|
|
|
2009.07.09
カテゴリ：不動産投資物語
～不動産投資の準備２～の続き
～アパートを買った～ とうとうアパートを１棟買ってしまいました．．．木造２階建て１Ｋが１０室。築１８年。 財閥系の不動産会社のＨＰに載っていた物件。値下げ直後に私が発見して、営業時間前にＴＥＬ。 利回りがよかったので、その場で買付証明を出すことを約束。 不動産会社の協力で融資先を探し、借入の見込みがついたところで契約。 銀行の一室で賃貸借契約書と鍵の束を頂いて、決済は終了。 今回仲介してくれた担当は、元賃貸営業でアパートがある街が担当だった。その担当が「あの業者さんはしっかりしてますよ！」と管理会社を教えてくれた。 私は、その足で現地に向かい、契約書と鍵の束を渡して管理をお任せしてきました。 管理を任すと言っても、入居者と新しく契約し直さないといけない。 売主からは、「この人にアパート売りました」と書かれた紙が１枚。 それだけじゃ、私が新しい所有者であることを入居者に示せない。登記簿謄本を提示しないといけないのですが、決済当日なので、司法書士から法務局が所有権移転登記の申請を受理した書類をＦＡＸしてもらった。 あとは、管理会社が契約事務を行ってくれました。 それが２００６年の師走の話です。 年が明けて、私が始めたのは防水工事。 ２階通路のウレタン防水が切れて、鉄骨階段がサビだらけになってました。まずは、水を止めようと防水をやり直しました。 決済前に退去した部屋のリフォームは、下駄箱を付けたり、クネクネミラー、帽子掛け、棚を付けたり、スポットライト照明、キッチン照明の取り付け。 廻り縁や幅木も茶のペンキで塗ってリニューアル。 自作マイソク＆写真を持って、管理会社に募集のお願いに行きました。 客付けと平行して、インターネット回線の工事。 入居者に無料でフレッツ光を提供すれば、アパートの魅力が増すのでは？と思い工事した。 ＯＮＵ、ルーター、セキュアスイッチを収納するウォールボックスを買ってきて、外壁に固定。電源も引っ張ってきました。ＯＮＵの設置をＮＴＴにしてもらって完成。 ＬＡＮケーブルは、各部屋に屋外用ＬＡＮケーブルを外壁に固定しながら、エアコンの穴から室内に入れた。 時は流れて２００６年３月。 空室は更に増えて２室。学生さんが卒業する。 さらに追い打ちをかけるように滞納が発生！ ここはうまく管理会社が処理して、退去することになった。 これで３室空いた．．． それでも４，５月と１室づつ決まって、残りは１室。 入退去の攻防は今も続いてますが、おかげさまで入居率はほぼ９０％で推移しています。 満室にしたいところですが、管理会社も頑張ってるようなので厳しいことは言いません。今までもよく客付けしてくれたと思ってます。 客付けは、管理会社を入れてるので実質的に専任媒介になってますから、私が他社に募集依頼に行くことはありません。 なるべく営業さんの負担を増やさないように、マイソク図面を自分で作成して、写真もすぐに掲載できるよう加工したのをＣＤ－Ｒに焼いて送ってます。 あとは、機会がある事に管理会社に顔を出し、物件のことを忘れられないようにしています。 修繕もインターネット設置工事のほか、通路防水、ベランダ防水、鉄骨階段塗装、水銀灯交換、蛍光灯交換、シリンダー錠交換、コンロ交換、照明器具交換、コンセント増設、お風呂水栓交換、お風呂換気扇交換などなど。 ハウスクリーニングも自分でやるので、その分収入が増える。敷金では足りない分を請求することもありますが、みなさんちゃんと払ってくれますね。ありがたいです。 滞納もきちんと処理して払って頂いてます。管理会社と対応策をよく話し合ってから実行してもらってます。 分割払いをしていただいたり、連帯保証人さんが払ってくれたり、敷金と相殺して退去してもらったこともある。 保証会社が代位弁済してくれたこともあります。荷物もきちんと片付けてから明け渡してくれました。 アパートの管理運営については、ブログにほとんど書いてますので、参考にしてくださいね。 ２００６年１２月からの分はこちらへ。 次回は、～新しいステージへ～です。 「ようやく理解した出口戦略から」始めます。  いよいよ本題突入か？
お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
[不動産投資物語] カテゴリの最新記事
|
