ぼのろんろんの　キャッシュフル￥CASTLE￥

工務店さんから紹介を受けた４物件を調査しました。

融資が通りそうな（？）４物件。

1. 超駅前狭小地のアパート（１Ｒ６戸）
   神奈川県座間市。駅徒歩１分。
   
2. 大学至近のアパート（１Ｒ９戸）
   神奈川県相模原市。校門まで約４００Ｍ。
   
3. 工業エリアそばのバス便メゾネット（２ＬＤＫ３戸）
   神奈川県愛川町。保育園、小学校至近。
   
4. 山村の家庭菜園付きテラスハウス（２ＬＤＫ２戸）
   神奈川県相模原市、南方に湖を見下ろす高台。
   
   

１，２は単身者。３，４はファミリー向けです。

工務店側は、会長さん以下、一同揃って３を勧めてきます。

一番価格が安いから？

間もなく完成だから？（他は更地）

これまで単身者向けのみを検討してきました。

なので、ファミリー向けはピンときません。

ただしこの期に及んでより好みはできません。

自分のストライクゾーンを確認するためにも、今一度考えてみたいと思います。

工務店の会長さんの持論は、『これからはマイホームを持たない時代だ。』とのこと。

確かに、連日報道される年金不安や格差社会の問題を考えると、

その通り、と思うこともあります。



が、遠く未来を想像すると、逆の考えもできます。

都市の２極化によって、人口、世帯数、土地値の減少は郊外から始まる（始まっている？）と思います。

土地が十分に安くなったエリアでは、戸建を望む方々にとって『仕方なく賃貸』という選択肢はなくなるのではないでしょうか。

戸建て、もしくはメゾネットなどで賃貸を行おうとする場合は、通常のマイホームでは得られない付加価値を提供する必要があるように思います。

まずは、ファミリー向け ＶＳ 単身者向け　の結論を出してお行と思います。

マイホームを買うとしたら、月の返済額がポイントです。

メゾネットの家賃のほうが高ければ、入居者ファミリーはいずれマイホーム購入で退去するでしょう。





３の物件のエリアにおいて１００平米の延べ床面積が欲しいとします。


■必要な土地面積を算出します。

周辺地域は概ね、建ペイ率６０％、容積率２００％

２階建で、１，２階ともに５０平米として、建ぺい率ベースで計算すると、必要になる土地の面積は８３．３平米です。

５０平米÷０．６（６０％）＝８３．３平米

容積率も２００％を超えないので、ＯＫです。

 延べ床面積１００平米÷土地面積８３．３平米　＝　１２０％



■次に、建築コストを算出します。

土地単価は５～６万円／平米。土地総合情報システムで地価調査結果を調べました。

土地のコストは高くても５００万円です。

• ８３．３平米×５万円／平米　＝　４１６．５万円
• ８３．３平米×６万円／平米　＝　４９９．８万円
  

建築単価は４０万円／坪とすると、１２万円／平米。

建築コストは１２００万円程度となります。

総コストは１７００万円。。。。安い。

■最後に住宅ローンの返済額です。

１７００万円を借り入れ、３０年で返済するとします。

みずほ銀行のフラット３５（３０年返済）では、金利２．９９％です。

ボーナス返済なしで、月の返済額は７１，６７２円と出ました！

メゾネットの新築時の家賃が８５，０００円です。

戸建てに住みたい方は、マイホームを購入してしまうのではないでしょうか。

毎月８５，０００円支払うことができるのであれば、３０年返済で２０００万円まで借り入れることができます。


・・・・・

このエリアに戸建て賃貸やメゾネットを求めるファミリーはいずれ、購入となる可能性が高いと思います。

そうすると、賃貸需要として堅実なのはやはり単身者向け、ということになります。