資産運用一千一夜

日経平均はなんとか16000円台に回復。
しかしフージャースがまた50万割れなど、
不動産セクターは厳しい状況が続きます。
一方GFAは2日連続STOP高など、相変わらず需給相場。
短期的には仕方がないでしょうか。
明日寄り前発表のGDPの内容次第で、大きく相場が動くも知れませんね。


今日は久々に不動産投資の話を少し。

先日、レーサムリサーチの新しい営業担当と挨拶をしました。
前の担当者は部署が変わるとか。
担当が替わるのはこれで2回目。
前回はたしか転職でした。

ちょっとお話した中で印象に残ったのは、
「キャピタルゲインが狙える環境になってきた」という点。
どこそこ（忘れました）のアナリストのレポートにもあるように･･･
とかいう話でした。
ある程度は営業トークでしょうし、
担当者が変わったからかも知れませんが、
キャピタルゲインと節税効果はおまけ程度に考えている私は、
かなりニュアンスが違ってきているな～と感じました。
ただ今回の担当者は自分でも不動産投資をされているようでしたので、
より市況を実感しているのかも知れません。

今の私の状況はストックがほとんどで、
キャッシュフローがあまり無いので、
ここを改善していくのが長期資産運用の大きな課題です。
そしてその解決に有効なのが、不動産投資です。
いくら株式を溜め込んでも、多少配当金などはあるものの、
基本的にB/Sが伸び縮みするだけですからね。

とは言え、いまの不動産市況は競争が激しく、
それなりの時間を割かないと、いい物件をゲットできません。
セミプロ級の投資家が増えて、24時間臨戦態勢を取っていますから。

あと不動産投資の優位点といえば「コントロール」でしょうか。

株式投資家であれば、一度は、
「あ～、あの時売っときゃよかったな」
と考えることがあると思います。
今のような軟調な相場であれば特に。

たしか金持ち父さんの本で、プロのギャンブラーの鉄則、
「テーブルについている間は、手持ちの金を数えるな」
が書いてあったと思います。

趣旨は、お金がテーブルに乗っている限り、
それはあなたのお金ではない。
ゲームに参加している限り、そのお金はあなたのものではなく、
ゲームを主催している側のものだ。
お金を数えるより、ゲームの方が大事だ。
というものだったと記憶しています。

そもそもゲームの本当の目的は、
テーブルから自分のお金を引き上げ、その後もゲームに留まること。
プロのギャンブラーや投資家は、最終的にはOPM（Other People Money）、
つまり他人のお金を使ってゲームをしたいと思っている。
彼らにとってゲームの目的はそこにある。
持ち金をすべてテーブルの上に置いた時、ゲームの目的を見失っている。
（ちなみにビジネスは、
　OPMの他にOPT（Other People Time）も活用しますね）

プロの投資家は、
　１．自分のお金を資産に投資する
　２．投資したお金を取り戻す
　３．資産をコントロールする力を維持し続ける
　４．自分のお金を新しい資産に投資する
　５．投資したお金を取り戻す
のプロセスを繰り返します。
これが、金持ちがどんどん金持ちになり、
平均的な投資家がすべてを失う危険を犯す理由の1つです。

株式投資に当てはめてみると、
２．の元本を引き出すには、一部利食いでゼロコスト株を作る、
または、配当で回収する、になるかと思いますが、
３．のコントロールする力を維持する、は大株主になる必要があります。
通常の個人投資家では無理ですね。

しかし不動産投資であれば、これより遥かに容易に、
上記サイクルを実現できます。
収益不動産の場合、レバレッジをきかせて数年で自己資金を全て回収し、
その後も資産（コントロール）を持ち続けます。
つまり、まだテーブルに留まっています。
しかしその時はすでに、自分のお金は引き上げられていて、
同じゲームを続けてはいますが、使っているのは、
銀行や税務署、賭場などOPM（他人のお金）です。
そして回収した資金は、また別の資産に変えていきます。
金持ち父さんが不動産投資が好きなわけです。

金持ち父さんに言わせると、
いつも同じゲームで自分の持ち金をテーブルの上に置いているのは、
賢明な投資家ではないということです。
「純資産が増えた」などと言う人は、自分のお金でないにも関らず、
ついテーブルのお金を計算に入れてしまう人です。

とは言え、テーブルについている間は、
「あ～、あの時売っときゃよかったな」
などと意味のないことを考えることなどせず、
今できることを精一杯すればいいだけだと思います。
と、自分に言い聞かせる日々が続いています･･･


米副大統領「人生最悪の日」・誤射事故で初コメント
人生の中で最悪の日って、それはあなたじゃなくって、
誤射された被害者の方でしょう･･･