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[物件１号] カテゴリの記事

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  きてます

  １号の屋根を囲んでいる飾りの部分の写真です。かなり、きてます。もう２～３年もすれば、原型をとどめなくなりそうです。早めに処置をしたいのですが・・・。事情があって、１年後に補修をしなくてはいけなくなるかもしれません。もしくは自分で補修塗装をすることになるかもしれません。しかし、かなり高所なので怖いですが。事情次第ですが・・・。後手後手になってしまった。後悔です。

  2007年04月09日

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• 入居申し込み

  １号の管理会社さんから連絡があり、入居申し込みがあり風呂にミラーがなく付けてくれるのであれば借りますとのこと。ミラーは高くても１万円程度、すぐに付けて貰うように頼みました。そう言えば、１号の古いタイプ（バランス釜）のものにはミラーもついていなかったんです。・・・反省・・・。１号は築２０年越のアパートで、設備もそれなりに古いです。十分生活できる程度の設備は揃っていますし、比較的小綺麗にしています。古いアパートの購入を考えている方は、古いアパートなりに価格設定をすれば入居者は入りますし、少し広めの場合は広さの割に低価格に設定すれば長く住んでくれるメリットがあります。古いアパートを買うのであれば、なるべく広め部屋（４０平米以上）のものを買うことをお奨めします。ただ、立地条件は非常に大切なので、周辺の住環境（学校、病院、コンビニ、治安）や交通の便、周辺アパートの入居状況　などを調べることも重要です。わからなければ、物件近くの管理会社さんの話を聞くのも手です。

  2007年04月05日

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  色つけ

  １号の塗装色をあれこれ考えています。ブルーを中心に考えて、アクセントに暖色を使おうと思っています。案を作ってみましたが、塗装屋さんと相談です。

  2007年03月21日

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• ハッピーな塗装屋さん

  １号のリフレッシュで、さびれた外装を塗装することにしている。管理会社さんに紹介いただいた塗装屋さんと打ち合わせ。２時間ほど話が盛り上がった。どうやら原色（赤、青、黄）は高いらしい。塗る範囲は決まったが、色が決まらない。こちらで、なんちゃってＣＡＤで作成したデザインを見せたところ気に入ってもらったが、まだまだ十分ではないようだ。こちらで何案か作成することになった。明日は似非デザイナーの１日になりそうです。

  2007年03月20日

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  清掃

  空室を埋める手始めに１号の清掃に行ってきました。清掃といっても、部屋の中はすでにクリーニングを行っているので、玄関に入るまで外の清掃です。上、横、下と見ながら歩くと、かなり汚れが目立ちます。ほうき、ぞうきんでフキフキして、蛍光灯周りにくもの巣が・・・、これは１００金ショップで買ったシュラホウキでサッササッサ。かなり綺麗になりました。その後、管理会社さんへ家賃を５０００円下げて募集してください　とお願いしてきました。これで決まればよいのですが・・・。その後、２号を建ててくれたカナディアンホームさんの内覧会へ。２戸１のメゾネットタイプアパートです。ロフト付きでペットＯＫ、すでに入居者は決まったようです。ペットＯＫは早く決まりますね。つぎの新築はペットＯＫにしたいと思います。写真はペットが遊べる小庭です。

  2007年03月03日

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• 相見積もり

  １号のリフレッシュ工事のため、水周り（バランス釜から外付け給湯器へなど）と外回り塗装の見積もりをいただきました。思っていたより高い。。それぞれ管理会社さんの紹介で１社しか見積もりをいただいていないので、それをベースに相見積もりを取って比較検討します。その後、物件めぐりでＲＣ物件２件（３ＤＫ２０戸、１ＤＫ３６戸）街なかアパート１件（２ＤＫ７戸）を見てきました。利回りはまあまあですが、どれも一長一短ありで即決めできません。もう少し情報を集めて考えたいと思っています。

  2007年02月04日

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  １号リフレッシュ

  ２号は満室ですが、１号は１室空いています。今後のことを考えて、今の機会に給湯設備（一部バランス釜）などを直すべく、ガス会社さんに見積もり出しています。加えて、階段など鉄部に錆が浮いてきているので、塗装もしなくてはいけません。ここで再度３Ｄソフトの出番でカラーリングを考えてみました。いかがですか？まだ、時間があるのでいろいろ考えてみます。

  2007年02月01日

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  アスベスト建材の使用有無

  １号は大和ハウスで建てられたものですが、アスベストの使用状況がＨＰから簡単にわかるようになっています。結果は「建材はセメント等で固定化された非飛散性の成形品であるため、日常生活において石綿（アスベスト）の飛散はほとんどなく、健康障害を起こすことはないと考えられておりますので、ご安心ください。」でした。アスベストに関する宅建業法改正（平成17年9月29日）により、仮に調査によりアスベストが有ることがわかっている場合は宅建業者が説明しなければならないとなっており、飛散の可能性があるアスベスト入り吹きつけ塗装が施された物件は、購入者や賃貸者に敬遠されることになります。物件購入する場合は、かならずアスベスト使用の有無について確認することをお勧めします。キチンとした宅建業者であれば、できる限り調べてくれるはずです。その結果より今後発生するリスクをよく考えて購入することがよいと思います。アスベスト除去費用は　と　ん　で　も　な　く　高　いです。（参考）全日本不動産協会＝＝＞http://www.zennichi.or.jp/low/low_0604.php?PHPSESSID=f667b246047ce7f190879c182064b5d9この日記が役にたった方はクリックしてください。

  2006年12月27日

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  軽量鉄骨の耐用年数は短い

  今年の確定申告準備のため、持っているアパートの減価償却費用を算出する必要があります。減価償却費は、建物等を設備投資した場合にその費用を耐用年数の間、毎年必要経費（収入から差し引けるので、所得が見かけ上少なくなり所得税も少なくなります）として認めてもらえる、ありがたい費用です。この費用があるおかげで、毎年一定の利益が上がってくるといってもいいかもしれません。減価償却費用を算出するには、取得価格と耐用年数が必要です。物件２号は、取得価格は○○万（建物本体○○万、付属設備○○万）、木造新築なので法定耐用年数２２年。これは問題なし。物件１号は、取得価格は○○万、軽量鉄骨中古なので鉄骨は何年？　インターネットで調べて、金属造(骨格材３ミリ以下) １９年金属造(骨格材３ミリ超４ミリ以下) ２７年金属造(骨格材４ミリ超) ３４年え、３種類もある？前のオーナーさんに聞いてもたぶんわからないだろうから、直接、建築メーカーのダイワハウスへ問い合わせ。回答有り「骨格材の肉薄が２．３ミリなので法令耐用年数は１９年です」。１９年ということは、１号は５９年築で既に法定耐用年数を全部経過しているので、耐用年数は３年です。減価償却の恩恵を受けられるのは、購入後１年経過していますのであと２年。短いです。減価償却の恩恵を受けられなくなる３年後はどうするか、建て替え、大型リフォームなど選択肢はいろいろあるので楽しみが一つ増えました。しかし、ハウスメーカーの軽量鉄骨って耐用年数が木造より短いって初めて知りました。節税対策の鏡ですね。。（計算法）年間減価償却費＝（取得価格－残存価格）÷耐用年数※残存価格は、一般的には取得価格の１０％です。法定耐用年数の全部を経過した場合耐用年数　＝　法定耐用年数　×　20％法定耐用年数の一部を経過した場合耐用年数　＝　法定耐用年数　―　（経過年数×80％）ここをクリック願います

  2006年12月26日

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• バランス釜

  １号の一部部屋のお風呂にはバランス釜が設置されています。バランス釜って何っていう方も多いと思いますが、湯船の隣に設置された釜でつまみをひねって点火するタイプで、昔は追い炊きが出来て画期的な風呂釜だったそうです。私も会社入社当初はこのタイプを使ったことがあります。効率がよくガス代が安くなるというメリットがあるそうですが、個人的にはお風呂の中でガスが焚かれているってちょっと敬遠されるのではと思っています。バランス釜についてのブログそこで、現在１号１室が９月から空室なので安価であれば取替えようと考えました。自分では無理なので、専門業者から見積もりを取って検討です。この休みも忙しくなりそうです。興味ある方はここをクリックねがいます。不動産投資で頑張っている人がたくさんいます。人気blogランキングへ

  2006年11月24日

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  ３Ｄソフト　１号（パート２）

  手すり等に錆が浮いてきているので、来年には１号の屋根部分と外壁の塗装を検討しています。とりあえず、１案　金閣寺風アンド宇宙遊泳というのはどうでしょうか。この案が気に入った人はここをクリックねがいます。不動産投資で頑張っている人がたくさんいます。人気blogランキングへというのは冗談です。。。とりあえず１案作ってみました。来年まで何案つくるかわかりませんが、最終的に２～３案絞り込んで、管理会社さん等に聞いてきめようかと思います。もちろん見積もりを取ってお財布との相談もします。

  2006年11月20日

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  ３Ｄソフト　１号

  約５時間でここまで出来ました。色の感じが難しいですが。。色塗り替えの時にイメージがつかめるので結構使えそうです。

  2006年11月19日

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  入居者募集お作法

  入居者募集中の１号へお作法どおり、スリッパを置いてきました。１００金ショップで計３００円です。かわいい造花もあったので一緒に購入しました。合計４００円。これで早く決まれば「プライスレス」といいませんが、本当に安いものです。

  2006年11月05日

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  照明取替

  １号空き部屋の照明を変えてみました。照明を付け替えるだけで部屋が広く感じます。２号でシーリングファン付き照明へ取替えしたときに余ってきた照明を有効利用。照明付け替えは簡単にできるので、手間いらずのプチリフォームです。１２月に入る前に決まってほしいものです。ＢＥＦＯＲＥＡＦＴＥＲ

  2006年11月04日

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  さびストップ

  以前から気になっていたのですが、１号の手すり等にところどころ錆がういていましたので、さび止めを塗ってきました。来年塗装修繕を考えていますが、それまでのお守り（気休め）です。話は変わりますが、昨日、川畠成道さんのチャリティーコンサートに行ってきました。盲目のヴァイオリニストで国内外で活躍されている方です。最高でした。（写真は伴奏用のピアノです。肖像権等で演奏中は写せませんでした）

  2006年09月10日

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• 退去後の確認

  本日確認行ってきました。綺麗に部屋を使われていたようで、畳の表替えや古い換気扇の交換程度で済みそうです。エアコンやガスコンロ、照明がそのまま置かれていたので次に入る方は余分な費用を負担することなくすみそうです。２階の日当たりのよい部屋なので、次の入居者が早く決まるのではと期待をしています。

  2006年09月02日

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• 退去者発生

  １号ですが、８月末をもってお一方引越しされました。今度は滞納から発展ではなく普通に退去いただきました。今週末に退去後の確認に行って来ます。早く、次の入居者が決まればよいのですが・・・。

  2006年09月01日

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  入居者募集中

  １号の空き１部屋は未だ決まっていません。清掃・リフォームが終わったと連絡がありましたので、これからがスタートというところです。今日も、入居希望の方が見にこられると聞いていますので早く決まってほしいです。気になっていた換気扇は綺麗にリフォーム終わっていました。

  2006年07月01日

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  入居者募集中

  入居者募集中の１号の清掃アンドリフォーム状況を見てきました。畳の表替え、ふすまの張替えが終わっており、頼んでおいたトイレへのコンセント追加と換気扇の取替えの作業中でした。まだ、入居者は決まっていませんが、早く終わってもらうように催促してきました。１号は２０年前くらいの大手ハウスメーカー製で中の作りはまあまあしっかりしているのですが、こんな換気扇使っていたのか　と思う骨董品です。やはり、電化製品は１０年くらいで取替えていくのがメンテナンスを考えるといいのかな　と思います。

  2006年06月25日

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  滞納者　退去後確認

  約３ヶ月滞納されていた方が１日にようやく出て行かれたので部屋の確認に行ってきました。比較的、きれいに使われていたので目立つ汚れはありませんでしたが、全体クリーニングと気になる箇所（たたみの色あせ、ふすま少し破れなど）に合わせて、トイレへのコンセント敷設、換気扇の交換（かなり古いタイプなので）、部屋への火災報知器設置をすべく見積もりをお願いしました。正直、あまり時間をお金をかけたくなかったので、今回は最小限の補修にとどめました。

  2006年06月03日

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  滞納者その後２

  先日、１号の管理をお願いしている管理会社さんに行って話しを聞いてきました。家賃請求しても、職を変わったところでうんぬん・・　と払い込まれる感じがしないことと保証人の方へ連絡し請求しても払い込みがないこと等々で、５月３１日をもって退去の最後通告をしてきたようです。敷金３ヶ月分あるので痛手は少ないのですが、次の入居が決まるまでを考えると清掃代等悩みは多いです。管理会社の方は、管理している物件で未納の方はこの方一人だけで、退去に気合が入っていますので期待はできますが、居座られた場合は長期戦になることも考えられるので、５月３１日の管理会社の報告がよい方向であることを願っています。これらの話がひと段落したところで、管理会社さんから「実はこの冬に１号の物件の斜め裏で火事がありましてね、全焼でした。見に行きましたが、特に異常はありませんでしたよ。」と報告がありました。早速、現場に行ってきましたが綺麗に更地になっておりました。しかし、住宅街なので風の流れ次第でどうとでもなったので考えるとゾッとします。

  2006年05月29日

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• 滞納者その後

  ４月から滞納が続いている方に対して５月末に退去してもらうように交渉中ということが、管理明細書とともに連絡がありました。比較的早い対応に少し安心していますが、交渉中ということで未だ退去いただいていないので不安がいっぱいです。このままズルズルと行かないことを祈っています。しかし、退去後の対応については初めての経験なので、何をすればよいのか管理会社に聞かなくては・・。少し忙しくなりそうです。

  2006年05月20日

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• 物件探し（パート４）

  なかなか決められない中、少し気持ちが焦ってきていました。少々の妥協をすれば手に入るのでしょうが、「購入したのはよかったが、毎年、金が出ていってしまう」ということになっては意味がないと自分に言い聞かせ、探し続ける中、インターネットにあった物件（軽量鉄骨造　３ＤＫ）の交渉に入りました。不動産会社を訪れ、話を聞きました。売り主の方は高齢の方で収益物件の整理で手放されるようです。現在は満室状態、築年数は古いが大手メーカーが建てた物でしっかりしている。とのことです。実際に物件を見に行ったところ、築年数の割には外観はきれいで売り主さんがよく手を入れているということでした。近くに小～高校まであり、スーパー等もあるので生活するには全く問題なかったので購入することに決めました。最後の決め手は、賃貸料が周辺の相場より１万円程度低かったのでしばらくは値下げなしに頑張れると考えたからです。さあ、価格交渉ですが、価格を提示（売り出しの９割程度）したところ、少し時間がかかりましたが、交渉成立ということで回答をいただきました。融資ですが、いつも話をしている銀行は古い物件はほぼ土地査定のみの融資になると聞いていたので、あきらめ。アパート経営の先輩方の本やインターネットでおなじみの国金（国民生活金融公庫）からの融資にチャレンジすることに決めました。結果的に融資はＯＫになりアパートが買えて、晴れて大家さんデビューすることになりました。

  2006年02月04日

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