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二代目大家の日々。

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2007年01月の記事

全32件 (32件中 1-32件目)

1

演技プチ体験講座参加報告

昨年、イッセー尾形氏のワークショップに参加したら演技するという体験がとても楽しかったので福岡市内でいろいろな劇団を探していたら天神から、そう遠くないところに劇団発見。ＨＰを見たら「演技プチ体験講座の参加者募集！」とあったので早速、参加しちゃいました。今日は、そのご報告です。ちょっと前なんだけど、2007年１月12日～24日まで計4回の演技講座。イプセン、チェーホフ等に取り組んでいる劇団でした。昨年はイプセン没後百年ということで、イプセン作「ヨーン、ガブリエル、ボルクマン」を演じたのでそのセットを使って、見せ場を演じるというものです。最初は、軽いストレッチと発声訓練から始まります。声をだすときに使う筋肉を十分に伸ばしてから発声訓練。これは、毎回、実施しました。次に、短い台本を読み合わせ。回数を重ねるごとに、感情を入れ込んだり、舞台で動いたり本格的な芝居になっていきます。大変だったのは、台詞の暗記。助詞を間違ったり、言い回しを間違ったり、もう大変！台本どおりに覚えるって、大変なのね。最終回、照明や演出効果をつけた舞台で演技。大変だけど、おもしろい経験でした。劇団ＨＰに体験講座を受講した感想と舞台の写真が載ってます。どれが私か当ててごらん？不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング劇団ＨＰは→コチラ左端「演技プチ体験講座」をクリックしてね。

2007.01.31

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鍵返せ、鍵返せ、鍵返せ！

初代ゴッドマザーから電話アリ。「チョット聞いてよ。もう、ひどいのよ～」「はいはい......」電話に出るなり機関銃トーク。よっぽど腹が立ったのね～。昨日、Ｍ社から、電話があったそうだ。「部屋を見に行きたいんですが」「現地キーボックスに鍵を入れてるから見ていいわよ」１時間後、Ｍ社担当者から、再度、電話アリ。「現地キーボックスが開きっ放しで、中に鍵が入ってませ～ん！」「え～っ！」そういえば、その前の日「Ｅ社の者ですが、部屋を見たいんですけど」「ああ、いいわよ」「で、どなた」「Ｙといいます」という会話を思い出したゴッドマザー。担当者の名前を暗記してるなんてスゴイわ～。毎日、何件もの問い合わせ電話がかかってくるのに、70代とは思えない！で、スグにＥ社に電話。「Ｙさん、いる？」「私ですが、何か」「鍵どうしたのよ、鍵！鍵よ、鍵！」これまでの経緯を話したら、担当者も真っ青！その担当者は、ウチの物件に行かずに別の担当者に任せたそうで、調査して電話しますとのこと。数十分後、別の担当者が鍵を持ち帰ったことが判明。Ｅ社担当者が、スグにＭ社に連絡を取って鍵を渡すようにとゴッドマザーが指示したそうだ。「結局、Ｍ社に鍵を渡すのに１時間位かかったのよ」「でも、でてきてよかったわね」「キーボックス使って10年たつけど、こんなの初めてよ！」「入居はどうなったの」「Ｍ社さんのお客さんが入居決定したわよ」結局、記憶力のよさで、入居者をゲットしたゴッドマザーでしたが、Ｅ社は謝罪に来る気が全くないので、チョット不機嫌でした。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.30

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専門学校の合格祝賀会参加

専門学校の合格祝賀会に行ってきました！私の戦績、２勝１敗。宅地建物取引主任者＝合格○マンション管理士＝不合格×管理業務主任者＝合格○これ以外に、昨年とった資格は甲種防火管理者＝消防署に行けば誰でも取れるマイクロソフトスペシャリスト＝専門学校で取得（ワード、エクセル、パワーポイント、アウトルック、アクセス）以上です。まあまあって、とこかな。管理業務主任者に合格すると次回、マンション管理士を受験するときに５点免除になるから、少し楽できるしね。それまでに苦手なマンション設備を何とかしなくちゃね。この学校では、福岡校と北九州校のいろんな資格を足しあわせると全部で600名近い合格者だとか。みなさん、がんばってるのね。参加者は300名程だったかしら。祝賀会場はホテルオークラの宴会場で、立食パーティー形式。合間には、お楽しみ抽選会。豪華だわ～、すごいわ～。宅建合格者に就職先を聞いてみました。20代男性だったら、合格証書だけで内定がでるのね。年齢が高くなるにつれ、合格証書だけじゃなくて、主任者証が必要みたいです。女性は、特にそうらしいわ。でも、主任者証ができたら、就職先には困らないわよ。それから、バリバリ活躍してね。不動産業界って、夢がある業界だと思う。不動産という夢を顧客にお届けしているのだと思う。それは大家さんも同じ。入居者は人生の主役、その舞台となる部屋を管理するのが大家さんの仕事。ここで宅建に合格したみなさんとどこかの事務所でお会いしたら、夢を語りあいたいわね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.29

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患者家族を援助したい人々

数週間前、ボランティア命の友人から連絡アリ。「アノ病院のあたりで部屋探してるんだけど」「何すんの？」「あそこ、県外の患者が多いでしょ」「専門病院だからね」「付き添い家族の負担が大きいから、安い宿泊所を探してるの」「じゃあ、ウチの空家、見てみる？」「そんなに払えないわよ」「いいわよ、気にしなくっても」数日前、困った方のために手を貸したいという有志５名が集まって、空室見学会を実施しました。このアパート、空室が１室あるんだけど、病院から、そう遠くないし、相続で貰ったから自分は苦労してないし、亡くなった初代父はボランティア大好き人間だったし本当に運営できるのなら格安で提供可能。一応、ゴッドマザーに相談したら「困ってる人のためだったら、いいんじゃない」と大賛成のお返事。見学会の後、今後の展開について打ち合わせ。各種事前調査して、可能であれば、その結果次第ということになりました。昨日、友人から電話アリ。「法人以外が運営する施設は対象にならないって」「まあ、結果はダメでも、夢が見られてよかったんじゃないの」「そうね」結果はダメだったけど、それでも、いいんじゃない。他人のために、何かをしたいという心優しき人々が自分の周囲にこんなにいるという事実が確認できただけでも。私は楽しかったわ、チョットだけ夢が見られて。でも、転んでもタダでは起きないオバチャンはその間に福岡市内でのデイリーマンション調査を実施済。結構、あるのね、デイリーマンション。今後の展開の一つとして、要チェックだわ。丁度、購入したい物件がデイリーマンションにあったから事前調査を兼ねて宿泊してみようかしら。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.28

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少額？一括？それが問題だ

今日の話は難しいから、わからなくても気にしないでね。製造業をやってる友人がいるんだけど一度、財務諸表を見せてもらったの。その年は景気が悪くて赤字決算だったのね。そして、減価償却費のうち少額償却でも、一括償却でも選択可能な額の物品があったんだけど全部、少額償却資産に計上されてたわけよ。友人との会話「少額だったら、一度におちるけど償却資産税の対象にならない」「ああ、そうだね」「赤字だったら、一括のほうが有利じゃないの」「一括は償却資産の対象にならないよね～」「そうよね～、申告書はどうしたの？」「もう、出しちゃった」「修正しないの？」「出しちゃったから、いいよ」結局、少額で申告したから固定資産税（償却資産税）の申告をすることになったのね。ホントは税理士さんが、そこまで考えてくれたらよかったと思ったの。税理士さんも忙しくて、帳簿を作るので手一杯でなかなか手が回らない。だから、内容的に、帳簿作成代行業者みたいな税理士さんも多いのです。まあ、伝票の量がスゴイから、理解できないこともないけど。経営者が自分の業務に関する税法だけはキッチリ押さえておかないと気がつかないところで損をしてしまいます。常に、税理士が算出した税額が合っているとは限らない。そういう視点でつきあっていかないと損をするのは自分です。経営者たるもの、自分の業務に関する税法や関連法令は業界専門誌等で必ず特集を組んでいるから目を通して、理解することが必要です。わかってますか？関連法令。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.27

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歯痛で内科に行かないよね

「歯痛で内科に行かないよね」「あたりまえでしょ」「税理士も、弁護士も同じなんだけど」「？？？？」医者も、税理士も、弁護士も専門職。専門のなかでも得意分野があります。今回は税理士を中心に考えてみましょう。税理士っていうのは、１．選択必須科目（最低いずれか１科目選択）　法人税法、所得税法２．選択科目　相続税法、酒税法又は消費税法、固定資産税、　事業税又は住民税、国税徴収法以上から、５科目合格すると税理士になれます。つまり、依頼した税理士が該当する税金の資格を持ってるとは限りません。特に、問題があるのが相続税法と消費税法。相続税法の場合、「相続に強い」を謳い文句にするくらい相続税額は選んだ税理士で変わります。一番、止めて欲しいのは何も考えずに、通常の申告をお願いしている税理士に相続税申告を頼むこと。これで泣いたケースを何件も目撃しました。次に問題なのが、消費税法。大きな事務所に頼めば問題がないのですが古くからあるパパママ経営の小さな事務所の場合消費税法を勉強してないケースが多いのです。だって、消費税法って、まだ成人してない（できて20年経過していない）法律ですから。昔、資格をとった方には、存在しなかった法律です。各事務所ががんばってあることは認めますが基本的なことがわかってなかったりするので時々、困っちゃいます。そんな税理士さんと組んじゃうと大変ですよ。よ～く考えて、税理士さんと付きあってくださいね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.26

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ネット長者ビジネス交流会

ネット起業を応援するビジネススクールが主催するビジネス交流会に行ってきました。ネットで長者になった人ネットで長者になろうとしてる人ネットで売る商材を見つけに来てる人取引先を見つけに来てる人そういう方々が大勢集まって、名刺交換会＆ビジネス論議です。健康食品、化粧品、ペット関連グッズ等世相を反映したビジネスで成功されている方が多かったです。ネットには馴染まないような業種でもネットを活用することによって成功した事例発表もありました。結構、いらっしゃるのが専業主婦。忙しい時間とお金をやりくりして、ネット技術を習得し「将来はダンナを雇用できる規模の会社になりたい！」と熱い思いを語る方もいらっしゃいました。ママ、がんばってね。私？　そうねえ、私がネットを使うなら......、不動産屋を通さずに、直接、ネットで入居者を探したいな～。自分の仲介手数料もタダになるし入居者の仲介手数料もタダになるし互いのメリットは大きいはず。そうしたら、不動産屋さんは困るけど先進的な大家さんは少数派だから、大丈夫ね。その前にネットスキルをマスターするために学校に行かなくちゃね。ＳＥＯ対策も日々進歩しているから、日々の勉強が必要です。結局、不動産業界だろうと、その他のどんな業界でも同じ。成功しようと思ったら死ぬまで勉強、死ぬまで自己啓発。止まった時点で、時代においていかれちゃう。それを楽しみながら売上増加を楽しみながら事業を発展させていけると、楽しいね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.25

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超豪華ウニ丼定食が何と！

学校が始まって一息ついた専業主婦の友人から電話。「昼間、おいしい海鮮丼の店、知らない？」「じゃあ、あそこに行こう！」ということで、二人で豪華丼ランチを食べに行きました。去年（2006/12/12）、ご紹介したフグの店。お昼は、安くてうまい定食屋になります。やっぱ、専業主婦には、安くて、うまいところが一番でしょ。甘みがギッシリ詰まったウニ丼具沢山味噌汁ミニ茶碗蒸日替サラダ小鉢漬物これだけついて、何と！６００円。もちろん、消費税込の値段です。ウニは、甘みがたっぷりでフ～ワフワの、ア～マアマで、抜群の弾力感。噛めば噛むほど、口の中に広がるウニの味と香り。もう、たまりません。店を出ても、口の中は、ウニの香りでいっぱいです。ちなみに、ウニが倍量になると６００円が１０００円になりま～す。私はゴマサバ定食にしました。ウニ丼もいいけどこの季節のゴマサバも捨てがたいのです。新鮮なサバ刺身をゴマダレでいただきます。サバは鮮度が落ちやすいので、新鮮なサバが入荷する博多ならではの一品です。こちらは７００円。寒くなると、安くておいしい魚が食べられるから、大好きです。うーん、今日もご馳走様でした！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.24

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白色申告を青色申告に切替

白色申告にも慣れてきたら青色申告に切り替えましょう！すぐに無理なら、両方の帳簿を作成してみて自信がついたら、切り替えてね。いろいろな青色申告ソフトがありますよね。大きな家電ショップでは、年末や確定申告の時期に販売担当者がデモしてます。デモの日にあわせて行くと、とても親切に説明してくれます。いくつかソフトの説明を聞いて、比較してみましょう。私は「ミロクのかんたん！青色申告」を使ってます。理由は、一番安かったから。使えなかったら、白色に戻ればいいやって思ったんです。どのソフトもサポートが充実しているので購入後、困ったときにはメールや電話で聞いてみましょう。悩むより、慣れろ！　ですね。新規の青色申告は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出しないといけません。１月から開始して、3月15日までに記帳が軌道に乗らなかったら、年末までに軌道に乗せられそうだったら、提出する。年末まで待っても、使いこなせそうになかったら、諦める。でも、十分に利益があるのなら税理士さんに頼んで、簿記の勉強をしながら青色にするというのもアリです。とにかく、無理をしないこと。最近の御題は、超スローモーション対応なので速攻型の方は、最初からバリバリ法人化狙って税理士さんと二人三脚でイケイケになってね。ただし、税理士さんの選択だけは注意してね。残念ですが、この業界、使えない方が多いです。バカヤローと叫びたいこと、多いです。悲惨な例、いくつも見てきました。御蔭様で、自分で勉強して、税金の知識が増えました。是非、不動産に強い税理士とタッグを組んで、成功しましょうね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.23

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償却資産台帳を作成しよう

今日は「償却資産台帳」を作りましょう！これだけは、パソコンがおすすめ。できれば、ロータスかエクセルで作表しましょう。えっ、どちらも使えない？その場合は、Ａ３か、Ｂ４のグラフ用紙を購入して電卓たたきながら、作ってね。様式の基本は、確定申告書に添付する「収支内訳書（不動産所得用）」裏面の「減価償却費の計算」です。えっ、見たことがない！いつでも税務署でくれるので、貰ってくださいね。税務署窓口で「所得税の収支内訳書（不動産所得用）ください」っていえば何枚でも、タダでくれますよ。貰いに行くついでに、書き方も習ってきてくださいね。とにかく、その様式に基づいて、書式を設定します。最初の欄から、ハ欄までは、毎年、同じなので、一度、作ったら、パソコンなら、自動計算で作ればいいし、手計算なら、ハ欄まで作成したものをコピーして、ニ欄以下を記入しましょう。一番、面倒なのは、購入した初年度。取得価格（ロ欄）の明細書を作りましょう。これは、とても難しいので新築又は購入したたびに、かかった経費を抜き出して毎回、税務署に相談に行ってます。詳しいことは、税務署に聞いてね。つまり、償却資産台帳は「減価償却費の計算一覧表」（原価ではありません、減価です）「取得価格の内訳表」の二部構成です。作成した書類を綴っておいて確定申告の際には、コピーして提出しましょう。普段から、その様式に合わせて作っておけば確定申告時にあわてる必要はありませんね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.22

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番外：あかちゃん様の一声で

ブログランキング三傑の御一人あかちゃん様の一声で開催された「泡会 in 福岡」に参加しました。やっぱり、飛ぶ鳥を落とす勢いの方はスゴイですわ～。お話にシビれてしまいました。その他の参加者の方も、バリバリイケイケモードで完全にリタイアモードのオバチャンには、まぶしい方々ばかりでした。高校生の頃、居間で初代父が不動産投資について、私に熱く語っていたことを思い出しました。みなさん、あの頃の父と同じ、熱い気持ちをお持ちなのですね。まだまだ、知らないことがたくさんあります。また、機会があれば、参加させていただいて緩んだ心に喝を入れていただきたいですわ。いろいろとおもしろい話をしてくださった皆様、本当にありがとうございました！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.21

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項目別台帳の作成、入門編

今日は「項目別台帳」を作りましょう！基本項目は、確定申告書に報告する事項です。収入の部「賃貸料収入」＝１室で１頁、退去を見込んで部屋数の1.5倍頁確保「礼金、権利金、更新料収入」＝部屋数分の行数を確保「共益費収入」＝１室で１頁「雑収入」＝１頁、電柱使用料収入等、一応なくても、見出しは作成支出の部「租税公課」＝１頁、市民税、所得税はダメ。事業用の固定資産税等「損害保険料」＝１頁、事業用の火災保険、大家責任賠償保険「借入金利子」＝１頁、銀行への支払利子「仲介手数料（又は広告費）」＝部屋数分の行数を確保「修繕費」＝１頁、事業用の修繕費（原則60万円未満で価値が増加しない工事）「水道光熱費」＝１頁、共用部電気、水道代「交通費」＝１頁、物件の掃除に行くときのバス代「各種手数料」＝１頁、業者に代金を振込むときの振込手数料「新聞図書費」＝１頁、一般紙はダメ、業界専門新聞や不動産関係書籍「町内会費」＝１頁、事業用の町内会費「雑費」＝必要に応じて区分する項目とページ数が決まったら、インデックスに項目を記入して現金出納帳にペタペタ貼っちゃいましょう。これで帳簿が完成、気分は立派な大家さん！あとは、現金出納簿と銀行通帳から、該当項目を日付順に記入すればＯＫ。一番、難しいのは、一つの項目で、現金と預金が混在する場合。項目別台帳の記入時に、現金か、銀行か、わかるようにしておきます。私は現金をＭ、銀行をＢにしていました同じ項目で、雑費（現金）、雑費（預金）と、ふたつに分けるのも、便利よ。付箋紙を活用して書き漏れがないように注意してね。あとで、ページ数が足りなくなっても、青色申告じゃないんだから、別冊にしても、余った頁に書き足してもＯＫ。難しく考えないで、とりあえず書いてみようね。あまり神経質にならないでね。経費か、どうか、わからないときは必ず、税理士か、税務署に確認するクセをつけてね。明日は「償却資産台帳」の作り方です。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.21

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不動産投資の白色申告入門

「今度、親からアパート相続したんだけど」「あら、よかったじゃない」「帳簿とか、つけたことないのよ」「あら、まあ」専業主婦、サラリーマンで全く経理の経験がない方にもできる白色申告のやり方。私が初めて１棟２室の大家になったときオバチャン流でやっていた白色申告の方法を大公開！100円ショップで購入するもの現金出納帳、見出し用紙（インデックス）、付箋紙、以上315円。これも経費（雑費）なので、領収書を貰って、書き込んでね。青色申告だと、いろいろな帳簿が要るけど白色申告だと、とにかく明細がわかればいいので、これで十分です。軒数が少なければ、これで十分です。収入も少ないし、経費が使えるほど稼いでいないので税理士にも頼まず、ひたすら、税務署の相談コーナーを頼りにします。税理士委託料も節約できるし、自分の勉強にもなります。まずは、現金出納帳の使い方。これは、「現金出納簿」「項目別台帳」を兼ねます。表から、めくると「現金出納簿」裏から、めくると「項目別台帳」ね。「現金出納簿」は、預金以外の手持現金の台帳。口座で落ちないものを書き込みます。預金通帳を現金出納簿がわりに使うこともできます。例えば、現金出納帳で使った315円を当日か、遅くても翌営業日迄に同額を通帳からおろして余白に「現金出納帳1/20分」と書いておく。近所に金融機関があって、銀行に度々いける人じゃないとできませんね。それでなかったら、手持現金を持っておく必要があります。手持金額は、自分で決めて、入出金を帳簿に書き忘れないこと。生活費と混ぜない、コレ大事ね。明日は「項目別台帳」について、勉強しましょうね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.20

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資金を親から借金する方法

「親から頭金もらったら贈与税がかかるんだよね～」「そうよ、贈与税は高いわよ！」「じゃあ、親から借金したら、いいかな～？」「難しいけど、挑戦してみる？」国税庁ＨＰに「親から金銭を借りた場合」の項目があるくらいだから税務署も想定範囲内だし、全部、認めない訳では、ないけれど通常、銀行が作成する文書を作って、返済した事跡を残すのが基本ね。必ず、作成すべき文書は「金銭貸借契約書」「返済予定表」親子だからって、利息を安くすると安くした利息分の贈与があったと認定されます。金利は、一般的な銀行ローンを参考にして、それより安くしないこと。あと、気をつけたいのが返済の証拠。必ず、銀行（又は郵便局）の自動振替にして、常に同じ日に返済した事跡を残すこと。親子だからってルーズにすると、贈与扱いにされますよ。出金口座も、入金口座も、実際、商売や生活で日常的に使っている口座を使用すること。これで、お互いに自分の支配下の口座であると印象づけます。これだけの書類を整えた上で親には利子収入が発生するのでこの分については、毎年、所得申告をする。これくらいの覚悟がないと、無理です。親子間で借金をするときは必ず、税理士か税務署に事前に相談してね。そのとき、相談した日時、場所、担当者名を必ず残しておきましょう。後で、トラブルになったときに、大事な証拠になります。うまくいくと、いいわね。ご利用は、計画的に。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング参考ＨＰは→コチラ

2007.01.19

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相続時精算課税制度だよ～

相続時精算課税制度。つまり、相続分の前渡しね。自宅を買おうっていう子の世代より、親の世代のほうが、小金を持ってるからその金を親から子に渡して、精算は相続のときにする制度。相続の前渡しだから、当然のことだけど自分の親から貰った金は該当しても配偶者の親から貰った金は該当しません！養子になってりゃ、別ですけどね。原則は、親が65歳以上、子が20歳以上が対象ですが一定の要件を満たす自己居住用資金だと、親の年齢が65歳以下でもＯＫ。詳しくは、税務署に聞いてね。贈与税率は最高50％なんだけどこの制度を使うと、基礎控除2500万円まで非課税！2500万円を超えると、一律20％の税率になります。差額は、相続時に精算しようってコトね。この制度、一度選択しちゃうと贈与する人が亡くなるまで、止められません。2500万円の枠を使っちゃっても、やめられないから事前に税理士か、税務署に相談しないとダメですよ！税理士さんに聞いたら、まだ精算した件数が少ないし税法がどう変わるかわかんないから難しいけど相続税の対象にならない方にはオススメの制度です。要、研究分野ですね！現金以外の贈与では、贈与時の評価額で相続評価するので贈与時より相続時が評価が安くなると、損します。相続時精算課税制度を利用して土地や株を貰う場合は、運が必要ってことね。将来、上昇確実なら、制度を使っておいたほうがいいけど......。何にしろ、活用がとっても難しい相続時精算課税制度！よ～く考えて実施しないと、後悔しちゃうわよ！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング制度説明は→コチラ

2007.01.18

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ホラーより怖い贈与税の話

友人から電話アリ。「今度、マンション買おうと思ってるんだけどさあ」「おっ、オメデト！」「相談なんだけど」「何？」「頭金、親に出してもらおうと思うんだけど」「贈与税のこと、知ってるの～？」「だから、相談してるんじゃないの～」不動産投資をする方も、しない方も一応、贈与税の基礎知識は知っておきましょうね。１年間に受け取った贈与額の合計が110万円以内だったら、贈与税はかかりません。父と母から合計で110万円もらったら、非課税ですが父と母から各110万円、合計220万円もらったら、課税です。注意してね。毎年110万円を渡したことにすればいいという思ってる方がいますが贈与は、相手の支配下に実際に渡した事実がないとダメだし毎年同額だと、一括贈与契約を分割払してることになったりするので計画的贈与を予定してる人は、税理士か、税務署に、必ず、聞いてね。税率、控除額は次のとおり200万円以下　10％　0300万円以下　15％　10万円400万円以下　20％　25万円600万円以下　30％　65万円1000万円以下　40％　125万円1000万円超　　50％　225万円例えば、1000万円もらったら（1000万円－非課税枠110万円）×40％－125万円＝贈与税額231万円ホラー、怖いでしょ！人の資金をあてにして、不動産を購入する方は、御注意！！！特に、不動産投資の場合は、よ～く調べてから実行してね。明日は、相続時精算課税制度について、説明するわよ。簡単にいうと、相続分の前渡しってコトね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.17

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注目素材、ガラスフィルム

クロス、クッションフロア等のショールーム見学をするなら一度、見て欲しいのが、ガラスフィルム。簡単にいうと、ガラス用クロス。クロスと同じ構造で、ビニールシートの裏に糊がついていてガラス表面に貼るとまるで、ステンドグラスのようなまるで、和紙のような雰囲気になるのです！透明なビニールシートにステンドグラスや和紙の模様が印刷されてるだけですがその効果はスゴイです。人目が気になる場所に貼ると光を妨げることなく、部屋の雰囲気をランクアップします。柄もいろいろあるので部屋の雰囲気に合わせて、お選びください。網入ガラスや表面に凹凸があるガラスには貼れないので注意してね。空室時はカーテンがないので人目が気になる場所は、入居も決まりにくいもの。ちょっと高級に見せて、人目も気にならないもしかしたら、防犯効果もあるかもしれないガラスフィルム。うちでは、ガラス全面に張るのではなく上部20cm位から下に貼ってます。どの位置から下に貼るかは、物件の間取りで決めています。そうすると、人目が気にならないだけではなく外界との繋がりが感じられて、部屋が広く見えるのです一度、現物を見て確認してくださいね。できたら、ショールームで見本を請求してみてくださいね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.16

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小場無手勝流香道を実践中

毎年恒例、百貨店での大京都祭。毎年、香木を持った業者さんがお越しになります。友人と待ち合わせて、イザ御香屋さんへ。今年は、一味違う白檀を発見。う～ん、白檀は安いから、即購入決定ね！香りの分類は「六国五味」六国＝香木の種類伽羅・羅国・真南賀・真南蛮・寸門多羅・佐曽羅五味＝匂いの特色を五つの味覚で表現甘（あまい）・苦（にがい）・辛（からい）・酸（すっぱい）・鹹（しおからい）香道は、どれを聞いたか（香を嗅ぐとはいいません、聞くといいます）を当てる優雅な遊び。一度に数種類の香炉がまわさせるのだけど記憶力と分析力が勝負の知的遊戯です。香道を受講しようと思って教室に行ったことがあるのですが時間の経過とともに、香が微妙に変化して移ろうのを感じられなくて挫折。特に、香木の最高級品、伽羅（きゃら）は、そうだわね。何回やっても一つもあたらないんじゃあ、おもしろくないわよ。でも、この世のものとは思えない澄んだ香りに魅せられて小場無手勝流香道を実践しております。今回、好みの真南蛮（まなばん）見つけました。インドのマナバル地方原産の香木で、甘味が強い木です。因みに、伽羅は、１g 15,000円（税別）でした。いい伽羅に出会うと、スグ万札が飛んでいっちゃうわね。今回は、白檀と真南蛮を購入！合計3500円也。丁度、白檀が切れてたから、とってもうれしいわ！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.15

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ショールームへ行ってみる

クロスを選ぶときに注意したいのが、柄付クロス。下地に柄写りすることがあります。全体的に柄が散っているクロスは、割合いいのですが直線や曲線が強くでているクロスを使用すると次に、普通のクロスに張り替えたときに前の柄やラインが浮き出ることがあります。クロスの柄は、定番品でも３年位で見直されることが多いので次に同じクロスが入荷できるかどうか、不明です。柄付クロスを使用する前にクロス屋さんにクロスの特性を確認しましょうね。色の選定も重要ポイントです。施工すると、色が薄くなるもの、濃くなるものがあります。オバチャンみたいに20年近くやっていれば見本帳の色だけで選んでも、大体ハズレがないんだけど慣れてないと、とんでもない部屋ができちゃいます。そこで、オススメしたいのがクロス、クッションフロア等のショールーム見学。ショールームのクロス見本は50cm×50cm以上の大きさなので勘違いが少なくなります。大規模改築するときには、必ず、ショールームで使用するクロス、クッションフロアの色を組み合わせて仕上がりのイメージを確認します。気に入ったら、そこで見本を請求して工事業者に手渡せば、間違いがありません。ショールームは、誰でも気軽に行けるようにしている会社が多いです。職種が不動産関係でなくても自宅の改装を考えてるとか、カーテンの柄を変えたいとか（クロス製造屋はカーテンを取り扱っているところが多いので）そういう気持ちのときにお近くのショールームを訪問してはいかがでしょうか。これが、結構、楽しいんですよ。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.14

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オバチャン流リフォーム！

退去後のクロスは普及版。単価が一番お安いヤツね。安いけど、よ～く見本帳を見るとケッコーかわいい柄があったりする。高級品に負けないデザインがあったりする。まあ、廉価版だから、数種類しかないけどね。クロス屋さんとは単価契約しているので当然のことなんだけど、その見本帳で選んだら、み～んな同じ単価。で、同じアパートで数部屋が一度に空くときは間取りは変えようがないのでクロスの柄違いの部屋を作ってみる。クロスだけでも部屋の雰囲気はガラリと変わっちゃう。どの柄が人気あるとかもわかるし、せっかく入居者候補が内覧してもみ～んな金太郎飴じゃあ、つまらないでしょ。ハイ、隣も、隣も、そのまた隣も同じです、違うのは、トイレと風呂の場所だけですとか言われたら玄関を開ける気だって失せてしまう。見る部屋、見る部屋、クロスが違ったら内覧者だって、自分の好みのクロスがあるかもしれないし、部屋を見るのがワクワクするでしょ。できるだけ安いお金でたくさんのワクワクをつくりたい。内覧者にとって、その部屋は家賃が高額で無理かもしれない。思ってた場所とちょっと違うかもしれない。でも、あの部屋をみてよかったっていう人が、機会があったら入居したいなっていう人が、増えればいいなって思う。リフォーム代は安いけど、よそとは一味違う部屋。これがオバチャン流リフォームのコツなのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.13

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ジョープライス氏の講演会

郵便ポストに見慣れた字の葉書。宛名書きが自分の字？あぁ、以前に往復はがきで応募したプライスコレクション講演会の抽選結果でした。結果はハズレ。とっても残念。この日に展覧会に行こうと思っていたのですが。宇多田ヒカルのＰＶ「ＳＡＫＵＲＡドロップス」背景やコカコーラ社の緑茶パッケージに使用されている江戸時代の画家、伊藤若冲の絵画。昭和20年代、その魅力に気づいた米国人プライス氏が収集した伊藤若冲を中心としたコレクション展が太宰府の九州国立博物館で開催中。「なぜ、どのように江戸絵画に魅了されていったのか」をプライス氏本人が語る講演会に申し込んでいたのですが、ハズレちゃいました。やっぱり、人気者なのねえ。1953年、プライス氏24歳。父の友人、建築家フランクロイドライトとニューヨークを訪れ東洋美術コレクターのライトに付き添っていった古美術店で、葡萄の水墨画に魅せられたプライス氏が大学卒業記念として買う予定だったスポーツカーの予算で、一目惚れして購入したのが伊藤若冲の「葡萄図」これから、プライス氏の江戸絵画コレクションが始まったのです。米国カリフォルニアの自宅では光を調節する部屋で、収集品が飾られているそうです。日本画は光の移ろいによって見せる表情を変えるという彼の持論から九州国立博物館でも、見せ方に気を使っているとか。九州国立博物館では、１月１日～３月11日まで開催。４月～６月は、愛知県美術館へ行きます。お近くの方は、是非、ご覧ください。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング注）若冲の「冲」は、「にすい」で「さんずい」ではありません！

2007.01.12

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６万円パックって、何それ

天神を散歩してたら、目についた看板。「おトクな初期費用６万円パック、全部コミコミお買い得！」家賃価格帯４万円～５万円で礼金０、敷金０仲介手数料０鍵交換代込家賃保証料込以上がパックになって、初期費用たったの６万円！エ～ッ、コレって大家がみんな負担しろってこと？世の流れに逆らえないから礼金、敷金０は仕方ないとしても鍵交換代は、鍵の種類にもよるけど、１万円～２万円だし家賃保証料も１万円～１月分家賃だし、大家の負担は、多分3.5月分仲介手数料２月分鍵交換代0.5月分家賃保証料１月分おまけに入居月家賃なし！入居者の負担は約1.5月だから入居が決まったら、スグに不動産屋に２月分の広告料もって行かないと足りない？ちょっとお話を聞きに不動産屋へ行ってみました。「下の６万円パックの看板ですけど」「アレ、いいでしょう」「私、大家なんだけど、全部、大家負担ってこと？」「空室がでるより、いいでしょ」う～ん、ココまで来たか、福岡不動産下克上！この店のチョット先、全国にワンルームを展開しているＲ社は、４万円台だった部屋を２万円台にしてるし....。受験生の両親にはありがたい話だけど大家の立場じゃあ、苦しいわ。福岡春の陣も、仁義無用の乱戦になりそうね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.11

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ゴッドマザーのグッジョブ

初代ゴッドマザーから電話アリ「アレ、決まったわよ」「アレって、どれよ」「ほら、３日、業者さんに入ってもらった分」「ああ、アレ！」「そう、今月下旬の入居なのよ～」業者に無理を言って１月３日に入ってもらった物件。１月４日の内覧で、申し込みが入って今月下旬に入居確定！さすが、ゴッドマザーの見込みどおり。感服いたしました。１月４日、よく入居を決めてくれる担当者に電話して内装が終わったから、内覧を開始していい旨、連絡したそうだ。担当者は見込み客を案内。即、入居決定！さすが、ウチのＡＡＡ物件！ゴッドマザーの指示も的確だわ。あのセンスは見習いたいわね。私の空物件は、連絡なし。ウチのＢ物件だから仕方ないか。相続で貰った分だし、借金ないしね。入った分だけ、収入だし。そうはいっても空室のままじゃ、仕方がないし視点を変えて違うところに営業に出かけてみようかな？不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.10

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一戸建２８５万円物件調査

近所の不動産屋で見つけた壁面広告。一戸建２８５万円也。特に、予定が入ってなかったので不動産屋で物件明細書をもらってそのまま、調査に行ってみました～。こんなの見に行くのは、きっと浦田様とＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様の影響だわね。以前だったら、ありえないもの。福岡市の中心、天神から片道一時間のバス旅行。オバチャンにとって、不動産の楽しみって未知の場所を歩く楽しみなのかもしれない。見慣れぬ風景の移り変わりに心躍らせながら、そう思ったのでした。着いたところは山間部。物件は、なんと築40年の長屋！いくら一戸建でも、長屋じゃねえ。改装できないし、問題外だわ！そういえば、物件明細書のスミに小さく「連建」って書いてあるわね。でも、バス停まで徒歩２分だし徒歩１分で大きなスーパーはあるし結構、便利な場所でした。住めば都になりそうよ。購入する気はないけれどピクニック気分で楽しい一日が過ごせました。思いついたら、スグ行動！これがセミリタイア生活のいいところね。おもしろい物件があったらまた、プラッと調査に行ってみようっと！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.09

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「成人の日」を考える（祝日法）

今日は「成人の日」。正式：国民の祝日に関する法律省略：祝日法祝日法第２条（内容）によれば成人の日一月の第二月曜日　おとなになつたことを自覚し、みずから生き抜こうとする青年を祝いはげます。京都市の成人式では小学校４年生が新成人に「おめでとうございます」と御挨拶。1/2成人式、つまり10歳になった小学校４年生に式典を手伝ってもらって自分の将来を考える機会にしてもらおうというもの。京都市ＨＰは→コチラわが福岡市の成人式は、チョット笑っちゃった。福岡市で、成人式を担当しているのは、こども未来課。福岡市ＨＰで「成人式」を検索すると「ふくおかこども情報」でヒットするのね。福岡市では、成人式は「こどもの祭典」のようです。福岡市ＨＰは→コチラセイコー株式会社が新成人を対象にして実施した「時の意識アンケート調査」結果は、おもしろいですね。「○○の時代」自分達を象徴するのは、どういう漢字が入るかという設問。時の意識アンケート結果は→コチラ小場家はワンルーム主体の賃貸経営だから新成人の動向は、常にキャッチしておかなきゃね。これらの情報は、今後の賃貸経営に活用させていただきま～す。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.08

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追い出すのにかかる費用は

土地を貸していて、この土地にアパートを建てるために土地の借主に立退きを要求して、立退料を支払ったら土地の取得費に加算されます。建物を貸していて建物の借主に立ち退きを要求して立退料を支払ったら建物を引き続いて使用する場合も建物を取り壊して新設する場合も業務の必要経費になります。事業として所有している物件にいる不法占拠者を追い出すために支出した経費、和解金、強制執行費用、弁護士費用等は業務の必要経費になります。事業として所有していない物件にいる不法占拠者を追い出すために支出した経費は家事費用とみなされ、一切経費になりません。でも不法占拠者がいる物件を購入しその不法占拠者を追い出すために支出した経費は資産の取得に要した金額になります。ついでに不動産所得に対する所得税について更正処分を受け、不服審査請求をして棄却となった場合、裁判をおこしても、訴訟費用等は家事費用とみなされ、一切経費になりません。一見、同じような経費なのに取り扱いが全く異なるのは、おもしろいですね。全部、わかったかな？条件が変わると、取り扱いが変わるのでこういう場合は、税理士か、税務署に相談して決定しようね。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.07

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不審者が住んでる物件とは

12月31日付で空いたゴッドマザーの物件。いろいろ問題ありだったそうです。家賃を２ケ月滞納していたので12月中旬に部屋を見に行ったら、なんとワンルームに知らない人が住んでいる！その不審な居住者に聞いたら、ガス料金滞納中で、ガスは止められているらしい。契約者名の行方を聞くとケイタイでも連絡が取れないとのこと。連帯保証人になっている別居中の妻に電話したら離婚したので関係ないという。離婚と連帯保証契約は関係がないのでゴッドマザーがその旨を告げたところ後日、ガラの悪い彼氏らしい人から脅迫めいた電話がかかってきたので入居を斡旋した不動産屋に苦情をいって、取立てを依頼したそうです。12月31日、本人から突然連絡があって、家を出ましたという。謎の入居者も転居させました。滞納していた家賃も分割で支払いますとの連絡。本来なら、退去日通告後１月分の家賃はいただくのだがゴッドマザーは免除したそうだ。不法占拠で訴えて明け渡しさせるかどうしようかって、頭抱えていたところだし、それよりは、相手の言い分を聞いて、さっさと片付けちゃって１月からのゴールデンシーズンに勝負をかけたほうがいいと思ったみたいね。問題物件も、改装してしまえば、優良物件に変身！この物件、ゴールデンシーズンには毎年、取り合い合戦になる特別優良物件！さあ、今年もゴールデンシーズンが開幕！今年は、どんなドラマが見られるのかしら。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.06

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金じゃないのよ、情なのよ

初代ゴッドマザーから電話アリ。「例の物件、見に行ったらさあ、業者さんと会ってね」「ああ、あの例の？」「そう。で、業者さんが家まで送ってくれるっていうから」「送らせたの」「そう、そしたら独身だから、おせち料理食べてないっていうじゃない」「まあ、そうでしょね」「余ったおせち料理とパック御飯２個あげたら喜んでたわよ」「そりゃあ、よかったわね」「ついでに、貰い物のビールも２本あげちゃった」「お金は？」「銀行休みだから、あるわけないでしょ～」私が３日に現場に行ったとき、誰もいなかった。そうか、ゴッドマザーを連れて帰った後だったのね。とにかく、ゴッドマザーは、よく値切る。業者に無理を言って、工事をお願いしても、それでも値切る。バシバシ値切るのではなく「もう少し何とかならないかな～」ソフトな口調で値切る。お多福みたいな顔でニコッと笑って値切られると、業者も何もいえないみたい。でも、家にある物はあげちゃう。困ったと聞くと、あげちゃう。何か困った話をすると、ウチにあるアレを持っていけコレを持っていけ、ということになる。業者も値切られたけど、まいっか、ってなる。「金じゃないのよ、情なのよ」ゴッドマザーは、笑いながら答える。この間、生活保護の入居者が来たときは余った茶碗、鍋、フトンをあげていた。なんだか、憎めないんだよね～。人徳かしら？不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.05

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３日から働かせてゴメンネ

昨年12月31日、初代ゴッドマザーから電話アリ。「例の物件、空いたのよ」「不審者が住んでる物件？」「そう。で、業者に内装頼んでくれる？」「ご希望日は？」「４日に不動産屋が空くから、それまで」「え～っ！！！」正月に働けって、私が業者に言うの！もう、ゴッドマザーったら言いたくないことは、みんな私に言わせるんだから。まあ、仕方ないか、いつものことだし。「お世話になってます、仕事の依頼なんですけど」「いつですか？」「できるだけ早く」「早くと申しますと....」「母が、できれば４日までにと....」「お母さんのご希望日は？」「４日に店が開くので、それまでにと....」「わかりました、３日に入ります」ゴッドマザーの短気を知っているので、さすがに動きが早い！ゴメンネ、ゴメンネ、正月から働かせて。で、３日夜に現地確認に行ってきました。まあ、よくできてるわ。これなら、納得ね。いつもニコニコ現金払い。これが小場家の決済方針！でも、ゴッドマザーから急に依頼が来たので、現金の持ち合わせがない。ゴメンネ、銀行が開いたらスグに出金するから、勘弁してね。でも、ゴッドマザーはケチだから、割増金なんてくれないよね。許してね、業者さん！今年もいっぱい注文するから～。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.04

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賭博はガチガチ一本限定？

ボート好き（競艇大好き）友人から電話アリ。初日（1/2）からボートに行った話。１月２日は、ファンサービスデイで競艇選手ともちつき大会があったので参加して、つきたて餅をもらって帰ったそうだ。イケメンの競艇選手もいるらしい。競艇場も、いろいろとサービスしてるのね。昔、別の友人からこんなことを聞いた。レースの中に、サービスレースというのがあるとのこと。ハズレがないレースで、ガチガチの本命が勝つんだって。バブル時代、その友人は競艇に一束単位で賭けていた。ちなみに、一束＝100万円。１日のレースに５～６束もっていっていた。「そんなんで、儲かるの？」「通算すると損はないけど、たくさんは儲からないね」「そんなんで、おもしろいの」「ボートが好きで、賭けるのが趣味だからね」「フーン」私には縁がない話だ。そんだけ金があったら、不動産に賭けるわよ！最近、ずっと連絡がないけど、今頃、どうしてるんだろう。振り返ってみれば、オバチャンの投資戦略もある意味、ガチガチ一本。通算すると損はないけど、儲けはでている。不動産が趣味なので、利幅よりも買うことに快感を覚えてる。あ、そっか、とチョット納得した次第。あなたの投資戦略は、ガチガチ一本？それとも、一発逆転？それとも、........？不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.03

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初代ゴッドマザーの初訓示

初代ゴッドマザー宅に新年の御挨拶に参りました。一通り、挨拶が終わると、早速、不動産談義です。「アンタ、あの物件の営業違うよ」「何が？」「近所の不動産屋に行きよるやろ～」「ウン、そうだけど」「それじゃあダメよ」「どして？」「遠くから来る人が客だから」初代ゴッドマザーが仰るには入居が決まらない物件は12月から戦略を変えないとダメだということ。12月以降に賃貸物件を探す人は大多数が県外から探しに来ている人だからそういう方々の目につく場所駅前とか、繁華街中心に営業をかけないとダメとのこと。物件に近いところの営業ではなく都会に出てきて目につく感じがよさそうな不動産屋。田舎から出てきた視点で、街を見直せとの御指示。ああ、それで、ゴッドマザーが所有する、あの人気がない地区の入居者が決まったのね、と納得した次第。まだまだ、勝てないな。うちのゴッドマザーには。だから、ゴッドマザーの物件は満室なのね。最も早く開店する不動産屋は４日から営業開始。４日から戦略変更して営業に行かなくっちゃね。こうやって毎年、小場家の新年は不動産の話から始まるのである。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.02

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国民の祝日に関する法律（祝日法）

あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。さて、今日の御題は祝日法。正式：国民の祝日に関する法律省略：祝日法国民の祝日を定めた法律です。第１条（意義）　自由と平和を求めてやまない日本国民は、美しい風習を育てつつ、よりよき社会、より豊かな生活を築きあげるために、ここに国民こぞつて祝い、感謝し、又は記念する日を定め、これを「国民の祝日」と名づける。単なる「祝日」ではなく、「国民の祝日」が正式名称なのね。その意義は、美しい風習を育てよりよき社会を築き、より豊かな社会を築くための祝日なのです。第２条（内容）ではその祝日が設定された意義を述べています。祝日法によれば「元日　一月一日　年の始めを祝う」日です。通常、１月１日～３日まで休業しているところが多いけれど法律には、元日以外は何の定めもありません。盆休暇も同様ね。どちらも、法律では定められていない休暇です。新しい歳が明けるとただ、カレンダーが新しくなるだけで何の変化もないのに、やる気がでてくるのは、不思議な現象ですね。これは、神道の記憶のなせるワザ。昔は、６月と12月に大祓（おおはらえ）があって６月末と12月末に祝詞を唱えて、禊（みそぎ）を行う慣習がありました。６月を夏越の祓（なごしのはらえ）12月を年越の祓（としこしのはらえ）と呼んでいます。俳句の季語にも、なってます。知らないうちに神道の影響を受けている事柄って、多いんですよ。今年もよろしくお願いいたしますね。不動産投資ブログランキングに参加中。今年も応援クリックよろしくね→人気blogランキング

2007.01.01

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