[不動産・サブプライムローン問題]の記事一覧 | 　５万円を株とＦＸで、夫々いくらふやせるか？日記

米サブプライムローン問題の損失を拡大させる理由のひとつ

米国は会計上、「レベル３」と呼ばれるリスク資産の公表が義務づけています。これは米国で2007年11月に会計基準SFAS157号が新しく導入された事によるものです。米国では、同会計基準により資産を３分類化しています。レベル１：上場株や債券など取引が市場で活発で価格や時価が容易に分かる資産レベル２：取引はさほど活発ではないが金利収入で価格や時価が比較的分かりやすい資産レベル３：証券化商品など、市場での取引が少なく価格や時価の算定が困難な資産そして、サブプライム問題などで金融機関の評価損失が膨らむ原因になっているのが「レベル３」の枠組みです。レベル３の資産であっても公正価格を算出し評価損失を計上しなければいけなくなり、これによりサブプライムローンを担保にした取引のない証券化商品でも価値の評価をしなければいけなくなっています。今までの会計基準は国が別々に定めていましたが、現在お金の動きはグローバル化しているため会計基準はＥＵの国際会計基準に集約する流れになっています。米国も同じでないにしろ去年11月の新基準導入で国際基準と同等の評価を得ています。そして日本は、2011年までに国際会計基準にあてはめようとしています。ところが、欧米とのルールの差違が多くあり、また、日本独自の基準にこだわっている部分も多く、足踏みしているのが現状のようです。しかし、日本もグローバル化の中では国際基準と同等の導入は避けられません。なぜ日本はサブプライムローン問題で大きな損失が出ないのか?　そういった部分も含んでいるのかも知れません。逆に言えば、その時期になって巨額の損失計上を差し迫られて慌てふためく日本の金融機関があるのかも知れませんよ。とくに○○○さん?おまけ・・・同上グラフで注目する点は、青い折れ線はレベル３資産が株主資本の何倍あるのか? を計算した倍率です。これは、資産規模が各金融機関の株主資本と比べて比率が高いほど大きな損失が予想されます。また、棒グラフ内の数字は、本業の儲けに対する倍率です。今年３月に事実上破綻したベア・スターンズは両比率とも際だっている事が分かります。そして、2008年3～5月時点で、ほとんどの金融機関などのレベル３資産は約20％以上増え比率も金融機関によっては差が大きく広がっています。このレベル３には、レバレッジローンなども多く含まれ、特にその割合が大きいところは更に巨額損失を抱える可能性があります。今回、資料基の2007年末時点から2008年3～5月時点での推移を付け加えようと思ったのですが、思った以上に比率の高くなっている金融機関があり、あえて割愛させて頂きました。その点はご了承下さい。長々と読んで頂きありがとうございました。

米国住宅価格／推移と今後

米国の景気拡大は5年間で5割という好調な住宅価格の上昇で支えられてきました。しかし、サブプライム住宅ローン問題等で下降の一途をたどっている現在・・・下記の米国住宅価格指数を見て・・・調整はそろそろ終わったと思いますか? 　それとも　まだ始まったばかりだと思いますか?※Ｓ＆Ｐ／ケース・シラー住宅価格指数：米国の一戸建て住宅の販売価格推移を指数化した指標。同上指数について補足・・・主要20都市の場合でも指数はいくらか高いものの、同様にマイナス幅が拡大していて大局的な流れは変わらず、07年1月に前年割れになってから16ケ月マイナスが続いています。ただ、主要都市限定のため全米の住宅資産の動向を測定する上では最適とは言い切れません。例えば、小規模でも地域による独自性による需要効果で状況が様変わりしている地域範囲はカウントされていません。また、低額物件の価格動向など不足部分もあります。これらの指標は複数の情報源から住宅売買に関する情報に基づき調査されていますが、幾つかの見方や推計方法により変わってくるので正確でない部分もあります。しかし、米国市場はもちろんのこと世界市場も、これらの指標に注目している現状と思惑を連想させることは間違いないようです。結局のところ、同住宅価格指数は多面的なことで補足し、また、他にも不動産に関わる重要な指標も合わせて判断し、直結しない指標でもインフレなどの状況変化には少なからず要因は含んでいるのでスケルトン的な観点で考えて判断したい・・というところでしょうか? ちなみに・・・　金融機関の不動産への貸し出しの更なる後退や見込みやデータだけでは計れない問題として米不動産好調期に供出されたローン返済期日はこれからが本番です。株価の推移についても、ローン返済などが予想以上に悪化した場合、インフレ懸念があるなか市場は独自に折り込めても、金融機関や不動産投資家がそれを折り込めるか疑問です。そんなところで・・・私は、まだ始まったばかりだと思っています。上昇したら、笑ってやって下さい。←笑ってやるぜ「Ｓ＆Ｐ／ケース・シラー住宅価格指数」について取り挙げさせて頂きましたが、他にも注目しなければならない点や見方もあります。その点はご容赦下さい。また、私の勝手な解釈もご容赦下さい。長々と読んで頂きありがとうございました。

不動産市場の現状について

いろいろなニュース・情報等から不動産市場について具体性に欠けますが、気になる点を挙げさせて頂きました。去年の5月に最高値(指数)をつけたJ-REIT(不動産投信)や私募ファンドなどを介した不動産ファンドからの資金流入には凄まじいものがありました。しかし、米国サブプライム住宅ローン問題に端を発した金融市場・不動産市場の悪化により米国REITも破綻し、それを期に日本のJ-REIT・不動産市場も鈍化し漸落相場に変わりました。日本は、米国REITと根本的に質や考え方が違います。極論の言い方ですが、米国は価格の上昇を見込み分を借金し次の投資に廻します、米国はその見込み違いで大ケガをしました。日本は価格を抑え安定的な投資スタイルを目指します。また、01年からJ-REITもグローバル化した為に外国人投資家の影響は大きくなり質の違いがあれど、その影響は避けられません。そして追い打ちをかけるように、石油高騰に伴い建築資材全般が値上がりし、不動産・建築関連市場の費用はかさみます。インフレによっていろいろな分野で循環が止まり個人消費も冷え込みます。そうなると当然、不動産市場を支えてきた金融機関も及び腰になり、また、金融商品取引法による投資運用の引き締め圧力もあり、不動産市場への融資引き締めの動きが如実に表れています。最近では、不動産投資を手がけるレイコフの破綻がその実例です。ここ数年の日本の不動産市場を牽引してきたのは都市部のオフィス需要でした。去年の中頃までは東京などの賃料も上昇も続き利回りを支えていました。しかし、最近の東京を中心とする主要地域のオフィスビルや賃貸マンション関連は一見好調のように見えても集中による集中しすぎる一極需要に支えられているのが現状のようです。また、好立地だけでは空室率を上げることは難しく賃料は上げられず下げることも少なくないそうです。需要の集中化・金融機関の融資企業選択の集中化・不動産企業の個別性によって同じ地域やセクター内でも物件格差が出ているのが現状のようです。今後、更なるインフレが進むと、それは業界の行き詰まりを意味し淘汰・再編に加速がかかる可能性が高いことも予想されるのではないでしょうか。それだけ、目利きのいる業種とも言えます。ほんと複雑すぎて難しい業界です。他にも、注目しなければならない点や見方もありますが、その点はご容赦下さい。また、私の勝手な解釈もご容赦下さい。長々と読んで頂きありがとうございました。【意味】REIT：不動産投資信託たくさんの投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配する商品のことを言います。投資法人によって、運用する不動産の種類は違います。東証に41銘柄、JASDAQに1銘柄が上場しているので株式と同様に、全国の証券会社を通して東証で売買ができます。証券会社によってはネット取引もできます。（4桁の証券コードで売買可能）私募ファンド：特定、または少数の投資家を対象に資金を集めて運用するファンドで、特定とは専門的知識を持つ投資家のことで、少数とは50人未満を指します。したがって、ホームページやマスコミを利用した宣伝は行いません。世間を騒がせた村上ファンドも私募ファンドに入ります。また、マスコミなどで宣伝されている証券会社、銀行、保険会社などの店頭やホームページで不特定多数の投資家に対して販売されているファンドを公募ファンドといいます。

サブプライムローン問題／主要部分が明らかになり、ひとつの目安に？

サブプライムローン問題の主要部分である米証券大手の決算やＭ＆Ａの調達資金の状況と年金基金や銀行が持っているＣＤＯ(債務担保証券)の四半期での保有資産を実際レートで計算して現在の価値に直しＣＤＯの時価残高を開示し、今まで不透明だった米証券大手の主要部分が下記のように明らかになりました。米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期決算が出そろい８社すべてが、サブプライムローンに関連した損失を抱え合計額は、純利益の1.14倍に当たる182億ドル（約2兆748億円）に達しました。シティグループなど６社が減益となり、大手証券メリルリンチは、24日決算発表するが純利益は赤字に転落する見通し。シティグループは、サブプライムローンの債権を使ったＣＤＯ（債務担保証券）の評価損失が15億6000万ドル（約1778億円）生じたほか、投資ファンドなどに対するＭ＆Ａ向け融資で貸倒引当金を積み増した結果、合計で50億ドルの損失が出ました。今後・・・リスク再評価として「ヘッジファンド」の位置付けや行動が、今後の、ひとつの目安になると思うのですが・・・ヘッジファンドは、収益を上げるために、ＣＤＯを担保にした資産担保コマーシャルペーパー（短期資金調達の為の約束手形）を通して外部資金を調達し少ない元本で数倍～数十倍の資産の運用でレバレッジを高めて投資をしています。当然、資金繰りが困難な状態になるとリスクもレバレッジ作用によって拡大幅を広げてしまいました。ということは・・・ヘッジファンドの解約の本格化。ファンドによって支払い期間は異なりますが、支払いが嵩み今後・・・資金不足で関連会社＋αの破産なんてとこも考えられます。もう折り込み済みと思うのはポジティブすぎます・・・サブプライム関連のファンドだけならいいですがヘッジファンドの投資は年々拡大傾向にあり、まずそんなことはない。もし破産続出になればサブプライム波紋が国の重大な資産部分にも広がることも考えられます。サブプライムローンの影響は、短期または最低損失に限定されるという事はないと予想されます。そして、この米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期決算発表を市場が「高いと思うかor低いと思うか」で今後の株価を占うひとつの目安になるのではないのかと思います。人気株式blogランキング↑人気ブログランキングに参加しています。

サブプライムローン問題／今後の注目点は？

8/31、米大統領はサブプライムローン問題に関し対策を発表する見通しの表明とＦＲＢの沈静化表明などもあり「サブプライム対策好感」で株価が続伸しているが、実際は損失が減るわけでもなく何も問題解決したわけではない。裏を返せば今後「金融機関の借金が増えるぞ」と発表しただけ。当然、市場もそのことを認識していて市場特有の思惑だけで上向いているだけ。サブプライム問題は、まだ見通し段階で不透明な部分が多すぎます。いろいろな膿が出てこないと対策も中途半端になります。そこで、下記にあげることが今後注目点になりそうです。1.主要部分が明らかになる？ひとつの目安に９月以降に、米証券大手の決算やＭ＆Ａの調達資金の状況と年金基金や銀行が持っているＣＤＯ(債務担保証券)の四半期での保有資産を実際レートで計算して現在の価値に直しＣＤＯの時価残高を開示します。今まで不透明だった米証券大手の主要部分が明らかになります。ＣＤＯ(債務担保証券)とは担保となるローン債権に支払優先順位や保証を付けローンのリスクを再評価し「AAA～格付無し」に区分し、それらを束ねて証券化すること。サブプライム問題を拡大させる主要理由ヘッジファンドは、収益を上げるために、ＣＤＯを担保にした資産担保コマーシャルペーパー（短期資金調達の為の約束手形）を通して外部資金を調達し少ない元本で数倍～数十倍の資産の運用でレバレッジを高めて投資をしています。当然、資金繰りが困難な状態になるとリスクもレバレッジ作用によって拡大幅を広げてしまったということです。2.更なる金融市場への資金供給・公定歩合(中央銀行からの借金の金利)の引き下げ先日、米４大手銀行(シティ、バンク・オブ・アメリカ、ＪＰモルガン・チェース、ワコビア)は、米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）から公定歩合で借り入れ、一時的な表向き措置(市場沈静化)をしました。しかし内情は、中央銀行からお金を借りることは通常考えられず、実際は米４大手銀行だけに借りるように強要しただけで、実際に困っている銀行は中央銀行から借りられていない。本来ならＦＦ金利などの実際金利を下げればいいのですが、それもしていない現状では、ほとんどお金は流動しないので本当に困っている所まで金利は下がってこないのが実状。ちなみに・・・大手各行は声明で「十分な資金の流動性と借り入れ能力を持っている」と資金難によるものではないことを強調していることからも表向きなのがよくわかる。3.一連の制度改革(借り換え・返済負担の軽減)・住宅ローンを買い上げる機関の設立米国では、今年から来年にかけて約２万軒の住宅ローンが金利据え置き期間の終了を終え、変動金利に移行するので借り入れた人は現状より高い金利を支払わなければならず事態は本格化します。今後、低金利への借り換えをしやすくしたり、返済負担を軽減措置などの対策が必要となる。対応が遅れると住宅価格が低下しているので住宅を転売したい富裕層やサブプライム以外のローンを抱える中間層の一部に広がることも。サブプライムローンは、住宅ローン全体の約14％を占め、融資残高は約１兆３０００億ドルにもなっていて、2006年・後半あたりから、延滞率が13％台にまで上昇している。同上のことからも、更に上昇すると見られている。ちなみに現段階では・・・米政府は、借り手の救済はするが住宅ローン会社などの貸しては対象外とする見通しです。4.米ＦＦレートの引き下げあくまでも状況次第ということで、あまり引き下げたくないのが現状のよう。なぜか・・・物価上昇のリスクを懸念していて、コア物価指数(ｴﾈﾙｷﾞｰ・食品を除く個人消費指数)が現在安定しているので、原油高や賃金アップなどのインフレ圧力が残っているなか下げたくない。また、物価の上昇は貨幣価値の低下をまねかねない。しかし、それでも株価が上昇しなかった場合の米経済は深刻な事態に陥る可能性があります。1～4のことは米国の投資(借金)体質からくる根深い構造問題からきているので影響は短期に限定されるという事はないと予想されます。とにかく、いろいろな情報から特に気になる点をあげてみました。他にも、注目しなければならない点もありますが、その点はご容赦下さい。長々と読んで頂きありがとうございました。サブプライムローン問題の流れとしくみ(図解)そういえば最近、サブプライムローン問題ばかり目立ってますが・・・いつかは来るだろうと、だれでもが思っている中国バブル崩壊は、オリンピック前と後のどちらなんでしょうね？常識通りいかないのが株の世界だと思うので私的には、前とみます。サブプライムローンと中国バブル崩壊は決してタッグを組まないでほしいものです。考えただけでも怖い。人気株式blogランキング↑人気ブログランキングに参加しています。もしよければ記事を読んでいただいた後に応援クリックお願いします。

サブプライムローンの歪み

サブプライムローンについて思うことを述べたいと思います　※速攻で書いたので文章のおかしいところと解釈についてはご勘弁を・・・各国中央銀行が金融市場にお金を流して沈静化させたようにみえるが実際は損失が減るわけでもなく金融機関の借金が増えただけで何も問題解決したわけではない。金融機関は損失というキズを負っているのでローン会社にお金を貸せない状態。必然的に金融機関でのお金の貸し借りが無くなってしまう。その結果、住宅ローン会社も新たに住宅を買いたい人がいてもお金を貸せなくなり住宅を買う人が減少し、住宅が余ってしまう。そうなると住宅価格も下がってしまう。サブプライムローンは住宅の価格が上昇することを大前提にしているので更に悪循環に陥ってしまう。更に来年からサブプライムローンの月々返済額が上がる人が多くなるので被害が本格化しだします。そして・・・今回の発端はインフレで金利を上げたことから始まっている。金利を上げるとお金の流れが鈍化するので特に住宅等は価格が下がってしまう。対応として公定歩合(中央銀行からの借金の金利)を下げて措置したように見えるが、中央銀行からお金を借りることは通常考えられず、実際は各四大手銀行だけに借りるように強要しただけで、実際に困っている銀行は中央銀行から借りられていない、本来ならＦＦ金利などの実際金利は下げればいいのですが、それもしていない現状では、ほとんどお金は動かないので本当に困っている所まで金利は下がってこない。同上のことからも、今後の米国消費に大きく左右する大問題であることが分かります。また、サブプライムローンは世界中からお金を借りてきているので　とてもタチが悪いということです。たとえば中国では・・・8/27日までに中国建設銀行は中国のサブプライムローン投資関連は約1230億円にのぼると発表している。損失は限定的としているが・・・いかがなものか？ちょっと愚痴っぽくなってしまいましたが・・・意気消沈中という事でご容赦下さい。人気株式blogランキング←意気消沈中なので応援クリックお願い致します。