ぼのろんろんの　キャッシュフル￥CASTLE￥

ターミナル駅徒歩４分３０坪角地の現地調査を終えました。

平日の夜に２回、休日の昼に１回。

周辺環境は完璧。やはり素晴らしい立地です。

単身者向け物件の入居率は、少々難ありです。

調査後、地元密着の業者さんを訪問していろいろ教えていただきました。

ショッキングゥーだったのは、そこでのアドバイス。 。。

■まずは調査結果です。

・周辺環境

駅近だけあって、スーパー、コンビニ、飲食店は充実しています。

夜道も明るくて何の問題もありません。

近くに小学校と保育園があるためか、怪しげな店舗もないようです。

目の前にタワーマンションがありますが、

６ｍ道路＋マンション側の駐車場＝２０ｍ　という感じで

距離があるのであまり気になりません。

日当たりも良好でした。 

やはり、絶好の立地です。

・単身者向け物件の入居率

外観から察するに、１ルームがほとんどのようです。 

空室は、、、

、、、、あります。

どの物件にも一つか二つ。

時たま満室がちらほら。

供給過剰は否めないようです。

■そして、地元密着の業者さんへ。

グループ会社で建設や売買も手掛けている中堅企業です。 

しかも、満室物件の管理元であったので、少し期待していました。

対応してくださったのはベテラン風の営業の方。女性です。

見た目だけでなく、話の内容もベテランでした。 

ある意味、値千金のアドバイスをいただいたかも知れません。

「（この地域では）お金を出せる単身者はマンションを希望する」

「マンション前提で探すお客がアパートを選ぶことはほぼ皆無」

「アパートには値ごろ感が期待される」

「単身者で安さを追及する人は、立地や広さを求めない」 

「広めのアパートを探すのは、例えば新婚カップル。２Ｋｏｒ２ＤＫ。」

まとめると、、、、

木造アパートで広めの１Ｋや１ＬＤＫは中途ハンパ！？

ということになります。。。

希少物件になると思っていたのですが・・・！！

ただ、マンション以下の家賃しかとれないことは分かっていましたから、、、

妙に納得させられてしまいました。

しまいには、「希少価値を狙うならメゾネット！」とのご意見も頂戴しました。

確かに駅徒歩５分圏内にそれらしい賃貸物件はありません。

１０分以内にもほとんどないそうです。

ファミリータイプの賃貸マンションからの入居者が見込めます。

駅周辺の６０平米マンションの相場は１２～１５万円。

駅徒歩１２分の戸建て賃貸は１２万円で募集されています。

⇒まだ申し込みなし。

１５万円取れればそこそこ回ります。

１２万円しかとれないと、表面利回り８％台に。。。

相談中の工務店さんの標準仕様では、お世辞にも

「ゴージャス」にはなりません。

１３万円がいいところか・・・

無難な線は１２万円。

望まれるものを供給する喜びはあるでしょうが、

収益がでなければ元も子もありません。

ターゲットのズレにショックを受けつつ、、、帰路につきました。。。