666005 ランダム
 ホーム | 日記 | プロフィール 【フォローする】 【ログイン】

不動産投資マイスター

PR

キーワードサーチ

▼キーワード検索

プロフィール


ishiwatari28083

カレンダー

カテゴリ

フリーページ

ニューストピックス

全1755件 (1755件中 1-10件目)

1 2 3 4 5 6 >

2019年10月13日
XML
カテゴリ:自己啓発


先日、「通販大家さん」の主幹である金森代表と打ち合わせを行ったのですが、その際に来春に今の立場から「相談役」か「顧問」の様な立場に退きたい旨を伝えました。
理由としては、「不動産業界の周辺環境の変化のスピードが速まる中、自分自身の能力で組織をコントロールするのが困難になり始めているのではないか?」との漠然とした思い、そしてプライベート面でも妻に先立たれたことで、これからの人生に目標を持てなくなってしまったこと等がある。
一方、体力面は一切の問題もなく、ちょっと朝が弱くなったこと以外は元気そのものですし、精神面では相変わらず小学生レベルのままなので、自分が歳を取ったことすら真面に理解していない始末。

仕事に対する意欲も落ちておらず、実際に引退しておとなしく隠居できるか、甚だ疑問。
とは言え、存在自体が「老害」になる前には身を引きたいし、そろそろ残りの時間を仕事以外のことにも使いたいし、と考えれば考えるほど悩みは大きく複雑になっていきます。
なにせ、大した趣味もなく、仕事が趣味を兼ねてるような人間なので、引退したは良いけど「燃え尽きれなかった」不甲斐なさに、残りの人生を後悔しながら生きる様な気がしてならないのです。

「久し振りに夜の遊びでもしてみるか」なんて考えていますが、朝一、鏡に映る自分の顔を見て、特に頭髪の資源減少の実態を再認識すると、前向きな考えも失せてしまいます。
マァ~、多少色っぽいことを考えられるだけでも、まだ老け切ってはいないのでしょうから、「よし」とするべきなのでしょう。

まだ当面は「完全リタイア」「セミリタイア」「現役続行」のどれが良いのか?悩み続けるのでしょうね。






最終更新日  2019年10月13日 10時09分52秒
コメント(2) | コメントを書く
2019年10月12日
カテゴリ:福祉



前回のブログでも書きましたが、先日、11月と12月のセミナーでお話する情報を集める為と、系列会社である株式会社福祉医療の営業も兼ねて2日間にわたり、群馬県内にある大規模な精神科病棟を持つ(複数の)病院を訪ねてきました。

大規模病院の相談員さんはドクター並みにお忙しく、余り長い時間はお話を伺えませんでしたが、どの相談員さんも「障がい者グループホーム」の必要性は強く感じていらっしゃるとのこと。
しかし、地方と東京では、その程度には若干の温度差があるのも事実の様です。

東京都内の大規模病院では退院時に自宅に戻れる方は4割程度とのことでしたが、群馬では6割程度以上がご自宅に戻るそうです。
自宅の広さやご近所との人間関係、そして家庭内事情の違いがこの差の大きな要因なのでしょうが、市町村によっては障がい者福祉に対して割ける予算事情もあって「障がい者グループホーム」の開所が進んでいないことも自宅に戻る割合が高くなる原因の一つに挙げられます(市町村によっては一部業者による談合の様な状態を容認しているケースもあります)。

しかし、それでも「需要が増える⇒物件数が増える」⇒何らかの価値や特徴を持つ必要性が上がってくるのは間違いありません。

確かに需要規模に対して供給が追い付いておらず、しかも当面は同様の状況が続くと思われるので、一般的なレジで見られる様な過当競争にはならないと思いますが、それでも立地面やクォリティ面で一定レベルに達していないグループホームは選ばれなくなるでしょう。

それなのに(先日のブログでも嫌味として書きましたが)「ブルーオーシャン:」やら「営業の必要なし」なんて言葉で集客をしている団体があることには驚かされます。

やはり、ソーシャル・ビジネスにも「原理原則」があり、それから大きく外れてしまうと立ち行かなくなり、淘汰されてしまうでしょう。
今回のセミナーでも、このことをしっかりと踏まえて福祉医療協力会の必要性をお伝えするつもりです。






最終更新日  2019年10月12日 11時05分47秒
コメント(0) | コメントを書く
2019年10月05日
カテゴリ:セミナー


11月17日に開催する「福祉医療協力会」のセミナーですが、これまでに(メルマガで)障がい者グループホームに資料請求してくれた会員さんのみに告知したところ、2日掛からずに満席になりました。
お申込みいただいた皆さん、ありがとうございました。
現時点で定員を大きく上回るお申し込みがありますので、急遽、12月1日に追加セミナーを開催することといたしました。

しかし、開催側としても今回の反応の高さには驚いています。
やはり、障がい者グループホームと言う投資対象への期待と共に、この社会性の高い事業に乗り出してみようと考える方が増えているからなのでしょう。

それと、これは残念なことなのですが、巷にまるでフィッシング詐欺の様なことばで集客している団体が多くなっている中、金森重樹への信頼度で私達のセミナーを選んでくれている方々も少なくないのだと思います。
少しでも有意義な情報を提供できる様、気合を入れて頑張ります。

セミナーの為の情報集めの意味もあって昨日、今日と通販大家さんの馬場と一緒に群馬県内の大規模精神病院に挨拶に行ってきたのですが、相談員やワーカーさんに話を伺ってみると、都内とは若干の差はあるものの、やはり障がい者グループホームの必要性は、かなり高まっています。

ただ、そのニーズの高まりとは裏腹に、選んでもらえるグループホーム作りを心掛ける必要性も感じました。
今後は、参入数が増えてくるのは間違いないですし、そうなるとやはりライバルを上回る特徴や価値を持たないと所詮は埋もれてしまう危険性もあるのです。
なのに「ブルーオーシャン」なんて言葉を使う調子の良い人達って、いったい何を考えて、どの様なセミナーを行うつもりなのでしょう?
いけない、いけない、また僻みっぽいブラック石渡が出てきちゃいそうです。
今日はこの辺で。






最終更新日  2019年10月05日 10時39分34秒
コメント(0) | コメントを書く
2019年09月25日
カテゴリ:福祉




昨年末のセミナーで設立を提案していた「福祉医療協力会」ですが、その後に頂いたセミナー参加者さんからのお問い合わせや要望の中に投資や事業をする立場の人間としては「???」と感じることが幾つかあったことで、その立上げを見送っていましたが(厭味ったらしく手恐縮ですが)、近々に再開しようと考えています。

きっかけは、数年振りに「通販大家さん」に戻ってきた野中の人脈で首都圏でも有数の精神科病棟を持つ医療法人と業務や医療面で連携が現実味を帯びてきたこと。
そして、ここに来て巷で「障がい者グループホームの運営」に付いてのセミナー等が増えてきた中、その謳い文句に「ブルーオーシャン」だの「通常のレジの様な努力をしなくても利用者(入居者)が集まる」と言った表現があるの見て、大きな疑問と憤りを感じたことにあります。
確かに通常のレジものとは異なる部分が多いのですが、何もしないで入居者さんが決まるほど甘い商売ではありませんし、この日本でそんなビジネスは存在しないでしょう。
これらのセールスコメントを見ていて、一昔前の「デーサービスの過剰供給」問題を思い出しました。

相変わらずのへそ曲がりで恐縮ですが、やっと(私の心に)火が点きました。
開所後の運営までサポートできる体制を作った上で「福祉医療協力会」を立ち上げようと計画していますが、その為に、再度「運営編セミナー」を開催するつもりです。
そして、10名以上の賛同者がいらしたら「福祉医療協力会」を立ち上げ、その人数に満たない場合は、立ち上げは断念し「通販大家さん」と新会社で全てを受け持ち運営しようかな、と考えています。

政府の医療行政の見直しが追い風になり、急にグルーホーム運営のセミナーが増えてきましたが、私達「通販大家さん」は3年前から研究をスタートし着々と準備を進めてきました。
更に、今回の医療法人との連携は相当の強みになりますし、他社が簡単に真似出来るものではないでしょう。

今日も午後一から会議を行っていたのですが、11月17日(日)にセミナーを開催することにしました。
詳細は、今までグループホームに資料請求をしてくれた会員さんを中心にご案内のメールを差し上げます。
このブログや「通販大家さん」のFBでもお知らせしますので、是非、多くの方にご参加いただきたいと思います。

-「通販大家さん」FB-
https://www.facebook.com/28083.jp/







最終更新日  2019年09月25日 21時51分51秒
コメント(0) | コメントを書く
2019年09月23日
カテゴリ:不動産投資


前回は
-融資環境のみならず、その他も決して良い環境とは言えない中、これからの不動産投資は何を目指せば良いのでしょう?
を私が進めていることを例に書いていきます。-

で終わりましたので、その続きを。
まず、最初にお断りしておきますが、これから書くことは飽くまでも一例です。
皆さんに「こうするべき」と勧めるものではありません。

実は(私は)日本の人口減少、高齢化が言われ始める前から幾つかの準備を始めていました。
当時は、他人様に自慢できる様なレベルの話ではなかったのですが、この7、8年は真剣に動き始めています(とは言っても、能力もないのに何でも自分でやろうとするので、ドタバタになっていますが)。

まず、日本国内で物件を買う際は、諸事情から所有し続けるものと早めに出口を迎えていくものとをハッキリと分け、ある程度のスピードをもって資金を回転する様にしました。
勿論、失敗もありましたが、それなりに増えた資金と信用とを活用し次のステージに上がることが叶いました。

次のステージで私が行ったことですが、通常の一棟ものだけでなく、賃貸型(販売)戸建て、テナントビル、高齢者用物件、太陽光、コワーキング、駐車場とジャンルを増やすと共に、立地も徐々に23区内にシフトすることでリスクヘッジを心掛けたのです。
やはり人口や世帯数の減少で今迄のような一般的なレジ一本槍ではなく、様々な投資対象を自身で経験してみるべきだと思いましたし、表面上の利回りよりも価値の下落リスクの少ない立地にシフトしていった方が安定性、安全性共に高まると思ったからです。

実は、これらと並行して海外不動産にも目を向け始めていました。
これに付いては本音を言うと、この頃から日本と言う国の将来や政府の打ち出す政策や施策の幾つかに疑問を感じ始めたことが原因です。

最近は、ブログやSNS辺りでもあまり先鋭的な意見や極論を書くと目を付けられるそうなので、ここではこれ以上は書きませんが、興味がある方は、是非、個別相談等の機会に質問してください。

「通販大家さん」の個別相談は、セールスや煩わしい勧誘は一切ありません。
https://www.28083.jp






最終更新日  2019年09月23日 21時51分00秒
コメント(0) | コメントを書く
2019年09月22日
カテゴリ:不動産投資


アップダウンの激しい自分の精神状況を安定させる目的で最近はよく映画を見ています。
以前は本を読んでいたのですが、チョット老眼がきつくなてきたもので文字を敬遠しているのです(良くないことですが)。

映画を見ると言っても時間の余裕がないもので(以前は)レンタルビデオが中心でしたが、最近は「amazon prime」を利用しています。
そう言えば、このサービスを使い始めた時あたりから気になっていたのですが、最近の洋画って日本語吹替版がやたらと減っていないですか?
以前から英語の学習目的でなるべく「字幕版」を選ぶ様にしていたのですが、ここのところ上述の通りで老眼が進み始めていたこともあって「吹替版」を選ぶことが増えてきました。

ところが、ところがですよ、(私の一方的なイメージなのかも知れませんが)何だか以前よりも「吹替版」が減っている様に思えるんです。
以前は、話題作や人気映画の殆ど、いやそれほどでもない作品であっても吹替版があったと思うんですが・・

「これって日本の経済的影響の縮小が原因なのではないでしょうか?」なんて言うと「深読み過ぎるよ」なんて笑われてしまうでしょうか?
でも、今、明らかに世界経済における日本の影響力は弱まり始めています。
そして、これは外交≒政治の舞台でも同じ方向に向いている様に思えます。

日本国内に目を向けてみても、インバウンドが増えていること(≒観光立国政策が功を奏してはじめている)以外には特に先行きの明るさを感じるものがありません。
因みに、今、港区内のスタバでこのブログを打っていますが、切れ目なく来店されるお客様を見ると何と6割が外国人、残りの内、約半数が高齢者と思しき方々です。
下町の有名ファストフード店辺りでは平日の昼間はほぼ高齢者の皆さんで一杯で適切な表現ではないかも知れませんが、まるでデイサービスセンターなの?なんて思えるほどです。

一方、「国をけん引するべき若い世代の方々は?」と言うと、その志向や生活の仕方の多様化が顕著になっていますね。

実は、ここまでが今回の前置きで、ここからが本題。
専門家でもない私がこれ以上、経済を語っても大した意味がありませんので、専門の不動産(投資)に話を移しましょう。

融資環境のみならず、その他も決して良い環境とは言えない中、これからの不動産投資は何を目指せば良いのでしょう?
を私が進めていることを例に書いていきます。

すいません。次の予定の時間になってしまいました。
続きは次回に。






最終更新日  2019年09月22日 12時08分32秒
コメント(0) | コメントを書く
2019年09月19日
カテゴリ:不動産投資


最近、個別相談等で会員さんとお話をする際に、必ず伝えていることです。

「何故、こんなことを一生懸命、伝えているか」と言うと、賃貸業の在り方そのものが、かなりのスピードで変化してきているからです。
変化の原因ですが、その根本は「人口、世帯数の減少」にあるのでしょうが、「入居ターゲットの志向」の変化や国等各行政の施策の指向の変化なども挙げられます。

特に大都市(政令指定都市やそれに準ずる都市)以外の都市では、これらの変化に敏感になっておく必要が高まっています。
仕事柄、毎日様々な情報をウォッチしていますが、昨年末くらいから高利回りと言える物件も出て来る様になってきました。
しかし、中には今後の入居付けに不安を感じるものも多く含まれています。

実際に多くの地方都市では、少し郊外になると入居率にして70%を超えない様なエリアも目にする様になってきました。
とは言え、これらの物件の中にも付加価値を付けること等、ライバルとの差別化で生まれ変われる物件も隠れていますので、やはりアンテナを高くし、そして感度を上げておく必要があります。

一方、今週のメルマガ「通販大家さん」で配信した物件の様に国の施策に沿った社会性、安定性の高い投資対象も出始めいて、今後は注目する必要がありますが、これも自身のアンテナが錆び付いていたりすると情報すら入手できません。

今の様な決して良くない環境だからこそ「儲けられる隙間や歪み」が生じるものです。
それらを見つけ出し、そして成功をつかみ取る為にも、まずは自身のアンテナの感度を上げ、そしてしっかり磨いておきましょう。






最終更新日  2019年09月19日 21時31分58秒
コメント(0) | コメントを書く
2019年09月15日
カテゴリ:不動産投資


前回は
レバレッジを活用できない分、他の要素でカバーするのです(収益を増やす)。
「他の要素?」って思いましたか?
このことに付いては、このブログでも何回となく書いてきましたが、私は
〇事業性
〇社会性
を付加することでカバーできると考えています。

でおわりましたね。
今回は、この続き

今まで(と言ってもこの十数年閑ですが)はレバレッジを活用することで手にする収益を最大にすることが当たり前の様に叶いました。
しかし、今の(不動産投資を取り巻く)環境は、そう甘くはありません。
では、どうしたら良いのか?
その厳しさの分を埋める要素として私達は「事業性」と「社会性」に注目しているのです。

事業性には「収益の向上」を期待し、社会性には「安定性」を求めています。
ザックリと説明すると、「自分自身も参加する」≒事業性を持つ(事業性を高める)ことで収益を向上させ、国の施策に沿ったジャンル、中でも社会性の高いソーシャル系ビジネスで安定性を高めるのです。

既にこのブログや個別相談等でも公開してきましたが、私達「通販大家さん」が、この二つ、いや実際は融資に大きく頼らないことも条件としていますので、三つの条件を満たす投資対象として期待しているのが「障がい者グループホーム(共同生活援助」と「コンテナファーム」です。

そして、丁度、計画が進み始めたこの機会に軽く触れておきますと、融資を引き易い事業レベルで賃貸業を行っている皆さん向けの投資対象の開発も進めています。
具体的には、新築コンセプトAPです。
詳細は、個別相談でお話しましょう。






最終更新日  2019年09月15日 22時05分00秒
コメント(0) | コメントを書く
2019年09月10日
カテゴリ:不動産投資


前回はビギナー属性の方に対して融資の可能性がある金融機関として「日本政策金融公庫」のことを少し書きましたが、今回はもう少し違う目線から見た投資スキームに付いて書きたいと思います。

不動産投資は、どうしても融資環境に大きく左右されてしまいます。
長い間、不動産業界に身を置いている私の目から見ても、今は余りに厳しい状況(融資が厳しくなっている)の様に感じますが、本来、この状況が順当なもので、この十数年、加熱し続けてきたブームの方が異常だったのです。

更に「サラリーマン属性の私達が行う(不動産)投資の真の目的がなんであるか?」を考えると、大きくレバレッジを効かせ資産を増やすことのみに力を入れるのは間違っているのではないでしょうか?
確かにレバレッジを活用して投資規模≒資産を拡大していくことも不動産投資の醍醐味ではあります。
しかし、私達が行う不動産投資の真の目的は、必ず来るであろうリタイア後の時間的自由を支える経済的基盤(余剰資金)を作ることにある筈です。
実際に個別相談等でこの質問をすると、殆どの方が表現方法は違えど同じ様に答えてくれます。

ところがスタート時はそうであっても、少し経験を積むといつの間にか「買うこと」が最優先される様になってしまう方が少なくありません。
幸か不幸か、今はレバレッジを効かせて資産を増やす手法が使えません。
でも、この様な環境だからと言って不動産投資を諦める必要な決してありません。
レバレッジを活用できない分、他の要素でカバーするのです(収益を増やす)。

「他の要素?」って思いましたか?
このことに付いては、このブログでも何回となく書いてきましたが、私は
〇事業性
〇社会性
を付加することでカバーできると考えています。

すいません。今日も時間切れです。
しかし、フェーン現象でやたらと熱いですね。
皆さん、ご自愛ください!






最終更新日  2019年09月10日 11時36分33秒
コメント(0) | コメントを書く
2019年09月08日
カテゴリ:不動産投資

イヤ~、本当に頭が痛くなるくらいに融資環境がパッとしません。
こんな状況が何カ月間続いているのでしょう?そして、いつまで続くのでしょう?

と言うのは個人投資家さん目線でのお話。

法人目線で見ると少し様相が異なりますが、不動産投資向け融資に付いては以前の様に積極的な姿勢を見せている銀行は残念ながら見当たりません。

この様な状況になると、あれほど積極的だった投資家の皆さんの中にも妙に静かになってしまう方が少なくないのが残念でなりません。
既に事業レベルで賃貸業をスタートしている方なら融資を引ける可能性があるですから、この機会をチャンスとして捉え、積極的に挑戦してみるべきだと思うんですが...
但し、この状況下で「自己資金は使いたくない」なんて考えている方は、当面は出る幕が無いですよ。

ビギナーさんであっても属性がしっかりしていればオリックスさんが融資に応じています。
但し、エリアの縛りはあります(融資の出るエリアによって金利に差がある)。

では、それ以外の方は全くチャレンジする余地すらないのか?
正直言って、融資を前提とする不動産投資では、チャレンジする余地は大きくありません。
可能性としては、政策金融公庫や商工中金と活用する方法かな。
但し、償還期間が短めであること、通常の銀行とは違い事業計画の内容を重視していること、更に政策金融公庫は通常の金融機関の融資とは異なり、所有権移転後の融資が本来の姿勢ですので、その分の自己資金を持っている方に限られると言って良いかも知れません。
良いところもあります。
政策金融公庫の評価内であれば100%の融資が可能ですので、ケースによってはフルローンになる場合も多くは無いですがある様です。

すいません。相変わらず公私共にバタバタしており、今日もこれから仕事です。
続きは次号に。






最終更新日  2019年09月08日 20時03分08秒
コメント(0) | コメントを書く

全1755件 (1755件中 1-10件目)

1 2 3 4 5 6 >


Copyright (c) 1997-2019 Rakuten, Inc. All Rights Reserved.