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• 「借金なしではじめる激安アパート経営」を読んで

  「借金なしではじめる激安アパート経営」を２度読み直しました。人生は、選択肢の連続なんだと、この本から学びました。その都度、その場面で、何をどのように選択するのかで、後々の人生は大きく変わるのだと。私は、生きるのが下手くそで、ほんとに回り道ばかりしてきたなぁと思うのですが「すべての道はローマに通ず」と思えるようなイイ本です。もしＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんが、中古の大東亜決戦号を購入せず、中古のセルシオを購入されていたら、私もここにコメントを書いていなかったハズです。人生につまずき、挫折や苦境から這い上がってきた著者の人生とお人柄に、強い共感と感銘を受けました。また、この本はより具体的にどのように行動するのかが明確に記述されていて、非常にわかりやすい。これから、不動産投資を始めたいひとには最良の一冊であることは間違いないでしょう。これだけの内容が一冊に凝縮されていると、以前から著者のブログを読んでいた私はなんとなく少し損をしたような気がしてしまうほどの内容でした。不動産投資の本はたくさんありますが、著者の戦略は見事なまでにローリスク・ハイリターンであるといえます。私も、これをお手本に早速行動を開始しました。ブログも立ち上げ、先日関西図面舞踏会にも参加いたしました。私も不動産投資への第一歩を踏み出せたような気がします。また、このＣＤダイジェストは非常に価値が高い！一気に全国の洗練された不動産投資家の生の声、経験を聞くことができる。値千金です。私は、携帯とカーナビにダウンロードしもう何度も何度も繰り返し聞いています。気分だけは、リタイアした資産家です。(笑) 

  2008年05月25日

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• 図面舞踏会に参加して思うこと

  今週、幸運にも関西での図面舞踏会に参加させていただいた。物件をすでに持っておられる方ばかりで、私はまだ０年生だ。何が違うのか？ いろいろと、自分に問いかけてみた。結論は、やっぱり、「まだまだ行動不足」である。 実際に、足を運んで見に行った物件はまだ２０件程度であろうか。買い付けもまだ、３件程度しかいれていない。これでは、まだお宝を取得する事はデキナイ。 これを打破するための、具体的な目標なり・行動パターンを確立しないといけない。まずは・・・・1.継続して資金を蓄えること→これは、すでに実施中だ。Ｓ○ＢＣに積み立て定期を実施している。８月には郵便貯金が満期となる。システムトレード資金と合算すれば、なんとかなりそうだ。 2.物件を定期的に検索する。→なかなか、今現在これができていない。どうしても、土日に作業が集中してしまう。ウィークデーにこれを行うと寝床につくのが夜の２時、３時になってしまう。おかげで、今週は疲労感もピークに達している。しかし、これでは体を壊しかねない。このあたりは、たいへん難しいのであるが、この時間の使い方を有効にできるかどうかで、将来を左右しそうな気がする。どうだろう？。「妻の休日に少し協力してもらう」というのは！！妻は私よりは、休日が多いので時間はとれると思うのだが、どうかなぁ？あとは、隔週ぐらいのペースで不動産業者にメールまたは、電話で情報提供を促す。 3.休日には必ず新しい不動産業者を訪問を実施する。これも今、忙しさにかまけて全く実施できていない。これでは間口が広がらない。 4.自分の目標である、利回り16%に妥協しない。必ず見つかるハズだ。行動が伴っていないだけ。間違っても、不動産屋の口車に乗せられ10％の物件などは、買ってはナラナイ。 5.宅建の資格取得に向け学習するうーん、これは亀のような遅さ・・・。一応「ＵＣＡＮの宅建速習レッスン」を今年の１月から読み続けているのだが、５月も終わろうとしているのに半分くらいしか読めていない。今年の目標として、「宅建合格」を掲げていたのだが、雲行きがチョッチ怪しい。悪魔の声が「宅建より物件」とささやいてくる。(^^);少しずつでも、がんばろう。通勤の満員電車で本を読むのも、なかなかままならないが。しかも、すでに読んで理解していた箇所を読み返すと、全く記憶に残っていない。「あちゃー・・・・」昔とはもう違う・・・。脳が萎縮してきているのか？記憶力はやはり１０代２０代の頃よりも低下している。資格は何でも早いほうが有利とは昔から言われてたが、今回痛感した。私、情報処理の資格を取ったのが３０代だったので、結構楽観視してたんですが考え「天地真理」です。 ←同年代の方！、懐かしいでしょ？ とにかく、「行動！」「行動！」「行動！」 がんばれ！、オレ！。輝ける中年の星となるために！。

  2008年05月24日

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• 大阪開催！図面舞踏会に参加してきました！！

  図面舞踏会に参加させていただきました。実は私、この日を待ちに待っていたのです。私の近辺には不動産に興味を持つ人が皆無で、なかなかこういう話をしたり相談したりする人もなく、横方向の情報に飢えていたのでした。が、なぜかこういう時期に限って本業が超多忙。実は昨日参加するために、土曜日出社したのでした。(^^); で、当日やや緊張して会場に行くと、かっじーさん、takaっさん、Ｎさんがすでにおられました。しばし、お話しているうちに続々とrubierさん、さらさらさん、Ｉさんが続々参加。みなさんの自己紹介＆物件紹介を聞いているうちに、熱いものがフツフツとこみ上げてきました。 「これだけの、すばらしい先輩方がいれば絶対に物件を手に入れられる！！」そう感じたのでした。かっじーさんから、「まず、小さくてもいいから物件を手に入れて、大家さんとして一通り全部経験されるといいですよ」とアドバイスをいただいて、俄然やる気がでてきました。かっじーさん、ありがとう！。そして、かっじーさん！、あなた、男前です。俳優の、え～、名前がでてきませんが、似ています。（誰やね～ん！）←ひげ男爵風にそして、rubierさんも美し過ぎます。さらさらさんもホント素敵です。そして、物件の話に花がさいているころ、ある法則を発見したのでした。そ、それは、物件の築年数と女性の年齢には、相関関係があるという事です。 築３０年（３０代の女性）の物件は、そろそろ手直しが必要だ。「うちの奥さんはもう４０代なので大規模修繕しました」で、一同大爆笑。おもしろいところに、相関関係があるものです。今度、物件の築年数を見ると、大阪図面舞踏会に参加された女性達の顔を思い出してしまいそうです。さて、楽しい時間はホントに早く過ぎてしまうものです。次の、図面舞踏会が楽しみな、今日このごろでおま。 

  2008年05月21日

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• 下手な鉄砲は・・・やっぱり。

  売主さまは、私の指値では売りたくないらしい・・・。やはり、予想どうりの結果であったが、こうして前向きに行動していればいつか、タイミングよくイイ物件に当たるかも知れない。行動を起こさなければ買えるチャンスは０％。行動を起こせば買えるチャンスは０％ではなくなる。それがたとえ１％であったとしても、１００回繰り返せばいつかは現実のものとなるハズだ。営業マンから、長崎の物件を紹介される。満室利回り１８％、現状15.9%、木造、S61築、８気筒、1360万。うーん、この程度ならもう少し近郊でも見つかりそうです。転進。 

  2008年05月19日

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• 地方物件に指値をいれました

  本日、地方物件に指値をいれました。10気筒ＲＣ、築20万年、駅徒歩3分、価格は2800万。満室時利回りは、15.77%ですが、現在空室率50%。 指値は、2000万です。おそらく、一蹴されるでしょうが、「下手な鉄砲数うちゃ当たる」作戦です。詳細はまだ書けませんが、また営業さんから連絡があれば随時情報をアップしていく予定です。地方である点と、空室率が高い点がネックとなりますが、もし指値がとおれば表面で22.1%回ります。（まあ、無理だろうなぁ・・・。） 

  2008年05月18日

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• 

  忙しいですが

  土曜日だというのに、本日は出勤しておりました。最近また仕事が忙しくて、なかなか時間的余裕がないですが仕事帰りに、これだけはＧＥＴしました。ＣＤ付きで￥1500は、ホント安いです！これから、爆読、爆聞します！！！これで、不動産関連の本は１２冊目くらいになります、なんだか本は増えるのですが物件はなかなか増えません。(TT)頭でっかちにならないようにせねば・・・。

  2008年05月17日

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• 地方物件について

  私の尊敬する「あかちゃん」さんのブログを拝見していると、福岡や仙台の物件を所有されていて、ほぼ満室に近い経営をされています。私も、大阪市内の10%よりも、地方の16%オーバーを選択したいのです。要するに利回り第一。私のように出先で完全に拘束されるような仕事ですと、管理は結局管理会社にお任せになってしまいます。そうなると、たとえ隣の物件でも管理は誰かにお願いせざるを得ないわけです。管理会社に任せるのであれば、地方も近所も同じ。利回りが良いにこしたことはありません。 しかし、土地勘の無い物件は、やはり勇気がいりますよね。私も昨年、三重県まで物件を見に行ったりもしました。が、地方の物件になると、融資先が限られてきます。そこで、私の戦略としては・・・・・・。某メガバンクに地道に毎月１０万ずつ定期積み立て・・・。（って、こんな戦略しかないのかよ～俺(TT)/しかし、こんなやりかたでも２年もすれば、２４０万という自己資金と相手銀行への信用も積み立てる事ができると思い、昨年から始めています。（まだ、７０万にしかなってないので、信用もへったくれもないでしょうが、継続は力なりと信じております。）ぜんぜん、スピード感がないですが、一度に定期を２００万するよりは「信用」は積み立てれるような気がします。 

  2008年05月15日

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• 今年は物件取得のチャンス？？

  最近、出回っている物件、少し利回りのイイものがジワジワ増えてきているような気がするのだが、気のせいだろうか？今日も、仕事から帰って、建美家サイトやＨＯＭＥ’Ｓ等で物件を見ていると・・・。私の目標とする16％超えのものもチラホラと見うけられるようになってきました。以前はこれくらいの利回りだと極端な容積率オーバーだったり築３５年以上たっていたり、借地だったりと、融資に耐えられない物件ばかりでした。最近は、収益物件がなかなか売れないと聞きました。売主さんも焦りがでて、価格帯に多少緩みがでてきたのでしょうか？ 最近は多少立地を犠牲にすれば、そこそこの条件のものが出てきているような気がします。サブプライムローンやＵＳの景気後退で、ジワジワと日本へも影響を及ぼしているのかも知れません。先日も、日経ＣＮＢＣを見ていると差し押さえで空き家になった家屋を管理する仕事がたいへん活況であるというニュースをやっていました。かたや、またその差し押さえられた物件の買い付けツアーのレポートもやっていました。通常の３割～５割引きで買えるとあって、たくさんの参加者が熱心に物件を見て回っていました。なんと、その中には日本からの参加者もいるということでした。すごいですねぇ。チャンスをものにするには、日ごろからの種まきが必要ですよね。そのためにも、積極的に動いていきたいと思います。が、しかし・・・・。最近、本業が超多忙で、帰宅が１０時を回る事が多い・・・。なかなか、動きがとれないのですが、不動産屋さんへのメールや、電話で積極的に展開していこうと思います。 

  2008年05月14日

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• 物件見てきました（その３）

   さて、私の判断としては、今回は手を引く事にした。理由としては、１．私の目標利回りである１６％を実現するには、指値が必要であるがすでに買い付けが入っており、指値はほぼ無効であること2.１階の店舗の空室がうまらない可能性が高い3.１階の店舗のコインランドリー（現オーナー営業中）が撤退した場合、利回りが極端に低下してしまう８９３の事務所については、今回あまり気にはならなかったが、店舗についてはやはり喫茶店などの業種は絶対にさけられるハズである。もし、この物件が全部住居のみであったら、まだ買い付けをいれていたかもしれない。ということで、不動産屋さんには、以上の理由を述べ辞退させていただいた。センミツ・・・。以前、不動産屋さんの営業さんから聞いた言葉ですが、いい物件は「千のうち３っつ」くらいしかないとい事でした。0.3%ですね。まだまだ、経験不足です。

  2008年05月13日

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• 

  物件見てきました（その２）

   不動産屋さんから紹介された物件には、少々問題がありました。その問題とは・・・・・・・・・・。実は、すぐ隣の駐車場の向こう側に８９３の事務所があるのです。まあ、しかし今までその周辺で問題や騒ぎになったことは、かつてなかったらしいですが、マイナスポイントに違いはありません。この物件、１階部分は２つが全て店舗になっており、なかなか空室がうまらないそうです。駅前でも店舗は埋まりにくいらしいが、住居の方はすぐに埋まるらしい。現在は店舗の１室をオーナー自らコインランドリーをやっている状況です。その後、車を走らせ実際に物件と、空室の１部を見せていただきました。物件は、岸和田市で駅までは４分となかなかの立地です。管理はあまりいきとどいてはいませんが、全体としてはまあまあというところでしょうか。外装には目だった傷は見当たりませんでしたが、もう少し手入れすればキレイになる物件だと思いました。さて、買い付けですが、帰りに王将で食事をとりながら妻と家族会議です。あっ、吉野家に立ち寄るべきでした。満室時利回り15.92%、現況利回り11.62%、駅近、築20年、鉄骨、道路付けＯＫ８９３事務所あり、コインランドリーは購入後も前オーナーが続けて経営したいとのコト。さて、私の判断はいかに・・・？

  2008年05月12日

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• 物件見てきました

  昨日の日曜日に妻と久々に物件を見に行ってきました。○○不動産で待ち合わせ、お話を聞く。物件の詳細はだいたいFAXいただいていたので、売主さんの売却理由や、周りの住居環境や、賃貸状況等、過去の管理状況、空室の状況、現在ある権利関係についてお聞きしました。まあ、すでに１番で買い付けが入っている物件ですので比較的軽～い感覚でお話を聞きました。事前に資料をいただいていた通りだったのですが、容積率はOKなんですが、建蔽率が若干オーバー・・・。ローン前提で考えていたので、んー、これは銀行さんの判断になります。最近は、かなり厳しいと聞いているので、ここでひっかかっては先に話が進みません。なので、とりあえず全体の状況をお聞きして、さらに詳しい資料もいただきました。で、周囲の状況をお聞きしているときに、「ありゃ～～」という状況に・・・。こりゃ、困りますぅ。非常に判断に苦しむところです。うーん、どうしよう。あああ、お昼休みが終わってしまうぅぅ。この、困った状況はまた後ほど。

  2008年05月12日

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