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投資で10万円から資産1億円を目指すサラリーマンのブログ

[J-REIT] カテゴリの記事

全42件 (42件中 1-42件目)

J-REITの10月短信途中

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円J-REITは先週よわよわ、今週も引き続き鈍い値動きです。軟調な展開の一因は先週から続く決算発表かもしれません。今月決算発表の銘柄は3月-8月のコロナ直撃を反映した決算とコロナ禍の対策や方針が発表されています。個別の発表動画とか資料見てませんので対策や方針は把握してません。とりあえず数字だけ見た印象ですが全体的に来期は収益・分配金ともにプラス予想が多いのに対して再来期は分配金悪化予想が多いです。分配金は売却益など一時的な収入、超過分利益の配分などかならずしも賃貸収入がダイレクトに反映するわけではないですが長期的にコロナ禍が影響してくるという見方なんでしょうか。再来期といえども1年後の予想ですからそこまで外さないと考えると厳しい見立てですよね。以下、決算の営業収益と分配率のみまとめた表です。日本リテールはMidとの合併を控えているので再来期は投資口分割を見込んだ数字です。個別の対策や数字の詳細も見ないとなんともなのでいくつかピックアップして確認していこうと思います。今朝はここまで。

Oct 21, 2020

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今日のJ-REIT引け前急落について

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昼休みにちらっと見て今日は好調やなー(*'▽')って思って夕方見たらどえらい下げててぶったまげましたｗｗｗリート指数5日間かけて上がった分をすべて吐き出す断崖絶壁チャート(ノД`)・゜・。しかも引け前30分から強烈な下げ方なんですよね↓1日版チャート何があったんですかね…？とりあえず色々検索してみましたがこの日経の記事の文末がそれっぽい？＜東証＞ビルファンドなどREITが高い　FTSEの指数組み入れで文末要約：・18日の引け後にFTSEの買入れ予定・それを見越した買いで上昇・引け前に利益確定売り相次ぎ急落それっぽいっすよね！なんでこれをちっと考察してみたいと思います。・・・まず銘柄を前日比で下げた順に一覧にしてみます。その前にお詫びと訂正です。FTSE組み入れについて前の記事で挙げてましたが改めて確認したら組み入れ外と思っていた銘柄もFTSE Global Equity Index Series のmicro capとして組み入れになってました。申し訳ございませんでしたm(__)m組み入れ対象と対象外で顕著な結果が出れば分かりやすかったんですが(;・∀・)とりあえず改めて前日比降順。①時価総額の大小で影響に差がある②ホテル系は影響が小さい傾向こんくらいしか言えませんねぇ。①の傾向が顕著にあるかと思えばそうでもないです。Large Capに分類された3銘柄の前日比は以外と上位じゃないし、上位にはSmallCapが結構入ってます。これがはっきりしてれば記事の信ぴょう性が上がると思いましたが。まーあくまで前日比なので引け前30分の下げ率で比較したらキレイに時価総額順に並ぶかもしれません。②についてははっきり分かります。管理物件のセクターは考慮されてるみたいですね。参考までに各セクターの指数東証REITオフィス指数(-2.69%)東証REIT住宅指数（-3.11%)東証REIT商業・物流棟指数（前日比-2.47%)ホテル系が出遅れている分上がってもないから大して下がらない or　GoToキャンペーン期待で上げなんでしょうか。・・・下げの正確な理由は分かりませんでしたが新たに興味が湧いてきました。なぜケネディクスが一番下がったのか。下げ率上位の銘柄に共通する要素はなんなのか。明日以降も追っていこうと思います。

Sep 18, 2020

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プレミア購入とオフィス系銘柄の不調

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円10日に上げた記事の通り11日プレミア買いました。が、タイミング的には結構危険なタイミングで買ってしまいました…(-ω-;)というのも11日はリートが全体的に下げましたが、オフィス系は特に下げてたんですよね。し・か・も！オフィス系で一番下がったのは8956　プレミア。下げた理由の大きなとこは三鬼商事が公表したオフィス空室率の発表だと思います。都心五区で3％を超えるなど6か月連続の悪化。関大介氏の解説では①8月に出た決算短信ではオフィスで堅調な実績が出ていたことから8月中は株価上昇。②価格上昇した分の利益確定売りと空室率悪化が重なって9月初旬は株価が下落か。腹に落ちるできる解説だと思います。プレミアが一番下がった理由は分かりませんが9/1も4％近い大幅な下げをしてるんですよね…オフィス系ではボラティリティ大きめってことはしっかり認識しとかないと。・・・プレミア購入に至った理由は①日銀の買入対象かつ余力あり②FTSEの組み入れ対象③セクターがオフィス＋住居④分配率4％半ばなので短期的に下落しようが構わないんですが三鬼商事が空室率発表する内容くらい当日に把握しておけって話ですよね(;´･ω･)そりゃー出た数字によっては大きく上げたり下げたりして、入れる指値も変わるわけで…そんで結果的にどうなったかって言うと市場が開く前に前日の終値を指値に入れて購入。開幕どうなったかが下記のチャート。窓開けて5％くらい下落のスタート。私の注文は即、購入が実行された約定価格は・・・114,000円。…ホントたまたま底値近くで約定。昼休みにチャート見てビビりました。自分のうかつさを実感して気分が悪くなりました。・・・短期で下がろうが気にしないつもりでも買った直後に大幅に下落するのは堪えます。もし暴落すれば損切する必要も出てくるわけで重大ニュース発表前に注文することはやはり避けるべきです。今回の反省を活かして買いはより慎重に行っていきます。今後は重大ニュースの発表スケジュールなどはスマホのスケジュール長にコピーして忘れないようにしつつ、購入候補日も決めておきたいと思います。にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Sep 12, 2020

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FTSE組み入れと日銀買入銘柄【J-REIT】

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円今週続けてきたJ-REITの日銀買入れ対象（と思われる）銘柄と先日のFTSEラッセルの組み入れ銘柄をまとめてみました。日銀の買入対象→格付けAA以上は漏れなくFTSE対象なんであんま意味ないかも(;・∀・)これらの銘柄＋22銘柄が700億円分FTSE組み入れで買われると思うとホクホクです(´▽｀)…一昨日の表にちょっと足しただけｗｗ大目に見てくださいｗ・・・FTSEのSMLはおそらく時価総額で振り分けられているものだと思います。時価総額が高いほど組み入れ比率が上がると思われます。が、仮にSMLの三段階で分けているとなればぎりぎりMの銘柄（多分2500億円くらい）とかお買い得な気がします。FTSE組み入れの恩恵が大きいのはLの日本プロロジス、日本ビル、リアルエステイト。かつ日銀の買入れ余力が大きいのは日本プロロジス。まー分配率が低い２％台なのが難しいとこですかね～。M銘柄なら森ヒルズ、アクティビア。S銘柄ならプレミア一択です。諸々調べてみてプレミアは買いたくなっちまいました。都心比率高く、オフィスと住居って振り方も非常に好きです(*'▽')うん、明日買おうと思います！にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村当ブログでは投資に関する情報を掲載しておりますが、特定の銘柄の売買を推奨するものではありません。また、当ブログの情報を用いて閲覧者が行う投資判断の一切について責任を負うものではありません

Sep 10, 2020

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日銀買入れJ-REITのつづき

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昨日は途中で力尽きちゃったんで続きをば。①日銀の保有対象（参考：有報速報）JCR格付けだけじゃなくてR&IでAAも対象みたいなんで追加しました。あとは有報速報に記載のある保有比率と報告された日を載せておきました。・・・②考察日経のこちらの記事で鳥井氏が日銀の買っているJ-REITは全体で23銘柄とみているそうです。でもこれって保有率報告してる銘柄すべて数えると23なんで確実に言える最低限の数量でしかないんですよね。つまりREIT購入の天井が近いっつー上記の記事は未だ保有率の報告がない銘柄は考慮に入れないって前提になります。23銘柄しか買ってないってことがあるんですかね？(-ω-;)ｳｰﾝとりあえず日銀は市中流通残高に応じて購入とあるので保有比率を公表している銘柄で保有率に余裕のある銘柄はしばらく買い支えられるとみて良いと思います。（減配発表したユナイテッドアーバンが一気に取り戻したあたり日銀が支えたのかな!?なんて妄想が広がります…）上の銘柄だとプレミアなんか良いですよね。8月に保有率発表したばかりでまだ5％の余力。プレミアの時価総額からいくとおよそ80億円の買い余力ということになります。あとは森ヒルズ、イオン、アクティビア、GLPあたりかな。分配率も考えるとイオンリートが一番面白いかも。コロナの逆風が吹きすさぶ中ですけども。23銘柄以外では野村不動産MFが良さげ。カービィ師フリークは米株お休み期間なんでJ-REIT買うなら参考にしてみてはいかがでしょうか。にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Sep 8, 2020

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日銀の買入れJ-REITについて

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円カービィ師がJ-REITについて明言されていました。その中には一大需要家の日銀についても記載がありますが、改めて日銀が買うJ-REITはどんな銘柄なんでしょうか？もし買う銘柄が分かってたらめっちゃ儲かるんじゃ？( ﾟДﾟ)…まぁそんな甘いわけないですけどどういう基準なのかちっとまとめてみようと思います。①日銀の買入れ対象（参考：投信資料館）・不動産投資信託（J-REIT）であって、AA格相当以上のもので、信用力その他に問題のないもの・不動産投資信託（J-REIT）については、取引所で売買の成立した日数が年間200日以上あり、かつ年間の売買の累計額が200億円以上であることほーん。信用力とか問題って言われても分かりませんがAA格ってのは分かりやすい。そう考えると結構厳しいもんだな(゜-゜)JCR格付けAA以上の銘柄がコチラ日数200日未満はJ-REIT.jpを確認。AAは漏れなく200日以上ですね。売買代金年間200億円以上はデータが見つかりません。ただ、どの銘柄でも200億円くらいは年間で動いてそうだし上記銘柄すべて対象でしょう（雑）②日銀の買入れ方針（参考：JCER）買入れ指針を2020年5月から市中流通残高ベースに切り替え。それまでは時価総額に比例して購入してたが、各銘柄の時価総額から日銀保有分を差し引いた市中流通高に応じて購入。買入上限は各銘柄の投資口数10％。③日銀の保有比率が高い銘柄（参考：有報速報）日銀の大量保有報告書、変更報告書を見ると保有比率が載ってます。ちょっと全部見きれてないので今日はこの辺で続きとまとめはまた明日。にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Sep 7, 2020

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J-REIT8月決算、業績修正銘柄まとめ

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円安倍総理、お疲れさまでした。会見をみていて残った課題について語るときににじむ口惜しさが画面越しに伝わってきました。政治の安定がもたらした株式における果実を直接享受することはできませんでした。しかし、GPIFの運用や勤務している会社の利益には巡り巡って受けとっていたと思います。カービィ師が首相辞任を受けてさっそくnoteを更新。これからの展開次第でJ-REITの全面撤退も検討されています。その際は私も同じく撤退をします。それまでは今まで通り分析していきます。・・・8月決算、業績修正銘柄の内容一覧営業収益と分配率。ジャパンホテルリート以下は業績修正インヴィンシブルは分配率倍増です┗(^o^)┛ジャパンホテルは分配金大幅減などホテル銘柄はずたぼろ(´Д⊂ヽそれ以外にも下がっている銘柄ありますが軽微。オフィスつよくね？サンケイリアルエステートは前回売却益で増加してたんで理解できるし。オフィスは契約の関係上ショックがまだ先なのは分かりますが分配金は安定して出せる状況とすればやはり昨今の割安さは買って良い水準だったと感じた今日この頃。にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Aug 28, 2020

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FTSEラッセルのJ-REIT組み入れ銘柄公表

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円FTSEラッセルがJ-REITを同社の2指数に入れることを昨年発表。その組み入れが9月から開始されるにあたり組み入れ銘柄が公表されました。組み入れ銘柄はFTSEグローバルサイトにて確認できますが無断転載禁止とのことです…一応私の保有銘柄は組み入れなってました(*'▽')来月の中旬以降？から買入っぽいのでそのあたりにちょいと期待しておきましょう。ニッセイアセットメントによれば3000億円もの資産が流入するかも！楽しみっすね～カービィ師匠銘柄もばっちり入ってますね。これは師匠のJ-REITスクリーニングの恩恵かもしれません。ありがたやありがたや(´▽｀)にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Aug 26, 2020

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J-REIT8月決算について

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円J-REITの8月決算内容についてざざっとおさらい。パッと見影響小さくね？って印象。今月決算はホテル銘柄がないですが影響が強いとされるオフィスや商業施設でも極端な収益、分配金の減少はありませんでした。こんだけの安定感を示されるとインヴィンシブルがJ-REIT全体の信頼を落としたことは改めて問題だなと思っちまいます。・コロナ禍の各銘柄への影響商業施設は飲食店等の賃料減免や支払猶予、オフィス銘柄はリーシングの遅延、賃料交渉の長期化、賃料増額幅の縮小等の影響など影響あるが全体的に影響は限定的。・物流銘柄の強さCREロジは今期投資口数3.8%増するも利益分配金は2.6%増。さらに来期は33.9％の投資口数増に対し利益分配金3%増とイケイケ。不況の影響はこれから出るにしても今のところは限定的。不動産、というかJ-REITは強いなって印象です(；ﾟДﾟ)今後の様子もウオッチしてきます！にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Aug 24, 2020

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テクニカル勉強休止と平和不動産リート分配金受け取り

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円①テクニカルの勉強休止②平和不動産リート分配金受け取り①テクニカルの勉強休止前々回にテクニカルの線引いてみて楽しかったんでなにで学べば良いかカービィ師に聞いてみました。参考になる記事を紹介していただいたんですが、結論として私はテクニカル分析について深堀せずサポートラインを引くのみに使用することとしました。週ごとにサポートラインを更新して観察と撤退ラインの見極めに利用していきます。なので本線は銘柄の分析、企業の理解を深めることに時間を充てていきたいと思います。・・・②平和不動産リート分配金受け取り平和不動産リートの37期資産運用報告が届き、分配金の受け取りも確認しました！初の分配金受け取りです(*'▽')写真の資産運用報告書は面白いですね～同リートは決算発表時から株価が上がっておりまして私が手放したころから1万円ほど株価が上昇。好材料として・1口あたり分配金増額発表（36期2,500円、27期2,550円、28期予定2,650円、29期予定2,650円）・自己投資口取得が主な要因と考えていましたが、報告書から読み取れたものとして下記が追加できるかな。・資産規模連動報酬下げ、業績連動報酬上げ→運用会社と投資家の利益連動性が高まるまた、23区や神奈川、埼玉の家賃は5月時点も前年同月比で上昇しているなど都心住居の堅調さを示しています。都心比率が高いオフィス・住居中心銘柄は平和不動産以外でプレミアがあります。こちらも安定感が期待できますねぇ。あと個人的に注目した点は保険料。浸水リスクで保険料を変えるって日経の記事がありましたので費用における保険の比率がどんなもんか見たんですが全費用の3%ほど。最大2倍に上がるということですが、リスクの低い不動産は逆に安くなることも考えると本銘柄に限らず割影響はあんま無さそう。・・・こういう資料が届くと投資してるんだなって実感湧きますね。引き続きJ-REIT投資を続けてインカムゲインの積み重ねによる入金力の底上げと心の平穏を保つのに役立てていきたいです。にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Aug 19, 2020

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REIT上昇中

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円師匠のnoteも更新されてましたがJ-REITのオフィス銘柄が上がってきました。色々と考えてヒューリック良いよなぁとか思ってましたが、最近の反省を生かして師匠に乗っかって森トラスト総合買ってきます。あとまた分配率6％を超えたインベスコオフィスもちょこっと。ルール１を守って我流でいかないよう再調整です！

Aug 12, 2020

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今週のJ-REITニュース

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円今週出てたJ-REIT関連のニュースで気になるものについて考察。①ヒューリックリート投資法人が第13期業績予想を修正②Ｊ-ＲＥＩＴ市場現状と今後の見通し（2020年8月号）①ヒューリックリート投資法人が第13期業績予想を修正今週はオフィス銘柄が軒並み上昇している日があったんですよね。そのあと反落している銘柄が多かったんですがヒューリックはあんま下がってなくて何で？って感じでしたがこんな好材料出てたんですね(;・∀・)収益は修正前より下がったものの利益は維持。分配金はなんと240円アップ！コロナ禍で公募増資の中止、修繕工事の中止が理由なんで思ったより状態良かったよ！って内容では無いんですが、しっかりとした経営判断、分配金へのリターンが評価されている感じかな。ヒューリックリートは都心比率の高さが魅力ですが、中心であるオフィスだけでなく商業施設やホテルがある分コロナの逆風があります。他方で老人ホームやネットワークセンターという次世代アセットに最大20％を投資する面白いリート。先を見据えた変化をつける姿勢が好きでしたが、しっかりとした経営判断もされているようでわたくし的には非常に好印象でございます(*'▽')最近決算で自社株買いと増配を発表していた平和不動産はその後も好調な様子を見るとヒューリックリートも好調を維持できそうな銘柄です。・・・②Ｊ-ＲＥＩＴ市場現状と今後の見通し（2020年8月号）7月振り返りの要約・一時回復したけど再流行懸念で下がり結局REIT指数は先月とほぼ変わらず・セクター別ではオフィスのみ悪化（オフィス－4.84％、住宅＋4.83％、商業・物流等＋3.29％・富士通が2022年度までにオフィス規模を50％に縮小・オフィス空室率は1.97％と前月比0.33％上昇・日本プロロジスリートの時価総額が日本ビルを抜く・オフィスセクターの年初来騰落率は-32.4%とリート指数(-22.4)を下回る結局コロナ次第で値動きが決まる状態だったんで7月の前半と後半で展開が変わった印象です。こればっかりは読めないでしょう。オフィスは逆風、物流は追い風の展開は強まってます。J-REITの見通し要約・悪材料：再流行、在宅勤務懸念・好材料：ワクチン期待、イールドスプレッド水準での割安感・足すと7月終値でのボックス圏推移予想現状で市況悪化懸念を大分織り込んでいるから現状の悪材料と好材料を合わせるとあんま動かんでしょう！ここがJ-REITの2番底でしばらくくすぶる展開って感じの予想ですね。・・・①、②を踏まえて私が思うところオフィスはやはり厳しい。しかし、再流行でもコロナショック時の底値ほどは下がりませんし、空室率悪化が公表されても大して下がりませんでした。これは8月の発表時も同様です。つまりオフィスは十分今後の悪い状況もすでに織り込んだ株価になっているように思います。なのでこれ以上の安値を期待するのは望み薄。ただし、決算次第で分配率を下げる銘柄もあり、選別は十分注意が必要だと思います。ということで結論としてヒューリックリートや平和不動産のような好材料を出してきた銘柄に乗っかるのが一番と思います。平和不動産に関しては大分上がってきてますのでヒューリックリートが現状では一番よさげ。また、これからの発表もタイムリーに把握しておくことが一番重要に思います。にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Aug 9, 2020

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両学長祝ご結婚・＆J-REIT考察。

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円両学長ご結婚おめでとうございます！末永くお幸せに！本当の自由を手に入れるお金の大学[本/雑誌] / 両@リベ大学長/著カービィ師が即購入したってことで私も即ポチリしたんですけどホント買って良かった！家計を見直す良い機会を頂きました。お金のことに消極的だった妻がコレ読んでから色々と話しあえるようになりました。まだ投資で成果が出ていないこともあって、今のところカービィ師から受けた影響の中でこの書籍の紹介が一番生活に良い変化をもたらしていると思います(;・∀・)投資の増やす力を鍛えつつ、稼ぐ力、貯める力を改善で入金力を高めていきますよ！・・・J-REITはやや下げオフィス指数も前日比-1.5ポイント。気になるニュースは日経の都心5区比率大幅悪化の記事。5か月連続の悪化で単月の上げ幅としては過去最大の0.8ポイント。J-REITの記事をよく書いているアイビー総研の関さんの記事では空室率1%下げるのに7万坪の空きが出るとしています。少なくとも今回は5万坪以上は空いたと思うと不景気感が強く感じられます。短観の業況が悪化していたことはやはり空室率に直撃。日銀の業況11月見込みは業況が回復するシナリオを想定中。回復がどうなるかはっきり読めない状態です。まだしばらく様子を見たいと思います…あかん、もう眠くてしゃーないです…おやすみなさいｚｚｚｚにほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Aug 8, 2020

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オフィス銘柄が好調！

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円今日は物流以外の銘柄で上昇、特にオフィス銘柄は上げ幅が大きかった！前日比2%以上上昇銘柄オフィス関連銘柄の株価前日比　対　分配率（縦軸が分配率）好調だった銘柄と対照的に物流施設は大きく下げて東証リート指数は+8.32止まり。こう見ると好不調の銘柄に見直しが入ったような印象です。・・・カービィ師のnoteが更新されました。・・・ルール１. 先生の言うことを忠実に実践する全然できてなくないか…？先生のポートフォリオと似ても似つかないんだが。資産が小さいうちは米国株保有比率高めをお勧めされましたがここまで違うと自分のやってることが相当ズレてきたんでしょうね。資産が小さくリスクテイクできる点、カービィ師も米国株購入に前向きになってきている点はあります。が、後者は今日になって分かったことですし、師はまだ買ってません。うーんなんか自分でアレコレ考えてる中で結局自己流になっちゃってるんでしょうね。こりゃ反省です。買いに向かう前に先生に相談しておけば良かったな。決算結果を見て行動に移すことは間違いではないんでしょうが、そもそも今の相場で厚く張るという行動事体が師匠と真逆になってます。勉強するのは良いけど完全自己流になってたら当初の意図と全く違う行動になってしまいます。とりあえず今のポジションについてどうするか考えつつまた相談させていただこう(;^ω^)にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Aug 6, 2020

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J-REIT買うか否か

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円現状で米国株が投資資金の65%ほどとなっております。残りの枠でJ-REITを買おうか迷っている最中です。先日の短観とJ-REITの考察をした際に森トラストか野村不動産を検討としておりました。しかしまだ手を出していません。当初はGAFAの決算を確認してからJ-REITを買うつもりで決算明けの今買いに回ろうとしたとこでした。が、日本企業の厳しい決算連発に日和っております。J-REITはインカムゲイン商品だから納得できる分配率なら手を出して良いと思います。ただ、こうまで悪いと日本の景気に連動するJ-REITはもう少し様子見に思えて仕方ありません。CBREの下記グラフからいけばオフィス空室率は短観業況の悪化から一息ついて連動しています。6月の短観業況、大企業製造業は-34と大幅に悪化。傾向からすればオフィス空室率の悪化は免れないでしょう。下記は手作りの東証リート指数と短観業況のグラフ。コロナショックの強烈な下げ方はリーマン以来。業況は2018年10月の景気後退開始から下がり続けてコロナショックが追い打ちをかけています。リーマン時同程度の下げ方があればもう一段下がってしまいそうな怖さがあります。7月1日時点の日銀の9月見通しは以下の通り。製造、非製造それぞれ回復の見通しとしています。この予想はコロナの再流行前の予想ですから私はもっと悪くなると考えています。ということでネガティブな内容ばかり挙げてしまいました。分配率に納得したら買って良いという認識に変化はありません。現状でも買いの水準、というか逆にもう少し分配率が下がってもまだ買って良いと思っています。そういう意味ではまだ下げの余地もあるし、上げてから買っても良い、と思えば今しばらく様子見でいこうと思います。すっかり待つのは得意になってきました。それで月利１％達成できるかは不明ですけども・・・にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Aug 3, 2020

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リセッション（景気後退局面）とJ-REIT

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円①リセッションについて②リセッション時のJ-REITは？③J-REIT投資にどう役立てるか①リセッションについてカービィ師のnoteにもリセッションについて言及がありました。経済に無頓着だったわたしはリセッションそのものも最近覚えたところであります(;^ω^)リセッションー景気後退局面ーとは（野村證券HPより）本主義経済での経済活動には景気の拡張期と後退期が数年を周期として交互に繰り返される景気循環がある。景気の拡張期の上限で後退に入る転換点を景気の山、その逆を景気の谷と言い、その山から谷までの間を指す。景気が低迷し不況にいたる過程の状態。また、景気が改善し好況にいたる過程の谷から山までを景気拡張局面という。下記グラフの青く塗ってある箇所がリセッションの期間です。（日経新聞様）景気拡張期の方が長いのが分かります。経済は成長しているのだから当たり前ですがその分景況感の悪化は強烈ですね。下げは3倍速の師匠の言うところがよく分かります。・・・②リセッション時のJ-REITは？さて、目下出遅れ感満載のJ-REITは景気後退でどのような影響を受けるのか。短観と東証リート指数の比較データが見つかりませんでした。のでまずは短観とTOPIXの相関を見てみます。（ファイナンシャルスター様）おおむね連動している様子が見て取れます。後退は同時に、拡張は短観が先行している印象。それではTOPIXとJ-REITはどうか？（J-REIT.jp様のマーケット概況グラフ）こちらも連動していますね。ということでJ-REITもTOPIX同様に短観とおおむね連動して動くと予想されます。・・・③J-REIT投資にどう役立てるかまずは短観がこの先どうなるかを考えてみます。リーマンショックのような信用不安はないので中国のようなV字回復が期待されていましたが、再流行ですっかり水を差されて先行きは不透明。最近は連日の決算発表も悪いニュースが多く、短観はしばらく停滞しそうです。そんなわけで短観と連動するJ-REITも当面は停滞するのではないでしょうか。。昨日の記事の通りオフィスの空室率は悪化してますし、商業施設・ホテルは最悪の状態。J-REITが一般の企業と状況が違うのは先に挙げた不安なセクターが足を引っ張り、出遅れてきたこと。これは私の妄想ですが、コロナショック後に株価を持ち直した各企業が悪い決算で下がっている状況。それに対して、J-REITは出遅れた分、上がりもしないが下がりもしない状態が続く？こんな展開でどうでしょう。キャピタルゲインを狙うなら短観が回復したころがベストになりそうです。しかし、インカムゲイン狙いで今が底値と判断するなら決算が近い銘柄などは手を出していって良いと思います。そんなわけで決算の近い師匠銘柄の野村不動産、森トラスト総合を最有力候補とします。とにもかくにも今日のGAFA決算を見てからですが、米国GDPめちゃ悪いですね(-ω-;)どうなることやら。とりあえず・・・また明日・・・眠い(´Д⊂ヽにほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Jul 30, 2020

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渋谷区の空室率上昇ニュースに見る都心5区のオフィス需要

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円Twitterで気になる記事が流れてきたのでそれについて考察。渋谷のオフィスバブル崩壊か　市況変調、都心5区で先行〇日経記事要約・6月の都心5区の空室率1.97％で4か月連続上昇・空室率最大は渋谷区3.38％、最小は千代田区1.39％・募集賃料は渋谷区2か月連続下落、5区全体では小幅上昇・賃料変動は渋谷・恵比寿-0.6%、丸の内・大手町-0.1%、虎ノ門・汐留+0.3%5区全体で見ると下がってるけど渋谷が顕著に下げてるよ。5区内でも賃料が上がっているエリアもあるよ。って感じですね。なぜ渋谷が下がるのか。記事では集積するIT企業を中心とした在宅勤務など働き方の見直し景気や業績懸念で規模縮小と説明されていますが5区全体で言えることではないでしょうか。渋谷に特筆すべき理由があるか少し調べてみました。・・・渋谷区発表の2019年度版「渋谷区の産業と観光のいま」を見ると特徴が分かりやすいです。ここから推測できる理由として以下2点を挙げます。①ITなどのスタートアップが多い②オフィス賃料が高水準①IT企業はリモートワークと相性が良い。更に小規模経営体ほどオフィス移転の実行も早い。また、景気悪化に耐えられない小規模経営体の撤退もあるかも。②渋谷区はオフィス供給量が圧倒的に少なく、そもそもの賃料が高騰しすぎた。この2点は渋谷区が空室率上昇をリードしている所以かも。渋谷がオフィス需要悪化をリードする展開はしばらく続きそうです。それ以外の4区についても明るい情報は少なく景気後退局面での空室率悪化が予想されますが、こんな状況でも大規模開発が進む虎ノ門、汐留は賃料が上昇しています。虎ノ門、汐留の近辺ではヒューリックリート3物件、プレミア2物件、森トラスト総合の旗艦物件汐留ビルディングなんかがありますね。一口にオフィス悪化！といっても都心5区といえども場所によりけり。投資比率の高い物件くらいは立地を確認して投資対象を絞っていきたいと思います。にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Jul 30, 2020

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7月のJ-REIT決算発表銘柄と火災の影響について

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円今月の決算発表後、ユナイテッドアーバンは減配＆株価下落。平和不動産は増配＆株価上昇。と明暗くっきり分かれてました。J-REITも決算発表大事なやな～とか思っておきながら日程とかチェックしてませんでした(;^ω^)J-REITの情報はやっぱりJ-REIT.comですね！決算カレンダーも用意してくれてます。ありがたやありがたやm(__)m今月は上記の7銘柄とSOSiLA物流、来月は9銘柄が発表予定。各銘柄J-REIT.comさんが決算短信をまとめてくれてます。ありがてぇありがてぇ(´Д⊂ヽ阪急阪神平和不動産大和証券オフィス日本プロロジス大江戸温泉SOSiLA物流ユナイテッドアーバンアクティビアプロパティーズこの表は自作です。ざっくりまとめると物流以外のセクターは固定賃料でも猶予や減額要請があり少なからず減収、もしくは減収の見込み。商業・ホテルは歩合賃料など変動賃料が減少、もしくは減少見込み。飲食店を中心にテナントの解約通知が増加。物流は利益超過分を分配金に上乗せ。平和不動産は売却益で自社株買い。プロロジスは宮城県の倉庫が全焼して損失。当期実績、来期予想が収益と分配金ともに良いのは平和不動産と大和証券オフィス。大和証券はオフィス100％、平和不動産はオフィスと住居メイン。商業・ホテルももつユナイテッドやアクティビアに比べて堅調。商業・ホテルはまだ尾を引くと思うとオフィス特化や安定感のある住居と組み合わせた銘柄が強いかも。物流はコロナ禍など無風！というより追い風！絶好調です。・・・プロロジスは今期倉庫全焼で建物部分の3,752百万円を特別損失に計上。来期は火災保険利益の4,000百万円を特別利益に計上する一方で解体費990百万円を損失計上。差引742百万円の損失となる他、得られるはずのフィーを考えるとダメージは大きい…はずですが、好調の物流銘柄はそんな決算が出ても株価上昇中！強いですね～。火災保険に入っていようとやはり災害による損失は小さくないですね。前にやった災害リスクへの検討は別の方法を見つけたので時間があるときにまたやりたいと思います。にほんブログ村に参加中です。ちったぁ参考になったわよ！って方、よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Jul 28, 2020

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今日の感想

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円日本市場はもみあいって感じでしたね～。前場で下げて後場で上がるいつもの感じです。 J-REITはオフィス銘柄も下げ止まった印象ですね。オフィス関連銘柄のNAV倍率対分配率グラフ。分配率6%以上の銘柄はこちら。上位はホテルや商業施設の割合が大きい銘柄が占めています。これでいくと都心比率が高く中小型のオフィス物件を持ついちごオフィスは決算も近いし魅力的です。オフィスビル特化型ではインベスコがいちごオフィスに続いて分配率5.95。インベスコオフィスはオフィス特化、都心特化の銘柄では最も分配率が高い銘柄ですがここ数日で持ち直して遂に6%を切ってきましたね。都心比率が高く、中・小型のオフィスビルが中心の銘柄は引き続きチェックしていきます。にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Jul 27, 2020

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様子見の結果

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昨日の記事の通り様子見をしています平和不動産。明日購入、と考えていましたが今日の様子から購入は見送りました。本日の株価変動がなかなか激しい。始値　105,200高値　108,800終値　106,000このままするする～っと上がるかと思いましたが前日比＋0.76％に落ち着きました。決算が良かったからといってそこまで甘くはないですね。この弱さがJ-REITの現状なのかもしれません。不透明感のあるオフィスを抱えている以上、しばらくは停滞しそうです。私としてはオフィス銘柄は回復すると考えています。師匠も言うように急激にリモートワークが普及してオフィス不要！とまでいくと思っていません。今日の日経で記事が出てました。縮小や分散、シェアオフィスの活用など一か所集中を避ける動きはありますが、都市部からの移転検討は一部にとどまっています。都心の中小規模のオフィスが日の目を浴びたり、大型オフィスビルでシェアオフィス利用が出るかもしれません。が、都心のオフィスはやはり強いと思います。かくいう私が勤めている会社も分散の検討をしていますが、本社はそのまま、分散用の事務所分で家賃が高くなる見込みです。ってことでオフィスは買いたいですがだらだらする相場に付き合わずに米株の決算に集中していた方が良いと思いました。師匠の三日待つべしに従って様子見して良かったです。夏場はうだうだするという言もありましたし購入はまだ見送ります。

Jul 21, 2020

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J-REIT決算悲喜こもごも

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円J-REITも決算によってくっきり明暗が分かれています。先週末決算のユナイテッドアーバンは今日前日比-8.93%先週15日決算の平和不動産は15日から今日まで3連騰で終値+7.45%ユナイテッドアーバンの決算減収減益、5月増配も11月は減配予想。20年5月実績：減収減益、増配20年11月予想：減収減益、減配21年5月予想：増収増益、増配平和不動産の決算20年5月実績：増収増益、増配20年11月予想：増収増益、増配21年5月予想：減収減益、維持レジデンスの繁賃上げと売却物件増が好調要因で自己投資口取得も発表。来11月期も売却物件益があり増益見込みだが来5月期は売却物件反動で減収減益の見込み。2つの銘柄を比較するとユナイテッドは分散の効いた銘柄。平和不動産はオフィスと住居偏重型。ユナイテッドはIR資料の通り商業施設、ホテルがコロナの影響を色濃く受けている結果が如実に表れているようです。他の銘柄でも同様の状況になってくるはずです。住居：ド安定オフィス：不透明感商業施設：影響大ホテル：影響特大平和不動産の決算後好調の要因は売却益と自社株買いにあるとは思いますが、住居銘柄の強さを示しているようにも思います。安定感のある住居とリモートワーク普及で風向きの厳しいオフィスのバランスがちょうど良さげ。都心5区率の高さもグッド。平和不動産同様に5区比率が高く、住居＋オフィスの銘柄は8956　プレミアくらいですね。分配率も似通った５％をやや上回った程度。これも住居銘柄とオフィス銘柄の中間といった趣です。増配見込みの平和不動産は大変魅力的です。ってことで平和不動産を購入検討にして明後日まで考えてみて納得できれば購入したいと思います。

Jul 20, 2020

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J-REITと浸水想定③インベスコオフィス

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円インベスコオフィスの浸水リスクを見てみます。J-REIT最小の投資口価格、高い都心比率（5区36.8%、23区32.4％）、オフィス100％というとんがった銘柄です。前回のヒューリックで見た通り都心の浸水災害はリスクは全体機に低めでしたがインベスコはどうでしょうか。浸水リスクがあったのは横浜と錦糸町の物件。クイーンズスクエアは海からとても近い距離なのでしょうがないところですがリスクの中では最小の0.01～0.3m。同様に海に近い品川シーサイドイーストタワーはリスク０。周辺も津波リスクはありません。というか全体見てみましたけど東京都は津波浸水地帯がないんですよね・・・無いもんは無いんでこれ以上考えないことにします(-ω-)錦糸町は洪水リスクが表示されていました。隅田川、荒川、江戸川沿いは広域で浸水リスクがあり、この辺に旗艦店があると悪い評価がついてきそうです。インベスコは浸水リスクが若干みられる結果となりました。とは言っても大きなリスクではなく問題視するほどではなさそう。ここまで3つの銘柄を見て分かったことは都心5区は水害リスクがないこと。（あくまでハザードマップ上で！）今後水害リスクの報告義務化が施行された場合、都心5区比率の高い物件は更に価値が高くなる、かも！にほんブログ村に参加してみました。ちょっとは参考になったよ！て思われたらワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Jul 18, 2020

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J-REITと浸水想定②ヒューリックリート

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昨日に引き続き検討銘柄の浸水リスクを見ていきます。今回はヒューリックリート投資法人！８月決算、低NAV（0.7）、都心５区70.4%、その他２３区24%と超東京中心などが魅力。一方で都心集中、オフィス比率60％とリモートワークなどの影響をもろに受ける銘柄ともいえそうです。そんなヒューリックリートの取得価格上位50％の浸水リスクがコチラ。驚きのオールゼロ！ちなみに上記はすべてが23区内の物件になります。都心の治水は相当高度なんでしょうか。確かに東京で大きな浸水被害ってみたことないかも。地下迷宮おそるべし！前回のMidCityに比べると一件一件の比率は低めで前回5件の不動産に対して今回は9件となっています。ハザードマップを見ていると東京都はかなり川沿い＆沿岸でなければ浸水リスクが出てきません。そういう意味では都心中心の銘柄は水害リスクも低めで出てきそう。やっぱり都心の不動産が一番や！って感じた次第ですね( ﾟДﾟ)にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Jul 17, 2020

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J-REITと浸水想定①MidCity

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円J-REITの災害リスクと不動産取引における水害リスク説明義務化を見越して各銘柄保有物件の水害リスクを調査してみる。の第1回です。全部の物件を調べるのはしんどいので投資比率累計50％以上の物件について調べていきます。そんで一気に進めるには時間がないので1銘柄ずつ進めていきます。第１回は3227 MCUBS MidCity投資法人です。調べ方はハザードマップサイトにて洪水浸水想定水位と津波浸水想定水位を見ていきます。これらの被害想定に表示があれば水害リスクがあり、想定水位によってリスクの高さが分かります。例としてMidCite旗艦物件ツイン21はこんな感じになります。かろうじて浸水しないエリアですね・・・河川の合流地点だし怪しく見えてしまいますがｗｗｗ高台になってるんでしょうか？しかしながら今回対象外の不動産は結構浸水してます。とりあえず投資比率上位50％まで調べてみると次の表のようになります。なんと河川沿いや海に近い立地もありながら浸水リスクは低そうです！他の銘柄と比較してみないとですし、上位50以下の物件も調査するべきだと思いますが。とりあえず投資候補の他銘柄も上位50％に限定して調べてみます。今日はここまで！にほんブログ村に参加してみました。よければワンクリック、お願いしますｍ(_ _)ｍにほんブログ村にほんブログ村

Jul 16, 2020

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災害とJ-REIT②

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昨日に続いてJ-REITの災害リスクについて検討してみます。②地震以外の災害リスク（水害、風害、雪害等）ググってみて色んなサイト見ましたが地震に関しては丁寧な説明のサイトが多々見受けられますが、地震以外についての解説サイトは少ないです。参考サイト日本総研楽待どの銘柄も基本的な対策としては火災保険に入っている程度です。全ての短信を読んだわけではありませんが、水害等の地震以外の危険度を公表する義務もないのでわざわざ運営会社も発表していないものと思われます。そして一律にそれらのリスクを公表していないため、投資家はJ-REITにそれらのリスクは含まれていることを理解しつつも銘柄ごとに差があると認識していないということですね。それではこれらのリスクは漠然と考えておけば良い、というものでしょうか？現状は良いかもしれませんが、今後を考えれば決して見逃せないものだと思われます。その理由は1月27日の衆院予算委員会で赤羽国交相の発言です。「水害リスクにかかる説明を、不動産取引上の重要事項説明として義務づけるという方向で進めて行く」コロナショックでそれどころではなくなりましたが直近1，2週間の状況だけ見ても将来的には必要な措置。しかも義務化は法改正を必要とせず、国交省の方針だけで省令が改正できます。仮に改正されればJ-REITの評価は多少なりとも影響を受けるはずです。現状、水害リスクは全銘柄で一律（福岡リート除く、かも）なので、水害リスクの低い不動産が多い銘柄は中、長期で価値が上がり、その逆は下がると考えられます。中長期での保有が目的であれば旗艦店ぐらいはハザードマップで確認しておいた方がよさそうです。・・・地震とそれ以外の災害（水害メイン）について調べてみて良くも悪くも全銘柄一律にならされていることが分かりました。地震は明確な基準があり、そのリスクの度合いも公表されています。銘柄ごとに差はありますが全体的に非常に低リスクと評価できます。一方で水害リスクは基準もなく公表もできないため、潜在的な価値は見過ごされています。その価値は今だからこそより大きな価値があるかもしれません。ある程度銘柄を選定した上で悩んだらハザードマップと比較しながら検討してみたいと思います。

Jul 13, 2020

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災害とJ-REIT①

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円今回の大雨被害では60名以上の方が亡くなられるなど甚大な被害になってしまいました。もはや恒常化した九州の大雨被害。また、昨年の例でいえば長野県ではリスクの高い河川でその被害が実現。昨今の気候変動は潜在リスクが表面化しやすくなっているように感じられます。私は去年まで仙台市ハザードマップの浸水警戒区域に住んでいました。去年の台風15号では大雨警報が出た際、念のために高台にある妻の実家に避難しました。台風一過、福島県や宮城県南で甚大な被害をもたらしました。私の自宅に被害はありませんでしたが、すぐ近くの小児病院などで床下浸水が生じるなど決して他人事ではありませんでした。現在は子どもが生まれたこともあり妻の実家で二世帯住宅で住んでおります。子育てを考えての同居でしたが天災被害が起こるとハザードマップで被害が想定されていない地域で安心して暮らせることは価値だな、と改めて思い知らされます。・・・さて、J-REITへの投資では天災のリスクをどう考慮すべきでしょうか。そんな万が一は考慮に入れず買うべき？不動産は天災リスクがつきものだから買わないべき？極論を言えば両極端にこんな意見が出ますが、投資家の考え方ではないですよね。投資家ならきっとリスクとリターンから投資判断をするはず。リターンは考えやすいですよね。分配金やキャピタルゲインがそれにあたります。あとはインフレ対策になることとか。それではJ-REITの天災リスクをどう判断すべきか。いくつかのサイトを参考にさせていただき自分なりに考えてみました。参考サイトJリートのリスクを知る（J-REIT.jp)震災後のJ－REIT（みずほ投信）不動産投資信託（J-REIT）について『地震-６』- 地震リスクと予想最大損失率(PML)①J地震リスク結論から言うと地震リスクは排除できないが、最大限の努力をしていると思います。J-REITでは地震PMLという指標を元に保有の可否や地震保険加入の検討しています。地震PMLの理解はなかなか難解ですがコチラの説明が分かりやすいです。超ざっくり言うと「巨大地震で生じた被害の補修費が不動産価格の何％になるか」って感じですね。巨大地震の定義とかは上述のサイトにあります。で、一般的に10%未満の不動産は地震リスクが非常に低いとされます。そして2018年時点の各銘柄ポートフォリオの地震PMLはすべて10%以下と安心感のあるものになっています。（アセットマネジメントOneのスライド9ページ目のグラフが非常に分かりやすいのでお勧めです）一応銘柄によってPMLの高低あるので気になる方は意識しても良いかもしれません。ということで建物への備えは十分にしているといえます。ちなみに被害の中心が地方ということもあり、東日本大震災によるJ-REITの被害は限定的でした。それでも絶対は言いきれませんし、建物が無事でも不動産価格が下がることはあり得るのでリスクを排除できないとしましたが、個人的には地震リスクのウェートはかなり小さいものととらえました。・・・それ以外の災害についてですが、長くなってきたので明日やります。おやすみなさい…ｚｚｚ

Jul 12, 2020

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あっけなくノーポジへ

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昨日の今日でインベスコは10%の含み損を超えて逆指値注文によりあっさりと売られていきました（´・ω...:.;::..わたくしセンスなさすぎでは・・・・・・とにかく！決めたことを実践できていることは良しとします（血涙・・・さて、昨日に続き2件も先生の記事がアップロードされてました。香港美人投資詐欺師登場！投資カービィからの手紙（55）変調香港美人投資家詐欺師はわざと釣られているように見せていた先生の体験談。途中までニヤニヤしてみてましたが、後場に入った瞬間の株価見てゾッとしました。億トレの方で引っかかる人はいると思えませんがお金持ちで金融リテラシーの低い方ならひっかるかもしれませんよね。ていうか他人事と思ってること自体のんき過ぎかもです。最近勉強し始めただけでわたしも金融リテラシー低いです。（冒頭のとおりですね( ﾉД`)このままのレベルで老人になって小金を持ってたらあっさりやられているかもしれません。今、先生を通じてこんな手口があることも知ることができて感謝です。・・・変調について、こちらもぞっとする内容です。私は冒頭の通りノーポジになりましたが初心者ほど結構ポジション抱えたままになっているのではないでしょうか。先日も日経新聞にこんな記事もありました。メディアにこういう記事が載るほどピークに差し迫っていると先生もいつかの記事でおっしゃてました。すぐすぐに暴落があるとは思いませんが、J-REIT含め勢いのない銘柄は2番底まっしぐらって感じですよね。これで一部集中していた銘柄が下がり始めたらどうなるのか、怖くなってしまいます。とりあえず私は今しばらく先生を見習ってお休み状態が続くと思います。リアルの貯める力、稼ぐ力を鍛えて相場に備えてまいります！(　･`д･´)

Jul 10, 2020

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7月の行動

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円今日はカービィ師2個も記事が上がってますね。信者としてはありがたい限りであります(*´з`)7月相場で注意すること！！含み損発生！私が道に迷っても絶対に守るべきこと7月相場については師匠と同じく手を出さないでおきます。理由は師匠が休むと仰っていること、ベテランでも読めない市場に手を出したくないからです。また、今持っているインベスコは10%以上の含み損になったら手放そうと思っています。6月12日のブログでは10%は落ちないとみていましたが十分にありそう。目論見が外れたらロスカットという師匠の言に従っていきます。それからJ-REITは軒並み落ち込んでますから買いに備えて銘柄を選定しておきたいところです。これが6月上旬の分配率と時価総額の散布図こっちが今日7/9時点の散布図。。あきらかに6%超えの銘柄が増えてます。この二番底で乗り遅れて買えなかったお宝銘柄を発掘したいとこであります！

Jul 9, 2020

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【REIT】年初来株価変動から見た銘柄特徴2

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昨日に続いて↓のグラフ②③について書いていきます。②ハイリターン株近似曲線の上側に離れて存在する銘柄。これらは復元力に関わらず基本的に分配率は高めです。下記銘柄ですが、基本的に総額が小さく格付けも低め、そもそも1月時点でも分配率は高め。用途はバラバラですが比較的コロナに強い用途だと思われます。つまり、コロナの影響から復帰しやすいために高復元、ただしそもそも分配率が高めなので近似曲線の上に位置している、ということです。これは結構ねらい目の銘柄といえるかもしれません。まぁ先生の時価総額条件から外れるので私には投資できない銘柄になりますけど(´・ω・｀)③コロナ大打撃ホテル銘柄3478　森トラストホテル3463　いちごホテル両銘柄ともにコロナの影響が色濃いホテル特化型で分配金を大幅に下げた銘柄です。森トラストホテル　第8期3,563円　→　第9期1,727円　▲51.5％いちごホテル　第9期8,356円　→　2,216円　▲73.5％森トラストホテルは分配金半減になってるんですね(;^ω^)つい先日取り上げたときは全く見てませんでした（反省）森トラストホテルは都心比率が一段高く魅力もありますが、分散が効いていないとこんなダメージを受けるんですね。ほんとハイリスクハイリターン。ホテル銘柄の厳しさを痛感させられる部分です。この2銘柄以外でも減配するホテル銘柄は今後出てくるでしょう。今分配率が高いからといって手を出すのは危険ですね。・・・マトリクス図を作って分析するのは自己満足的な部分があるだろうな、と思っていました。しかしながらなぜこんな傾向があるかを分析する良い機会になりました。当然ながらそれぞれに理由があって結果になっている。リスクの見極めにはとても重要なことだと思います。私の考察が誤っている部分も多分にあると思いますが今後も継続して分析力を上げていきたいです。

Jul 8, 2020

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【REIT】年初来株価変動から見た銘柄特徴

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昨日上げた散布図、なんかひらめきそうだなとしばらく眺めてました。とくにひらめきませんでしたｗｗｗとりあえずせっかく作ったし散布図から見える特徴ある銘柄について記録しておきます。①コロナ禍耐性銘柄勝手に名前つけてますｗコロナショックですべての銘柄が大きく株価を落としました。そこからV字復活をして年初来0%以上に復元した銘柄でくくりました。今後、コロナやその他の新型ウイルスの蔓延によるショックが生じた際に参考になるかも？表にまとめると以下の通り。用途別でみると圧倒的物流銘柄。コロナ禍の影響もなんのその。むしろ個人宅配送が増えて小口向け、都市圏に近い倉庫は価値が高まってると思います。物流以外では唯一スターツのみが入ってます。住居銘柄は物流についで復元力が高いです。特にスターツの復元力が高いのはなぜでしょうか？年初の株価が下がってたのかな。あ、決算か！住居銘柄で比較してみました。微妙なとこですね。いちおう年初時点で次回決算が一番遠いので割安だった可能性はあります。他の要素、地域特性や格付けもみましたが関係なさそうなんで決算の影響ってことにしとこ（暴論）。明日は続きやってきたいと思います。J-REITに詳しいお方、数字に強いお方ならもっといろんな見方ができると思います。何かお気づきの方いらっしゃればぜひコメントいただけると嬉しいです('◇')ゞ

Jul 7, 2020

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【REIT】年初来株価変動vs分配率の相関について

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円J-REITのデータをエクセルに落としてぼーっと眺めたり適当にグラフを作ったりしてました。そん中で割と面白いかも～と思ったのが標題の年初来株価変動vs分配率の散布図です。株価と分配率は連動しているので結構相関が出るだろうと思って作ったわけです。それが以下のグラフ。インヴィンシブルは強烈な外れ値なので省いています。R2>4なので相関関係にあることは分かりました。年初来株価がプラスほど分配率が低くなり、マイナスほど分配率が高くなる。しかしながら相関の程度は思ったより低いです。なんかしら考察を述べたいと思ったのですが、眠くて頭が回りません…また明日…ｚｚｚ

Jul 6, 2020

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都心比率が高いJ-REIT②住居、ホテル、商業施設

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円今日は昨日やらなかった②から④のカテゴリを同様にマトリクス図つくってみます！ほんとは昨日取り上げた銘柄の深堀りを、と思ったんですがどこまで深堀りするべきかよくわかりませんでして…下記のサイトを参考に考えてみたのですがトウシル（決算書から読み解くREIT投資のポイント）J-REIT.jp(銘柄選びは開示情報から)投資カービィ師(リート個別銘柄の購入理由について)正直取り扱いの物件まで確認して比較するのは兼業投資家には厳しい・・・とりあえず手元にある数字を比較して得られるデータで比較するのが現時点では精いっぱいです。てことで昨日の続きです。②住居（住居特化、住居＋ヘルスケア、住居＋商業施設、オフィス＋住居、ホテル＋住居）オフィスに比べると都心5区比率が低めですね。5区比率40%以上で分配率高めなのは8956プレミア8966平和不動産ですね。プレミアは師匠銘柄、平和不動産は時価総額がやや低い銘柄になります、平和不動産は私が以前持っていて6月に手放した銘柄です。その後もウォッチしていますが住宅銘柄は安定しているなーっという印象。③ホテル（ホテル特化、ホテル＋旅館特化、ホテル＋住居）さらに都心5区比率が低くなりますね。圧倒的なのは3478　森トラストホテルコロナ禍の影響を強く受けているのに分配率4%は相当な期待のあらわれではないでしょうか。この銘柄パッと調べただけですがかなり特徴があって個人的に惹かれる銘柄です。特徴は少数精鋭の保有物件。なんと物件数はたったの4件！グレードの高いホテルへの重点投資を掲げている点はきっと師匠も注目しているのではないでしょうか。今回記事冒頭の写真、東京駅の奥、右から2番目のビルが旗艦物件のシャングリラ東京。コロナ禍でも値を戻す理由が分かります。④商業施設（商業施設特化、商業施設中心、オフィス＋商業施設、住居＋商業施設）都心比率が高い3銘柄はオフィス＋商業施設銘柄。ほとんどオフィスで比率が上がっているので参考にはならなそうです。商業施設中心で都心比率が高いのは8953　日本リテールファンドのみ。こちらの銘柄は郊外型GMSがメインだったのが都市型商業施設への転換を図っている。分配金は郊外型GMSの販売益が貢献するようだが、一服したら下がらないのかな？首都圏の人口集中を考えれば先々面白い銘柄だと思います。・・・今回調べてみて一番面白かったのは森トラストホテル。素人考えですがアフターコロナで海外旅行や旅行機会自体が減れば一度の国内旅行がより高級路線に切り替わり高級ホテルの需要が高まりそう。オリンピック延期や中止になればまた落ち込む可能性もあるし、その折りには拾いたい銘柄だと思います。

Jul 5, 2020

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都心比率が高いJ-REIT

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円7月いっぱいは先生に倣い様子見の月。キャッシュポジションでいることに加えてカービィ先生がリツイートしていたお金の大学で貯める力を実践しています。本当の自由を手に入れるお金の大学【電子書籍】[ 両＠リベ大学長 ]食費や光熱費を切りつめるわけではない節約術は大変勉強になります。もっと早く知りたいことばかりでしたｗでも今知れたことを最大限生かすべく家族で話し合いながら実践していきますよ(･`д･´)良書を教えて下さったカービィ先生と著者の両学長、大変勉強になっております。ありがとうございますｍ(_ _)ｍ・・・投資資金をたくわえておきながら投資するタイミングで何を選ぶか今のうちから考えておきたいと思います。購入するのはカービィ先生にならい米国株とJ-REIT（優待でいいのがあれば優待も）。米国株に関しては今月GAFAM中心に四半期決算めじろ押しなのでその都度個別に見ていきます。それ以外はしばらくJ-REITの銘柄を選定していきたいなと思っています。今日は条件の１つになってくる用途別に都心比率が高い順に銘柄を羅列してみます。参考にしたサイトはインカム投資ポータル様こちらの用途別カテゴリを利用して分類しております。下記の（）内はインカム投資ポータル様の用途別カテゴリ。①オフィス（オフィス特化、オフィス中心、オフィス＋住居、オフィス＋商業施設）②住居（住居特化、住居＋ヘルスケア、住居＋商業施設、オフィス＋住居、ホテル＋住居）③ホテル（ホテル特化、ホテル＋旅館特化、ホテル＋住居）④商業施設（商業施設特化、商業施設中心、オフィス＋商業施設、住居＋商業施設）（物流とヘルスケア特化は省略）①オフィス（オフィス特化、オフィス中心、オフィス＋住居、オフィス＋商業施設）グラフは前に作ったやつの数字を更新してみました。ここんとこREITは下げ続きだったんで全体的に分配率が上がってます。都心5区比率50%以上で分配率高い銘柄は8961　森トラスト3279　アクティビア3296　日本リートおまけで8975　いちごオフィスその他格付け、時価総額、管理物件の内容で掘り下げていきたいんですが今日はここまで。他のカテゴリもゆっくりやってきます。

Jul 4, 2020

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オフィス銘柄のスクリーニング

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円前回まとめたJ-REIT銘柄についてマトリックス図を用いてスクリーニングしてみました。スクリーニングの目的は当然ですが投資対象の絞り込みです。マトリックス図を使う目的は全体の傾向を把握することにあります。今回はオフィス銘柄に絞っています。オフィス銘柄とはインカム投資ポータルにてオフィス特化、オフィス中心、オフィス+○○と分類された項目です。まずは都心5区比率対分配率。森トラストやAPIなどBのマスがお買い得感のある銘柄。依然として5%以上の分配率があるのはいちごオフィス、森トラスト、Oneリート。いちご、森トラストは今からでも十分魅力的に映りますね～。懸念材料があるから出遅れている訳ですが、その理由は投資カービィ先生の記事にありました。森トラストはやはり惹かれます！

Jun 11, 2020

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REIT散布図

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円銘柄選定にあたり先生の保有銘柄に限らず検討する為に自分なりに分析したいと思い、J-REITの銘柄分析にあたり基本的なデータをエクセルに打ち込みました。そこからマトリックス図を作って絞込み→絞り込んだ銘柄の保有物件など詳細を把握。効率的に有望株だけを深堀りしたい考えです。とりあえず産物を一つ。あんま選定に役立たないけど。分配率と時価総額の相関を見てみました。時価総額が高いほど分配率は低くなる傾向です。ただし相関係数は-0.38と非常に弱い相関。すべての銘柄が含まれているため、用途や地域の影響を受けている他、問題児のせいで下がっています。用途や地域で絞ると相関がはっきり出るものと思われます。今後、テーマや格付けで絞った上で分配率、NAV、NAV倍率等を用いてマトリックス図を作成。絞込みをしていきます。もう眠い。。。

Jun 9, 2020

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住居主体J-REIT

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円こないだの日記で①都心5区比率が高い、②オフィス以外の銘柄について記載していました。とりあえず住宅については5区比率が30％以上の銘柄をピックアップしてみました。住居主体ちょっとhtmlの技術がヤヴァイですねｗそのうち修正します。5区比率30％以上で住宅100％となるとスポンサーも大御所で時価総額も大きいですねぇ。1口あたりの投資口価格も高いし何より分配率が低い！というかチャートを見てみればコロナショック前から1割安い程度と復元力抜群の超安定銘柄たち。これでもコロナ前に比べたら割安な価格なんでしょうがインカムゲインとしてはちと微妙。そんなことで先生も話題に挙げていないでしょうかね。他の用途については後日。5区比率23区比率主要用途コード投資法人分配率投資口価格（円）時価総額（百万円）格付スポンサー38.6%50.6%住居1003282コンフォリア・レジデンシャル3.38%312,500210,889AA-（JCR)東急不動産36.9%47.4%住居1003226日本アコモデーションファンド3.11%628,000309,609AA-（R&I)三井不動産32.3%38.8%住居1003269アドバンス・レジデンス3.57%314,000440,434AA(JCR)伊藤忠

Jun 7, 2020

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J-REITの情報サイト

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円J-REITは一般的な企業銘柄に比べて銘柄数も少ないのでスクリーニングしていくと結構絞れます。しかもスクリーニングに使用できるサイトは無料で使えるものが非常に助かります。今回はその情報サイトの覚書をば①JAPAN－REIT.COM情報量が多く見やすい。基本的にこちらのサイトで事足りるとは思います。無料の登録をしておくとマイページの利用（お気に入り銘柄の設定とか）が可能になる他、各銘が保有する施設の詳細などの情報にアクセスが可能になる。欠点としてはスクリーニング方法が少ないこと。銘柄数が少ないんだから頭に入れとけ、と怒られそうですが少し易しくないかなと思う部分があります。例えば銘柄を用途別に分けてると特価型：用途は1つ（オフィス、住宅、物流、商業、ホテル）複合型：用途は2つ総合型：用途が3つ以上となりますが複合型、総合型の用途に何が含まれるかは個別銘柄を見ないとわかりません。②J-REIT.JP.COMと混同しやすいですね。良い部分は.COMでできなかった複合、総合銘柄の用途が一覧で確認できる点。用途がで絞込みができるので各銘柄への理解度が低い私には重宝します。個別情報はPDFになって使いずらいので基本的にスクリーニングにしか使いません。③インカム投資ポータルシンプルで見やすい分かりやすいサイト。軽量で読み込みが速いのもグッド！他ではできない並び替えやスクリーニングが可能。決算月別、株価上昇率（年初来、2年、5年）。銘柄の絞込はもちろんだが、絞込んだ要素ごとの傾向もみやすい。みんなどんなサイト見てるんでしょうか？

Jun 6, 2020

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今日のJ-REIT

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円昨日は様子見としたJ-REITはどうだったでしょうか？東証REIT指数+0.97%(前日比)この10日間できれいに上昇しています。頼もしいですね！日経平均も好調。6月からの日銀の買い入れは連日ETFに12億円、REITは1日に15億円。1日ってREIT下がってたけど、2日は見事な反発でした。日銀の動き見て地銀が買ったりしてるのかな(゜-゜)ﾜｶﾝﾈ私の保有銘柄はインベスコ -1.18%(-190)平和不動産 +2.81%(+3,000)注目していた森トラスト総合は+0.94%(+1,300)まだ森トラストは動きが鈍いですね。オフィス需要に対する不安もあるのでしょうか？住宅メインの平和不動産の方が直近では安定している印象です。こうやってみるとオフィス一辺倒じゃなくて他用途で都心5区比率の高い銘柄も持っていたほうが良いと思います。。とはいえ都心5区比率がとても高い住宅やホテルってあんまりないですよね。話がそれましたが買い替えはしない方向でいきます。買い増しはしたいですが月末のボーナスの金額、その際の投資口価格次第ということでしばらくお休みです。一方でワクチン株は一つ仕込んでみたい悶々しているところです。ウィルスは変異するため、ワクチン開発は長期に渡るテーマとなりうるから。銘柄としてはMRNA、BNTX、JNJ、GILD、NVAXバイオ銘柄はチャートが激しくて財務も良くないですよね。正直広瀬さんを信じるか信じないかの世界です。嘘は言ってないし裏をとればその通りでしょうが、どの銘柄にするかは何かしら理由付けが欲しいところです。当たっているにしろ外れているにしろ。ZIも興味はありますがIPO直後は先生の言いつけ通り最初の決算までは様子見です。

Jun 5, 2020

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J-REIT5 !

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円J-REITは続騰でした！特に締め直前の急騰は明日も期待させる値動きではないでしょうか。東証REIT指数+1.95%(前日比)私の保有銘柄はインベスコ +1.48%平和不動産 +3.94%他のチェックしていた銘柄を見ていると昨日の上げ幅が大きい物は小さく、小さいものは大きくなっている印象ですね。師匠様々であります(^人^)懸案の森トラスト総合は2日連続で平和不動産を上回る実績となりました。明日の動向次第で買い替えです。初めての三連騰体験、切望しております！

Jun 3, 2020

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J-REIT4

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2042年に資産1億円今日は早朝に投資カービィ先生のサプライズ記事がありました。月初で下げた翌日、サプライズ通りJ-REIT各銘柄軒並み上げ！東証REIT指数+1.79(前日比)私の保有銘柄も同じくしてインベスコ +5.61%平和不動産 +2.26%保有銘柄が上がると気持ちが上がりますね(^ω^)エビデンスはどうあれ結果が着いてくればしばらくJ-REITの上げ相場を見ていけそうです。さてさて、サプライズ記事とは別に先生のJ-REIT記事を読了。なぜJ-REITか、それも納得できる内容でした。以上を通じて今は何をすべきか考えたいと思います。勉強は当然のこととして、少ない種銭でどうしようが大勢に影響はありません。しかしながら根拠を持った行動を自ら選択していくことが今の私には重要なことです。まずは私の現状です。元手のほとんどを使ってJ-REIT2銘柄を保持。やや乗り遅れたインベスコ+12%、5月権利落ちの平和不動産がほぼ変わらず。6月の入金見込みは40万円。市場はJ-REIT：上昇局面。現状の相場は以前安値圏。米株：ハイテク株のプチバブルは上げどまり、それ以外の株に資金が流出。ワクチン、リモートワークが活況。これらを踏まえて取るべき行動１、現状維持。２、平和不動産を売却。３、平和不動産を売却、森トラスト総合を購入。で悩みましたが1から３に移行する形でいきたいと思います。住居メインの平和不動産を売却して流動性、オフィス銘柄いずれかに代える考えです。流動性確保は米株の買場に備えて。住居からオフィスに代えるのは先生の記事を読んだこと、オフィスの空室率の優秀さを考慮。また、平和不動産は都心以外比率25%ほど。都心比率を高めることも目的として森トラスト総合を検討しています。森トラストはソフトバンクの懸案事項はありますが非常に優れた銘柄。この機を逃すとこの価格で買うことは難しいと思います。現状では森トラストの上昇ペースが平和不動産よりも低い状態が続いてきました。いずれ森トラストが大幅に上昇するとみていますので上げ幅が平和不動産より高い日が３日程度確認できたら買い替えようと思います。これからの相場が楽しみです。

Jun 2, 2020

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J-REIT3 権利落ち

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2050年に資産1億円REITを買って初めての権利落ち日を体験。平和不動産が権利落ちとなり前日比-3.5%。他の同日権利落ち銘柄はこちら前日比で最も落差が大きい、小さいのも物流。商業、ホテル、住宅も大きめ。オフィスが比較的安定している印象ですね。もちろん用途だけでなく地域、物件の売買や旗艦不動産の動向もあるでしょうが。J-REIT指数はやや上げ。権利落ちがあっても全体は上昇傾向、権利落ちの反発で前日比を越えた感じですね。改めてJ-REITの銘柄を調べてみて思うのは銘柄の少なさ故に全体を把握しやすいのは兼業投資家としてはありがたいです。気になる点としては１、用途別・主要地域別の株価変動傾向２、用途別・主要地域別の分配金変動傾向この辺が分かってくるとぐっと候補を絞りやすくなりそう。ちょいと調べてみます。

May 28, 2020

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J-REIT②

ルール１. 先生の言うことを忠実に実践するルール２. 2050年に資産1億円今月の入金とREITを追加で購入しました。入金は5万円。出張や飲み会での出費がなく節約できた分を入金に回しました。6月はボーナスがあるので40万程度入れられるかと思います。REITは平和不動産リートを1株購入。購入理由は①先生のREIT追加についての言及②5月分配の割に直近の値上げ幅が小さい③ボラティリティの小ささ②この上げ幅が大きいと不安ですが、今の程度であれば分配後下がっても値戻しすると考えています。③5/15調査時は購入を見送りましたがやはり魅力的に感じていました。購入価格は104,405円。当時から9.5%の値上がりをしています。インベスコも9.2%上昇と5月分配の割りに値上げ幅が同程度。正直①の勢いというのが理由として大きいです。また、6月の入金見込みもあり仕込んでおきたいタイミングでもありました。順序が逆になっていますが先生の森トラストの記事を参考にREITの銘柄も改めて勉強したいと思います。

May 26, 2020

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