ぼのろんろんの　キャッシュフル￥CASTLE￥

会社を少し早く出て、新たな物件を見てきました。

車通勤のフレックス勤務に感謝です。

郊外の研究所勤めもなかなかメリットがあります。

物件は土地２つです。

木造新築アパートの候補地。

■大規模工業地域寄りの６０坪角地

一つ目は相談中の工務店さんの紹介でした。

６０坪の角地で戸数が多くとれるため、想定利回り１３％。

土地を安く仕入れたらしく、建物含めて積算評価相当の売値です。

利回りと担保評価に惹かれます。

他のお客さんで融資がつかなかった物件だそうです。

自分と同じ境遇の方がここにも。。。

近くに大規模な工業地域があります。ビジネスホテルも。

ＪＲのローカル線の駅から徒歩１５分ですが、

工場の従業員の方々がターゲットとなろうかと思います。

物件周辺の単身者物件もわりと埋まっているようです。

課題は微妙な立地です。

近隣の様子が妙にさびれた感じです。

戸建やマンションが立ち並んでいて人の気配はあるのですが、、、

入り組んだ路地。ときおり空き地もあります。

駅の周辺はもっと賑わいがあります。

さらに駅の反対側は整然と区画整理された閑静な住宅街です。

それぞれの場所で同じ間取り、同じ家賃で募集されていたら・・・

・・・厳しい勝負かもしれません。。。。

■ターミナル駅となりの３５坪旗竿地

二つ目はネットで見つけました。

駅まで４００ｍ、市の中心部まで１．５Ｋｍ。

そこそこの利便性で、坪５５万円というバランスに惹かれます。

最寄りは、３路線乗り入れのターミナル駅の「となり駅」。

電車通勤の方、市内の企業に勤める方がターゲットになりそうです。

駅前にスーパーとドラッグストア。

線路と直交して国道が走り、大型店舗が並びます。

国道までは２００メートルくらい。

近すぎず遠からず程よい距離です。

線路と国道に挟まれたエリアに住宅と中小企業が広がっています。

住環境良好。

この物件の課題は地型です。

旗竿なので木造は２階建てまで。

延べ床面積は１４０平米が最大です。

相場の賃料単価は、１Ｋなら２５００円／平米、１ＬＤＫなら２０００円／平米。

３３６～４２０万円の年収になります。

収支は建物価格次第、ということになります。

土地は約１９００万円です。

利回り１１％を達成するための建物価格は次のようになります。

１Ｋ⇒１８００万円　（坪４５万円）

１ＬＤＫ⇒１１５０万円　（坪２７万円）

外溝工事やその他の諸費用を考えると１Ｋで

利回り１０～１１％というところが妥当な線でしょうか。

工務店さんにプランの検討をお願いしたいと思います。