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• --いつまでも有ると思わない方が良い--

  融資を受けれる物件であると言う括りの中では、「物件が出てくなくなってきている」と言うよりも「価格が下がらない」と言った方が正しいですね。私達「通販大家さん」でもメルマガに載せる物件の確保さえも窮し始めている始末です。 事情を探ってみると、法人の買い圧力がかなり強いですね。今までは、大都市圏に偏っていた、この動きが中規模の地方都市にまで及び始めていますが、これらは、（法人に融資を出している）金融機関側の意向が強く反映している様に思えます。 対して、某ス〇ガ銀行さんが融資スタンスを後退させ始めている中、融資対象外とされた物件（立地、構造、年式等により）に付いては、いずれ値崩れが始まると期待しています。但し、買いたい物件があったとしても、その物件への融資を行う金融機関があり更にその金融機関の支店網の中に（借り手の）生活基盤があるか、そうでない場合ではキャッシュ買いしか道がありません。実際に、先日のブログにも書きました通り、「通販大家さん」の取引の中でも現金買いの取引が増えてきています。http://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/201210010000/その方の事を考えると、少し疑問が残るところですが、今後、この流れは強まるでしょう。 いずれにしても、買うべき物件は「いつまでも（当り前の様に）は無い」と言う事です。これから収益不動産の購入を真剣に考えている方は、常に自身の信用状況を上げる、維持する様にしてください。中でも少しでもキャッシュポジションを上げる事に力を注ぎましょう。

  2012年10月05日

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• --名古屋でもセミナーを開催します。相談会も・・--

  先日、中京担当の瀬古君と打ち合わせしたのですが、11月に名古屋でも「プロフィットマイホーム＆サ高住」のセミナーを開催します。日程は、10日を予定していますが、小規模での開催の為、多分、メルマガでは紹介しないかも知れません。興味のある方は、私か瀬古君にメールにてご連絡ください。 そう言えば、名古屋では既に「新築一棟もの」のプランがスタートしており、第1号は契約も終わっています。私もプランの段階で目を通してみましたが、小規模ながら、名古屋市内で9％台の半ばの利回りです。それも、新築プレミアムをギリギリまで排除してのもので驚きです。アッ！因みにこのプランRCですよ。RC。 今後も名古屋市内を中心に中京エリアでの新築をプランしていくつもりですがそれに並行してプロフィットマイホームも進めて行こうと言う事で今回のセミナーを計画した訳です。 それと、今回のセミナー開催に併せて前日に相談会を開こうと考えています。金曜日と言う事でスケジュール的に難しい方も多いかと思いますが、興味がある方は、是非、参加してください。念の為のお願いですが、個別相談やセミナーは「通販大家さん」の会員さん向けのサービスですので、参加を希望される方でまだ会員でいらっしゃらない方はこの機会に会員登録をしてください。※会費等は、一切かかりません。セミナー時や個別相談時にセールスは勧誘等も一切ありませんので、ご心配なく。 「通販大家さん」URL：http://www.28083.jp/中京でのセミナー担当：瀬古seko28083@herb.ocn.ne.jp

  2012年10月03日

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• --キャッシュ買いの前に・・もう少し考えてみよう--

  ここのところ、キャッシュ買いの話が続いています。私達スタッフからすると、融資に関する手続きがなくなる分、業務が簡潔になる（本音で言うと楽なんです）ので、却ってありがたい事なんですが、その方にとって本当にそれで良いのか？少々、疑問の残るところです。何らかの理由でどうしても融資が受けられないのであれば、特に異論はありません。しかし、一棟もの投資では、ある程度以上の規模があった方が、効率が良い（資金、運営共に）ので、出来るだけ短い期間で資産を増やして行くのが普通なのですが、当然、その為には、どうしたって「融資」と言うレバレッジを活用する事になります。 融資を引き出すとなると、重要なのは、お仕事柄や年齢等と併せて金融資産の多寡です。もし、年齢やお仕事柄等に若干の問題があったとしても、通常、地銀さんや信金さんだと、ある程度の自己資金を入れれば融資が出る事が多いので、都銀さんや某ス〇ガさんでは融資不可だったとしても、チャレンジする価値は十分にあります（物件自体のグリップ問題があるが）。その他にも「日本政策金融公庫」って手もあります。 もし、キャッシュ買いを検討されているなら、まずは自分が目指すべき形（将来像）を良く見据えながら、融資の利用も視野に入れておきましょう。 因みにリスクヘッジの観点から、どの程度の自己資金比率であるべきか？との相談がありますが、通常、私達「通販大家さん」が扱っている物件ですと2～3割以上入れておけば大抵のリスクには耐えると思います。

  2012年10月01日

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• --次の時代の賃貸学 セミナー参加者向けメルマガBN1--

  -------------------------------------------------------------------------------■次の時代の賃貸学－プロフィットマイホーム＆高齢者向け住宅■-------------------------------------------------------------------------------7月28日、9月1日、9月8日と3回に分けて開催いたしました「プロフィットマイホーム＆サ高住+（少額予算で）貸せるリフォーム」セミナーには、お忙しい中、ご参加頂きまして誠にありがとうございました。その後、プロフィットマイホームに付いては大変多くのお問い合わせやプラン等のご要望を頂戴しております。現在、その内、3件ほどが具体的なプラン作りに向けて進んでおります。皆様の中でも、実際に検討してみたい方やまだ具体的なイメージを持つには至らないが、スキームの内容をもっと良く知りたいと思っておられる方がいらしたら、個別の相談をお受けしておりますので是非、積極的にお問い合わせください。また、今後、セミナーにご参加頂いた皆様を対象に、プロフィットマイホーム用地やサ高住をはじめとする高齢者向け（賃貸）住宅の売却情報をメルマガ形式で配信させて頂きます。■■　追加情報　■■◎プロフィットマイホーム関連○現在までに頂いている候補地に仮プランを入れている中で把握できた問題なのですが、第1種、第2種低層住宅専用地域では北側斜線による高さ制限が厳しいために20～30坪程度の狭小地や、ある程度以上の規模であっても北側の間口が大きい土地では有効なプランが入りませんでした。また、第1種高度地区でも、同じく斜線による制限が厳しく、やはり有効なプランが入らないケースがありました。これらの用途地域や高度地区内で計画される場合は、予定地の規模や地型に注意してください。○随時、個別の相談をお受けしていますので、お気軽にお問い合わせください（11月には、麻布十番に「相談サロン」を設けます）。○建築がスタートした案件に付いては、施主様のご了解が得られた物件に限りますが、工事の進捗状況等を公開いたします。第1回は、早ければ年内に都内で実際の工事現場を公開する予定です。※今回、プロフィットマイホーム向けに企画した建物は、通常の新築レジデンスにも応用可能ですので、こちらもお気軽にお問い合わせください。◎高齢者向け（賃貸）住宅関連○セミナー開催時では、埼玉県内のグループホーム2カ所の開発がスタートしておりましたが、その後、有望なサ高住計画地の話を頂き、現在、調査中です。また、厳選するがあまり、思う様に進んでおりませんでした「事業者」の確保も前進し始めておりますので、ご紹介できる機会も徐々にですが増やしていけると期待しております。※厚労省では、昨年より膨れ上がる社会保障費の抑制を目的に病床数を減らし、在宅医療、訪問介護の割合を増やす施策に切り替えました。この事は、サ高住をはじめとした高齢者向け住宅の開発にとっては大きな追い風となります。次号は、10月中旬頃に配信いたします。今後とも「通販大家さん」を宜しくお願い申し上げます。■■　お問い合わせ担当　■■「通販大家さん」中村 孝彦nakamura28083@cure.ocn.ne.jp-次の時代の賃貸学-配信責任者「通販大家さん」石渡 清英ishiwatari28083@wish.ocn.ne.jp 

  2012年09月29日

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• --何にでも「原理・原則」がある--

  久し振りに嫌味ネタです。某ス〇ガ銀行さんの融資スタンス後退（とうとう業種による振り落としも始まりました）に伴い、また、「融資」に関するセミナーが増えてきているそうです。よくよく内容を聞いてみると、以前のようにあたかも「誰でも借りれる」的な話は減ってきているみたいで、少し「ホッ」としています。ただ、融資に付いては、いまだに思い違いと言うか、自分に都合の良い話ばかりを信じている方が多いですね。 ◆　参考ブログ　◆http://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/201209200000/ 私の知っている限りでは、融資に付いて、自分に都合の良い事ばかりを信じている方がおっしゃっていた条件で物件を購入できたのを見た事がありません。また、購入出来たは良いが悪質業者の話を真に受けてしまい、結局はその物件が「ババ」掴みだったって話は良く耳にします（購入後、直ぐに大規模修繕が必要だったり、融資の引出し方がイレギュラーだった為に金融機関ともめてしまったり、築古の木賃を土地での販売と言う出口があると言われたので、購入したが、全く立退きが出来なかったり等々）。 皆さんだって、本業では、「絵に描いた餅」に簡単には喰いつかないでしょう。なのに、なんで投資では喰いついてしまうんです？？どんな仕事や生業にも必ず「原理・原則」がありますでしょう。それを違えてしまったら、大なり小なり、必ずペナルティーを受ける事になるのです。「フルローンが組める」、「誰でも借りれる」、「築古でも30年ローンが組める」等々、借りる側目線ではなく、貸し手目線で考えてみてください。答えは明確でしょう（結果的フルローンはあります）。そんな「絵に描いた餅」よりも調子の良い話を真に受けて失敗するよりも、まずは自身の信用状況を上げる事を真剣に考えた方が成功への近道です。 私達、「通販大家さん」も他人様の粗探しばかりしていないで、融資チャネルの開拓を進めなくてはなりませんね。来月より、各販売担当と連絡を密にしながら、各金融機関の融資スタンスやレギュレーションの確認をしていき、このブログ等で公開していきます。

  2012年09月28日

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• --平成24年のラスト3か月も悩みながら投資の道を突き進む--

  前橋周辺は、かなり秋らしくなってきました。つい1週間か10日前までは、「暑い暑い」の連発だったのが嘘のようです。 今日（27日）は、末日の1日前と言う事で「通販大家さん」のスタッフは各地で決済業務に追われており、私も朝一番から浜松町の商工中金さんで上尾のグループホーム予定地の土地の決済に立ち会ってきました。なんだかんだ言って、9月も今日を入れても残り4日間、来週はもう10月に突入ですね。 私自身の大家業も、そろそろ今年のラスト3か月間の計画を立てようと思うのですが、まず、その前に今月までの状況や結果の確認をしてみる事にしました。今年は、（結果的に）物件の入れ替えの年となりましたが、殆どが計画通りに進み、取り敢えずは満足の行く結果となりました。しかし、物件の入れ替えとなると、いつも悩む事があります。売却をする際は、余り深く考えないで「条件さえ合えば」それで決定する様にしていますので、そうそう悩む事はありません。勿論、物件への愛情や執着もあるのですが投資である以上、入口と同様に出口も重要なので、自分の立てた計画の範囲内であるならば、悩む事なく決定する様にに努力しています（それでも、いざ売るとなると寂しいものですが）。 実は、私が悩むのは"購入"する際なのです。購入後に始まる大家業を考えると、当然、少しでも新しい物にシフトしていくべきなのですが、多少、築が古くとも出口戦略が描きやすい物（キャッシュポジションを上げてくれる）も狙ってよいものか？大家業として考えるのなら、もうこれは前者しかないと思うんです。しかし、投資と言う視点（将来の資産・資本を増やす為に現在の資産・資本を活用する）から考えると、後者もありなんです。ましてや先日のブログhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/201209180000/にも書きましたが、投資ポートフォリオのバランスを見直し、少しずつですが高齢者ターゲットや（海外での）事業性の高いものへの投資も増やしていこうとしているので、どうしても金融資産を充実させておく必要があるので、これを増やしてくれる（キャッシュポジションを上げてくれる）ものへの投資には積極的であるべきなのです。だから悩んでしまうのです。今年の締めくくりの3か月間も結局は悩むんだと思います。まぁ、悩みながら頑張るしかないですよね。

  2012年09月27日

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• --ただ今、正念場、胸突き八丁なり--

  あと2週間ほどで9月も終わります。猛暑と言うより、激暑、酷暑の方がはまる様な夏もいよいよ終わりが近付き少しずつですが、秋を感じる時間が増えてきました。9月と言えば、第3四半期と言う区切りの月ですので、私も自身の投資の状況や所有する物件の運営状況を簡単にですが確認する事にしました。後者（物件の運営状況）は、かなり良い状況です。入居率は、95％を超えていますし、滞納等のトラブルもかなり減ってきました。まぁ、仙台市内物件の働きが大きかったのですが、結果良ければ何とかで良しとしましょう。 さて、問題は前者です。以前もこのブログで何回となく書かせてもらいましたが、私自身の計画は、すこぶる順調に進み、達成率は110％程度にまで来ています。しかし、何となく思いっきりは喜べないのです。原因は、そろそろ投資家としてのステージを一段上げ、安定と安全のみを重視した国内の収益不動産のみの投資から、より事業性の高い投資に対象を移し始めているのですが、想定外のトラブルで方向修正をやむなくされそうだからなんです。自分だけの力では”何ともし難い”、実にイライラします。多分、ここが私自身の投資の正念場、胸突き八丁に来ているのでしょう。さて、この正念場を乗り切り、一皮むけた投資家になれるのか？自分を信じて、前へ前へ進むのみです。

  2012年09月21日

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• --何故、投資（資産）ポートフォリオの見直しが必要なのか？3--

  ※一部、9月20日に修正しました（下線部分）。  昨日のブログでは、私の投資ポートフォリオの見直し（組み直し）の考え方の中で（一定以上のステージに上った人は）日本国内での投資に付いては、賃貸市場の変化に注意しながら、私達「通販大家さん」が力を入れ始めたプロフィットマイホームやサ高住をはじめとする高齢者向け住宅の様に「立地」や「高齢者層」をターゲットにするスキームにに投資の軸を移していくべきだと書きました。 因みに私自身は、その割合を投資全体の内の約5割程度にする予定です。今まで通りの通常の収益不動産には2～3割程度を割くつもりですので、併せて約7～8割になります。では、残りの2～3割は？今日は、この2～3割に付いて書きたいと思います。 前々回でも書きましたが、日本は人口が減少します。これは、大変、大きなカントリーリスクだと言えるでしょう。全ての消費活動の根源が減るのです、しかも、その中で高齢者の層のみがその割合を増やしていくのですよ。国が経済が社会がどの様な姿、規模になって行くのか？そして、この事は、当然の様に私達、大家業にも大きな影響、ハッキリ言って大きなマイナス影響を及ぼします。 私は、日本が大好きで日本人と言う事に大きな誇りを持っています。しかし、これからの日本は、投資と言う概念から考えるとは少し小く、そして残念ながら魅力にも劣る様に感じています。このまま、この国の中だけの投資で良いのだろうか？レバレッジであると同時にリスクでもある借金を背負いながら生き残っていけるだろうか？私の答えは「NO」でした。では、具体的に何をするのかですが、私の場合は、巨大な市場を持つ中国やインド、そして人口ボーナス期が継続するフィリピンで事業性の高いものへの投資を選びました（ストック型の不動産投資を選ばなかった理由は、前々回かその前のブログを読んで下さい）。このブログの読者の方の中でも、この決断に対し”笑う人、馬鹿にする人、蔑む人”もいるでしょう。とかく、日本人は「形式の維持が好き、変化しないのが好き」言い換えると「変化出来ない、変化が苦手、そして戦略下手」なんです。でも、特に投資の世界で勝てる人って、「ルールや形式は、ただ守るだけのものではない、時に変えるべきものだ」と言う事を知っている人です。とは言っても、私も怖いので、まず2～3割なんです。自分で責任をとれる範囲なので・・3～5年後、もし、私の思惑通り、若しくは近い状況で進んでいたら、その割合を増やして行く事になるでしょう（ポートフォリオも環境や状況に併せて変化させるべきものです。一定の期間ごとに見直しましょう）。 皆さんの投資（資産）ポートフォリオはどうですか？適正な状態にありますか？これからも適正で行けると思いますか？何も私のそれに影響される事はありません。自分にとって、望ましい道を進んで下さい。でも、投資もいわゆる勝負の世界である事、自分の力と頭しか頼る武器はない事、変化に乗り遅れては、それから先には「負け」が待っている事は認識しておくべきでしょう。

  2012年09月19日

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• --何故、投資（資産）ポートフォリオの見直しが必要なのか？2--

  一棟もの投資に一点集中で資産を増やし、ある程度のステージまで上ってきたら、一度、自身の投資（資産）ポートフォリオを再確認し、更に上のステージを目指せる内容に見直す必要がある。※理由は昨日のブログを参照してください。 それでは、どの様に見直す（組み直す）べきなのか？これに付いては、私自身が今、進めている事をお教えする事で私なりの答えとさせてください。私の一棟もの投資での目標は、大体、皆さんのそれと同様で、年間のCF（税引き前）で1,000～1,500万円とする事です。実は、この目標に付いては比較的順調に進んでいたのですが、それとは裏腹に何となく感じていた不安要素が徐々に大きくなってきたのです。「人口減少」を原因とする賃貸市場の弱まりです。たまたま私が所有する物件は主に仙台市内に集中しているので、復興バブルの中、かなり高めの入居率を保っています。しかし、他のエリアでは徐々にですが、入居率の低下が進んでいます。人口の減少に伴い、もう一つ賃貸市場にマイナス影響を与えている要因があります。そう、（少子）高齢化です。今、日本の人口の内、高齢者層のみがその割合を増やしており、これからの賃貸業もこの年齢層を無視できない、いや、積極的に意識しターゲットとして取り込むべき時代になったのです。 また、「人口が減少する」と言っても、漠然と平均的に減るのではなく、結果的にある程度以上の規模の都市の中心部に集中し始めると考えられます。これは、今までも書いてきた事なので理由の詳細は省きますが、各都市で広い範囲での生活インフラの保守・維持が困難になり、中心部に力を集中し始めるので、それに併せ人口が集まり始める（集め始める）からです。 今後、この二つの大きなマイナス変化に対応するべきスキームが、今、私達「通販大家さん」も力を入れ始めている「プロフィットマイホーム」や「サ高住を始めとした”高齢者向け住宅”」なのです。 私自身、これから1、2年で今の資産の1/2以上を売却し、この二つのスキームに投資の中心をシフトしていくつもりです。他の投資と比較して「安定」や「安全」が売りの一棟もの投資なのですから、より安定・安全なスキームにシフトしていくのは当然の事でしょう。またまた時間切れです。 つづくishiwatari28083@wish.ocn.ne.jp

  2012年09月18日

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• --何故 投資（資産）ポートフォリオの見直しが必要なのか？--

  何故　今、投資（資産）ポートフォリオの見直しの話をするのか？ 元々、投資とは資産を増やす事を目標にしています。そして、その資産を安定的に増やす為には、「何に」、「どの程度」を投資するべきなのか？が非常に重要になります。私は、この全体像と言うか、計画図的なものをポートフォリオだと考えています。ポートフォリオを組み立てる時、大切なのはバランスです。攻めの投資、守りの投資、これらがバランス良く揃っている事が望ましい。 しかし、社会や経済は常に動いています。平成に入り、特にインターネットが完全に浸透した辺りからは、動き（変化）のスピードは、それまでとは比べものにならないほどになってきました。よって、当然、投資もその変化に併せて志向や規模を変化させて行く必要があるのです。但し、これから投資を始めようとする方が、ある程度の期間内に、ある程度 以上の成果を出すには、金森代表の著書にもある様に一点突破型の投資手法を採るべきで、比較的短いタームで自身の投資（資産）ポートフォリオをコントロールしなければならないのは、一段か二段、ステージを上がってからです。 具体的には、収益不動産なら3、4棟以上所有し、年間のCF（手残りベースで）が1,000万円超になり、純資産にして1億円を超えた辺りから自身のポートフォリオを常にチェックし、その方向性等に問題があるのなら速やかに方向転換する必要があります。 私は、従前のバブル崩壊後、個人で引き受けていた規模の大きな開発を頓挫させてしまった事で大きなペナルティーを背負い込む事となり、それから脱するにかなりの期間を費やしてしまいました。その後、金森代表を知り、「通販大家さん」の業務に従事する様になって早5年が過ぎましたが、自身でも金森ロジックを実践してきた事で、今は自分のポートフォリオを意識するべきステージまで復活する事が出来ました。ここまでは、収益不動産への投資一辺倒、正に金森代表の言葉通り、一点突破型の投資手法で来たのですが、ここに至って、全てのベースとなる「日本」と言う国を見渡してみると、正直言って、希望よりも不安の方を強く感じてしまいます。言うまでもなく、消費活動や生産活動を含め全ての根源である「人口」が減少するのですから不安要素の方が大きくなるのは当然です。今までの同じ収益不動産への投資を続けるにしても、狙うべき物件の考え方等も変える必要がありますよね。 すいません。これから打ち合わせがあり、時間切れとなってしまいました。続きは次回に。ishiwatari28083@wish.ocn.ne.jp

  2012年09月17日

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