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2007年03月01日
テーマ：不動産屋さんへ行く前に(510)
カテゴリ：不動産屋に行く前に
不動産売却の話の４回目です。 前回の選択肢Ａの記述に続きまして、今回はB～Dまでイッキに行きたいと思います＾＾ ぜひともお付き合い下さいｍ(__)ｍ さて、まずは設問のおさらいを。 【問題】査定１０００万円のマイホームをどうにかして「満足のいく内容」で売却したい。 （満足のいく内容＝残債1300万円の完済と現金700万円を手元に残す） Ａ・家に１０００万円相当の品物を付けて２０００万円で売る Ｂ・家に座敷童子が出るというウワサを流して２０００万円で売る Ｃ・家に３５００万円かけて新築同様にリフォームして５５００万円で売る Ｄ・俗世を儚んで仏門に入る Ａの選択肢「家に１０００万円相当の品物を付けて２０００万円で売る」ですが、これは「高級品である必要はない」や「品物である必要はない」等と前回は記述させて頂きました。 ちょっとした発想の転換でイケる訳です。 しかし、いかに発想をバンバンテンカンしても限界はあると思いますし、どーにもならないケースも多いと思います。 そこでＢの選択肢「家に座敷童子が出るというウワサを流して２０００万円で売る」を考えてみましょう。 この文章のまま読むとアヤしげなカンジ がありますが、これはある意味でのイメージ戦略を行う事です。 Ａでは付加価値を付けるでしたが、Ｂで付けるのはイメージです。 例えば、岩手県には座敷童子が出ると評判の旅館があります。 その旅館の予約は一年先まで一杯だそうで、それより先もなかなか取れないそうです。 しかし座敷童子という要素がなければ取り立てて特徴のないフツーの旅館です。 もちろん、それでも十分良い旅館なんですが、だからといって一年先まで予約が一杯にはならないでしょう。 この旅館は「座敷童子」という要素によって、他の同等の旅館以上の人気がある訳です。 仮にこの旅館が売却に出されたら、恐らく、相場以上の価額で取引されるでしょう。 余談ですが、私はこの旅館に一度でいいので泊まってみたいです。 （←妖怪とか民俗話好きなんです＾＾） さて、座敷童子が実在するかしないかはさておき、この旅館には泊まれば男性は出世し、女性は玉の輿に乗るなどの「イメージ」があります。（もちろん、実際に効果があるかどうかは別です） このイメージは原則として初期投資は不要（＝タダ）です。 こういった要素をどうにかして自宅売却に付加することは出来ないでしょうか。 といっても、ウソやデマは 絶 対 ダ メ です。 これは人としてＮＧです（-"-# ） ええと、どーしても（▼▼メ なコトをやりたい人は、まず重要事項説明書と契約書にXXXXのOOOOを...... もしも、座敷童子のような出世や玉の輿や、あるいは縁結びや子宝・安産などの縁起の良いイメージ（神社的イメージ？）が付加出来れば一番良いと思います。 和室の木目に大黒様のような模様が～～とか、この家に住んでから出世したり宝くじが当たったり～～とか。 縁起の良い家は買った方も嬉しいですしね＾＾ "縁起モノ"のほかには"癒し系"というのもアリかも知れません。 森や川（滝の方がいいけど＾＾；）が近ければマイナスイオン効果とか、皇居より西方面なら龍脈で心身ともに健康になるとか。（風水で言う龍脈は富士山から皇居まで伸びていると言われているそうです） あるいは最近は「頭の良くなる間取」も人気なので、子供が難関校に合格した～～というのも効果アリかも知れません。 いずれにしてもマスコミ（せめてクチコミ）などで一般への認知が高くないと難しいです。 さて、「イメージ戦略はウサンクサイ（－"－ ）」・・・と感じる方も多いのではないかと思います。 そこでＣの選択肢「家に３５００万円かけて新築同様にリフォームして５５００万円で売る」ですが、これは一言で言って投資です。 ＡとＢが付加価値を高めるパターンだったのに対して、Ｃでは家自体の価値を高めるパターンです。 これは「リフォーム渡し」という昔からあった手法の応用になります。 リフォーム渡しとは？ 事前に決められた箇所のリフォームをしてから買主へ引き渡す事。 一部リフォームから全面リフォームまでいろいろある。 売主はリフォームする事でその分高く売れ、買主はリフォーム業者へ依頼する手間など不要になる。 以前はリフォームしてあるとその分高く売れましたが、今はそうとも限りません。 例えば、リフォームに３００万円かけても２００万円アップでしか売れなかったとか・・・。 そこで単に新品にリフォームするのではなく、いくつか手間を加えます。 まず、最近のトレンド「安全性」の向上を目指します。 例えば、バリアフリー・耐震補強・ハウスシック対策など。 これらのキーワードは間取図面で見ただけでも買い手の目を十分引きます。 言葉は悪いですが、"キーワードに飛びつく"お客さんも結構います。 また、古い家なら特に新しい設備にリフォームし、グレードも出来れば高くしたいところです。 外断熱・オール電化・全室ＬＡＮ配線・アイランド型キッチン・一体型トイレなど。 指紋認証はいらないような気も･･･どーでしょ？＾＾； これらはリフォームというよりもイノベーションという内容になります。 リフォーム工事の着工は、買主が決まってから（＝売買契約後）とします。 そうすれば、万が一、買主がなかなか見つからなかった場合も安心です。 また、着工を遅らせる事により買主側の意向をリフォーム内容に反映させることも可能です。 もう一歩進んで、リフォーム業者と予算上限を決めておいて、その予算内であれば買主側の希望の仕様でＯＫというのも有効です。（フリープラン制） この辺りになると、地主とハウスメーカーが組んで行う建築条件付売地（指定の工務店で建物を建てるという条件付きで取引される売地）などと同じカンジになります。 Ａ・Ｂは一個人として行う内容ですが、このＣはある意味では事業者として行う内容になります。 信頼の出来る専門家とコラボして、確実に利益を上げたいところです。 最後に。 Ｃの選択肢「俗世を儚んで仏門に入る」ですが、これはいわば世捨て人です。 出家すれば老後の心配も減りますし、煩悩と縁も切れます。 げ ふ ん げ ふ ん ！ バチ当たりやなぁ（－－； さて、いかがでしたでしょうか このＨＰは人気blogランキングへ登録しています いまは？？位あたりにいます お楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾ お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
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