてはいるものの、そうでない物件に付いては、まだ「値崩れ」と表現するほどには至っていません。

不動産価格の動きと同様にもう一つ、二極化の動きを見せているものがあります。
ズバリ「投資家(の動き)」です。
どちらかと言うと、物件価格よりも二極化の進み方が早いですね。

今、不動産投資の世界ってやたらとネガティブにみられています。
これは、各メディアが必要以上にネガティブな伝え方をするものだから、世間一般からは実際よりもマイナスに見られていることも大きな要因です。
マイナス要因とネガティブ要因が結び付いて、マイナス方向に向かう大きな渦:負のスパイラルを作り上げているのです。
収益ものを扱って13年強の私としても、個人による不動産投資がブームになってから、最も厳しい状況だと感じています。

しかし、一方で信用力のある方からすると大きなチャンスが訪れているのも事実です。
実際に弊社代表の金森もそして私や「通販大家さん」も昨年の秋以降、物件を買い進めています。
負のスパイラルであれ正のスパイラルであれ、大きく環境が動く時には、必ずチャンスを生み出す歪みが現れてきます。
その歪みをいち早く見つけ出し、利用できる人は、そこから生み出される「利」を手にすることができ、更に資産を増やし、キャッシュポジションも上げていける。
もし、あなたがチャンスを運んでくる歪みの見つけ方が分からなかったり、例え見つけられても活用の仕方が分からないのなら、是非、一度「通販大家さん」の不動産投資個別相談を活用してみてください。






最終更新日  2019年02月14日 14時22分01秒
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2019年02月11日
カテゴリ:人間力


今日は、私の誕生日で、本来なら家族に祝われ、そしてこの世に産んでくれた両親に感謝しながら過ごす一日なのだが、今年は辛く寂しくドンヨリとした一日になりそうです。

この一年は、神が私に与え給うた試練の一年だったのか、これでもか?これでもか?と悲しい出来事が続いた。
このブログを打っている、今この時もやはりとてつもなく悲しく、辛い。
妻に先立たれた男は平均より9.3年早く死ぬって聞いたことがあるが、それも頷ける。
今は、まだ質の悪いドラマの中に生きている様な、なんとも表現し難い感覚なのだが、これから本当の辛さや寂しさが訪れるのではないか、と考えると、この先自分の精神をコントロールできるのか?全く自信が無い。

ただ、こんな気持ちのまま生きていても致し方もないので、少しずつだけど今までの人生を見直し、思い起こせば幾つもあった人生の岐路でしてきた自分の決断や判断の反省をし始めている。
大体、失敗なんて言うものは、後から気付くものだが、実際に思い返してみると自分の判断の甘さや稚拙さ、バカさ加減に、ただただひたすらに呆れる。

今の私を客観的に見てみると、30歳台に起こした大失敗から何とか立て直し、それなりに豊かに暮らせていて、経済的にもそれなり見える筈なのだが、少なとも今は全く幸福感なんて微塵も感じない。
そう言えば、以前このブログで「幸せとお金の程よい塩梅」やら「幸せの源泉」なんて記事を書いた事があるけど、あの頃は、本当の意味で「幸せ」ってものを分かってはいなかったんだな~って思う。

皆さんも、是非、この機会に本当の幸せに付いて真剣に考えてみませんか?
今、不幸の真っ只中にいる、この私の有様を見て、自分自身の考えが本当に正しいものなのか?見直してみてください。
やはり、本当に幸せって言うものは、大切な人たちと恙なく暮らしていけることなのでしょうね。






最終更新日  2019年02月11日 10時33分11秒
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2019年02月06日
カテゴリ:カテゴリ未分類


「大家さん」とか「賃貸業」って言うと、何となく守りのイメージがありませんか?
私自身も、もう長いこと大家さんをやっていますが、やはり、このビジネスには守りのイメージを持っています。
しかし、その大家さんに物件や情報を提供する「通販大家さん」は、と言うと真逆で、守りに入るどころか、出来るだけラジカルに考え、行動する様、努力しています。

ご存知の方も多いと思いますが、私達「通販大家さん」は、一般的な一棟ものに留まらず、常に新しい投資対象作りに力を入れているのですが、会員さんに紹介するまでには、情報収集、企画、開発、そしてテストと嫌になるほど、縁の下での作業をこなしています。
以前は、後ろ向きになってしまったり、コンサバな考え方に固執したりすることも少なくなかったのですが、そんな時は必ずと言って良いほど、作業が停滞したり、時にはバックしてしまったり、プラン自体が立ち消えになったこともありました。

現在は、と言うと、一度進めると決定した計画に付いては、とにもかくにもラジカルにアグレッシブに考え、そして行動しています。
中には、暗礁に乗り上げてしまったり、失敗してしまうこともあるのですが、それでも前向きな考え方で進めてきた計画からは学ぶことも多いものです。

不動産投資の転換期とも言える今の環境ですが、ネガティブなことばかりでもなく、視点を変えて見るとここかしこにチャンスも見え隠れしています。
私も「通販大家さん」も今は、とにかくラジカルに前に進んでいくつもりです。






最終更新日  2019年02月06日 10時26分57秒
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2019年02月03日
カテゴリ:不動産投資


今日は1月29日(アップは2月ですが)、もう新年も1ヵ月を過ぎようとしています。
今更ですが、今年、2019年で私や通販大家さんが取り組む、また取り組む予定の投資対象や物件に付いて書いていきたいと思ます。

まず、既にスタートしているものですが、自立支援型グループホームと都内23区内での新築コンパクトアパートメント。
自立支援型グループホームに付いては、既に2日程(計4回)のセミナーも終え、毎月1物件から2物件程度の販売が可能になります。
コンパクトアパートメントですが、先日の高野台の物件に続き2月の3週に第2号物件をリリースします。
更に3月3日(日)にシリーズ化の実績のある業者さんの代表をスピーカーとしてお招きしてのガイダンスイベント開催が決まりました。

更に自立支援型グループホームの同じ福祉系として「就労系事業所」の開発もスタートしており、これも年内には投資商品としてリリースする予定です。

そして、インバウンド絡みであるサービス業への投資とテナントビルの開発にも乗り出すつもりで開発予定地の情報を集め始めています。
2018年の訪日外国人数が3100万人を超えたことはご存知かと思いますが、この約46%が滞在中に一度は東京に滞在するのですから、この方々をターゲットとするビジネスは言うまでもなく大きな期待が持てます。
自立支援型グループホーム、就労系事業所の開発には遅れるでしょうが、インバウンド絡みの投資商品作りにも力を入れるべきだと考えています。

恥ずかしながら、どうも、いまだ完全には復活できていない様で文章にも力が入りません。
申し訳ありません。






最終更新日  2019年02月03日 17時23分44秒
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2019年01月27日
カテゴリ:人間力


随分と長い期間休んでしまいました。
実は、昨年末に妻が緊急入院し、その後、彼女の地元近くに転院し、私も付きっきりで闘病に付き添いましたが、先日、旅立たれてしまいました。

本当は発していたのであろう妻の異変の信号に気付くことのできなかった自分への悔恨の念からいまだ抜け出せず、私の心は天に昇っていく妻の魂を追い付けないことを承知で、それでも必死に追いかけているようです。

今、一日の多くをサングラスをしながら暮らしています。
何でもない光景を目にしたり、思い出を蘇らせる音楽を耳にした時、自分では制御できないほどに涙が溢れ出てきてしまうからです。

そんな私を他人様に見せたくないのです。
あの男気性だった妻が、そんな私を見たら、間違いなく怒鳴りつけるでしょう(妻の口癖は「吐いた唾、飲まんとけよ」でした)。
私は、自身の最後の、その時までサングラスを外せなくなるのでしょうか?
先日、弔問にいらした妻のママ友のお一人から「石渡のお父さん(私のことです)、本当に奥さんのことを目に中に入れても痛くないって表情で見ているって、よくママ友仲間で話していたんですよ」って言葉をいただいた時、私の妻に対する本当の気持ちに気付かされました。
今、仕事上の私は10%も機能していません。
でも、必死に立て直しを試みています。
もう、私には一人息子と仕事しかありませんから・・
もう少しだけ時間をください。
必ず近い内に復活してみせますから。






最終更新日  2019年01月27日 10時45分16秒
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2019年01月15日
カテゴリ:カテゴリ未分類
3年前から癌治療をしてきた最愛の妻が13日の朝、旅立ちました。
今は、自分の感情をコントロールできず、何も考えられません。
世の中の色も全て褪せて消えてしまったように感じます。
このブログも少しだけ休みたいと思います。






最終更新日  2019年01月15日 21時31分41秒
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2019年01月10日
カテゴリ:不動産投資


私事の事情から3年振りに三田の自宅から前橋の自宅に戻ってきました。
今回、久し振りに戻ってみて最初に感じたのは「中高年が多い≒子供が少ない」、「夜、街に人がいない」、「昼間も歩いている人が少ない(車社会だからって言うのもあるのですが)」ってこと。
これは、前橋に限らず、多くの地方都市で同じ状況にあるのではないでしょうか?

次に感じたのが、空き家(らしき家屋)と空き地が増えていること。
私の前橋の自宅は、駅から徒歩8分ほどの市内では割と人気のある住宅地内にあるのですが、それでも明らかに空き地が増えています。
ただ、市内の人気エリア内の賃貸物件の空室率は、それほど上がっていないですし、反対に入居率が上がっている様にさえ感じました。
これは、平成の大合併の前後あたりから始まった中心地回帰と外国人留学生が増加していることが主だった原因でしょう。

前橋市の場合、残念ながら隣の高崎市と異なり、駅周辺≒中心部に若い層が利用したがる様な施設が少ないので顕著ではありませんが、もし、そう言った魅力ある施設が増えるとすると、若い層も中心地に集中し始めますから、周辺のローカル立地(元、郡部等)からは、更に人口流出が増えていくでしょう。
要するに私がセミナーや勉強会等のイベントや個別相談時にお話ししている「人口のマダラが強くなる」訳です。

さて、(元)郡部等のローカルエリア内にある賃貸物件ですが、正直言って今後は今までの入居付けノウハウだけでは望む入居状況に持っていくのは困難になります。
近隣に余程の観光資源や人を集める施設でもあれば話は別ですが、そうでない立地の物件には打つ手があるのでしょうか?
正直なところを言うと、上述通りで、今までのノウハウでは有効な手は打てないでしょう。
これまでとは視点を大きく変えて物件のスペックやポテンシャルに付加する価値を考え出す、また作り出す必要があります。

因みに私が、この付加価値を考える上のキーワードとしているものを少し記しておきましょう。
〇第一次産業
〇コレクティブハウス
〇多拠点生活者
等々です。
今回のテーマに付いては、また掘り下げていこうと思います。






最終更新日  2019年01月10日 20時30分43秒
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2019年01月09日
カテゴリ:不動産投資


1回で終わらそうとした今回のテーマでしたが、思いの外、長くなってしまいました。
さて、今回は観光業以外でも注目のキーワード「インバウンド」と不動産に付いて考えていきたいと思います。
なにせ、平成30年度中に訪日外国人数が3,000万人を突破すると言う嬉しいニュースもあって、皆さんの中にも注目されている方がいらっしゃるでしょう。
実は、私自身も3年ほど前から勉強をし始め一昨年に浅草で宿泊施設を購入し、知人の会社に運営してもらっているのですが、その経験の中で言わせてもらうと、このキーワードに宿泊業として関わるのであれば、やはり立地が重要です。
安定した収益を期待するのであれば、やはり東京、大阪、京都、福岡、ワンランク下がって金沢、奈良、札幌の中心地を選ぶべきですね(そろそろ名古屋が熱くなり始めています)。

ご自分や物件のスペックを活かしての参入であっても、やはり立地が重要なのは当たり前なのですが、まずは、そのスペックが本当に競合相手よりも勝っているのか?が重要です(必ず、第三者にも評価してもらってください)。
間違っても安易に乗り出さない様にしてください。

そう言えば、この「インバウンド×不動産」に付いては1年ほど前から考えていたことなのですが、どうしてもインバウンドと不動産って考えると「民泊」を軸に宿泊施設に考えが向いてしまうのではないでしょうか?
上述の通り、私自身もやはり宿泊施設からインバウンドとの関係をスタートしましたし、それにより得たものも数多くあります。
しかし、同時に個人投資家レベルでやれることの限界も強く感じされられました。
主に資金力の脆弱さを原因として、事業展開のスピードが上がらないのです。

そこで目線を替えてみることにしたのです。
一切のバイアスを捨てて、インバウンド全体を鳥瞰し、不動産投資家として宿泊業以外で係われることを探してみたのですが、結果、幾つか見つかりました。
ただ、これらも、やはりと言うか、当たり前と言うか、「立地」の見極めや選別力が大きなカギになります。
少しでも判断の精度を上げる為には複数のデータを重ね合わせて見る必要があるのですが、ところが、その為のデータが中々見付からない。
色々と調べてみたのですが、インバウンドに特化したデータが思いの外、少なくて訪日外国人の方々の行動の特徴がハッキリとは見えてこないのです。
特に観光でいらしている方々の行動や移動範囲は居住者のそれとは大きく異なりますので、これをシッカリ把握できないと適正な立地判断が出来ずに失敗に繋がってしまいます。

最近になって、やっと幾つかのデータや情報を得ることができましたので、それらを活用して立地の判断をしていくつもりですが、その精度は、まだ決して高いとは言えませんので、まずは自らテストをしてみて、そこから得られるデータや情報を会員さんにフィードバックしていければ、と考えています。






最終更新日  2019年01月09日 17時32分10秒
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2019年01月06日
カテゴリ:不動産投資


前回は、最後に「時折、いまだに大家業は不労所得が得られるビジネスだなんてセールストークを真に受けている方がいらっしゃいますが、私としては、この様な方はこの世界(不動産投資)に参加しないでもらった方が良いと考えています」なんて辛辣な意見を書いてしまったのでお叱りを受けるかも知れませんが、これは、嘘も隠しもない私の本音です。
理由は言うまでもなく、この世の中、持っているだけで「利」をもたらしてくれるものなんて、そうあるものじゃありません。
株式だってそうでしょう?
私の周りには昨年末の株大暴落で大きな損害を被った方が何人もいらっしゃいますが、「株式投資にはリスクがあっても不動産に限っては必ず儲かる」なんてことはあり得ない。

不動産には不動産なりの、そして不動産特有のリスクがあるのです。
そんな当たり前のことすら理解できていないのなら、参加するべきではないと考えるのは、これもまた当り前のことではありませんか?
次に前回「一都三県の人気エリアと一言で言っても、その範囲は常に変化している」と書きましたが、これは一都三県に限らず、どの都市圏でも人気エリアの範囲は変化しています。
ただ、一都三県の人気エリアに付いては、その人気の根源が常に東京23区内(それも都心周辺に集中している)にあるので、そこからの移動時間や利用路線、そして(居住候補地からの)最寄り駅周辺の魅力等によって(人気)エリアの範囲が決まりますが、それら自体の変化に併せて人気エリアの範囲も変わっていくのです。
例を挙げてみると、つ一昔前までは大した人気もなかった「越谷」ですが、2008年に「イオンレイクタウン」がオープンすると、一変し、今やファミリー層を中心に人気のベッドタウンになっています。
人気の根源である23区内に目を向けてみると、例えば昭和の時代では憧れのエリアであった「世田谷区」も最近はと言うと、以前ほどの人気はないですし、都心では昭和の終わりから十年ほど前まで絶対的な人気を誇っていた六本木エリアですが、いまだ根強い人気はあるものの、直近ではIT系従事者を中心に渋谷エリアに人気が集まっています。
これは、東急グループを中心とした渋谷駅周辺の巨大再開発が最大の理由でしょう。
となると、人気路線も渋谷に直接入れる路線にシフトして行くことが想定できます。
この様に人気の根源の在り方が変わったり、新たな(集客)施設の開発等の影響を受けながら住みたいエリアは変化するものなのです。
そうそう、もう一つ書いておくべきことがありました。
インバウンドです。
すいません。時間切れです。
続きは次回に。






最終更新日  2019年01月06日 18時32分02秒
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