きのう中国銀行へ米ドルを引き出しにゆくと、

１日５００ドルまでです。とのこと。

しかたなく今日も引き出しに行ってきました。

そのとき、米ドルがめずらしいのか、

隣のおじさんが手を伸ばしてさわってくる。。

日本なら叫び声をあげるかたもいるでしょうね（笑）

まだ中国の田舎では、人との距離感はこんな感じです。

バスで混み合ってくれば、じぶんの吊革に

もう１人２人手を伸ばしてくる。。

ときどき、老人などは、わたしの肩につかまってくる。。

頼られるのは嫌いではありませんが（笑）

さて、あすより高橋守氏とカンボジアへいってきます。

不動産・来年６月開始の証券市場などみてきます。

これも面白そうであれば、ご紹介してゆきますね。

カンボジアは例のポルポトの影響で、

当時の知識階級や若者が大量に粛清された悲しい過去がある。

７０年代初頭で人口７００万〜８００万人の国民のうち、

１００万〜２００万人も虐殺されたのですから、

１５〜３０％にもあたりますね。。

ですから、内戦をへて再生された、まだ若い国家です。

平均年齢の若い国の不動産は妙味があるとおもいます。

中国のファーストフード「百富」

ケンタッキーフライドチキンのような店ですが、

値段は6割ほど。けっこう美味い！

ここが上場しないかと待ってるのですが（笑）

康師傅系列のDicosより好きです。

つづきです。

ハルビンは1年半住んだので、とても居心地がよかった。

そうなったら、またリセットしよう。。

いつも、そうかんがえてます。

西安でのスタートは散々だったけれど、

復旧も、あたらしい居場所づくりも、人間関係も、

慣れたものなので、もう今が日常。

ここにあるすべてが、じぶんにとって現実です。

ゼロから快適な環境をつくるまでのプロセス。

これは趣味ですね（笑）

ですが、余分なものを背負わない訓練もできる。

買い物もいたってシンプル。

「これ買ってもいつまで使うか？」

そう考えると、あまり人間はモノが必要ではなくなる。

次はもっと田舎にしようか、それとも海沿いがいいか。。

そんなことを考えながら、なにがチャンスなのかを探す。

なにも決めてないと、すべてチャンスにおもえるし、

それに素直に行動できる。

これが最高の効果だとおもってます。

ＰＴの立場でみると、

日本できこえてくるいろんな嘆き声も、

誤解を恐れずいうと、それが大きな問題ではなく、

みなそれぞれが「どうするか！」のほうが大切だとわかる。

じぶんのすることが分かっているひとは、

「日本の問題」をそんなに掘り下げもしない。

また、不動産視察ツアーをやりますが、

ぜひ参加してみてはいかがでしょう。

海外へ目をむけ別の収入ポケットをつくっているひとと会話し、

そうするためにすべきことが、

意外に簡単なことに気づくとおもいます。

みなシンプルにかんがえ、結論をだす。

細かい問題点を比較していると、

ずっと日本の現実とむきあうことになるので。。

普段から、フットワークを軽くする。

これは生活リズムだけでなく、

住む不動産も、いつでもバラして組み直すことができれば、

なにも怖いもの…というかめんどくさい感情はなくなる。

同じ道を歩きつづけない。

執着心を持たない訓練。

これが目的へショートカットしやすい自分をつくるのだとおもいます。

フィリピンへ行くと必ず買うマンゴーのドライフルーツ。

中でもこのグリーンマンゴーは酸味がきいて最高！

機会があればお試しください。。

老後をたのしむのか？今をたのしむのか？

という選択を、サラリーマンはしらないうちにしてしまう。

将来のために、ひたすら労働を積み上げる。

大きな成果を残しても、本人は会社にとって、

労働力であることに変わらない。

そこに、大きな遺失利益があることに気づけば、

早い段階から、その利益を享受することが可能になる。

つまり、苦労した分、成果も同時にやってくる。

そして、その果実をじょうずに利用すれば、

労働を積む機会はどんどん現実からへってゆく。

この作業に、現在も将来も関係ありません。

サラリーマンに身についている、

「今の苦労は将来のため」

という考え方は、サラリーマン世界の現実であって、

実業の世界の真理ではない。

サラリーマンが生涯得られる対価はあるていど固定されてます。

せいぜい2億でしょう。

あと5千万円増やせるかに、ほぼ一生を捧げます。

これでは、時間を犠牲にして今を遮二無二がんばるか、

がんばらずに楽して消費レベルを押さえるか、

自然に二者択一になるのは仕方ないかもしれません。

幸いに、わたしの周りには、

サラリーマンと投資をうまく使いこなすかたが多いのですけど、

どうしてもレバレッジが向かう先は、老後目標に近くなる。

どちらが正しいものでもないですが、

今も愉しくレバレッジを享受する生き方を選択できることも、

ひとつの現実です。

道はショートカットできる。

でも同じ道をずっと歩くことに慣れると、

ちがう行動ができなくなる。

わたしが住処をころころ変えるのも、実はそんな目的もある。。

つづけます。

つづきです。

誰のためにやってきたのだろう。。

と、初めは反芻していたのだけれど、

これを考えることに意味はないことに気づいた。

男は人に期待され、それに応えることが好きなのだけど、

本当にひとのためにやっていたのか？

これがまずひとつ気づいたこと。

それから、もうひとつ。

もう数歩先に幸せが待っているとおもっても、

そこまでの一歩一歩の歩幅はひとによって違う。。

そこへ、じぶん以外の人間をつれてゆくこと。

これはできない。

今なら、よくわかる。

ひとを促すことはできても、ひとはじぶんでしか変われないのだ。

すべてリセットして、

これ以前と以後で大きく変わった人生観がある。

「いつたのしむのか？」

以前は、将来たのしむためには、

今を犠牲にするのが当然だとおもっていた。

ものごとは差し引きだと。。

じぶんの住む世界。

まわりの多くのサラリーマンといっしょに、そう思い込んでいた。

たぶん、いまでもそう思うひとが9割だとおもう。

そうではないことが分かったのは、このときです。

つづけます。。

キャンパスにはこんな東屋があちこちにあります。

もう寒くて人はいませんが。。

つづきです。

わたしは、さあ独立。。というところで、

伴侶と意見があわなくなってしまった。

たぶん、遠くをみすぎて…ちかくのものが見えなくなっていた。

朝から深夜まで働き、休みは週3日。

体を休ませることが第一で、とても家族サービスはできない。

でも、いずれ安穏な日々、成功した生活がくると信じて、耐え、

家族も同じように耐えてくれてると思い込んでいた。。

壱番屋のもうひとつの理念。

夫婦なりわい。

これができないと、独立の権利は剥奪される。

それがきっかけで、

独立もあきらめ、じぶんの生き方を見つめなおし、

離婚した。

わたしと不動産との縁は、それ以後のこと。

人生は、なにがどう幸いするのかわからないとおもう。

このまま外食オーナーをやっていて、

別の素敵な人生があったかもしれないし、なかったかもしれない。

だからもし…という悔やむ気持ちは意味がない。

とくに、離婚を経験したとき、

過去を肯定する。

この大切さが分かった。30歳のときだ。

肯定することは…受け入れること。

受け入れないと、体が前にむいていないのだ。

過去はすべて未来につながっている。

30歳で、離婚し、マンションの残債をかかえ、

ハローワークの門をくぐったとき、自分には何もなかった。。

失うものはなにもない開き直りと、

「さあ、これから何でも好きなことができるぞ！」という、

高揚感と精神の充実があった。

これがなかったら、この後の住宅会社の営業で成功はしていない。

成功してなければ、不動産投資ともめぐりあっていない。

海外に不動産を持ったり、中国に住んだりもしていない。

そうおもう。

つづけます。

つづきです。

ライス係を覚えると、

「ルーがけ」とよばれる司令塔へとすすむのだけど、

これらオペレーション業務にあわせ、

食材管理、売上管理、バイトのシフト管理、清掃、

すべてをこなすことができるまで、すくなくとも2年はかかる。

そして、それを維持できるかも、評価される。

なにもしらない高校生や、

頭の下げ方もしらない主婦を、

「ニコ・キビ・ハキ」（ニコニコ、キビキビ、ハキハキ）という、

壱番屋の理念が実践できるまでそだてる。

彼らの信頼をえるためには、

足元のゴミを部下に拾わせるような上司では、

まずムリ。

上にたつ人間がもっと多くの仕事をこなす。

説明が長くなってしまったけれど、

これら独立へのプロセスには大事な流れが隠されている。

だいたい、独立をめざし研修にくるのは、

7割がサラリーマンはしたくないというドロップアウト型。

はっきりいうと流れてきた人間なので、いずれ辞めてゆく。

残り3割は、サラリーマン時代、あるていど実績を残したひと。

彼らはポジションを捨ててチャレンジしてきてるので志は高い。

明確に独立をめざしチャレンジしてくる。

けれども、役職者だっただけに、

作業者になれないのだ。

判断基準。

これを変える必要がある。

研修のなかで、損得を頭で考えて意思決定するようでは、

とても作業スピードについてゆけない。

サラリーマンは頭でかんがえる癖がしみついてるのだ。

まずそれを体の隅々から追い出すプロセスが必要となる。

同じ単純作業で高校生に負ける。

なぜ負けるか。。はじめは分からない。

しかし、勝つことが大切でもない。

チームを運営することが大切なのだ。

バイトと同じ作業ができ、

バイトでは及ばない想像力や知慧を働かせる。

こうして、役職者→作業者→経営者の洗浄が終わる。

つづけます。。

西安名物、肉挟饅と涼皮。うまいですよ！

以前、広告代理店時代の話を書いたことがあるので、

今度は外食産業時代の話。

わたしは20代後半ごろ、フランチャイズ経営をすべく、

壱番屋（ココイチ）で2年ほど修業したことがある。

もうサラリーマンはじゅうぶんやったし、

そのころは30歳で独立をかんがえていた。

壱番屋での独立が困難なのは、業界では知られていて、

よくある、お金だけだして、フランチャイズ権を買い、

本部からＳＶがやってきて、さくっと立ち上げることはしない。

バイトといっしょに、

皿洗いから日々の掃除をこなし、数か月して、

やっと厨房にたてるときは涙がでるほど感動する。

しかしライス盛りからだ。併せて揚げ物もやる。

もちろん、奥がふかい。

試しに、どういうことかというと。。

注文伝票が手元にきてから、作業を開始するのでは遅い。

ホール係が注文のとき、揚げ物があれば、

厨房へ聞こえるように発声をする。

俗に「オーダー通し」というもの。

それに呼応してフライヤーへ冷凍の揚げ物を投入する。

3分かかる揚げ物の注文が、

手元に伝票が流れてきてから調理を開始するのでは、

カレーが完成してお客様の手元へとどくころには6，7分になる。

オーダーが集中すれば、ひとつひとつの段取りのムダが、

提供時間15分などとなる。これでは失格。

3分後、揚げ物が、じゅわっと揚がるころには、

ライス盛り、他のトッピングの具材、かけるルー、

すべての準備が終わっているようにする。

3分の揚げ物があるカレーを、3分後に完成させること。

これがいかに熟練した技術をようするか。。

つづけます。。

暖気（ぬあんちー）の効き目がよくない。

西安の建物は壁も薄いし、窓も二重ではないため、

これでは断熱できない。

これで真冬を迎えたら、そうとう寒そうだ。

上海の冬もとてもじゃないが自分では耐えられない。

ハルビンなど東北から来たひとは、

みな一様に部屋が寒いのに慣れていない。

ハルビンの冬が恋しい（笑）

ところで、映画などでよくわれわれ日本人は、

「日本鬼子（りーべんぐいず）」といわれるシーンを見ます。

恨みのこもった、または蔑んだ言い方を思い浮かべます。

先日ある小さなめん料理屋でわたしも言われました。

ところが、こちらで遭遇するのは、意外にその使い方ではありません。

わたしが、店内へ案内されたのをことわって、

気持ちがいいから外で食べるよ！と伝えると、

言葉のちがいに気づき、何人か聞くので日本人と答えると、

「あー、日鬼子（りーぐいず）なのね？」と笑って言う。

そして、厨房の奥さんに、

「おーい、日鬼子だってよぉ！」と伝える。。

奥さんがニコニコして出てきて言います。

「あたしも日本に1年いたことがあるよ、懐かしいね。。」

何度かこんな経験をして、

結局、言葉より言い方なのだと、さいきんは気づきました。

とくに中国では言葉は合理的というかストレート。

たとえば、中国語が分からない客がくると、

店員は「たーてぃんぶとん！（彼、言葉が分からない人）」

と仲間に大声で言ったりします。

まるで不具者のような扱いです（笑）

日本なら、「ちょっと言葉が分からないようなので…」

と、相手の弱い部分をできるだけ包み込んであげようとする。。

日本鬼子。

けっこうふつうに耳にしますよ（笑）

旅行で来られるかたは、驚かないように。。

たぶん北京や上海などの大都会では、聞くことはないのでしょうが。

つづきです。

海外の基本スタンスはどうでしょう？

日本との決定的なちがいは、ノンリコースローンです。

ここで戦略が変わってきます。

失ってもゼロですから、

ローンを組まないほうがもったいないのです。

めいっぱいレバレッジをきかせて、

市中のお金で自分の物件を回すことにつきます。

最悪投下資本を放棄すればいいというのは、

借り手にのみ、プラスのレバレッジが効いている状態で、

これを有利とおもわなければいけない。

不動産投資以外では、借りたお金は返さなければいけません。

不公平ですが、不動産投資は有利にできている。

日本の常識は世界の非常識が多いのですけども、

金融の世界では、とくに感じることがあります。。

日本以外では、

融資は借りたもの勝ち。

リスクは銀行が被るものという気がします。。

わたしは、あまり陰謀めいた話はしない方ですけど、

通貨と金融という制度が、

富裕層に有利にできてることは間違いないことです。

この制度を利用できるひとが富めるようになってる以上、

利用することが、利殖の常識でしょう。

ところで来週、カンボジアへ行ってきます。

これら発展から遅れた国家では、

発展に乗ることも投資の手法ですけど、

そればかりではない。。ということを最近感じています。

不公平・非効率な社会では、誰かが有利にできているものでしょう。

いろんな角度で投資機会を発見することが大切だとおもいます。

朝起きたら、一面雪景色！

自室の窓からの風景です。

西安に初雪が降りました。

湿気が多いので、ハルビンより寒く感じます。。

建物に設置された暖気（ぬあんちー）が明日より稼働との話。

待ち焦がれてました！！

さて、ツーセントラルの販売開始です。

今回は３５階建て。２０１４年完成予定です。

５年後になりますから、

その間、毎月こつこつ月賦支払いをしつつ、

価格上昇にあわせて転売も可能。

完成が少し後になりますから、ストーリーを組んで、

投資をする必要があります。

買付け申し込みの希望のかた、メールにてご連絡ください。

まずは資料を送ります。

さて、完成時には６割融資が可能ですので、

完成までの５年間にて、

建物価格の４割を現金で用意できれば、手堅い投資です。

たとえば、複数購入し、途中で売却をかけ、

その転売益で、４割分の先行支出を賄う。。

多少資金繰りは前後するでしょうけども、

これで、現金の持ち出しを極力おさえることも狙えます。

不動産のレバレッジ投資の基本として、

持ち出した現金は早めに回収することは重要です。

わたしは、

現金支出にたいしてのキャッシュフロー利回りを重視します。

たとえば、Ｆ市のアパートは１００万円の持ち出しで融資をくみ、

７千万円の新築をし、月々現金手残りが約１５万円です。

現金利回り１８０％というわけです。

持ち出し現金は５カ月で回収になります。

もちろん、借金をしてるわけですから、

Ｂ／Ｓでみたらびっくりでしょう。

ただし、会社経営はそれでじゅうぶん成り立つことは、

みなさん十分ご承知だとおもいます＾＾

日本の物件はキャッシュが回ること。

２年後に売却して黒字であること。

これが可能であれば、買ってもいいとおもいます。

では海外の物件ではどう考えるのか？

あすつづけます。