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2005年10月07日
テーマ：不動産屋さんへ行く前に(510)
カテゴリ：カテゴリ未分類
大家さんはお金持ち マンションのオーナーは儲かっている ・・・なんて誰が言ったのでしょうか・・・Ｔ_Ｔ 不動産経営の最大のリスクとはなんでしょうか？ それはズバリ 空 室 リ ス ク もちろんコレ以外にもいくつか大きなリスクがあります。 滞納、設備故障、火災・事故（自殺）etc.etc... しかし空室リスクほどごくフツーに発生するリスクはありません。 なにせ、入居者が引っ越すたびに発生しますから。 しかもどんなに努力（金銭的なモノ含め）を尽くしても次の入居者が決まらない場合もあります。 そういう意味で「最大のリスク」と言っても過言ではないでしょう。 さて、この空室リスクとはどのくらいのリスクなのか？ 例えば、利回り１０％の賃貸マンションで入居者が１ヶ月決まらないと ▲０.８３％ ・・・これぐらいだと「そんなに損じゃないんじゃない？」と思われるかも知れませんね。 確かにそうかも（ぁ では２ヶ月空いていた場合では・・・。 ▲１.６６％ ・・・これでも「う～ん、１％ちょっとくらいならまだ・・・」と思われるかも？ しかし、前述の「利回り１０％」と比べると、入居者が２ヶ月いないだけで「利回り８.３４％」まで減少しています。 もしも毎年こんな状況だったら「10年で元が取れる物件」が「12年じゃなければ元が取れない物件」になってしまうのです。 毎年２ヶ月空くという状況はそうそう起るコトではありませんが、現実に丸々１年間以上空きっ放しの物件もあるので楽観視も出来ません。 もしそうなって、元が取れるまで２年多くかかるようになったら、それって結構大きくないですか？？（私だけ？ 参考までに、10年満期の定期預金の利率はいま確か１.５％前後だったと思います。（違ったらご指摘お願いしますｍ（__）ｍ） 定期１本ムダにしたと思えばイメージ的には近いかも知れませんね。 さて、空室リスクはどれくらいの頻度で起るか。 地域情勢を別にして考えると、物件の用途によるところも大きいかも知れません。 分かりやすいところで学生マンションを例に取ります。 入居年数は２年間か大体は４年間なので、空室の発生頻度としては４年に１回です。 空いてもすぐに新入生によって埋まれば空室期間は１ヶ月程度です。（早いと10日程度で入居して可能ですが） 前述の利回り１０％の物件が、４年に１回１ヶ月間空室の場合の利回りは９.７９％です。 これでコンスタントに回れば、元が１０％なので「想定の範囲内」で収まりそうですね？ しかし運悪く（？）入居者が決まらなければ翌年の入学シーズンまで丸々１年間空く可能性もあります。 ９.７９％で２周（４年×２周＝８年）は回ったものの９年目で丸１年の空室を喰らった場合の利回りは８.７％です。 おや？前述の「定期を１本ムダにした」に近い数字になってきますね？？ ファミリー層向けの３～４DK・LDKでは入居期間が割と長いので空室発生の頻度そのものは少ないのです。 しかし、一旦空室になった場合の空室期間も割と長めになる傾向にあるようです。 この辺はマンション購入トレンド（志向）の影響でしょうね。 こういった次第で、入居・空室の期間の予測が立てにくいのでワンルームのような計算は難しいです。 この他の用途の物件にもまたそれぞれ傾向や特性があるのですが、それは別の機会にでも。 不動産屋業者によっては、空室になった場合に家賃の１カ月分を保証（補填）する手法を取っているところもあります。 確か、空室期間が１ヶ月以上になったなどの要件がありますが。 この不景気の最中、保証が１ヶ月と言えども大きいです。 こういった保証をしてくれる業者さんへ物件を預けたいのは人情です。 とは言え、業者さんも商売ですのでその辺は手数料や管理委託料・諸工事費用などできっちり回収してきます。 それに気付かず「○○社さんは家賃保証があって安心ね」なぁんて"のほほん"としている大家さんもいます。 空室リスクや不動産会社への費用がかさんで儲かっていない（儲かりにくい）物件も多いのです。 大家さんはツラいよ！(Ｔ_Ｔ)・・・・かな？ 【追記】本文ではあえて金額ではなくパーセンテージで通しましたが、お時間のある方は本文の数字に具体的な金額を当てはめてみてくださいね。違う楽しみ（？）があるかも知れません＾＾ ----------------------------------------------------------------------- さて、いかがでしたでしょうか 不動産業者として墓穴を掘った一文があるように思いますが気のせいでしょう（汗 このＨＰは人気blogランキングへ登録しています いまは１２５位あたりにいます お楽しみ頂けたらぜひクリックして下さいね＾＾ お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
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とうこです。後半です。@
