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2017年03月27日
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最初に前回の補足です。
留学生・実習生向け賃貸ですが、幾つか注意する点
があります。
まず、我々とは違う生活環境、慣習で暮らして来た
訳ですから当然、様々な点で価値観や考え方が違い
ます。
私達が”常識”だと思ってきた事ですら彼らにとって
は常識ではない事もあるのです。
まず、部屋の使い方、掃除への考え方、ごみの処理
洗濯物の干し方や自転車の置き方等々、ここでは書
き切れないくらいです。
と、なると管理(指導)力が重要になりますね。
日本語以外でのコミュニケーションが求められるケ
ースも多いので、これらにしっかりと対応できる管
理会社や協力者を必要とします。
まずは、これらを準備できる事が”上手く行く事”の
必須の条件となる事を忘れないでください。

さて、今回は、インバウンド向け賃貸の中でも”イン
バウンド観光客”向けに付いて書いてみたいと思いま
す。

政府や国を挙げての訪日外国人増大を目的とした施
策が功を奏しはじめ、更には2020年の東京オリンピ
ックの開催に向けて、着実に日本を訪れる外国人の
方の数は増えています。
為替レートの変動による浮き沈みはあるでしょうが
今後も、この傾向は続くでしょう。
2020年に一応のピークを迎え、一定期間は減少に転
ずるでしょうが、国や地方公共団体、そして民間が足
並みを揃えて訪日外国人誘致に動けば長期間に亘って
落ち続ける事は考え辛いですし、何よりも日本と言う
国は、その国体を維持する為にはインバウンド施策や
対策に真剣に取り組みざるを得ないのですから、私達
もこの分野は真剣に勉強しておくべきなのです。

では、インバウンド観光客向けの賃貸とは具体的には
どの様なものなのでしょうか?
まず、考えられるのは、短期賃貸や宿泊業ですね。
中でも2、3年前から話題となっている「民泊」が一番
身近なものです。

すいません。また、時間切れです。
次回は水曜日か木曜日には更新しますので、お許しを。





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最終更新日  2017年03月27日 18時20分03秒
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2017年03月24日


ご存知の様に日本では多くの市町村で人口、世帯数と
もに減少し始めています。
推測では、20年後には今の2/3や半分にまで減らして
しまう市町村もあるほどです。
と、言う事は嫌な言い方をすると我々、賃貸業は「斜
陽産業」と言う事になります。
勿論、人口や世帯数と言うものは平均的に減るもので
はなく、著しく減少し、事実上なくなってしまう集落
や村がある反面、流入や集中が進む都市もある訳です。
と、なると賃貸業として成功するには、この様な人口
や世帯数が集中する(大)都市で投資する事をまず、
前提として考える人が多いでしょうね。
でも、皆が狙う都市≒人気が集まる都市の物件は、当
然の事ながら物件価格が高くなり、相応の資金力や属
性を持つ方以外はハードルが上がってしまい、そう易
々とは購入できなくなるでしょう。
そして、これらの(価格の上がった)物件は儲からな
いのです。
大企業やファンド系なら、これもありでしょうが、私
達の様な個人投資家はどうしたら良いのでしょう?儲
からない物件でも買うべきなのでしょうか?

この課題への答えの一つが”インバウンド向け賃貸”だ
と私は考えています。

--前回のブログでも私の物件での成果を少し書いてい
ますので時間のある時にでも読んでみてください--
参考URL
https://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/201703160000/

”インバウンド向け賃貸”と言っても、そのターゲット
は、目的別に幾つかに分かれています。
その中で私が注目しているのは、
○留学生、技能実習生やインターン
○インバウンド観光客
の二つ。
前者は、今後、地方の中規模以上の都市での需要が増
加するものと期待しています。
何故ならば、彼ら(留学生、技能実習生やインターン)
を迎い入れる日本語学校や専門学校、そして今後、技能
実習生を大量に必要とする高齢者向け施設等は、東京都
内の様な大都市よりも地方で増えていく事が予想される
からです。
前回のブログで紹介した私の物件も、今後20年間で人口
が20~30%程度、減るだろうと言われている前橋市内に
あります。

すいません。何せ年度末で、バタバタしております。
続きは次回へ。






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最終更新日  2017年03月25日 15時39分44秒
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2017年03月16日
昨年の秋過ぎ頃からでしょうか、物件の価格の動きに
変化が出始めていますね。
主に地方の物件ではありますが、都市中心部以外や入
居状況が下がり始めているエリアの物件は値を下げ始
めています。
これらの物件を見てみると、やはり課題を抱えている
のは当たり前なのですが、手の加え方やアイディア次
第では、面白い物件に変える事のできる素材もちらほ
らと見受けられます。
実際に私も昨年末に「通販大家さん」の系列企業であ
る㈱福祉医療の本社移転の必要に駆られて前橋市内の
物件を購入したのですが、まさにこの物件が生まれ変
われる素材でした。
と、言っても今回はそれほどたいそうな事はしていま
せん。
外壁や屋上防水は全てやり直しましたが、若干のイメ
ージチェンジに留め、部屋の使い方に特徴を持たせま
した。
まあ、これも管理をお願いする事になった業者さんか
らのご提案をそのまま行っただけなのですが・・
元から1階と2階の一部にテナント(オフィス)があっ
たのですが、1階には㈱福祉医療の本社とこの会社が
運営する”福祉関係の事業所”用に、2階のテナント部
分はインキュベーションオフィス用にコンバージョン
したのですが、その他のレジ部分に付いては空室部分
全てを海外からの留学生用にリフォームしてみたので
す。
結果ですが、コンバージョン、リノベ工事終了後から
2か月で満室入居を達成しました(元々の入庫率は部
屋数ベースで30%以下だったのです)。
利回り的には12.5%程度と築年、構造(s62年、重鉄
造)からすると特に優等なレベルではありませんが
(これは、賃料を一律、引き下げたことの影響が響い
ています)、満足の行く範囲ですし、何よりも外国か
らの留学生はこれからも増える事が確実視されていま
すので、例え空室が出たとしても長期間に亘って埋ま
らない事は考え辛いのです。
インキュベーションオフィスも現状ではブースを増や
したい意向の様ですし、総じてこの物件は購入して良
かったと感じています。

他でもこう言ったアイディア次第で儲かる物件に生ま
れ変わらせられる物件は出てきています。
是非、皆さんも指を咥えて見ているだけではなく、挑
戦してみては如何でしょう?





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最終更新日  2017年03月16日 17時01分42秒
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2017年03月13日
私達、サラリーマン属性による(収益)不動産投資
と言うと、融資の際の評価や減価償却費(建物の価
格按分)等の課題を克服する為にどうしても地方都
市の物件を中心に購入する傾向にありました。
これからも基本、この考え方には変わりはないので
すが、”人口や世帯数の減少”と言う賃貸業にもとて
も大きな影響を与える社会環境の変化を考慮すると
今までよりもより立地に対する、と言うよりも”賃
貸需要のポテンシャルやその変化”に付いて、より
一層、慎重に調査、研究し考慮する必要があります。

但し、”不動産投資”にも「投資」と言う言葉が付く
からには、何らかのリスクがあるのは至極、当然の
事で、このリスクを克服していくくらいの心構えを
持てないのなら、そもそも(投資の世界に)足を突
っ込まない方が良いでしょう。
こんな事を偉そうに書いている私だってプロの端く
れではありますが、上手くいっている物件もあれば
ほとほと苦しみながらやっとこさっとこ運営してい
る物件だってあります。
たまにプレッシャーに圧し潰されそうになる事もあ
りますが、苦労の末、問題をクリアできた時の達成
感と言うか高揚感は言葉では表せないほどで、これ
を味わう為に大家さんをやっているのでは、なんて
思う事すらあるほどです。

もし、あなたが年齢的に、また時間的に余裕があり
資金にもゆとりがある方なら是非、自分自身の力を
信じて多少リスキーであっても、仕上げた時のベネ
フィットが大きい物件にも積極的にチャレンジして
欲しいですね。
しかし、上述の様に不動産投資や賃貸業の周辺環境
も決して明るくない以上、幾ら能力のある投資家さ
んであっても、いたずらにリスクを取る事は避ける
べきです。
気を付けるべき点ですが、これは勿論、立地≒物件
の影響範囲にある賃貸需要の規模や継続性若しくは
ライバルに対して優位性を保てる付加価値(付加価
値が持てる素材力)がある事です(よく、中古物件
の場合、やたらとハード面のトラブルを怖がる方が
いますが、新耐震の物件であれば、幾つかの点に注
意すれば、そう簡単に大きなトラブルにはならない
ものですし、例え起きたとしてもお金で解決出来ま
す。反して立地や付加価値を持てるか否かの素材力
はお金では解決できないのです)。





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最終更新日  2017年03月13日 23時06分10秒
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2017年03月11日
本来は、前回の終わりに書いた通り、”属性ごとの
購入するべき物件とは”付いて書くつもりでしたが
どうも各金融機関の方々と意見交換や情報収集を
するにつれ、属性の区分けの考え方にそれぞれ癖
があったり、その時々の事情でレギュレーション
さえも変化している事を原因として整合性のある
文章を書く自信が持てないので、ちょっと内容を
変えてみました。
勿論、各金融機関がいい加減な審査をしている訳
ではありません。
長引く低金利政策や金融庁からの指導、そして有
力な貸出先の不足等々、金融機関も色々と方向修
正せざるを得ない事情もあるのです。

では、本題の「何を買うべきか?」
これに付いてはこれからの日本が進む方向性を見
極めようとすると、選ぶべき物件も見えてくるよ
うに思います。
ただ、これも当事者(投資家)の属性によって異
なるのは言うまでもない事なのですが、少なくと
も仕事上の事情や年齢から自身での企画(運営の
一部も)が叶わない方は立地を優先するべきで、
更に新築や築浅が望ましいでしょう。
また、立地が抜群でない場合は、強い(ライバル
に勝てる)付加価値を持った物件を選ぶべきです。

年齢も若く、自身でも企画(リノベ等の入居促進)
や運営に積極的に係わっていける方なら訳あり物
件を高利回り物件に仕立て上げて行く事に取り組
んでも良いですね(と、言うよりも積極的に)。
但し、仕上がってからある程度の期間までに出口
を迎える事を忘れないでください。

何度となく、書いてきましたが、融資≒借金を伴
う不動産投資の肝は”不動産をツールとして如何に
他人より早くキャッシュポジションを上げて行く
か”にあるのです。
くれぐれも中古や癖ありの物件をずーっと所有し
ていようなんて考えない事です。

※ご自分の属性に合った不動産投資が見付けられ
ずにいる方は是非、私達「通販大家さん」の個別
相談にお越しください。
セールスや勧誘等は一切ありませんし、費用も掛
かりません。
http://www.28083.jp/







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最終更新日  2017年03月13日 23時07分58秒
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2017年02月23日


※メガさんのロゴを入れましたが、特にメガ
さんの状況を書いたものではなく、金融機関
全般のお話です。

今月は月初より(実際は1月よりですが)複
数の金融機関幹部並びに関係者や販社の担当
者と積極的に情報収集や意見交換をしてきま
した。
これらの内容に付いては本テーマの1と2を読
んでみてください。

そもそも、金融機関の不動産担保融資はミズ
モノで割とちょくちょく方向転換や修正をす
るものなので、皆さんが思っているよりも短
いタームで把握しておくべきです。

では、現状はと言うと、何度か書いてきまし
た通り、多くが「属性重視」となっています。
金融庁の指導等から不動産担保融資の割合を
下げようと努力はするものの、多くに金融機
関では、代わりとなる有力な融資対象が中々
見付けられず結果、属性の高い人には融資を
出してしまうって訳です。
それも、お腹一杯まで・・

とは言え、一部の金融機関(○リック○さん
辺り)では、逆手で融資の拡大をしているの
で、「高属性とは言えないけど、そこそこ」
(表現が乱暴で申し訳ありません)って方は
これらの積極姿勢を示している金融機関を狙
うと良いでしょう。
また、年度末である3月は、当然のごとく、ど
の金融機関でも成績の足りない支店では強め
の姿勢になるので、チャンス到来です。
まだ、根拠がある訳ではないのですが、少な
くない数の地銀で今年は例年よりもこの傾向
が強まる様に思えます。

やはり、投資の世界も力が十分でない(属性
が特別高い訳ではない)なら”知恵”を使って
世間を渡って行かなくてはならないのは、当
たり前の事ですね。

もう直ぐ3月です。
この機会に買おうって方は、金融機関への提
出書類等をしっかりと用意しておきましょう。

○次回は、必要な”知恵”でも融資のテクニッ
クではなく、(属性別の)狙うべき物件に付
いて書いてみたいと思います。





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最終更新日  2017年02月23日 18時49分12秒
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2017年02月17日
カテゴリ:民泊


今年は、通販大家さんとしても、今迄にない投
資対象をリリースするつもりでいるのですが、
その中の一つが、「合法民泊」です。

「合法民泊」って「民泊」じゃないんじゃない
の?なんて言われそうですが、実際、その通り。
”合法”なのですから、「旅館、ホテル」と同じ
宿泊施設な訳ですが、”民泊”ってワードが余り
に大きく、便宜上も商売上も”使わないのは勿体
ない”って事で敢えて使っています。

この投資対象ですが、今迄にないほどの収益性
を持っているのですが、「運営」と言う課題を
どう乗り越えるか?が重要な鍵です。
運営と言う点では一時期、雨後の筍の様に数を
増やした「シェアハウス」よりも、その重要性
は高いと言えますね。

実績もあり有能な運営会社さんとのアライアン
スを軸に組立てを考えていますが、何とか新年
度までには第1弾を出したい、と考えています。

今日も、ある有能なエンジニアの方と民泊の付
加価値に付いて意見交換をしたのですが今後は
立地やハードの質は勿論の事、この付加価値が
成否を決める大きな要素となるでしょう。

近い内に”合法民泊絡み”のイベントも開催する
つもりなのですが、今回は、セミナーやら勉強
会みたく堅いものではなく「ミートアップ形式」
のフランクなものが良いのでは、と考えていま
す。





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最終更新日  2017年02月17日 15時34分35秒
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2017年02月15日


先月末、急きょ訪比してきました。
上の写真の様に投資先や現地の知人らとの楽
しい集まりなんて機会もあったのですが、今
回の訪問の目的は、何と言ってもビジネス。

私がフィリピンで何をしているのか、は過去
複数の記事を書いてきましたので、ここでは
割愛しますが、そのスケールは徐々に膨らん
できて、現在はEV自動車の開発事業もお手伝
いしています。

「フィリピン」と言うとどうしても「眉唾」
感があるらしく、国名を聞くだけで眉間に皺
を寄せる方もいらっしゃるので、今回も通販
大家さんのスタッフの他には本当に親しい友
人、知人にしか伝えませんでした。

しかし、日本でのイメージとは異なり、特に
ビジネス面での注目度はもの凄い勢いで拡が
り続けています。
私自身、今回の訪比でも”それを”非常に強く
意識させられました。

何故、そんなにまで(主にビジネスで)強く
注目されるのか?
まず、人口の伸び。
昨年度の統計ではついに1億人を超えたとさ
れていますが、(国土の特徴からも)カウン
トされていない数も多い様で、実際には日本
の人口並みだとも言われています。
そして、何より注目するべきは人口ボーナス
期(生産年齢人口がその他の人口の倍以上い
る状況)の長さです。
多分、この先、70年程度続くものと考えら
れます。
それに加え、生産年齢層の方々を中心とした
もの凄い”消費欲”。
これは、現地に行ってみないと判ってもらえ
ないでしょうが、月に2回ある給料支給日の
後は多くのショッピングモールが人で一杯に
なるほどです(日本のバブル期以上です)。
残念ながら、我が日本では今後、こんな状況
になる事はまず、あり得ないでしょう。

そして、まだ、力勝負ができる市場環境。
これも、既得権益に多くを牛耳られてしまっ
た日本では、もうあり得ませんね。

私ごときが、どこまでやれるか?は全く判り
ません。
でも、男としての何かが突き動かすのです。
まだ、大手を振って仲間作りを呼び掛ける状
況にはありませんが、これからもフィリピン
情報を発信していくつもりです。





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最終更新日  2017年02月16日 12時57分13秒
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2017年02月12日
前回の記事と矛盾するところもあるかも知れ
ませんが、予めご了承を。
先週末から複数の金融機関幹部の方々と直接
お会いしてお話を伺う他、電話での情報収集
を試みました。
まだ、全体像が見えてくるには至りませんが
概ね、金融機関の融資に対する考え方の現状
が見えてきました。

やはり、大手金融機関を中心に金融庁からの
指導が入っており、それに沿って(多くの金
融機関が)不動産担保融資に付いて急激に減
らそうと言う事ではなく、ソフトランディン
グさせようとしている様です。
とは言っても、金融機関にとって他に適正な
融資対象が出てこない以上、結果的に不動産
担保融資が急速に縮小するとは考え辛い、で
も今までの様に出す事も出来ない・・・

では、どうする?
前回も書きましたが、間違いなく偏りますね。
”高属性の方には、おなか一杯まで貸し、そう
でない方には貸さない若しくは、相当に厳し
い条件を付ける”

ただ、面白い情報も入ってきました。
ある金融機関が金利は3%程度と低くないもの
の審査自体は緩めの融資商品を出す準備をし
ているらしいのです。
償還期間20年としてもイールドギャップ7%
超の物件なら勝負できますね。

また、資産保有法人での取り組みには積極的
な金融機関もあります。
これは、私的には金融庁からの指導の抜け目
狙いだと思っていますが、決して悪い事では
ないので、税対策も含めて、このスキームも
研究しておくべきですね。

実は、今月中に一つ地銀に融資の持ち込みを
する予定です。
その中でお知らせするべき情報がありました
ら、また、お知らせします。





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最終更新日  2017年02月14日 22時24分27秒
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2017年02月03日
今年に入ってから、幾つかの金融機関関係者
とお会いし、また、今月もこれから四行程度
のご担当や役員クラスからお話を伺う予定で
す。
今のところの感触ですが、表面的には昨年同
様です。
しかし、現実的には一部の金融機関を除いて
「後ろ向き」に変化していると思います。
これは、金融庁からの指導が大きく影響して
いるのでしょうが、各金融機関でも、少し
「やり過ぎた感」を感じている様にも思えま
す。
ただ、そうは言っても、どの金融機関も不動
産担保融資以外には、適正な融資先を見付け
る事は困難な様ですので、各四半期末のタイ
ミングでは、出しざるを得ない、のが実情で
しょう。

但し、誰にでも出すなんて事は考えられませ
んね。
物件の評価も厳しくなっていくでしょうし
相手先の信用状況(属性)も相当に厳しく評
価するでしょう。
結果、今迄ならギリギリ融資を受けれた方々
が受けれなくなり、属性の高い方々にはお腹
一杯まで出してくる、要するに融資の世界も
大きく二極化が進むと考えられます(併せて
ロクでもない販社の淘汰も進むでしょう)。

皆さんにとっても、融資絡みは最も注目する
べきものでしょう。
2月の末位に、もう少し細かい情報を書くつ
もりです。





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最終更新日  2017年02月05日 18時20分31秒
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全1418件 (1418件中 1-10件目)

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