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2005年03月04日
カテゴリ：カテゴリ未分類
今回は、フィナンシャルプランニング的な話をしたいと思います。
「住宅ローンのある家計が株式投資をしたいと思うときに考えるべきこと」についてです。住宅ローンを組んでマイホームを買ったことが良かったのか後悔しているのかはひとまず置いておくとして、資産運用の一環として住宅ローンのある家計が株式投資をしたいと思うようになった際に考えなければならないことについてまとめてみたいと思います。 もっとも、私自身は住宅ローンがありませんので、当事者意識をもっての説得力は弱いかもしれませんが、少なくとも金銭的合理性の観点からある程度のアドバイスは可能だと思います。 この話題は、山崎元氏の「お金が増えるシンプルな考え方」や「オトナのマネー運用塾」などにも掲載されています。（ちなみに、山崎元氏は割とまともな評論家だとは思いますが、証券投資で本当に成功するための知識習得としては力不足だと思います。） その山崎氏の著書には、「住宅ローンのある家計は株式投資を行うだけの資格はない」と書いています。その理由は「様々なコストを考慮すると株式投資を行えるだけの余資があるならば住宅ローンを早期返済したほうが良い」というものです。 もっとも、これについては「本業での年収」「住宅ローンの残債と適用金利」「住宅関連以外の資産と負債」などにも依存するのでケース・バイ・ケースであり、ここまで単純化した結論を出すことは出来ないと思うのですが、それでも私がフィナンシャル・プランナーであれば、顧客に対する平均的で無難な回答は「住宅ローンを返済したほうが良い」となります。 このように考えるのは、いくつかの理由があります。 (1)住宅ローンの金利 住宅ローンの金利は確実に支払わなければなりません。逆に言うと、繰上げ返済によってその分を確実に運用できることになります。ただ、住宅ローンを多めに支払っていると住宅ローン減税の効果が落ちるということはあります。 (2)株式投資におけるコスト 株式投資を行うと確実にかかるコストが存在します。売買手数料と税金です。昨今では、個別銘柄投資についての売買コストは賢明な証券会社選択によって相当回避できるかと思いますが、投資信託だとそのコストは馬鹿になりません。また、利益を上げたときのキャピタルゲイン税は確実にかかります。 (3)株式投資で成功できるための素養 残念ながら、誰にでも株式投資が成功するだけの素養があるとは限らないという点は認めざるを得えない事実です。（そんなに簡単に成功できるならば、サラリーマン人口はもっと少ないはずだ。） 以上の点を考えると、株式投資をできるだけの余資があるときに「早期返済をする場合」と「株式投資を実践する場合」とでは以下のようなハンディが出てきます。 (1)早期返済の場合 ・住宅ローン金利分を確実に運用できると考えることが出来る。ただし、早期返済した分はローン減税の効果が落ちるのでその分は差し引いて効果を考えるべきである。 (2)株式投資の場合 ・株式投資にかかる売買手数料は確実にかかる。 ・利益が出たときはキャピタルゲイン税を支払わなければならない。しかも、日本の税制では、損失の場合に給与所得との損益通算が出来ない。 例えば、以下のような状況を考えると実感できると思います。 ・住宅ローンの金利（住宅ローン減税の効果も含めた実質金利）：年率３．００％ ・株式投資のコスト（アクティブ型の投信を購入すると仮定）：年率１．５０％ ・キャピタルゲイン税率：１０％ このとき、株式投資で利益を年率でどの程度上げればよいか？ ―――答：年率約４．８３％ ＜∵（４．８３％－１．５０％）×（１－０．１）＝３％＞ この場合、株式投資で約４．８３％のリターンをコンスタントに稼がなければならないことになります。株式投資の不確実性を考えると、安全余裕度としてはこの倍くらいのリターンを稼ぎたいところです。 私は、金銭的合理性だけを判断基準として取り入れたとしても「住宅ローンがある家計は株式投資をやるべきではない」というつもりは全くありませんし、それどころか、株式投資での運用収益が住宅ローンの金利を大きく上回れる可能性は十分にあると考えています。 しかしながら、住宅ローンのある家計はそうでない家計に比べて足枷を嵌められている状況で勝負しているという認識は持っていなければならないというのがここでの主張です。 次回は、「それでも株式投資をやりたい人へのアドバイス」についてです。 今日の言葉： 「借金の返済はリスクのない確実な運用である。それを敢えてしないという選択をするためには、相応のリスクがあると認識し勉強をすることが不可欠である。」 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
確かに早期返済がお勧めです。
自分のブログではああ書いているものの、バリュー投資だって確実である保障はありません。借金の返済は確かにリスクのない、しかもこのご時世に高利回りな運用です。 (2005年03月04日 23時39分56秒)
ローン減税は残高に比例します。前倒し返済すると減税効果が少なくなります。したがってローン減税の効果は、
早期返済 ＜ 借りたまま株式投資 だと思います。良いかどうかは別ですが・・・。 (2005年03月04日 23時55分18秒)
今までのファイナンシャルプランナーが住宅ローンの繰上げ返済を薦めるのは、稲虎さんが言っているように、確実に金利分が稼げるからだという事だと思います。
その理屈は理屈としてわかるのですが、時間域として考えた場合、また別の考え方が出来るのではないかという事です。 現時点での低金利下では、１０年当初固定２％の金利であれば、団信保証料込みで住宅ローン金利は手数料を考えても実質年率１．５％以下です。 これは、信用取引の金利より低い、かつ１０年間固定という条件です。 ですから、買いの信用取引を行うのであれば、繰上げ返済をせずに現物を買う方が有利ではないかという事があります。 仮に金利が上昇すれば、当初１０年がくるまで預金に回して一種の金利裁定取引的な事もできますし、自分の営業キャッシュフローで返済できる範囲の住宅ローンであれば、今の金利であれば返済しない方が有利であるとも考えられます。 ですので、さらっと流された仮定の部分（住宅ローンの調達金利）が実は非常に重要な要素を持つのではと思います。 (2005年03月05日 00時31分13秒)
収益物件での繰り上げ返済では、悩んでしまいました。レバレッジが下がる、金利が下がって経費が減る、キャッシュポジションが下がって他の投資物件に回す力が無くなるなどのディメリットがあります。
変動金利の高騰、空室によるマイナスフローなどのリスク低減とのにらめっこです。さらに、期間短縮繰上げ（金利減）と期間固定繰上げ（キャッシュフロー増）でも迷います。 (2005年03月05日 00時31分20秒)
ぜひ聞いてみたかった話題です。まだ住宅ローンを抱えているわけではありませんが、その可能性は大ですので。続きを楽しみにしております。
私は、住宅ローンを組む前に株式資産をある程度増やしておき、ローン返済中は返済に資金を集中させておく一方で、株には資金を追加投入しなくても十分な配当、キャピタルゲインで資産が増えていくシナリオを描いているのですが…。 (2005年03月05日 00時31分35秒)
また、邪道を承知で話を書くと、
バリューストックとしての時間域の考え方として、１０年後までの利益を見込んで割り戻した額と言う形で今の株価が割安かどうかという手法がありますが、私の場合、１０年後の株価を見込んで今の配当率を考えて割安かどうかという考えで投資をした方が素人にはわかりやすいんじゃないかと感じています。 例を挙げると タスコシステム（１０万円） で考えると調達金利が２％（もしくは、自分の想定利回り）だとすると１０年間では、 １０万円×１．０２＾１０年＝約１２万２千円 ・・・Ａ １０年間で貰える配当もしくは優待 １万円（年間優待券）×１０＝１０万円 ・・・Ｂ Ａ－Ｂ ＝ ２万２千円 １０万円 － ２万２千円 ＝ ７万８千円（時間軸で見た安全域） で『倒産しない場合』１０年間で７８％下落しても大丈夫という事になります。 これは極端な例で、優待をそのまま使用し、かつ、単元株のみという非常に強い制約条件になりますが、このようなポートを組み合わせれば、時間域で見た場合の損失リスクのある程度の回避は可能です。 これにバリューストックの考え方を組み合わせれば、私が行っている住宅ローンを返済せずに投資に回すというやり方がある程度リスクを回避しながら行えるのではないかと思っています。 金利より株式の上昇率が平均すれば高かったと言う条件や、税控除の条件は異なるものの、 アメリカでも、この方法とは別ですが、『平凡なのに、なぜかお金が貯まる人の「8つの習慣」』リック イーデルマン (著)でも、住宅ローンの繰上げ返済をせずに投資に回した方が資産を築いた人が多いと書いてある事からも、 自分の営業キャッシュフロー（手取り－生活費）の中で、返済できる範囲であれば、今は、住宅ローンは返済しない方がベターなのではないかと思っています。 (2005年03月05日 00時32分13秒)
vis2004さん
＞住宅ローン経験者としては確かに早期返済がお勧めです。自分のブログではああ書いているものの、バリュー投資だって確実である保障はありません。借金の返済は確かにリスクのない、しかもこのご時世に高利回りな運用です。 住宅ローンのある家計にとっては、繰上返済というのが良い運用対象になり得るということですね。もっとも、住宅ローンのある家計であればそんなことは十分に承知なのだとは思いますが。 このあたりをないがしろにして、最近の相場の堅調さから株式投資を始めたいというようになり始めると家計破綻への道を歩むことになるのだと思います。このあたりは次回で。 ポン吉さん ＞ローン減税は残高に比例します。前倒し返済すると減税効果が少なくなります。したがってローン減税の効果は、「早期返済＜借りたまま株式投資 」だと思います。良いかどうかは別ですが・・・。 失礼しました。おっしゃるとおり、単純な税効果だけだと借りたままという状態がプラス効果ですね。該当箇所修正します。 ただ、金利効果との合算で考えると、繰上げ返済はやはりそれなりにいい運用対象になるのだと思います。 (2005年03月05日 07時10分07秒)
自悠人さん
＞現時点での低金利下では、１０年当初固定２％の金利であれば、団信保証料込みで住宅ローン金利は手数料を考えても実質年率１．５％以下です。これは、信用取引の金利より低い、かつ１０年間固定という条件です。 金利が低いというのは「早期返済＜株式投資」が成立するための重要な要因ですね。私も、信用取引はやっていますが、金利が高くなればやらなくなる可能性は高いと思います。 ＞仮に金利が上昇すれば、当初１０年がくるまで預金に回して一種の金利裁定取引的な事もできます 金利裁定を実施するためには、預金金利と借入金利のスプレッド以上に金利上昇しなければならないので、一つの選択肢ではありますが、実際にそのような機会があるかどうかとなると微妙なところです。 ＞自分の営業キャッシュフローで返済できる範囲の住宅ローンであれば、今の金利であれば返済しない方が有利であるとも考えられます。 この場合、営業キャッシュフローをどのように運用するのかにかかってくるかと思います。 ＞さらっと流された仮定の部分（住宅ローンの調達金利）が実は非常に重要な要素を持つのではと思います。 これはその通りなんですよ。実は、金利がどの程度かという要因が非常に大きいです。あとは、「賢明な運用がどの程度できるか？」ですね。 (2005年03月05日 07時26分36秒)
原田ミカオさん
＞収益物件での繰り上げ返済では、悩んでしまいました。レバレッジが下がる、金利が下がって経費が減る、キャッシュポジションが下がって他の投資物件に回す力が無くなるなどのディメリットがあります。変動金利の高騰、空室によるマイナスフローなどのリスク低減とのにらめっこです。さらに、期間短縮繰上げ（金利減）と期間固定繰上げ（キャッシュフロー増）でも迷います。 現行の金利水準だけでなく、将来の金利変動がどうなるかにも賭けているという不確実な部分はありますね。レバレッジの金額が大きいだけに判断を誤ると収益に大きく違いが出てきそうです。 このあたりの議論は、不動産投資家のほうが強いですね。数字の上での理屈としては理解できるものの、現実問題に直面して初めて分かる問題もあるでしょうし。 いずれご教授いただければと思います。 田舎父さんさん ＞住宅ローンを組む前に株式資産をある程度増やしておき、ローン返済中は返済に資金を集中させておく一方で、株には資金を追加投入しなくても十分な配当、キャピタルゲインで資産が増えていくシナリオを描いているのですが…。 こういう考え方は理想的ですね。本業のキャッシュフローの範囲でなるべく返済しつつも、株式投資を継続するという事が出来るかと思います。 金利のコストもそうですが、それ以上に株式投資を長期的視野で出来ることも重要な要素であると思います。 (2005年03月05日 07時30分07秒)
自悠人さん
＞バリューストックとしての時間域の考え方として、１０年後までの利益を見込んで割り戻した額と言う形で今の株価が割安かどうかという手法があります。バリューストックの考え方を組み合わせばば、私が行っている住宅ローンを返済せずに投資に回すというやり方がある程度リスクを回避しながら行えるのではないかと思っています。 これは私も考えています。バリューの概念の一つだと思います。あとは、この「長期的視野で投資に望めるか」ということがどの程度実践できるか？それにかかっているかと思います。 ＞アメリカでも、『平凡なのに、なぜかお金が貯まる人の「8つの習慣」』リック・イーデルマン (著)でも、住宅ローンの繰上げ返済をせずに投資に回した方が資産を築いた人が多いと書いてある この手の社会調査では、「調査対象となったサンプルの中身」と「繰上げ返済と金融資産の多寡に関する因果関係」が重要になってくるかと思います。 『平凡なのに、なぜかお金が貯まる人の「8つの習慣」』は読んでみようと思いますが、このあたりの要素が怪しい可能性があるような気がします。 ＞自分の営業キャッシュフロー（手取り－生活費）の中で返済できる範囲であれば、今は住宅ローンは返済しない方がベターなのではないかと思っています。 結局のところ、「早期返済＜株式投資」となるための条件は、「現在および将来の金利水準」と「長期的視野で株式投資ができる素養」の２つに大きく依存しているということは言えると思います。 (2005年03月05日 07時41分55秒)
結局のところ、長期的視野で株式投資さえ出来れば、金利水準が多少変動しても株式投資からそれ以上の収益が稼げますので。
しかし、現実には「早期返済＜株式投資」が出来るだけの素養がある人は実は少ないのではないかと思います。 それは、人間本来ある「短期志向」が合理的かつ健全な投資を邪魔するわけですから。 このあたりを次回の日記にしたいと思います。 (2005年03月05日 07時50分39秒)
はじめまして。もうすぐ住宅ローンを完済できそうですので、今回の話題には非常に考えさせられました。
＞しかし、現実には「早期返済＜株式投資」が出来るだけの素養がある人は実は少ないのではないかと思います。 自分に素養が無い自覚がありましたので、繰上げ返済をしました。メリットは繰上げ資金の約７４%分の金利を払わずに済んだこと、今後ローン返済分手取りが増えることですね。現行の減税制度ではなかったので減税効果はほぼ丸々ありました。 でも、まとまった資金を目の前にして、どれほど自分に運用スキルがあれば…と思ったことか。 若いうちに住宅資金を準備しながら、運用の経験を積んで行くのが理想的ですね。 今後ともよろしくお願いいたします。 (2005年03月05日 10時14分28秒)
もでなさん
＞＞しかし、現実には「早期返済＜株式投資」が出来るだけの素養がある人は実は少ないのではないかと思います。 ＞自分に素養が無い自覚がありましたので、繰上げ返済をしました。メリットは繰上げ資金の約７４%分の金利を払わずに済んだこと、今後ローン返済分手取りが増えることですね。現行の減税制度ではなかったので減税効果はほぼ丸々ありました。 やはり、多くの人にとっては基本的には早期返済のほうが良いですね。私もそう感じました。自分がその立場ならばともかく、他人様には同じ事を薦められないですね。 ＞まとまった資金を目の前にして、どれほど自分に運用スキルがあれば…と思ったことか。若いうちに住宅資金を準備しながら、運用の経験を積んで行くのが理想的ですね。 今の時代に関しては、住宅を買うことを前提とするフィナンシャルプランを見直すことが問われているのかもしれません。 多くのフィナンシャルプランナーが住宅を購入することを前提としていますが、もう高度成長期でもないですから、「それはどうかな？」と思う部分はあります。 あと、若い頃から運用のことを勉強するのはすばらしいことだと思います。失敗しても若いうだったら取り戻せます。 (2005年03月05日 17時21分07秒) |
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