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[不動産] カテゴリの記事

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• 中古住宅売買における売主の瑕疵担保責任

  中古住宅と敷地の売買において、倒壊のおそれのある擁壁の存在、ブロック塀の所有権の帰属の不明、隣地への越境の可能性が隠れた瑕疵に該当するとし、売主の瑕疵担保責任が肯定され、不動産仲介業者の越境に関する説明義務違反による債務不履行責任が肯定された事例（東京地裁　平成25年1月31日判決）「事案の概要」Xらは、平成21年4月、東京都目黒区所在の本件土地と地上の本件建物をY1とY2から買い受けた。Xらは、Y1とY2に対し、本件土地の本件擁壁に耐震性に欠ける瑕疵があり、また囲障である本件ブロック塀が隣地に越境している瑕疵があるとして、瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求め、本件売買契約を仲介したY3に対し、本件ブロック塀の越境について説明義務違反があったとして、債務不履行に基づく損害賠償を求めた。「判旨」本判決は、本件擁壁は、南側隣地に傾斜し、耐震補強がなされておらず、倒壊する危険性があるから瑕疵が認められる、本件ブロック塀の所有権の帰属が不明であり、かつ、隣地に越境しているから瑕疵が認められると判断して、Y1とY2の瑕疵担保責任を認めた。また、Y3は、売買の当時、Xらに測量図を交付したが、本件ブロック塀が北側隣地に越境している事実を認識していながら説明しなかったと判断して、Y3の債務不履行責任を認め、Xらの本訴請求を認容した。判例時報2200号86頁

  2013.12.27

• 通行地役権者が承役地の担保不動産競売による買受人に対抗できる場合

  通行地役権者が承役地の担保不動産競売による買受人に対し地役権設定登記がなくとも通行地役権を主張することができる場合（最高裁　平成25年2月26日　第三小法廷判決）「事案の概要」本件は、XらがYに対し、Xらがそれぞれ所有する土地を要役地とし、Yが所有する土地を承役地とする通行地役権の確認等を求める事案である。A及びその代表取締役は、数筆の土地（以下「Y所有地」という）を所有していたところ、Y所有地の一部は、国道に通ずる道路となっていた。本件道路は、昭和55年頃までに、Xの内の1名及びAにより開設されたものであった。Y所有地のうち一筆については、昭和56年11月、B信用金庫を根抵当権者とする根抵当権が設定され、また、Y所有地の全部につき、平成10年9月、商工中金を根抵当権者とする根抵当権が設定された。一方、Aやその代表取締役は、平成19年1月頃までに、Xらとの間で、Xらがそれぞれ所有する土地を要役地とし、本件通路を承役地とする通行地役権を設定する旨などを合意していた。その後、Y所有地については、担保不動産競売の開始決定がされ、平成20年4月、買受人であるYが代金を納付して、Y所有地を取得した。「判旨」通行地役権の承役地が担保不動産競売により売却された場合において、最先順位の抵当権の設定時に、既に設定されている通行地役権に係る承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、上記抵当権の抵当権者がそのことを認識していたか又は認識することが可能であったときは、特段の事情がない限り、登記がなくとも、通行地役権は上記の売却によっては消滅せず、通行地役権者は、買受人に対し、当該通行地役権を主張することができると解するのが相当である。判例時報2192号27頁

  2013.09.27

• 買主に賦課金が課される可能性と土地の隠れた瑕疵（否定）

  土地区画整理事業の施行地区内の土地を購入した買主が売買後に土地区画整理組合から賦課金を課された場合において、上記売買の当時、買主が賦課金を課される可能性が存在していたことをもって、上記土地に民法570条にいう瑕疵があるとはいえないとされた事例（最高裁　平成25年3月22日第二小法廷判決）「事案の概要」本件各土地は、H土地区画整理組合の施行する土地区画整理事業の施行地区内に存しており、仮換地の指定を受けていた。Xらは、平成9年4月から平成10年9月にかけて、Yらから、その所有する本件各土地をそれぞれ売買により取得し、その頃、代金の支払、引渡し、登記の移転のいずれも完了した。ところが、その後、H組合が開始した保留地の販売状況が芳しくなかったため、H組合は、平成13年11月から平成14年1月にかけて、総代会において、組合員に賦課金を課する旨を順次決議し、Xらに賦課金を請求するに至った。そこで、Xらが、賦課金が発生する可能性のあった本件各土地には、民法570条にいう隠れた瑕疵があったと主張して、Yらに対し、瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求めたのが本件である。「判旨」土地区画整理事業の施行地区内の土地を購入した買主が売買後に土地区画整理組合から賦課金を課された場合において、土地区画整理組合が組合員に賦課金を課する旨を総代会において決議するに至ったのは、上記売買後に開始された保留地の分譲が芳しくなかったためであり、上記売買の当時、土地区画整理組合において組合員に賦課金を課することが具体的に予定されていたことは全くうかがわれないこと、上記決議が上記売買から数年も経過した後にされたことなど判示の事情の下においては、上記売買の当時、買主が賦課金を課される可能性が存在していたことをもって、上記土地に民法570条にいう瑕疵があるとはいえない。判例タイムズ1389号91頁

  2013.08.30

• 不動産取引における心理的瑕疵

  土地の売買について，土地上にかつて存在した建物内で殺人事件があったことが，隠れた瑕疵にあたるとされた事例　（大阪高裁平成１８年１２月１９日判決）「事案の概要」XはYから地続きの２筆の土地（以下「本件土地」という）を購入したが，うち１筆の土地上に以前存在していた建物で殺人事件があったことを後から知ったことから，本件土地には隠れた瑕疵があるとして，Yに損害賠償請求をした。 「判旨」(1)売買当時本件建物は取り壊されていて，嫌悪すべき心理的欠陥の対象は具体的な建物の中の一部の空間という特定を離れて，もはや特定できない一空間内におけるものに変容していたとはいえるものの，この事件は女性が胸を刺されて殺害されるというもので，病死，事故死，自殺に比べても残虐性が大きく，通常一般人の嫌悪の度合いも相当大きいと考えられること(2)事件は新聞報道もされており，売買から約８年以上前に発生したものとはいえ，その事件の性質から付近住民の記憶に少なからず残っていると推測され，また現に売買後，本件土地のうち事件が起きたほう土地部分の購入を決めた者が，本件土地の近所の人から事件のことを聞き及び購入を見送っているなどの事情に照らせば，本件土地には，住み心地の良さを欠き，居住の用に適さないと感じることに合理性があると認められる程度の嫌悪すべき心理的欠陥がなお存在するというべきである。 　類似の裁判例によくみられる自殺ではなく，殺人事件があったことが問題とされ，しかも，売買当時には既に取り壊されていた建物内での出来事であったことが特徴。    判例タイムズ1246号203頁 参考　仲介人は，賃貸借契約につき建物の階下の部屋で半年以上前に自然死があった事実につき説明すべき義務があるか（東京地裁平成18年12月6日判決）「判旨」一般に，不動産媒介業者は，宅地建物取引業法上，賃貸目的物の賃借人になろうとする者に対して，賃貸目的物に関する重要な事項を告知すべき義務があるというべきであり，賃貸目的物に関する重要な事項には，賃貸目的物の物理的欠陥のほか，賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥も含まれるものと解されるが，本件建物の階下の部屋で半年以上前に自然死があったという事実は，社会通念上，賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当するものとまでは認め難いといわざるを得ず，したがって，賃貸目的物に関する重要な事項とはいえないから，かかる事実を告知し，説明すべき義務を負っていたものとは認め難いというべきである。

  2011.12.07

• 競売不動産の買受人に不動産の所有期間に応じて固定資産税を按分負担する義務があるか（消極）

  競売不動産の元所有者の買受人に対する固定資産税等の日割精算額の不当利得返還請求が否定された事例（大阪地裁　平成23年2月7日判決） 「事案の概要」本件は、平成22年1月1日時点において不動産の所有者であり、不動産登記簿上の所有名義人であったＸが、同年8月20日に担保不動産競売手続により当該不動産を取得したＹに対し、Ｘが当該不動産に係る平成22年度の固定資産税等の全額を納付したことにより、Ｙが当該不動産を取得した日の翌日以降の期間に対応する固定資産税等の負担を免れたことが不当利得に当たるとして、その日割精算額の返還等を求めた事案である。 「判旨」地方税法の規定及び私人間の売買契約と不動産競売制度との違いに照らすならば、競売不動産に係る固定資産税等の負担について、これを不動産競売手続において執行債務者と買受人との間の合意により調整することは制度上予定されておらず、また、同手続が終了した後に、別個の手続により固定資産税等の負担を調整することも基本的に想定されていないと解するのが相当である。現在の不動産競売手続実務においては、通常、競売不動産の評価や売却基準価額及び買受可能価額の決定に際し、固定資産税等の税額及びその納付の有無が考慮されていないが、それは、以上のような固定資産税等の負担の調整が制度上予定されていないことに基づくものであると解される。そして、このような不動産競売手続実務を前提に、後日、競売不動産に係る当該年度の固定資産税等の請求を受けることはないと期待して当該不動産の買受の申出をすることをもって、不合理な行為であるということはできないし、それにより、結果的に買受人が最大で1年分の固定資産税等の経済的負担を免れることになったとしても、当該固定資産税等の賦課期日における不動産の所有者との関係で不当な結果を招来するということもできない。判例タイムズ1356号176頁

  2011.12.01

• 宅建業者の接道関係についての説明義務

  売買された土地が接道義務を満たしていない場合、売主及びその仲介業者に説明義務違反があったとして、買主に対する不法行為責任が認められた事例（千葉地裁　平成23年2月17日判決）「事案の概要」Ｘは、平成5年10月29日、Ｙ1から、千葉市中央区の本件土地と地上建物を代金2550万円で買い受け、売買代金を完済して、所有権移転登記手続を受けた。Ｘは、本件建物が建築基準法に定める接道義務を満たしていないとし、Ｙ1と売主側の仲介業者Ｙ2に対し、不法行為に基づき3215万円余の損害賠償を請求した。「判旨」宅地の売買においては、建築基準法上の接道関係は、建て替えの可否並びに転売の可否及び転売条件等に大きく影響するものである。そして、Ｙ1及びＹ2は、いずれも不動産の売買及び仲介を業とする会社であり、宅建業者であるから、まず、Ｙ1については、本件売買契約上の付随義務として、本件土地の接道状況についてＸに説明する義務があったというべきである。また、Ｙ1及びＹ2は、宅建業者であり、売主及び仲介業者として本件売買契約に関与したものであるから、宅地建物取引業法35条1項により、それぞれ取引主任者をして、Ｘに対し、接道状況について説明する義務を負っていたものである（同項2号、47条1号）。なお、買主に対する重要事項説明義務は、買主側の説明義務にとどまらず、当該取引に関与した宅建業者すべてが負う（同法35条1項、同法31条、最高裁昭和36年5月26日第二小法廷判決・民集15巻5号1440頁参照）。　　　　　　　　　判例タイムズ1347号220頁

  2011.08.19

• 不動産競売の場合における固定資産税の負担者

  不動産競売手続により不動産を取得した者に対して不動産のもと所有者が当該不動産の固定資産税及び都市計画税相当額について不当利得返還請求をすることの可否（消極）    東京高裁平成13年7月31日判決 「事案の概要」平成12年1月1日時点において不動産の登記簿上の所有名義人であったXが，同年3月9日に同不動産を競売手続により取得したYに対し，Xが同年度分（同年4月1日から平成13年3月31日まで）の固定資産税及び都市計画税の全額を負担したことにより被控訴人がその負担を免れたことが不当利得に当たるとして，これらの税額相当額及びその延滞金相当額の返還を求めた。「判旨」不動産競売手続により不動産を取得した者が，その不動産について，取得日が4月1日から翌年1月1日までの間である場合にあっては，当該年度に係る固定資産税等相当額，取得日が1月2日から3月31日までの間である場合にあっては，当該年度及び翌年度に係る固定資産税相当額を負担しないとしても，その不動産競売手続きにおいて上記固定資産税等相当額を買受人に負担させることを前提として不動産の評価がされ，最低売却価格が決定されたなどの特段の事情のない限り，上記固定資産税等相当額を不当に利得したということはできないというべきである。 私人間の契約では，固定資産税の負担について当事者間での合意による調整が予定されているのに対し，不動産競売手続ではそのような調整が予定されていないこと，不動産競売手続が，原則として買受人に固定資産税相当額を負担させないことを前提に最低売却価格や買受価格が決定されていること，という不動産競売手続きの特殊性が理由となって上記判断となった。判例タイムズ1125号64頁

  2011.05.16

• 抵当不動産について賃借権を時効取得した者と抵当不動産の競売又は公売による買受人の対抗関係

  抵当権設定登記後に賃借権の時効取得に必要な期間不動産を用益した者が賃借権の時効取得を当該不動産の競売又は公売による買受人に対抗することの可否（最高裁　平成23年1月21日第二小法廷判決）「事案の概要」Ｙ1の夫は、本件土地につき、その所有者との間で賃貸借契約を締結し、その地上建物を所有していたところ、Ｙ1は、夫の死亡により、同建物を相続により取得し、本件土地の賃借権を承継取得した。その後、Ｙ1は、長年にわたって、本件土地の所有者に対して地代を継続して支払い、本件土地を占有してきた。ところが、本件土地につき、大蔵省を抵当権者として抵当権が設定され、その抵当権設定登記がされた。本件抵当権設定登記前には、本件土地の賃借権についての対抗要件が具備されていなかった。本件は、公売により本件土地を取得したＸが、土地所有権に基づき、Ｙ1に対して、建物収去土地明渡し等を、本件建物に居住するその他の被告Ｙ2からＹ4に対して、各専有部分についての建物退去土地明渡しを、それぞれ請求したところ、被告らが賃借権の時効取得を主張して争った事案である。「判旨」抵当権の目的不動産につき賃借権を有する者は、当該抵当権の設定登記に先立って対抗要件を具備しなければ、当該抵当権を消滅させる競売や公売により目的不動産を買い受けた者に対し、賃借権を対抗することができないのが原則である。このことは、抵当権の設定登記後にその目的不動産について賃借権を時効により取得した者があったとしても、異なるところはないというべきである。したがって、不動産につき賃借権を有する者がその対抗要件を具備しない間に、当該不動産に抵当権が設定されてその旨の登記がされた場合、上記の者は、上記登記後、賃借権の時効取得に必要とされる期間、当該不動産を継続的に用益したとしても、競売又は公売により当該不動産を買い受けた者に対し、賃借権を時効により取得したと主張して、これを対抗することはできないことは明らかである。　　　　　　　　　判例時報2105号9頁

  2011.05.12

• 非農地化により農地法5条の許可が不要とされた事例

  農地法5条の許可を条件とする土地売買契約につき、当該土地が非農地化したとして、右許可なしに売買契約による所有権移転が認められた事例（横浜地裁平成21年4月17日判決）「事案の概要」本件は、Ａの相続人であるＸらが、Ａが所有していた畑（本件土地）を相続したところ、本件土地につき、農地法5条の許可を条件とするＹ名義の所有権移転仮登記（本件仮登記）がされているとして、所有権に基づき、Ｙに対し、本件仮登記の抹消を求めたのに対し、Ｙが、Ａとの売買契約に基づき、本件土地の所有権を取得したと争った事案である。Ｙは、昭和36年11月27日、Ａとの間で、農地法5条の許可を条件として本件土地の売買契約を締結したところ、平成19年にＸらが本件土地をコンクリートで固め、非農地化したため、右許可を受ける必要がなくなり、本件土地の所有権がＹに移転したとして、売買契約に基づき、本件仮登記の本登記手続を求める反訴を提起した。「判旨」本判決は、ＡＹ間に本件土地の売買契約が成立していたと認定した上、Ｙが平成8年3月ころ、本件土地に家屋を建築するために盛土等の工事を行ったこと、同11年以降、横浜市によって本件土地を含む周辺地区一帯の公園化が計画され、用地買収等が進められていること、同19年5月ころに、Ｘらから本件土地を賃借したＢが本件土地にコンクリートの砂利を敷くなどの駐車場工事をしたこと等の事情から、遅くとも駐車場工事後には非農地化されていたと認定した。そして、Ｙに非農地化についての帰責性があったとはいえないとして、Ｘらの本訴請求を棄却し、Ｙの反訴請求を認容した。転用目的で農地の売買がされた場合、都道府県知事または農林水産大臣の許可を受けなければ、その所有権は買主に移転しない（農地法5条）。農地を目的とする売買契約を締結した後、その土地が農地でなくなった場合、右契約の効力につき、最高裁判所は、買主の責めに帰すべき事情により農地でなくなった等の事情のない限り、契約を有効とする傾向にある（最判昭42年10月27日民集21巻8号2171頁等）。ある土地が農地であるか否かは、その土地の客観的事実状態によって判断するというのが判例・通説である。本判決は、本件土地を取り巻く環境が変化する中で、本件土地自体の性質・形状も次第に変化したこと等の事情を踏まえ、現状においては、すでに耕作の目的に供される土地ではなくなっていると判断したものであり、実務上参考になると評されている。判例時報2059号78頁

  2010.09.17

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  抹消予告登記のある不動についてなされた取引に民法94条2項の類推適用が否定された例

  抹消予告登記のある不動についてなされた取引に民法94条2項の類推適用が否定された例抹消予告登記のある不動産の所有（共有）名義人から根抵当権の設定を受けた者が、真実の所有者に対し、民法94条2項の類推適用の保護を主張することができないとされた事例（名古屋高裁平成21年2月19日判決）本件は、係争地の登記名義人であったＡとＢに対し、Ｂの兄弟であるＸが遺言等により単独で相続したとして真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続請求訴訟を提起し、確定勝訴判決を取得した後、登記未了にしていたところ、ＢがＹのために根抵当権を設定し、その旨の登記をしたので、ＸがＹに対して、根抵当権登記の抹消登記手続を求めた事案である。Ｙは、Ｘが前訴で勝訴したにも関わらず、係争地の登記について放置していたことから、Ｙに対し、民法94条2項の類推適用により、ＡＢ名義の登記が不実の登記であることを主張できないとして争った。原審は、Ｘは虚偽の外観をあえて作出したとは言えない等として、民法94条2項を類推適用することはできないとして、Ｘの請求を認容した。控訴審である本判決は、前訴による抹消予告登記が存在していたから、登記の外観上は、権利者は提訴したＸか、訴えられた名義人のＡＢ夫婦か、択一的な浮動状態にあり、係争地の登記を全体として観察すれば、所有者がＡＢ夫婦であるとの積極的に虚偽の外観を示す外観はなかったと言うべきであるとして、本件は、外観を信頼した者について民法94条2項を類推適用することによって保護すべき場合には該当しないと判示して、控訴を棄却した。予告登記の制度について抹消登記請求等の裁判が提起されたことを、登記簿を閲覧するものに知らせて不動産取引の安全を図る趣旨で設けられていたが、濫用の弊害等を理由に、平成17年3月17日施行の不動産登記法により廃止された。ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！

  2009.06.13

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  建て貸しの事案において中途解約制限条項を入れなかったことが宅地建物取引主任者の説明義務違反とされた事例

  建て貸しの事案において中途解約制限条項を入れなかったことが宅地建物取引主任者の説明義務違反とされた事例本件はXがその所有建物をZの要望に従って増改築した上でＺに賃貸する契約（建て貸し）の仲介を不動産仲介業を営むYにに依頼し、X・Z間に期間を９年間とする建物賃貸借契約が成立したが、中途解約を制限する条項が盛り込まれていなかったため、Zから中途解約されて損害を蒙った。XがYに対し、仲介契約の債務不履行による損害賠償を求めた。Xが主張するYの債務不履行の内容は、本件賃貸借契約はいわゆる建て貸し（借主であるzの要望に従って建物を増改築した上でｚに賃貸するもの）であるから増改築に要した投下資本（３６０万円）を回収するためには一定期間賃料収入を確保する必要があり、借主が中途解約した場合には残余期間の賃料を保証する条項（中途解約制限条項）を盛り込む必要があったのにYはこれを怠ったというものである。これに対しYは本件賃貸借契約書案（中途解約制限条項の盛り込まれていないもの）をXに示してその内容を説明しＸはその内容を理解した上で契約を締結したので債務不履行はないと主張した。福岡地裁平成１９年４月２６日判決は4割の過失相殺の上、Xの請求を認めた。　　　　　　　　　　　　　　判例タイムズ1256号120頁ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！

  2008.04.03

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  マンション管理組合の決議の瑕疵

  マンション管理組合の決議の瑕疵マンション管理組合の総会決議について、係争区分所有者に書面による召集通知が送付されなかったことなどが決議の無効事由に年はならないとされた事例近時、マンション管理組合における組合員が津、役員間の紛争を巡って訴訟が提起されることが増加しているようである。本件は役員間の対立に端を発して理事長を解任するためにに反理事長派の役員らが臨時総会を招集した際の手続き等に瑕疵が認められるものの、重大なものではなく軽微なものであるとして決議の無効事由とされなかったものである。　　控訴されている。　　　　　　　　　　東京地裁平成19年2月1日判決　判例タイムズ1257号321頁ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！

  2008.03.14

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  賃貸物件と工作物責任

  賃貸物件と工作物責任本件は、木造２階建の棟割り賃貸アパートに居住していた住民（A身長１５７センチ）が、その2階の窓から転落して死亡した事案について、Aの相続人から死亡した家主の相続人に対し債務不履行ないし土地工作物責任に基づき損害賠償が請求された事案である。本件建物は死亡した家主が退職後の生活に備えて昭和48年に建築した１棟２戸建ての建物２棟のうちの１棟であり、原告らは約２年以上前から本件建物に居住して生活していた。なお、本件建物では、住居人らは、洗濯物を２階南東側窓（本件窓　てすりなし）の外に設置された物干し竿を受ける金具に物干し竿を渡して干すようにしていたが、原告らの本件賃貸部分ではその金具がさびて伸縮しないたま、身を乗り出すようにして洗濯物を干していた。なお、本件窓の腰高は約７３センチであったが、本件建物及び別棟で今までに本件事故のような転落事故は1件もなく、賃借人からその窓が危険であるとの苦情が出たこともなかった。本件事故後、家主は、本件建物と別棟の当該窓にアルミ製の手すりを設置した。原判決は原告の請求を棄却したが、福岡高裁平成１９年３月３０日判決は過失相殺として請求額の９割を減じたが原告の請求を認めた。その理由は、本件竿受けが誰によって設置されたかは不明であるとしながら１本件竿受けはさびて身を乗り出さないと洗濯物を干せなかったし、現にAが転落した以上、本件窓に手すりがなかったのは安全性を欠いていた２本件窓の約７３センチの腰高は瑕疵とはいえないが、本件窓は、洗濯物を干すことが予定さえていたし、本件竿受けに設置された物干し竿に洗濯物を干すことに危険性がある以上、瑕疵があるというほかないとして工作物責任を認めたがAに大きな過失があるとして９０パーセントの過失相殺をして原告の請求の一部を認容した。　　判決は確定した　　　　　　　　　　　　　判例タイムズ１２５１号２１７頁ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！

  2007.12.10

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  共有物分割による形式的競売と法定地上権の成否

  共有物分割による形式的競売と法定地上権の成否土地建物　共に父親の所有父親死亡　遺産分割協議　　建物はAが取得　敷地はＡを含む相続人５人の共有となった　（Aの持分6分の２）その後AはBに対し、土地の持分に抵当権設定　建物について譲渡担保を原因として所有権移転登記その後A以外の相続人から敷地につき共有物分割請求　　形式的競売に付される敷地を競売で取得した原告から建物所有者（Bから購入したとする者）に対し、建物収去と地明け渡しの請求被告は法定地上権の成立を主張して争った福岡高裁平成１９年３月２７日判決　法定地上権の成立を認めなかった。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　判例タイムス１２５０号３３５頁ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！

  2007.11.24

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  共有物分割請求

  民法２５６条　各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができる。民法２５８条　共有物の分割について共有者間に協議が整わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、または分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所はその競売を命じることができる。共有物の分割は上記条文に記載されているように現物分割が基本である。現物分割できないときには競売に付して、その売得金を共有者で分け合うことになり、この競売は形式的競売というが、どうせお金で分けるなら、共有者の一人が金を出して、その物を引き取ってもよいのではないかということとなる。最高裁平成８年１０月３１日判決共有物の性質等の事情を総合的に考慮し、またその価格が適正に評価され、取得者に支払能力があるなどの特段の事情が存するときは、共有物を共有者の一人または数人の所有とし、他の者には持分の価格を賠償させる方法、すなわち全面的価格賠償の方法による分割も許される。最高裁平成１０年２月２７日判決いわゆる全面的価格賠償による分割を認める余地があるかにつき判断することなく、競売による分割を命じた判断には違法があるもちろん、共有者の間で、自分は金を出して引き取ってもいいという人がいる場合であろう。嫌がる人に強制的に持たせることはできないと思われる。共有物の分割であっても、相続により共有となった場合については遺産分割の手続きによるべきで、いきなり共有物の分割請求はできない。最高裁昭和６２年９月４日判決共有地が公道へ至るための共用通路の場合共有物分割請求は権利の濫用で許されない　　福岡高裁平成１９年１月２５日判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　判例タイムズ１２４６号　１８６頁ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！

  2007.11.12

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  マンションの区分所有権の競売　管理費延滞の場合

  マンションの区分所有権の競売　管理費延滞の場合マンションが競売になったときは、多くの場合、マンションの管理費が延滞となっている場合が多い。このようなマンションを競売で落札した者は，前所有者が延滞している管理費の支払義務を引き継ぎ、マンションを競落した後、管理組合に延滞分を支払うこととなる。そのため競売の対象物件の評価においても、鑑定評価された物件の価格から延滞管理費相当額を控除して売却価格が決められている。そのため、競落人は延滞管理費を支払ったとしても、前所有者に求償できないのではないかということが考えられる。しかし東京高裁平成17年3月30日判決は、その全額を前所有者に求償できるとした。理由は区分所有法8条に基づく特定承継人の債務は、特定承継人に対して重畳的な債務引受人として義務を法定したものであり、前所有者と不真正連帯債務の関係になるので求償できる。というものである。現実的には求償権はあっても、求償の実をあげるのは困難な場合が多いと思われる。尚、マンションの管理費の消滅時効期間は5年である。　　　　　　　　　　　　　　　　　判例タイムズ1245号62頁ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！ 　

  2007.10.09

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  売買された土地　後日土壌汚染判明の場合

  売買された土地について後日鉛等により土壌汚染されていつことが判明した場合、売主に土地の来歴や従前からの使用方法について説明すべき信義則上の付随義務とその義務違反による損害賠償責任が認められた例原告は平成７年９月に建設機械などの販売を業とする被告から工場敷地と建物を代金４０億円余りで購入原告は平成１１年８月２０日代金を払い所有権移転登記を経由平成１４年夏　原告は本件土地の土壌汚染の調査を行ったところ、鉛、フッ素による土壌汚染が生じていることが判明原告は被告に対し、1　錯誤による売買の無効　2　隠れた瑕疵に基づく契約解除　3　説明義務違反による解除を理由として売買代金の返還及び損害賠償を請求した。被告は、錯誤に対しては原告が本件土地を建築用資材置き場として買ったのであるから、土壌汚染があっても土地が通常有すべき性状を欠くものと評価できず，原告に要素の錯誤があったとはいえない　隠れた瑕疵については、原告において調査すれば容易に判明することであるから隠れた瑕疵にあたらない　説明義務については長年建設機械等の解体作業用地として使用されてきたことを説明し、現地も視察して使用状況も現認しているので債務不履行でないと主張して争った。東京地裁平成１８年９月５日判決は、錯誤については表示されない動機の錯誤であるとし、瑕疵担保責任については商法５２６条が適用され特段の事情のない限り引渡し後６月の経過により責任を追及できないとしたが、重要事項説明書に土地の来歴や使用状況についての詳細を記載しなかったのであるから信義則上の説明義務の不履行があると判断し７５４５万円余の損害賠償請求を認めた。（控訴されている）近代民法における「契約自由の原則」は契約当事者双方の情報収集・認識・判断・決定・行動等の対等性を基礎とするものであるから、近時の学説では実質上「契約の対等性」が認められない契約・取引においては、契約自由の原則を実質的に保障する観点から当事者に対し契約締結過程ないし契約内容等に関し、積極的に説明義務・情報提供義務等を課すべきであるとする見解が有力であるが最高裁平成１６年１１月１８日判決（判例時報１８８３号６２頁）は、この理論を採用し、分譲住宅の譲渡人について重要事項の説明義務とその義務違反の責任を肯認した。　　　　　　　　　　　　　　　　判例時報１９７３号８４頁　頭注ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！ 　

  2007.10.03

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  法定地上権の成否　抵当権が２つあり、後に先順位が抹消されたとき　

  法定地上権の成否　抵当権が２つあり、後に先順位が抹消されたとき　甲抵当権　　土地建物を共同担保　　土地はYの所有　建物はAの所有　　A死亡　Ａの妻Yとその子供が建物を共同相続Yと子供たちは、土地についてC会社を債務者D信用組合を債権者として乙抵当権を設定した。その後、甲抵当権の設定契約は解約され、設定登記の抹消登記がなされた。その後、乙抵当権が実行されXが土地を競売により買い受けた。Xは、甲抵当権設定当時には、土地建物は同一の所有者ではなかったのであるからYには建物について法定地上権は成立しないとしてＹに対し建物を収去して土地を明け渡すことを求めて提訴した。第１審は平成２年１月２２日判決（金融法務事情１２５８号６０頁）に依拠してXの請求を認容した。Ｘは控訴したが控訴審の仙台高裁も次の理由で控訴を棄却した。「土地について二つの抵当権が設定され、先順位抵当権設定当時は土地と地上建物の所有者が異なっていたが、後順位抵当権設定当時は同一人の所有に帰していた場合、抵当権の実行により先順位抵当権が消滅するときには、法定地上権の成立は認められないとするのが判例であるところ、このことは後順位抵当権の設定後に先順位抵当権の設定が解除された場合においても同様であると解すべきである。なぜなら、この場合に法定地上権の成立を認めると、法定地上権の負担のない土地として担保余力を把握していた後順位抵当権者の利益を不当に害する結果となるからであり、これを避けるために、将来の法定地上権の成立を仮定して担保余力を評価すべきものとすると、担保価値の完全な活用が阻害される不都合が生じる。また、建物所有者としても、もともと先順位抵当権を基準にすれば法定地上権の成立は認められなかったのであり、たまたま先順位抵当権の設定が解除されたからといって、法定地上権成立の利益を認める必要はない。Yは上告したが、その理由は平成2年最判は抵当権実行時に既に甲抵当権が抹消された場合までに拡張することは許されないという点にある。最高裁は次のように判断して原判決を破棄し第１審判決を取り消して原告の請求を棄却した。「乙抵当権者の抵当権設定時における認識としては、仮に、甲抵当権が存続したままの状態で目的土地が競売されたとすれば、法定地上権は成立しない結果となるものと予測していたということはできる。しかし、抵当権は、被担保債権の担保という目的の存する限度でのみ存続が予定されているものであって、甲抵当権が被担保債権の弁済、設定契約の解除等により消滅することもあることは抵当権の性質上当然のことであるから、乙抵当権者としては、そのことを予測した上、その場合における順位上昇の利益と法定地上権成立の不利益とを考慮して担保余力を把握すべきものであったというべきである。したがって、甲抵当権が消滅した後に行われる競売によって、法定地上権が成立することを認めても、乙抵当権者に不測の損害を与えるものとはいえない。そして甲抵当権は競売前に既に消滅しているのであるから、競売による法定地上権の成否を判断するに当たり、甲抵当権者の利益を考慮する必要がないことは明らかである。そうるすと民法３８８条が規定する「土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する」旨の要件の充足性を甲抵当権の設定時にさかのぼって判断すべき理由はない。　　　最高裁第二小法廷　平成１９年７月６日判決　金融法務事情１８１３号４頁　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小沢征行弁護士の解説ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！ 　

  2007.09.25

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  不動産売買　瑕疵　過去の殺人事件

  売買の目的たる土地上にかつて存在した建物内で、８年半前に女性の殺人事件があった場合、不動産の隠れた瑕疵にあたるか建物は取り壊され更地となっており、隣地と併せて売買された。売買された建物内で自殺ないし殺人事件があった場合、建物には物理的な欠陥がないとはいえ一般的には忌み・嫌悪すべきｍのとして買い控えされることになるから「隠れた瑕疵」にあたるとみてよいであろう。建物内の自殺あるいは殺人事件が売買目的物件の価格にどの程度影響を与えるかについては主として不動産競売において問題とされ、通常は３０パーセント程度の市場性減価が発生するとし、民事執行法７５条１項にいう損傷に当たると解されているが、目的物件から３００メートル離れた山林内の自殺については損傷に当たらないとされている。本件は建物が撤去されていること、８年半前であることから、かなり微妙な限界事例であるが大阪高裁平成１８年１２月１９日判決は売買代金の５パーセントの損害賠償を求める範囲で認容した。　　　　　　　　　　　　　　　　　判例タイムズ１９７１号１３０頁ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！

  2007.09.06

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  マンションの管理費の消滅時効

  債権の消滅時効は１０年が原則であるが民法には特に消滅時効の期間を短くした短期消滅時効の規定がある５年・３年・２年・１年と短期の規定があるが民法１６９条は「年またはこれより短い時期によって定められた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、５年間行使しないときは消滅する」と規定する。最高裁平成１６年４月２３日判決マンション管理組合が組合員である区分所有者に対して有する管理費及び特別修繕費に係る債権が、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的額は総会の決議によって確定し、月ごとにい支払われるものであるときは、当該債権は民法１６９条所定の債権にあたる。ブログランキング参加してます。↓　クリック、よろしく！

  2007.08.08

• 農地の時効取得

  転用目的の農地の売買につき農地法５条所定の許可を得るための手続が執られていない場合における買主の自主占有の開始時期取得時効における占有が自主占有に当たるか否かは、権限の客観的性質によって決せられるものと解するのが通説判例である。本件の権限である売買はその典型とされているが、農地の場合所有権移転の効力要件とされる農地法５条の許可を欠いていた。学説においては、権限とされる法律行為が有効であることを要するという見解と無効であっても自主占有の権限となることの妨げとならないという見解がある。最高裁平成１３年１０月２６日判決は、「農地を農地以外のものにするために買い受けた者は、農地法５条の許可を得るための手続が執られなかったとしても、特段の事情のない限り、代金を支払い当該農地の引渡しを受けた時に、所有の意思をもって同農地の占有を始めたものと解するのが相当である」と判示した。最高裁昭和５９年５月２５日判決は農地調整法４条の知事の許可を得ていない農地の売買の事案で取得時効を認めた事案であるが過失があるとしており、上記農地法５条の許可のない場合も過失のある占有ということになると思われる　　　　　　　　　　　　　　　　　　判例タイムズ１１２５号２６頁　長久保尚善判事の解説

  2007.07.10

• 袋地通行権

  袋地通行権囲にょうち通行権とも言われているが、公道に至る道がない土地（袋地）について、周りの土地を通行する権利が認められている。この通行できる範囲　特に自動車の通行を前提とする道路幅が認めれれるか争われていたが、最高裁平成１８年３月１６日判決は、現代社会においては、自動車による通行を必要とすべき状況が多く見受けられる反面、自動車による通行を認めると、一般に、他の土地から通路としてより多くの土地を割く必要がある上、自動車事故が発生する危険性が生ずることなども否定することができないことからすると２１０条通行権の成否及びその具体的内容は、他の土地について自動車による通行を認める必要性、周辺の土地の状況、自動車による通行を前提とする２１０条通行権が認められることにより他の土地の所有者がこうむる不利益などの諸事情を総合考慮して判断すべきであるとした。 判例タイムズ１２３８号１８３頁　　頭注

  2007.07.02

• 私道の通行権

  私道の通行権私道の通行を妨害された者が私道の所有者に対して私法上の妨害排除請求をする場合には、かつては、請求原因となるべき具体的な私法上の権利としてはどのようなものが認められるかが問題とされてきた。囲にょう地通行権、地役権、地上権・賃借権、債権的通行契約などの具体的権利が立証できるか場合には問題がないが、このような具体的権利が見当たらない場合については、私法上の請求は認容できないのではないかという議論も伝統的には存在し長年様々な議論が重ねられてきたところである。この点については最高裁平成9年12月18日判決や最高裁平成12年1月27日判決などが、私道の通行につき日常生活上の不可欠の利益を有する者は特段の事情のない限り敷地所有者に対して妨害排除、妨害禁止を求める人格的権利を有すると判示しており、これら最高裁判例の基準に従い、事案に応じた妥当な解決が図られれているところである。東京地裁平成19年2月22日判決は、私道（いわゆる2項道路）について「自己の所有地がいわゆる2項道路として指定され、当該2項道路に接することにより自己所有の建物が建築基準法上の接道義務を満たしている場合には、その土地の所有者は、私法上、他人の通行権を一般的に否定したり、一般的な通行禁止を命ずる裁判を求めたりすることは、特段の事情のない限り、権利の濫用であって、許されない」と判示した。　　　　　　　　　　　　　　 　判例時報1963号78頁　頭注

  2007.06.22

• 物権的請求権の相手方

  ＜事案の概要＞　昭和５８年５月４日　Ａ死亡，Ｙが本件建物を相続　同年５月１７日　ＹからＢに売り渡された　同年１２月２日　相続を原因とするＹへの所有権移転登記　（現在　本件建物はＹの所有名義のまま）　平成２年　Ｘが本件建物の敷地を競売により取得　Ｙに対し建物収去土地明渡請求訴訟を提起　　　　　　　←Ｙは，本件建物の所有権を失っているから土地を占有していないと争った。＜最高裁平成６年２月８日第三小法廷判決＞　１　「未登記建物の所有者が未登記のままこれを第三者に譲渡した場合には，これにより　　　　確定的に所有権を失うことになるから，その後，その意思に基づかずに譲渡人名義　　　　に所有権取得の登記がされても，右譲渡人は，土地所有者による建物収去・土地明　　　　渡しの請求に付き，建物の所有権の喪失により土地を占有していないことを主張す　　　　ることができるものというべきであり（最高裁昭和３１年(オ)第１１９号同３５年　　　　６月１７日第二小法廷判決・民集１４巻８号１３９６頁参照），」　２　「また，建物の所有名義人が実際には建物を所有したことがなく，単に自己名義の所　　　　有権取得の登記を有するにすぎない場合も，土地所有者に対し，建物収去・土地明　　　　渡しの義務を負わないものというべきである（最高裁昭和４４年(オ)第１２１５号　　　　同４７年１２月７日第一小法廷判決・民集２６巻１０号１８２９頁参照）。」　３　「もっとも，他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有　　　権取得の登記を経由した場合には，たとい建物を他に譲渡したとしても，引き続き右登　　　記名義を保有する限り，土地所有者に対し，右譲渡による建物所有権の喪失を主張し　　　て建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当であ　　　る。」３の場合に限って，登記名義人を相手方としうる理由として，本判決は，土地所有者と建物譲渡人とは「対抗関係にも似た関係」に立つことを挙げる。　また，「登記に関わりなく建物の『実質的所有者』をもって建物収去・土地明渡しの義務者を決すべきものとするならば，土地所有者は，その探求の困難を強いられることになり，また，相手方において，たやすく建物の所有権の移転を主張して明け渡しの義務を免れることが可能になるという不合理を生ずるおそれがある。他方，建物所有者が真実その所有権を他に譲渡したのであれば，その旨の登記を行うことは通常はさほど困難なこととはいえず，不動産取引に関する社会の慣行にも合致するから，登記を自己名義にしておきながら自らの所有権の喪失を主張し，その建物の収去義務を否定することは，信義にもとり，公平の見地に照らして許されないものといわなければならない。」とする。　　　　　　　　　　　　　　　　　　別冊ジュリスト１５９号１０４頁

  2007.06.14

• 数量指示売買において数量が少ないときは売買代金の減額の請求ができるが数量が多かったときは売買代金の増額を請求できない

  数量指示売買において数量が少ないときは売買代金の減額の請求ができるが数量が多かったときは売買代金の増額を請求できないA　土地所有　Yらに賃貸　Ｙら地上に建物を所有して土地を賃借A　土地をYらに売却することとしＹらも同意　1坪当たり52万円としAが測量することとしたAは測量士に測量依頼　測量士　本来は399.67平方メートルであるところ誤って59.86平方メートルない339.81平方メートルと記載した求積図をAに交付Aは、これをもとにYらと売買契約契約書には、取引は実測によるものと記載されて前記の求積図が添付され、本件土地の実測面積が339.81平方メートルと明記された上、この面積に前記の単価を乗じた5354万5800円が売買代金とされた。その後、測量の誤りを知ったAはYらに売買代金が不足していると交渉したがYらは応ぜず、Aは測量士の加入している保険から損害の填補を受けた。保険会社が保険代位の規定に基づき、Yらに民法565条の類推適用により売買代金の増額請求訴訟を提起した。最高裁平成13年11月27日第3小法廷判決「いわゆる数量支持売買において数量が超過する場合、売主は民法565条の類推適用を根拠として代金の増額を請求することはできない。」売主の代金増額請求について規定を設けるべきか否かについては、民法565条の制定過程において議論があった。消極的な見解は、数量超過の場合、どのように解決するかは当事者の意思の解釈に委ねてよいとし、また元来坪数などは売主が調査して売るべきはずだから少しくらい多かったところで売主が代金の増額を請求するということは注意の足りなかった売主の過失であって法律上の保護を与える必要はないと主張していた。積極的な見解は、買主の代金減額請求を認めながら、売主の代金増額請求を認めないのは不公平であるとし、買主に契約を解除するか代金の増額に応じるかの選択権を認めるべきである旨主張したが、結局売主の代金増額請求権については規定が設けられなかった。本判決は売主の代金増額請求を否定することを明らかとしたものである。この判例理論によれば、売主の代金増額請求が認められないことは当然であるほか、超過部分の返還請求や売買契約の解除、更には不当利得返還請求なども認められず結局数量超過による損失は売主の負担に帰するということになろう。なお、本判決はAとYらとの間に数量超過の場合に買主において超過部分の代金を追加して支払う旨の合意が存在したかどうか、原告の本件請求にかかる権利の取得原因を明らかにするため、本件を原審に差し戻している。　　　　　　 　　　判例タイムズ1125号50頁　塩崎勤教授の解説

  2007.06.06

• マンション販売におけるペット飼育の可否の説明

  マンション販売におけるペット飼育の可否の説明分譲マンションの販売業者である被告会社の従業員が、ペット類飼育の可否につき販売時期によって異なる説明をして正確な情報提供を怠ったなどとして、購入者である原告らの一部に対する不法行為の成立を認め、慰謝料請求が認容された事例本件マンション　平成１４年８月の完成以前から販売平成１５年４月ころまでは、販売にあたってペット類飼育禁止という説明がされていた同月ころから、被告Yの従業員が、従前の購入者であるAらの了解を求めることなく、飼育可能という説明をして販売するようになったそのため飼育禁止という説明を受けていたAと飼育可能と説明されていたBを含む住民が出現して紛議が生じ、同年８月開催の管理組合設立に向けての説明会において、Yの従業員からペット類飼育に関して迷惑を掛けたことの謝罪がなされる中で、住民らの間で、同説明会当日の時点でペットを飼育している住民のみ当該ペットを一代限りで飼育を認めるという決議がなされた。そして、同年１０月の管理組合総会において、上記説明会における決議を前提とした動物飼育禁止条項がもりこまれた管理規約等が承認された。尚Bは同年９月にペットの犬を死亡により失い、その連絡を受けたYの従業員の働きかけにより、同年１０月、管理組合理事会から新しい犬の飼育を特例として認めてもらい、同年１１月、新たに犬を購入したが、平成１６年２月の管理組合総会で上記特例が問題となり、犬の飼育を断念した。A及びBがYに対し慰謝料各１００万円を請求した。第１審はAに10万円　Bに90万円の慰謝料請求を認めた。控訴審ではAの慰謝料を増額した上でA及びBに対するYの使用者責任を肯定した。契約関係において本来の給付義務のほかに、これに付随する信義則上の義務が存在するものであるが、本判決は、ペット類飼育の可否がマンションの購入者にとって契約締結の動機を形成するのに重要な要素となることがありうるとした上で、マンション販売業者には、契約に当たって、少なくとも当該購入希望者が飼育の可否につきいずれを期待しているか把握できるときは、こうした期待に配慮して、将来無用なトラブルを招くことがないよう正確な情報を提供する信義則上の義務があると判断した。　　　 　　　　　　　　　判例タイムズ１２３３号２６７頁　頭注

  2007.05.25

• 瑕疵担保の除斥期間の起算点

  売買の担保責任における除斥期間の起算点についての判例としては、土地の売買における当該土地の一部の所有権の帰属をめぐり隣地所有者との間で裁判手続がなされた後に民法563条又は565条に基づき提起された代金減額請求訴訟に関して民法564条の「事実を知った時」を「買主が売主に対し担保責任を追及し得る程度に確実な事実関係を認識したことを要する」と判示し、隣地所有者の主張を知った時点をもって「事実をしったとき」とはいえないとした最高裁平成13年2月22日判決　判例時報1745号８５頁がある。また、造成地と地上建物の売買契約において、建物が傾斜し雨漏りがするなど欠陥が生じたため570条の瑕疵担保の成否が争われた事案で「問題となる瑕疵がある程度進行し、瑕疵の内容や程度が明確化したときから進行する」と判示し、欠陥に関する専門家の調査結果により瑕疵の内容や程度が明確化した時点をもって「事実を知ったとき」とする京都地裁平成12年10月16日判決　判例時報1755号１８８頁がある。東京地裁平成18年1月20日判決は、土地建物の売買において平成13年7月に原告が本件建物に入ってシロアリ被害を発見していることを認めたが、除斥期間の起算点を「少なくなくとも白あり被害が土台の大部分に及んでおり、建物の効用が相当程度減殺されることを認識した時点」と解して原告らが右認識を持った時点を平成14年7月と認定し、訴訟提起の日である平成15年2月段階で除斥期間を経過していないと判示した。また、同判決は、建蔽率違反については現況有姿売買である点を重視し「隠れた瑕疵」には当たらないとした。　　　　　　　　　　　　　　　　　　判例時報1957号６７頁　頭注

  2007.04.19

• 隠れた瑕疵と消滅時効

  隠れた瑕疵については、民法570条により566条が準用されており、566条3項においては、瑕疵を発見したときから1年以内に契約の解除または損害賠償の請求をしなければならないと規定されているが、瑕疵の発見をいつまでにしなければいけないという制限は条文上記載されていない。　特に土地の場合に事例が多いが、土地を購入してから20年後に瑕疵を発見した場合、20年前の土地の売買を解除したり損害賠償を請求したりすることができるかという問題である。最高裁平成13年11月27日判決Yから土地を購入したXが、この土地に隠れた瑕疵（土地の一部が道路位置指定を受けている）があると主張してYに損害賠償を請求　瑕疵を発見してから1年以内であるが、土地を購入し土地の引渡しを受けてから20年以上経過していたのでYは消滅時効を主張した。東京高裁は、売主の瑕疵担保責任は法律が買主の信頼保護の見地から特に売主に課した法定責任であること、時効による権利の消滅を認めると、買主に対し売買の目的物を自ら検査して瑕疵を発見するべき義務を負わせるに等しく、公平といえないなどを根拠に、消滅時効の抗弁を排斥してXの損害賠償請求を一部認容した。これに対し、最高裁は、瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用がある旨判示して、原判決を破棄したものである。その根拠は　１　瑕疵担保による損害賠償請求権が民法167条1項にいう「債権」にあたることは明らかであること２　1年という除斥期間があることをもって消滅時効の規定が排除されるものではないこと３　買主が目的物の引渡しを受けた後であれば、遅くとも通常の消滅時効期間満了までの間　　に瑕疵を発見して損害賠償請求権を行使することを買主に期待しても不合理でないのに　　対して、消滅時効の規定の適用がないとすると、買主が仮しに気づかない限り、その権　　利が永久に存続することになるが、これは売主に過大な負担を課するものであって適当　　といえないこと　　　　が挙げられる。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　判例時報1769号53頁　頭注

  2007.03.27

• 新築マンションの共用部分の瑕疵　補修後でも価値の減少あり

  マンションの共用部分の瑕疵が、補修後も区分所有権の交換価値を低下させていることを理由として、売主の瑕疵担保責任が認められた例新築マンションの共用部分である外壁タイルに大規模な補修工事を要する瑕疵がある場合に補修によりその機能上の問題が解消された後においても、その瑕疵に起因して一般的に受ける不安感・不快感が認められることにより、区分所有権の交換価値が低下しているなどの判示の事情の下では、区分所有者は、売主の瑕疵担保責任に基づき交換価値の低下分について損害賠償を請求することができる。福岡高裁平成１８年３月９日判決　　判決は確定１審は、財産的損害につき、本件補修工事後に交換価値の下落が存在していることを認めるに足りる証拠はないとし、また慰謝料につき、民法４１６条２項にいう特別損害にあたるところ、売買契約締結当時に予見できたとはいえないとして原告の請求を全部棄却した。福岡高裁は財産的損害について、原告らに４０万円から１１１万円の損害を認め、慰謝料につき２０万円から３０万円の請求を認め、弁護士費用は１０万円から２３万円を認めた。　　　　　　　　　　　　判例タイムズ１２２３号２０５頁

  2007.01.24

• 建築確認における敷地の２重使用

  敷地の２重使用は、既にA建物の建築確認に当たって容積率、建蔽率等の算定の基礎とされた敷地の一部につき、後にB建物の敷地として確認申請がされるというものである。B建築物の敷地として確認申請がされた場合、A建築物は、B建築物の敷地部分を除外して算定した容積率、建ぺい率等の規制を満たしていない限り、違法状態となる。行政庁は違法になったA建築物について、建築基準法９条によって除去命令を出し、場合によっては代執行まですることができる。他方、B建築物の建築確認に当たり、敷地とされる土地が既存のA建築物の敷地の一部として既に建築確認されているかどうかは審査の対象とならないとされているが、最高裁（平成５年４月２３日）は、このような場合において、行政指導等によって、建築確認されるのが相当程度遅延するであろうことは容易に推認しうると説示し、事実上建築確認を直ちには受けられない可能性があることを認めている。本件は建築会社Y１の担当者が顧客であるＸに対し、融資を受けてｘ所有の土地に容積率上限に近い建物を建築した後、敷地として確認申請を受けた土地のうち、北側部分の土地を売却することにより、融資金の返済資金を調達する計画を提案し、これをY２銀行の担当者と共に説明し、Xは、本件計画に沿ってY２から融資を受けた本件建物を建築した。しかし、本件計画には、本件北側土地の売却により、その余の敷地部分のみでは本件建物が容積率の制限を超える違法な建築物となること、本件北側土地の買主がこれを敷地として新たに建物を建築する際には、敷地を２重使用することになって建築確認を直ちに受けられない可能性があった。このためXは、本件建物建築後、本件北側土地を予定どおり売却することができず、その返済資金を調達することができなくなった。Xは、本件計画は、敷地の２重使用の問題等により、実際には、返済のめどが立たないものであったのに、被告らが本件敷地問題について説明しなかったため、返済資金を捻出することができず、遅延損害金を始め８億７１００万円余の損害を被ったなどと主張した。原審は、当時、本件北側土地が予定の価格で売れなかったとは認められないからYらには説明義務違反はないなどとしてXの請求を棄却した。最高裁平成１８年６月１２日判決は、説明義務違反があると判断し、原判決を破棄し、原審に差し戻した。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　判例タイムズ１２１８号２１５頁　頭注

  2006.12.28

• 区分所有法による競売の認められた例

  区分所有法によれば、区分所有者または占有者が共同利益に反する行為などをした場合には、管理組合等は、行為の停止、引渡し等の請求のほか、区分所有権の競売の請求もできるとされている（57条～60条）これらの請求が認められるための実質的要件は、一言で言えば「共同利益違反行為」であり、一般的には建物の管理または使用に関して、財産管理上または共同生活上の区分所有者の共同利益に反することを言うと解されているが類型的には１　建物等の不当毀損行為　２　建物等の不当使用行為　３　プライバシーの侵害行為　４建物の不当外観変更行為　５共同生活上の不協力行為などがあるといえよう近時これらの請求が認められた例としては深夜営業の居酒屋に対する営業禁止請求等に関する神戸地裁尼崎支部平成13年6月19日判決　多額の管理費の滞納者に対する使用禁止に関する大阪地裁平成13年9月5日判決教団施設としての使用者に対する横浜地裁平成12年9月6日判決管理費等の滞納者に対する大阪高裁平成14年5月16日判決などがあるが本件は主としてプライバシー侵害ないしニューサンスが問題とされた事例として、実務の参考となるものと思われる。区分所有者の子が専有部分を単身で使用中、大声等の騒音を出したことにつき、共同の利益に反するとして、管理者の使用貸借の解除、専有部分の引渡し、区分所有権等の競売請求が認容された例　東京地裁平成17年9月13日判決Y１は平成6年に本件マンションを購入　長男であるY２に本件専用部分を使用貸借し、（無償で貸すこと）Y２は本件専有部に単身で居住している。Y2は平成12年ころから、本件専有部分内で、大声で怒鳴り異常は騒音振動を立て消防設備等の設備点検等に協力せず、係員の立ち入りを拒否する等の行為を行ったため、本件マンションの管理組合の理事長であるXは集会の決議に基づきY２の右行為が区分所有者の共同の利益に反する行為にあたると主張し建物の区分所有等に関する法律第60条に基づきY1とY2との間の使用貸借契約の解除と本件専有部分の引渡しを請求し併せて区分所有法59条に基づき本件区分所有権及び敷地権の競売を請求した。これに対しYらはY２がマンションの居住者からの騒音、悪臭による生活妨害に対して怒鳴ったことがあるが、Xが主張するような騒音、振動を発生させているのは他の居住者であるなどと反論するとともに、Y１が本件専有部分の所有権を奪われると生活が立ち行かなくなってしまうので本件専有部分の競売は認められないなどと主張した。本判決は、Y２の行為は共同の利益に反する行為であり、引渡し以外ではその障害を除去できないとして使用貸借の解除と引渡しを認め、Y１とY２の一体性、Y１の自主的に問題を解決しようとする意思および能力の欠如からすれば、障害を除去するたの競売の請求には理由があるとした　　　　　　　　　　　　　　　　　判例時報　1937号　112頁　頭注

  2006.10.31

• 競売物件を落札　物件は暴力団幹部の所有　落札を取り消すことができるか

  競売の対象とされた建物につき売却許可決定を受けた抗告人が、本件建物の所有者は暴力団幹部であって、同人は隣接建物に居住しており、本件建物にはその警護役である暴力団員が居住しているという事実関係に加え、本件建物は1年前にも競売に付されたものの、その際の買受人は上記暴力団幹部に脅迫を受け、買受を断念したという経緯があるのに、現況調査報告書、評価書及び物件明細書にはその旨の記載がなかったことから入札に応じたもので、これらの事情が明らかになっていれば入札には応じなかったとして売却手続きに重大な誤りがあることを理由に原決定に対し執行抗告をした事案東京高裁平成17年8月23日決定は上記事実を物件明細書や現況調査報告書に記載せずに売却手続きを進めた点において重大な誤りがあるとして民事執行法71条6号、7号に該当するとして原決定を取り消し、売却不許可決定をした。判例タイムズ1216号　315頁　頭注

  2006.10.12

• 居住用不動産の売買における売主及び売主側の仲介業者の説明義務

  原告は被告から居住用の土地建物を買い受けた。ところが原告が本件不動産を訪れた際、隣人から、怒鳴りつけられたり、ステレオの音量を上げたり、建物に放水されるなどの嫌がらせを受けたため本件不動産に居住することを断念した。原告は売主と売主側の仲介業者に対して、隣人とのトラブルを説明すべき義務があるのに、これに違反したとして不法行為に基づく損害賠償として売買代金相当額の支払いを求めるため提訴した。１審の大阪地裁は原告の請求を棄却したが、大阪高裁平成１６年１２月２日判決は、売主及び仲介業者の説明義務違反を認め売買代金の２割の額をもって原告の損害と認定した。判例タイムズ１１８９号２７５頁

  2006.10.08

• 通行地役権の範囲が問題となった事例

  通行地役権は、「公道に至るための他の土地の通行権（旧囲繞地通行権）と並んで、私道を通行するための権利の代表的なものであるが、要役地所有者と承役地所有者との間の明示的な地役権設定契約により設定されることは決して多くなく、特に裁判紛争では、黙示の通行地役権の設定の有無や通行地役権の時効取得がしばしば争点となる。このような事案では、当然ながら通行地役権の内容も予め明確にはされておらず、仮に通行地役権の存在が認められたとしても、その先で更にその土地範囲や内容が事実認定の問題として争われることになる。次に、通行地役権の内容が承役地の全体を自由に通行できる内容である場合、承役地の一部について通行妨害があるものの、地役権者の通行がなお可能であるというときに、通行地役権の侵害があるとして妨害廃除等の物権的請求権が成立するかどうかという問題がある。要役地とは通行を必要とする土地　　奥にある土地が一般的承役地とは奥の土地の人が通行するのを承認しなければならない土地この問題について最高裁平成１７年３月２９日判決は以下の通り判示した。承役地が宅地分譲の際に分譲業者が公道から各分譲地に至る道路として開設したものであること、地役権が承役地の幅員全部について分譲業者と分譲を受けた者との合意に基づいて設定された通行地役権であること、分譲終了後に承役地の所有権が地域住民の自治会に移転された経緯があること、承役地の現況が舗装された位置指定道路であり、通路以外の利用が考えられないこと等の事情の下では、地役権の内容は、通行の目的の限度内において、承役地全体を自由に使用できるというものであると解するのが相当である。地役権の内容が、通行の目的の限度内において、承役地全体を自由に使用できるものであるときには、普通乗用自動車を承役地に恒常的に駐車させることによって承役地の一部を独占的に使用することは、この部分を地役者が通行することを妨げ、当該地役権を侵害するものであって、地役権者は、地役権に基づく妨害排除ないし妨害予防請求権に基づき、駐車行為の禁止を求めることができ、このことは、当該自動車を駐車させた状態での残余の幅員が３ｍあり、承役地には他に幅員がこれより狭い部分があるという事情があっても同様である。原審は、地役権の内容につき、道路全幅につき車両の自由通行を内容とするものとは認められないとし、本件通路土地の幅員中どの部分であっても通行が可能である限り通行地役権の侵害はないとした。事案は分譲地として購入した土地　同じく分譲地を購入している者が車２台を持っていたが３台目を購入　　置くところがないので通路においたが通路の幅に余裕がある他の住人　車を置くなと裁判判例タイムズ１２１５号３２頁　宮崎謙　判事補の解説　　

  2006.10.03

• 宅地の所有者が他人の設置した給排水設備を使用できる場合

  宅地の所有者は、他の土地を経由しなければ、水道事業者の敷設した配水管から当該宅地に給水を受け、その下水を公流、下水道などまで排出することができない場合において、他人の設置した給排水設備を当該宅地の給排水のため使用することが他の方法に比べて合理的であるときは、その使用により当該給排水設備に予定される効用を害するなどの特段の事情のない限り、当該給排水設備を使用することができる。最高裁平成１４年１０月５日判決　判例タイムズ１１１１号１９１頁現代の社会生活において、電気・ガス・上下水道の利用は不可欠なものとなっているが、これらのいわゆるライフラインと相隣関係との問題に関連する法的規定は、排水については民法２２０条、２２１条、下水道法１１条が規定している程度であり、電気・ガス・上下水道について、相隣関係の観点から規定しているものは見当たらない。これまで裁判例などで問題とされてきたものとしては、導管袋地所有者が、本管などとの接続のために、隣接地に電線、ガス管、上下水道管を設置できるかどうかが問題とされていたが、本件では、さらに進めて、他人が設置し給排水設備を使用することの可否が問題とされた。最高裁平成５年９月２４日判決が、導管袋地の所有者には、上下水道管などの本管などとの接続のために隣接地に上下水道管などを設置する権利があるとの下級審裁判例の立場を前提としながらも、これを明示しなかったのに対し、本判決は、既存の給排水設備の使用の可否について、導管袋地の所有者に一定の要件、すなわち、（１）宅地の所有者であること（２）他の土地を経由しなければ、水道事業者の敷設した配水管から当該宅地に給水を受け、その下水を公流、下水道などまで排出することができない場合であること（３）他人の設置した給排水設備を当該宅地の給排水のため使用することが他の方法に比べて合理的であること（４）その使用により当該給排水設備に予定される効用を害するなどの特段の事情のないことの各要件を満たす場合に、既存給排水設備の使用を認めたものである。また既存給排水設備の所有者は、民法２２１条２項の類推適用により、使用者である導管袋地の所有者に対して、別途設備の設置及び保存の費用の分担を求めることができるとし、相隣関係における公平を図っている。本判決は、上下水道に関する相隣関係上の権利について、類推適用の根拠を民法２２０条２２１条に求め、かつその要件を明示した最初の最高裁判決であり、今後の実務に与える影響も大きいものがあると思われる。判例タイムズ１１５４号　３６頁　桐ケ谷敬三　判事の解説

  2006.09.25

• 主たる建物に抵当権が設定されている場合、物置を第３者に移転登記　抵当権の効力は

  東京高裁平成１５年３月２５日判決判例時報１８２９号７９頁は「主たる建物に設定された根抵当権の効力は、付属建物の表示登記の有無にかかわらず付属建物に及び付属建物の第３取得者は所有権移転登記を経たとしても、それによって抵当権の効力を免れることはできない」と判示した。学説では社会通念上付属建物と認められても、それが独立の建物として登記されている場合は当該建物に抵当権抵当権設定登記がない以上、抵当権の効力が及ぶことを第３者に対抗できないとする説が有力であるが、これに対し、独立の登記がなされたとしても付加一体物である性質は失われず、抵当権の効力が及んでいるという実体法上の効果は左右されず第３者の保護は民法９４条２項の類推適用によって図るべきであるとする説がある。本判決は、傍論として仮に建物の従物にも抵当権の効力が及ぶことを第３取得者に対抗するために登記が必要であるとしても　　仮装譲渡である。そうでなくても背信的悪意者にあたる。としているので、この判決の評価については、色々意見がありうると思われる。　判例タイムズ　１１５４号４２頁

  2006.09.18

• 入会地の売却代金債権が入会権者らに総有的に帰属されるとされた事例

  最高裁平成１５年４月１１日判決　判例タイムズ１１２３号８９頁「入会権者が入会権を放棄して入会地を売却した場合に、入会地が従前から入会権者らの総有に属し、その管理運営などのために管理会が結成され、規約において入会地の処分などを管理会の事業とし、本件売却が管理会の決議に基づいて行われ、売却後も入会権者らの有する他の入会地が残存し、管理会も存続しているなどの事実関係の下においては、入会地の売却代金債権は入会権者らに総有的に帰属する」本件は入会地の売却代金の分配に与らなかった入会権者が、売却代金につき共有持分に応じて取得した権利を侵害されたとして売却代金を分配した入会地管理者代表に対し不法行為に基づき損害賠償を請求した事案である。本件入会地は部落住民３３名の共有の性質を有する入会地　老人ホームの敷地として町に売却　代金３２００万円で売却　うち２７００万を分配　残金は代表者が保管分配については２２名が使用分割使用していたとして２２名に対し使用面積に応じて分配原審は、売却代金の３３分の１相当額を求める原告の請求を認容した。原審は、（売却にあたり）入会権が消滅した以上、地番所有権に対する共同体的統制（総有関係）も解かれたものと考え、入会地が共有地に転化し、代金債権は当然に分割債権になると判断したが、本判決は共同体（管理会）が換価処分を主導し、売却後の代金管理を予定し、現に管理しうる体制にあるといった前記事実関係から、代金について共同体的統制が失われたとはいえないとして代金債権の総有的帰属を認定した。判例タイムズ１１５４号４０頁　島田佳子判事補の解説

  2006.09.16

• 建物請負契約における債務不履行と瑕疵

  建物の建築請負契約においては、建物の建築工事が「未完成」であれば、注文主は原則としてそのことを理由として請負人からの報酬支払請求を拒絶することができるが、建築された建物に「瑕疵」があるに過ぎない場合には、そのことのみを理由として請負人からの報酬支払請求を拒絶することができないと解されるので、建物の未完成と瑕疵の区別は重大であるが理論上、実際上、工事の未完成と瑕疵の区別は必ずしも明確でなく、その区別は相対的・流動的である。学説によれば一般に建物の建築において建物の建築に着手されたが契約で予定された最終の工程をまだ終えていない場合には、建築工事は未完成であるが、建築工事が予定された工程まで終えたものの、不完全な点があるために修補を加えなければ完全なものにならない場合には建物に瑕疵があることになると解されており建物の未完成には債務不履行責任が、建物の瑕疵の場合には瑕疵担保責任が適用されると解されている。それでは瑕疵とは何かが問題となるが、学説では一般に完成さえれた仕事が契約で定めた内容通りでなく、使用価値もしくは交換価値を減少させる欠点があるか、または当事者が予め性質を欠くなどなど不完全な点を有することをいうと解され、また仕事の結果が契約に定められたことと一致しないこと、あるいは仕事の結果が当該請負契約において取引通念上期待されるところの一定の性状を欠いていたり、仕事の結果が請負人の保証した性質を有しないこと、をいうと解されている。そして、この瑕疵の判定基準については、一般に建物の建築工事請負契約を締結するに際しては工事請負契約書が作成され、これに工事請負約款と設計図・仕様書が添付され、また契約締結後に請負代金内訳書と工程表が提出され、仕様書等には作業の順序や使用材料の品質、数量や施工方法が記載されているため、建築された建物に瑕疵があるかどうかは、まず仕様書等によって判断すべきであり、これによって判断し難いときは建物の種類、契約時の事情、請負代金、建物についての法令上の制限、当事者の意図など諸般の事情を考慮して判断するほかないとされている。他方下級審判例でも仕事の結果が請負人の保証した性質を有せず、通常もしくは当事者が契約によって約定し期待していた一定の性状を完全に備えていないことをいうものと解されている。このような状況において最高裁平成１５年１０月１０日判決　判例時報１８４０号１８頁は「耐震性の面でより安全性の高い建物にするため、支柱について特に太い鉄骨を使用することが約定され、これが契約の重要な内容になっているにもかかわらず建物請負業者が注文主に無断で上記約旨に反し主柱工事について約定の鉄骨を使用しなかったという事情の下においては、使用された鉄骨が構造計算上居住用建物として安全性に問題がないものであったとしても、当該支柱工事に瑕疵がある。と判断した。原審は瑕疵がないとした。本件は事例判決であるが「注文者の意図」「契約の内容」を重視し、「契約の重要な内容」に違反する場合には瑕疵があると判断したものである　と評されている。　　判例タイムズ１１８４号　５０頁　　　　塩崎勤教授の解説

  2006.09.11

• 競売不動産　不法占有者に対する損害賠償請求の額

  福岡高裁平成17年6月14日判決競売に付された土地建物　競売開始後に占有を開始した者に対し根抵当権者が1200万円以上で売却できたのに最低売却価格が699万円になっても買い受け希望者が現れず、得べかりし配当金500万円を得られない損害が発生したとして500万円の賠償を求めて提訴第１審は　占有している者は正常なものと認められない権限により占有していると認定得べかりし配当金は配当段階で発生するとして、現段階では競売不動産が売却されていないので認められないただし　最低価格が999万円の段階で落札されたと認められるから、999万円に対する法定利率による損害金99万9000円が損害と認められるとした（落札されたと認められる時から口頭弁論終結の日までの2年分）本判決は、原告の損害については抵当権侵害による損害発生の事実を確定するためには競売の結果を待つ必要がないことを述べる大審院判例を引用し500万円の損害賠償を命じた判例タイムズ1213号　174頁

  2006.09.01

• 不法占有者の取得時効における「所有の意思」

  土地の取得時効について他人の土地を所有の意思をもって１０年あるいは２０年占有すると　土地所有権を時効取得できるとの規定が民法にあります。占有とは　土地を使用、支配していることです。民法には推定規定があって、占有しているものは所有の意思をもって占有しているものと推定されるので、取得時効は占有が継続していれば容易に認められるとおもわれがちですが、そうでもないのです。所有の意思とは内心の主観的意思ではなく、客観性が必要とされております客観性の基準となるのは、占有を取得したときの理由です売買したが、登記をしないままになった　とか　贈与を受けたが登記していなかったとか占有を取得することについて合理的な理由がなければ客観性は認められないというのが多数意見です。ですから不法占有（占有する権限がないもの）については、所有の意思が認められることはなくいつまで占有しても取得時効を認められない場合が多いということができますただし、代が変わると別です。　　相続が新権限となるからです。不法占有者が死亡した　その子供が親のものとして、子において占有を継続した場合です大阪高裁平成１５年５月２２日　判例タイムズ　１１５１号３０３頁は不法占有者に所有の意思を認めませんでした。尚、山林について最高裁は取得時効を認めない　とされていると評されています。評されているという意味は、直接の判例ではなく傍論に記載されていることによる。これは占有が希薄であることによる。下級審判例では占有は排他的占有でなければ取得時効の要件である占有を満たさない　という判例もあります。

  2006.08.09

• 競売不動産の評価についての新たな課題

  競売において隠れた瑕疵があったとき　買受人は、所定の期間内に競落許可決定を取り消して貰わないと、その後は　保護されないというのが最高裁の判例であるところ競売の評価人は　土壌の汚染とかアスベストの問題について評価に反映させるのだろか金融法務事情　1778号　42頁　　土壌汚染物件の評価と売却状況アスベストに関する競売評価の要点（暫定）の解説

  2006.08.06

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