前回、不動産特定共同事業法に基づいた小口化（証券化の方が正しいでしょうか）の問題点として、「ファンド組成や運営に係わる経費の負担が大きい」ことを挙げました。
しかも、最近では「配当の支払いを2ヶ月に一度」なんてファンド商品もありますが、この配当の計算や支払い、それに伴う報告作業等を考えるとかなりの費用が掛かるのではないでしょうか？
私自身は、これらのファンドの（1ビーグルあたりの）規模を把握していないので、飽くまでも自分の経験からの私見ですが、実際の利回りは（3~4割程度はデッド:借入れるとしても）配当利回りの1.5倍程度以上必要になるのではないでしょうか（上述の経費以外にも物件の管理・運営コストや修繕コスト、AD費等も必要ですから）？
例えば「予定配当利回り7%」では、10.5%程度以上は必要になると思うのです。
実際には、全物件が満室ではないでしょうから、物件を求める際の要求利回りは、さらに上となるのですが、その様な物件を探すなると、地方物件、それも政令指定都市や大都市ではない立地の中古物件が中心になりますよね。
となると、償還率が心配になってきます。
物件が東京都心周辺や政令指定都市の中心部のものならいざ知らず、地方の中都市以下にある物件となると現実的に考えて100%償還は困難だと思います。
例えば、年7%の配当利回りで5年償還のファンドに投資したとして、5年後の償還率が80%だったとすると、全くの単純計算ですが7%×5年で35%、5年後の償還でｰ20%、差引き15％、税を考えると、これ以下になるでしょう。
一昔前、非常に収益性の高かったラブホテルを証券化したスキームでさえ結果的に破綻していったのですから、一般的な収益物件では、高配当を維持した上に高い償還率を実現するのは、かなり無理があると考えるのが妥当です。
それと、ちょっと「揚げ足を取る」様な話で恐縮ですが、これらのファンドを購入したところで、それは「大家さん」ではないですよ。
