517482 ランダム
 ホーム | 日記 | プロフィール 【ログイン】

不動産投資マイスター

PR

キーワードサーチ

▼キーワード検索

楽天プロフィール


ishiwatari28083さん

通販大家さんの番頭役

フォローする


■ 趣味・関心キーワード
インテリア  ブログ  海外旅行  不動産投資  ラグビー  音楽 

カレンダー

カテゴリ

フリーページ

ニューストピックス

全1502件 (1502件中 1-10件目)

1 2 3 4 5 6 >

2017年11月23日
XML
カテゴリ:大家力


前回は、民泊に係り始めた私が(インバウンド市場を通して)東京に付いて書いてみました。
書きながら考えたのですが、折角のインバウンド市場の拡大も、今のままでは東京をはじめ本当に一部の人気都市にしか恩恵がありませんね。
これを、何とか他の地方都市にまで拡げる事って出来ないものでしょうか?
多分、横浜、大阪、京都等の大都市や余程しっかりした観光資源を持っている都市以外は、どこも同じ事を考えているのではないでしょうか?

日本の場合、世界的に見ても驚くほど整備された鉄道網や高速道路網もありますので、移動に事欠く事はありません。
移動手段があるのですから、後は「その都市に行く気にさせる」だけですよね。

私の知る限り、どの都市、いや市町村にも見るべきものや訪ねるべきものは必ずあります。
ただ、それらを宣伝するだけでは、期待しているほどの成果はありません。
例を挙げるとすると、世界遺産やなんちゃら遺産がそうですね。
指定されてから1、2年間は凄い効果があるのですが、その後は全くパッとせずなんて例が一杯ありますよね。
NHKの連ドラや大河ドラマでも同様の事が起きているそうです。

この様に一時的なお祭り騒ぎで終わらない為に何をしたら良いのか?を真剣に考えていく必要があります。

当然、認知してもらう為の宣伝告知は重要ですが、それだけでは絶対にダメだと思うんです。
私が今のところ考えているのは「お得感」や「満足感」、そして「連帯感」。
やはり絶対的な魅力を持つ東京や京都から移動して来てもらうのには、まずは「お得感」を感じてもらえるサービスが必要だと思うんです。
そして、その上に「満足感」を、そして更に地元の人々と「連帯感」を感じてもらえる様な企画やイベントを飽きずに懲りずに諦めずにやり続ける事が重要なのではないでしょうか。

これは何も訪日外国人の方々のみではなく、対象が日本人でも同じで、便利で魅力ある大都市から自分達の街に来てもらおうとするのなら、やっぱり「お得感」「満足感」「連帯感」が必要です。

そして、これらは私達「大家さん」発信でもできる事なのではないでしょうか。






最終更新日  2017年11月23日 14時02分46秒
コメント(0) | コメントを書く

2017年11月22日
カテゴリ:民泊


前橋と三田の二拠点生活にも慣れてきた上に諸事情から都内にいる日数が増えた事もあり、「東京」と言う都市を様々な視点から評価する癖が付いてしまいました。
自分なりの評価基準で採点すると90点ってところです。

特に交通インフラの充実や活動(行動)する上での安全性、もちろん観光資源の豊富さも高得点の大きな理由になっています(そう言えば、驚くほど多様な食文化やサブカルチャーも重要な得点源ですね)。

更に、私が最近感じ始めている事なのですが、東京を満喫しておられる訪日外国人の方々が作り出す雰囲気も東京の魅力を大きくしているのではないでしょうか?
これは、大袈裟と思われるかも知れませんが(余り上手く表現できないのですが)いつの日か東京と言う都市に根付く「文化」にまで昇華する様に思えます。

インバウンドビジネスに係るのなら、その文化に上手く乗れるか逸れるかで結果を大きく左右する事になるでしょう。
「インバウンドビジネスに係るのなら」って書きましたが、これは非常に裾野が広く、民泊や外国人向けサービスのみならず、物販だろうが飲食だろうが輸送業だろうが、非常に多くの業界が係わるのです。

既に、それを意識して手を打っている企業も増えています。
例えば、浅草浅草寺周辺で活躍している人力車のスタッフの多くが英語を話しますし、東京タワー最寄り駅である赤羽橋駅にも英語を話せるスタッフが常時待機していて、少しでも迷っている旅行者と思しき方がいると積極的に自分から声掛けをしています。

自分が係わる様になってから、幾つかの民泊併設のカフェなんかも覗いていますが、英語やイタリア語、スペイン語までが飛び交い、それに対応している日本人スタッフがいて、オジサンからすると、それはもう知っている東京じゃないんだけど、何とも言えなく楽しく、刺激的です。

きっと、あと2、3年もすると、もっと違った東京を知る事になるのでしょうね。

民泊を中心としたインバウンドビジネスに興味がある方、是非、意見や情報交換をしましょう。
個別相談でお待ちしています

「通販大家さん」の個別相談






最終更新日  2017年11月22日 17時24分30秒
コメント(0) | コメントを書く
2017年11月21日


同テーマの1​
地方都市今昔 新たな可能性はあるのか


同テーマの1ときっちり整合性を持てていないかも知れませんが、その辺はご勘弁を。

現在、前橋の自宅に戻っていて、このブログを打っています。
数日前、知人の業者さんから幾つかの物件情報が入り、現地確認目的で昨日今日と前橋、高崎市内をウロチョロとしてみたのですが、高崎市内中心部に付いては、思っていたよりも入居率の上昇はない様に思えました。
とは言え、駅周辺の再開発が続いているので、単身者用も含めて駅周辺は部屋不足になるのは必至でしょう。
ただ、賃料の上昇が続いているので、地元の方々は、少し離れても賃料の低いエリアを選ぶ傾向がある様です。
そう言えば、井野~新前橋周辺の質の高い物件の入居率が安定しているのも、この辺りの事情に因るものでしょう。

さて、前振りの群馬ネタはこのくらいにして、テーマに戻りましょう。
今回、何故、地方都市に焦点を当てたか、ですが、最近は、どの地方都市も人口や世帯数の減少に歯止めを掛けようと様々な対策を打ち始めています。

その中には、インバウンド向けのものも目立ち始めていますが(前回は、このインバウンド需要に焦点を当てました)、特に強い観光資源を持ちあわせない市町村では、どちらかと言うと移住や二拠点生活の推進等に力を入れてますね。

我が前橋市も、ご多分に漏れず様々な手を打っていますが、中には成果が見え始めたものもありますし、実際に賃貸の需要増に繋がるものも認められます。
ただ、やはりお役所仕事の感は否めず、進捗が遅かったり、評価に値するレベルの成果に至らない事例も少なくありません。

そこで思ったのですが、何でもかんでもお役所任せにするのではなく、我々、大家ももっと積極的に働きかけたり動いてみるべきだと思うんです。

例えば、私の前橋市内のインバウンド向け住宅にしても、市内の学校が打ち出した訪日留学生増大計画に市が乗ったとの情報を得て動き始めたものですし、今も市が打ち出した移住者誘致を前提とした賃貸戸建てや、あるテーマや能力に拘ったシャアハウス等のプランを持っています。

どうですか皆さん、余り興味ありませんか?
もし、興味がありましたら、私の個別相談にお越しください。
私の経験やプランで良ければ、何でも話しますよ。






最終更新日  2017年11月22日 15時45分51秒
コメント(0) | コメントを書く
2017年11月19日
カテゴリ:民泊


現在、コンバージョン工事中の浅草の中古ビル屋上からの眺めです。
目測ですが、東京スカイツリーの上2/3弱位が見えるんです。
この写真だと分かり辛いのですが、現地で実際に見るとマァマァの迫力で、今からこの屋上でのBBQ等のイベントに夢一杯のおっさんです(隅田川の花火大会も観れるでしょうから、大会当日は、ここでヘベレケになっている自分が今から想像できます)。

今年も春、夏を中心に色々な方々と食事会や飲み会、BBQをご一緒してきましたが、自分が知らないジャンルや世界の方々とお会いし、飲み食いを共にし、語り合う事は本当に楽しく、そして思い切り刺激的です。

昔からどちらかと言うと「おごり癖」があり、年中、女房や息子にバカにされ説教されていますが、こればかりは止められそうもありません。
最近では自分の小遣いの殆どを、これらの集まりに費やしていますので、特に港区内と前橋市内のコスパの高い店を相当数、知るほどになってしまいました。
もう不動産屋と言うよりも飲食店評論家に近いかも。

特に民泊絡みのブレーンは、皆さん、本当に若くて、私からすると子供の年頃なのですが、お互いに特に遠慮する事なく話し合ったり、相談し合ったり、一緒に夢を見たり語ったりの時間は、何ものにも代えられないものです。

来月から開催を予定しているMeetup形式のイベントも、そんな楽しみを私以外の皆さんにも知ってもらおう、いやお裾分けしようとの想いから企画しました。
一開催あたり10名程度しかお呼びできませんが、是非、参加してみてください。
但し、セミナーや勉強会での「あるある」ですが、企画自体に否定的姿勢で参加しようとする方は、キッパリお断りですよ。






最終更新日  2017年11月19日 11時52分31秒
コメント(0) | コメントを書く
2017年11月18日



メルマガ「通販大家さん」、今週は信州小諸から低圧の太陽光を配信しました。
ストレス負荷後でも11%オーバーの優良物件です。
配信直後で、既に40件近い資料請求を頂いておりますが、今回の担当の話では代替物件も用意してあるとそうなので、資料請求していない方は、まだ間に合いますので資料請求をしてください。

投資用太陽光を出す度に「そろそろ、扉が締まり始めた」とか「チャンスを逃さない様に」と一言付け加えてきましたが、確かに新設ものは利回り面やら各電力会社の設備面の能力不足による連系時期の延期等を原因として、確かに厳しくなってきました。
しかし、「通販大家さん」では、各協力企業さんの頑張りのおかげで、もう暫くは物件を出せそうです(実際に19円+消費税でも、モジュールやPCの能力UPもあり、ストレス後10.5%を確保できそうです)。

更に今年に入ってからセカンドハンドに対する融資も始まり、中古市場も急激に活気を帯びてきました。

太陽光に付いては、たまに通常の収益ものと同じ土俵で判断する方がいらっしゃる様ですが、これは正しくありません。
飽くまでも「自動貯金装置(自分でお金を生み出し蓄えるお財布)」であって、将来の資産性を評価し購入の可否を決めないで欲しいですね。

未だに私も代表の金森も「太陽光を買わない方が良い理由」が見付けられません。

この意味が分からない方は、是非、私の個別相談にお越しください。

通販大家さんの不動産投資個別相談







最終更新日  2017年11月18日 15時00分35秒
コメント(0) | コメントを書く
2017年11月17日
カテゴリ:民泊

先日、民泊にコンバージョンする目的で購入した浅草の物件の工事に付いて設計士さんと打ち合わせしていた時、その設計士さんから「物件の前にお住まいの方が工事に付いて何も聞いていないぞ。挨拶に来いって伝えておけ、と言ってましたよ」との報告。
忘れていた訳ではないのですが、何となく遅れ遅れになっていました。

昨日、少し時間が出来たので、早速、ご挨拶に伺う事にしました。
十番で手土産を買い、慌てて地下鉄で浅草へ。

実は、地下鉄銀座線の浅草駅って殆ど利用したことがなく、うろうろとちょっと迷いながらマツヤ側の改札から出ました。
そして、フッと左を見たら、上の写真の光景です。
ここを通るのは初めてだったのですが、ちょっとした地下街になっていたんですね。
いやー、ディープです(ディープ過ぎて何だかテーマパークみたいです)。

実は、私、ディープな雰囲気が大好き、大好物なんです。
前回訪れた時は、雨模様でじっくり街並みを見れなかったのですが、今回は好天気で馬道通りをあっち行ったりこっち行ったりとゆっくり北上し、物件近くのカフェで時間調整。

このカフェは、どうやら地元の方々の憩いの場になっているのか、お客さんとスタッフの距離が凄く近い、お客さんの中にはみかんやら柿やらをお裾分けしていたり、マスターと地元のたこ焼きさんの話をしていたりと、本当に気さくなお店でした。

お店を出て、協力企業の社長と待ち合わせし、近隣のご挨拶を終え、プラプラふらふらしながら地下鉄浅草駅に向かったのですが、道すがら、日本人の方なのか中国や韓国の方なのか、は分からなかったけど、和服で探索しているカップルを多く見かけましたが、よくよく見ると浅草ってインスタ映えするポイントも一杯あるんですね。

2時間くらいの浅草小旅行を終え、私の中の浅草のイメージが一変しました。
「この街で多くの施設や事業をやってみたい!」






最終更新日  2017年11月17日 10時02分52秒
コメント(0) | コメントを書く
2017年11月16日


前回のブログでは収益性の高い投資対象として(合法)民泊を紹介しましたが、「?」と感じた方もいらっしゃった様です。
なので、もう少し掘り下げておきましょう。

まず、収入の源となる売上がかなり大きいです。
勿論、運営に係わる経費がありますので、それらを差し引かなければなりませんが、私達が開発を進める上での基準としては、「オーナーの収入(㎡単価)がシェアハウスよりも高い」としています。
これは、一般的なレジものと比べ10~20%前後は高いでしょう。

そして、この投資対象を勧める最大の理由は、「市場が拡大傾向にあり、かなりの期間、縮小しない」ってところにあります。
説明するまでもなく、日本と言う国は人口と世帯数が減少していきますので、国体を維持する為にどうしてもインバウンド(訪日外国人)政策を推進する事になります。

〇人口、世帯数が減少:賃貸業の市場規模は減少(テナント、オフィス系は経済状況によっても増減する)
〇インバウンドが増大:民泊をはじめ訪日外国人(訪日留学生も含む)向けの市場が拡大する、となる訳です。

課題もあります。
訪日留学生に付いては、そもそも東京の様な大都市よりも地方都市の方が生活費を含めて暮らしが楽なので、地方にも拡がり始めていますが、観光客に付いては、全く真逆で都内、京都、大阪、博多に集中しているのが実情です。
他の都市や政府が、余程、画期的な施策を打たない限りは、この問題は解消しないでしょう。

ザックリと掘り下げてみましたが、今後、高円寺で開催するmeetsupでは、もう少しデータや事例を交えてお話させてもらいます。






最終更新日  2017年11月16日 22時31分53秒
コメント(0) | コメントを書く
2017年11月14日


前回は
「販社の営業トークや自身の所有欲に負けて進むべき道を間違える事だけはしないでください。
では、どうしたら良いんだ?
今日も個別相談で会員さんに同じことを質問されました。
そりゃ、そうですよね。
適切な一手、打つべき一手を話せなければ、私達の存在価値が無くなります」
ってところで終わりましたので、今回はその続きです。

このブログでも、何度となく書いてきましたが、収入やキャッシュポジションを上げる事と資産形成を両立できる時代は、残念ながら数年前に終わったと言って良いでしょう。
いずれ、物件の価格が下落しポテンシャルの高いものを希望値で買える時代が巡って来るでしょうが、それでも以前の様に、それほどの努力をしなくとも資産と収入を両立できる物件は、中々、出てこないでしょうね。

なので、上述の様に「では、どうしたら良いんだ?」となる訳ですが、私は二つの道を考えました。
一つは、いわゆる王道、セオリー通りの手法ですが、ここでは説明を省略させてもらいます。

二つ目ですが、これは「資産性」と「収益性」を全く分けて考える手法。
残念にも資産性は高い≒評価は高いが「収益性」には劣る物件を購入してしまったら、大抵の方は、何とか自分の努力で改善しようとして色々なアイディアを出しては頑張ってみる筈です。
ところが、思う様には改善できない。実は、私も経験があります。
何故、上手く行かないのか?
私の経験から言わせてもらうと、この様な状況(評価は高いが収益性に劣る)の原因は一つではなく、幾つかが複合的に絡み合っている事が多いのです。
この場合、通常のサラリーマン投資家では、正直、再生させる事は非常に困難で、時間と費用を浪費してしまい、更に気持ちの上でも追い詰められてしまいます。

勿論、「複数の原因がどの様に影響し合っているのか」は検証してみる必要はありますが、一度、棚上げにしてしまう手も考えるべきです(但し、自身の行動範囲内に立地している場合や専門大家さんは別です)。
そして、そのマイナス収益の分を埋める(できればプラスにできる)投資対象を見付けて投資するのですが、ここで重要なのは、この場合の投資対象は資産性を考慮する必要はないのです。
考慮する必要がないどころか、そもそも所有権である必要もなく、テナントでも良いのです。
だって、収益性だけを求めているのですから。

「でも、そんな都合の良い投資対象なんてあるか?」って思いましたか。
ところがあるんですよ。
はっきり言っておきますが、いい加減な話ではないですよ。
なんと言っても3年研究してきましたから、自信を持っています。

もうお分かりの方もいらっしゃるでしょう。
その投資対象とは、そう(合法)民泊です。

そろそろ、セミナーをと思っていますが、中々、会場が見つかりません。
先にmeetsup形式の小規模なイベントを先に開催するつもりです。






最終更新日  2017年11月14日 22時21分23秒
コメント(0) | コメントを書く
2017年11月11日


数年前(7、8年前位かな)までなら「不動産投資で成功する事≒資産形成」って言えたかもしれないけれど、今では、とても言えない。
ところが、未だに多くの販社が、資産形成=成功のように煽って、物件を売っていますね。

販社が相も変わらずに資産性(って言っても本当の意味の資産性ではなく、積算評価の高い物件を指します)の高い物件を良い物件として売っているのは、これは言うまでもなく融資が絡んでいるから。
販社の立場で言うなら、「融資が付く=その物件が売れる=販社が儲かる」、でも決して「販社が儲かる=購入者が儲かる」ではない事を不動産投資家は、余程しっかりと胸に刻んでおく必要がありますよ。

理由は、今更書く必要もないでしょうが、今の市場環境の中、積算評価の高い物件って、まず間違いなく地方の郊外物件でしょう(人気立地にあって積算評価が高い物件は、何らかの問題を内含している危険性あり)。
とすると、必要水準の入居率を長期間に亘って維持できるか?と言う問題や大規模修繕リスクが考えられるんです。

勿論、我々「通販大家さん」だって販社です。
よって、売りたい気持ちは山々なんです。
でも、それをしないのは、私や代表である金森の名刺の裏を見てもらうと分かるはず。
「自分が欲しくない物件を売るくらいなら、儲からないでもいいと思っているガンコおやじです」って書いてあるんです。
この精神に則って12年もやってきたので、今更下手に妥協できないんですよ。

なんか、手前味噌な話になってしまいましたが、販社の営業トークや自身の所有欲に負けて進むべき道を間違える事だけはしないでください。

「では、どうしたら良いんだ?」
今日も個別相談で会員さんに同じことを質問されました。
そりゃ、そうですよね。
適切な一手、打つべき一手を話せなければ、私達の存在価値が無くなります。

すいません。
時間切れです。
続きは、次回とさせてください。






最終更新日  2017年11月11日 17時45分12秒
コメント(0) | コメントを書く
2017年11月09日
カテゴリ:自己啓発

先日、やり残した仕事への対応で群馬に日帰りで帰ってきました。
午前中の内に到着したかったので、ちょっと早めに都内を出て10時過ぎには関越道へ。
最高の青空の中、快調に飛ばしていたところ、鶴ヶ島ジャンクション辺りでフェラーリの集団に遭遇。
次から次へと増えていき、アッと言う間にフェラーリの山盛り状態。
いやはや凄かったですね。
その迫力に目を奪われながら、フッと若いころを思い出しました。

まだ、二十歳になったばかりの頃、元々が車好きではあったので「よーし、俺は二十歳代の内にメルセデスかBMWにのるぞ」っと友達を前に高らかに宣言。
この思いは、割と早めに叶ったのですが、その後、40歳代半ばに入った頃から、現状に満足できなくなってしまい、何度となくフェラーリ、カウンタックやアストンマーティンに手が出かかったのですが、もしもの際のトラブルを考えると、どうしても買えませんでした(群馬ですからね)。

ここのところ、暫くは、こんな欲も薄らいでいたのですが、都内に居を構え、毎日、そう毎日、自分が欲しい車に出会う様になってからは、またぞろ、どうしても欲しいって気持ちが復活して困っていたところに、フェラーリ山盛りを見て、この気持ちが爆発しそうな気配です。
しかし、私っていつになったら、この「煩悩」が消えるのでしょう?

あと数年で還暦ですからね、普通なら、そろそろ悟りの領域に入る年齢なんじゃないですかね普通。

まぁ、この人並外れた煩悩をモチベーションに変えて頑張っているとも言えるのですが、それでも、もう少しは落ち着きたいと言うか年齢相応になりたい。

もう暫くは、俗世間にどっぷりと浸かって、煩悩丸出しで生きて行く事になりそうです。






最終更新日  2017年11月09日 17時19分14秒
コメント(0) | コメントを書く

全1502件 (1502件中 1-10件目)

1 2 3 4 5 6 >


Copyright (c) 1997-2017 Rakuten, Inc. All Rights Reserved.