やまさんの投資日記blog

[アーバン　コーポレイション] カテゴリの記事

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• 宇品アーバンプロジェクトの進捗状況などの紹介

  株価は軟調ですが、アーバンコーポレイションの宇品プロジェクトは順調に進んでいます。宇品アーバンプロジェクトの進捗状況などのサイトをリンク張ります。

  2006.06.09

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• アーバン、パシフィックＭ等のIRへ質問しました。

  先日の日記の件についてアーバンコーポレイション、パソフィックマネジメント、アセットマネジャーズ、ダヴィンチアドバイザーズの4社に1.ファンド→上場REITへの売却益の根拠になりうる指標、根拠があるのか？2.その根拠、指標があるのであれば、今後IRで開示する予定があるのか？の2点について質問しました。（アーバンについては130億円の根拠についても聞いています。）恐らくこの業界の株価が軟調な状況で推移するの理由の一つに上記情報が明確でないと思われるのですが、どういう結果が届くのか楽しみな状況です。客観的な指標、根拠が明確になり、かついつでも開示できうる状況にあればベストですね…。

  2006.05.22

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• アーバンコーポレイションIRへの質問案

  明日朝一番にでもアーバンのIRに質問メールを送信しようと考えていますのでその内容をアップします。（追加、訂正が入る可能性があります。）アーバンコーポレイションIRへの質問案1.今期決算修正内容について質問があります。売り上げ130億円に対し、利益を130億円計上しているが、これはどういう理由によるものですか？2.130億円の内訳を具体的に教えてください。3.御社からSPCへの売却益についてですが、この価格について何か客観的な指標、根拠があれば教えてください。（売上高の計算方法が適性かどうかの判断根拠となりうるものです。）4.今回、4QにSPCへの売り上げが計上されているが、今後も毎年4Qにこれらの売り上げが計上され続けるのですか？また、そうであれば、その理由を教えてください。5.今回、インターネットの掲示板やブログで、上記4項目について疑問の声が上がっています。IRで上記情報を積極的に開示頂きたいのですが、これについてもコメントいただきたくお願いします。（決算発表や中長期計画発表時にこれらの疑問を解決すべきコメント、補足説明があれば投資家への情報開示にもつながるので、当方としても非常に助かります。）個人的にはここ数日間の株価低下の原因はまさにそこにあり、それらビジネスモデルの根幹の関わる部分に関してきちっとした分かりやすい情報提供を頂ければ市場の混乱を避ける事が出来ると確信しています。以上

  2006.05.21

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• アーバンコーポレイションの収益方法について

  先日からアーバンコーポレイションの4Qの収益について色々な方がブログで賛否両論検証されています。えすさんの5/18、5/19のブログnoppinさんのブログAKIさんのブログ映画を見ながら株式投資さんのブログなかなか利益構造が見えにくい事と決算発表がまだされていない事からしばらく決着が着きそうにない感じなのですが、かなり大雑把な捉え方をすると、現時点監査法人からビジネスモデルに問題がないと結論付けされているので、（売り上げ計上方法や計上時期については法整備などの余地があると思います。）しばらくはあまり心配する必要はないと思っています。但し、個人的には気になる部分でもあるのでまたもやIR(03-5771-5488、又はメールhttps://www.urban.co.jp/inquiry/form.html?checkid=5)に質問を投げかけようと思っています。電話だと電話代がかかってしょうがないんで、質問内容を箇条書きにしてメールを送り、回答が届き次第ブログにアップしようと思っています。また、先般からの敏感な株価の推移を見る限り私と同様の疑問を持たれている方も大勢おられるのではないかと思うのですが、是非この機会にIRに質問や要望をされるのを強くお勧めしたいと思います。私は今晩にでも質問メールを送ろうと思うのですが、早い内に質問を多数寄せると決算発表の時に中期計画書に注釈を入れてくれたり補足説明をしてくれる可能性もあるのではないかと感じています。村上ファンドとは違う質の「ものを言う株主」として会社から嫌がられるかもしれないのですが、投資先の難解なビジネスモデルが理解できるようになればよりよい投資が出来ると確信しています。（そしてこれは会社の望む所でもあると思います。）また、今後他の投資先の四半期決算が出る時期にも同様の問い合わせを投げかけてみようかと思っています。

  2006.05.21

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• 読み飛ばし推奨(後で消すかもしれません。)

  携帯からの書き込みです。さっき（19：30頃）アーバンIRに電話しました。主要Q&Aは以下の通りです。内容が重複しているところもありますがご容赦ください。Q1.何故決算スケジュールが遅れたのか？A1.事業拡大に伴い、準備すべき資料が増えた事と、トーアミの監査が厳しくなり、審査にかかる工数が増えたためのばさざるを得なかった。厳しくなった背景には青山監査法人問題がある。Q2.何故前の日の発表になったのか？もっと前以て発表する事が出来たのではないか？A2.この点についてはおっしゃる通りで今後はこのような事がないようにします。また今回の発表スケジュールの原因はこちらでもわかりません。Q3.株価のインパクトがとても大きいがどう認識しているのか？A3.想定の範囲外でした。今回同様のお叱りを頂いており、この電話で確約出来ないのですが、決算監査の進捗状況や何がどうなっているのか等の分かりやすい情報開示を検討しています。Q4.今期の結果、及び来期の見通しについてトーアミトーマツからクレームがついたのか？A4.それについてはこちらでもわかりかねます。(言い方は異なっていたが意味はこれで合ってると思います。)Q5.過去にも決算発表延期した事があったと聞いているがその時も前の日ね発表だったのか？A5.この電話では具体的に何日前だったか具体的に答えられないのですが(恐らく正確な数字を即答出来なかったと思われる)数日前に発表してました。Q6.今日はレオパレス21がかなり詳細な経緯を発表していたが具体的な情報開示頂けるのか？A6.この電話で確約できないのですが具体的で分かりやすい情報開示の電話多数受けており決算監査進捗状況や決算の見通しについての情報開示を前向きに検討しています。とこんな感じでした。電話の向こうからでも電話の呼び出し音が鳴ったりしていて、他の投資家の問い合わせ対応に忙しくしている状況が伺えました。ただ、私の突込みが甘かった部分もあったと思うのですが、決算予定の日の発表になった事については不自然な印象を拭えませんでした。ただこれで明日IRを出さなかったらアーバンは株主を犠牲にして他の何かを優先してる企業と判断せざるを得ないと思います。昨日の大幅な下げ、今日の100万株を超す大口売り、（これが原因でストップ安に張り付いたと思っています。）今日のGSの投資判断引き下げ推奨銘柄削除、GSのダビンチ20000株売却とセットにしてまでの何かです。

  2006.05.16

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• まとめて返信いたします。

  Re:アーバンコーポレイションのIR(05/15) dama5122さん む、アーバン手放してしまったのでノーチェックでしたが、そんな事になってるんですね。ドイツ証券が云々となったあたりで私は見切りをつけました。たいしたことなければいいのですが・・・。dama5122さん コメント書き込みありがとうございます。どうも、この銘柄は2月にドイツ銀行ロンドン支店に新株予約権買取契約を発行した辺りからIRの度に株価下落しているような気がしてしょうがないです。（苦笑）その後冷静になってUSENの株価推移と比較してみたのですが、USENの場合は殆どストップ安に張り付いていたのに対して、アーバンはその半分、しかも、引け頃には上昇の傾向も見られたのでインサイダー云々は言い過ぎかも？という気もしています。それにしても今年は全く気の休まる時がないのはどういうことでしょうか？災難続きは嫌ですね…。Re:アーバンコーポレイションのIR(05/15) てんどん2006さん やまさん、はじめまして。リンクさせていただいてましたが、初めて書き込みさせていただきますm(__)m今日URBANが決算前に安くなってるじゃないかと思い買いました。こちらのブログを見て驚いたのですが、前日に決算発表日変更とは・・・4月10日の業績予想修正発表からすると、株価に影響するような大幅な下方修正は有り得ないと考えます。ただ、今回の発表によって投資家を不安な気持ちにさせているのは間違いありません。早くモヤモヤをスッキリさせてもらいたいですね。てんどん2006さん　コメント書き込みありがとうございます。dama5122さんへの返信にも書いたのですが、その後USENの下方修正（+インサイダー取引と判断しています。）の時と比較しても、株価がそう強烈に下がったわけではない事、直後のIRが下方修正ではなく決算発表延期であった事、アーバンのビジネスモデルは多岐に渡っていて、しかもその業界そのものが急成長中であり、アーバンもその中で独自の存在感を出している事を考えると今日辺りが底という見方も出来るのかな？という気もしています。但し、明日以降は決算不安による売りが先行すると思っていますが…。一抹の不安として、ライブドア関連でサイバーファーム繋がりの決算修正懸念が考えられるのですが、決算全体に対して影響はわずかなので、もし、トーマツがこの部分の是正を指摘しているのであれば逆に好材料になりうると考えています。（但し、短期ではなくて長期でという意味です。）また、今日のニュース内容が気になってアーバンのIRに電話したのですが、IR発表内容以上のことは聞けませんでした。若い女性社員の方が丁寧に応対してくれたのですが、突っ込んだ質問にはなかなか回答してくれませんでした。下方修正だけは勘弁して欲しいです。あと、今年になってから気が休まらない事が多いのですが、これもどうしてなんでしょうか…。本当災難な年だと思います。これからもよろしくお願いします。

  2006.05.15

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• アーバンコーポレイションのIR

  今日いやにアーバンが下げたなあと思ったら決算発表延期(16日→24日)のニュースが出ました。気になって出来高見たらいつもの約2倍！！これってUSENと同じパターン？(USENの場合はインサイダー大幅売りと判断してます。)大幅下げの後に決算延期のIR発表という事は下方修正を予告しているようなもんじゃないかと思うのですがどうなんでしょうか…。また監査法人のトーマツも最近戒告処分を受けたので再発防止も兼ねて厳格に監査してる可能性は高いと思います。現時点私の中ではアーバンは空売り推奨銘柄に大変身しました。今日のニュースを払拭する情報提供がない限りこの損はアーバンの空売りで補填しようと思います。06.05.15 追記　打消し線の部分についてですが、これから数日間は株価推移を様子見で対応する考えでいます。

  2006.05.15

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• アーバンのニュース等

  何故か株価が軟調なアーバンコーポレイションですが、取り急ぎ、アーバンコーポレイションに関するトピック、ニュースなどを紹介いたします。事業の方は軟調どころか堅調に推移しているとアピールしたい気持ちです。アーバン宇品フェアパークアーバンビュー緑井フラウ　アーバンの物件各種アーバン及び宇品周辺の書き込みのある掲示板（ちょっと古いですが、地元でのアーバンの評判についてはよく分かるのではないかと思います。）余談ですが何気に緑井フラウは自宅の近くだったりします。今朝方電車で建設予定地のすぐそばを通過した時に横断幕が張ってあったので気づきました。私の家が近くにあるからというわけじゃないのですが、ここ10年ほど発展してきた地域でもあるし、駅近くで更に近くにマンションも建たない所なので、立地条件は悪くないと思います。

  2006.04.14

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• 最近の宇品フェアパーク開発状況がメールで案内されました。

  最近の宇品フェアパーク開発状況が会員にメールで案内されましたのでリンクを張っておきます。（恐らく、アーバンの会の会長さんがもっと詳しい分析と共にブログにアップされるのではないかと思いますので恐縮なのですが、一応、こういう情報がありますという事で情報提供というスタンスで書こうと思います。）何せ広島県のプロジェクトなのでどういう場所でどんな建物が建つのかイメージがわきにくかったと思うのですが、これらの写真、地図など見ればイメージが掴みやすくなるのではないかと思い、リンク掲載しました。1.宇品の歩き方MAP2.パビリオン見学レポート3.現地構造見学会（2/4.5実施）レポート4.工事進捗状況4.のリンク先にある工事現場の写真が宇品フェアパークの建設現場になります。

  2006.04.01

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• アーバンコーポレイション　阪奈カントリークラブ購入他

  アーバンコーポレイションが、IR2件出しました。阪奈カントリークラブおよび併設のスポーツ施設など一括取得顧問就任のお知らせ個人的には阪奈カントリークラブの取得が目に留まりました。大阪市内から一番近いゴルフ場、バブル期を思い起こすような豪奢な施設、神戸の六甲山からの夜景に匹敵する生駒山からの眺望など個人的には結構人気のあるゴルフ場じゃないのかな？と昔から思っていたのですが気づかない間に会社更生法申請していたとは知りませんでした。（また、そこは学生時代に友人がキャディでバイトしていたゴルフ場でもあり、個人的に印象に残っていました。）ただ、近年関西地方中心にゴルフ場の破綻が続いているようで、実際のところ関西地方のゴルフ場経営は厳しかったようです…。ここをアーバンコーポレイションがどうバリュエーションするのか個人的にとても気になります（いい意味で）。年末年始実家に帰省した時に関西地方の不動産再生事業物件を2箇所（道頓堀のドンキホーテと梅田駅東部再開発）を見て回ったのですが、道頓堀のドンキホーテは、グリコの看板かそれ以上に目立ち、且つ歌舞伎町店並に繁盛していたし、（余談ですが、関西地方でのドンキホーテの客足は大体関東地方の半分か2/3前後です。）梅田駅東部再開発については、昔は有楽町のガード下のような街だったのが青山界隈のようなお洒落な街に変身するなど、バリュエーションの高さを実感したので、今回のゴルフ場がどう様変わりするのか個人的に楽しみです。

  2006.01.31

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• mirukoさんへの返信

  はじめまして。 この前の週刊ダイヤモンドに「失敗しない物件選び」という特集が組まれていて、そこで「三菱地所」は１位でした。ちなみに、２位～５位までは「三井不動産」「住友不動産」「アーバンコーポレイション」「ヒューネット」という順位でした。この順位は妥当なんですかね？ アドバイスなど頂けたら嬉しいです。mirukoさん　コメント書き込みありがとうございます。私も先日アーバンコーポレイションのモデルルームに行った際にその記事を見かけました。確か企業の資産や成長力等にも週刊ダイヤモンドの独自の指標を用いて評価しており、万一物件に問題があっても大丈夫かどうかという視点で順位付けされていたと思います。東京の不動産会社が上位を占める中でアーバンが4位に入っているのは私も驚きました。ただ、私も三菱地所等の会社と決算内容等比較していないので具体的なコメントが出来ない状況です。（汗）これから四季報を読むなどして勉強しようと思います。ただ、これら上位の会社については、悪い評判を聞かないので物件や会社に大きな問題は抱えてなさそうな気はします。実は私は会社の評判（風評含む）を結構重要視しており、自分が調べた限りにおいて、「これはまずい」と判断したら決算状況や会社の規模にかかわらず投資対象から外します。因みにアーバンコーポレイションについては、結構あちこちで聞いて回ったのですが地元でも悪い噂を全く聞きませんし、不動産流動化事業も堅実に成長しているので（物件も数件見に行ったけどどれも素晴らしい出来栄えでした。）4位という順位が妥当かは別として、安定性、成長力という視点で見る限り魅力的な会だと思います。（あくまでも個人的な主観です。）ただ、これは毎回書いているんですが、もうちょっと印象に残る宣伝を作って欲しいとは思います。

  2006.01.27

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• 1/17発行のアーバンコーポレイションのIR

  1/17にアーバンコーポレイションが4件のIRを発表しました。株式の分割（無償交付）及び新株予約権等の行使価額の調整に関するお知らせ平静18年3月期配当予想の修正（実質増配）に関するお知らせ2010年3月31日満期円貨建転換社債型新株予約権社債の繰上償還について新株予約権発行およびエクイティ・コミットメントライン契約（新株予約権買取契約）締結に関するお知らせダビンチと同様に1：5の株式分割（2/28実施で、新株効力発生日は3/1）と配当実質2.5倍に拡大というのが市場に好影響を与えたのか1/17は東証で上昇率1位の銘柄になりました。ダビンチ同様、IR発表のタイミングがとてもよかったと思います。

  2006.01.20

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• アーバンビュー渚ガーデンに行ってきました。（見学記）

  昨日、広島市五日市市のアーバンビュー渚ガーデンを見に行きました。2番館は完成していたのですが、99戸中残り8戸しか残っていなくて、株主としてはうれしい反面、物件探す側からは購入検討機会を逃してしまったいう残念な気持ちもあり複雑な感じでした。（苦笑）マンションの作りは宇品アーバンプロジェクトとは全然違うけど、基本的なポリシー（共用スペースの質、量の充実）は宇品アーバンプロジェクトと共通する部分が多いと感じました。ひょっとしてこれがアーバンのマンション製作の標準なのかな？ちょっと残念だったのは担当した営業マン（販売会社の人でした。）が、とにかく売りたいの一押しで、商品の魅力を上手く伝え切れていなかったことでした。若いのに昭和の接客スタイルを見るようで逆に驚きましたが、彼らの側でも焦る事情があったのかな？今回は両親の引越しリスクを考えての物件探しもかねていたのですが、物件を複数見るとひとつの会社をある意味多面的に見ることが出来るんでそれはメリットだなと感じました。（無論それを過信するのは危険ですが、、、。）ただ、実際行かないと分からない部分を文字で書くのは難しいです、、、。本当に悩みます。

  2006.01.16

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• 宇品アーバンプロジェクトマンションの外観です。

  画像アップできるようになったので、カタログのイラストですが、アップします。4棟あるうちの右手前がＡ棟、左手前がＢ棟、右手奥がＣ棟、左手奥がＤ棟で、今回分譲するのはＢ、Ｃ棟の一部です。また、4棟の隙間部分が中庭（実はこの部分は2階に相当します。）で、その下の1階部分が屋内型駐車場になっています。物件のイメージわくでしょうか？？

  2006.01.15

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• 再び宇品アーバンプロジェクトモデルルームに行きました。

  昨日、年末に続いて再び宇品アーバンプロジェクトモデルルームに行きました。今回、すぐ近く（50ｍくらいしか離れていない）の章栄不動産のモデルルームにも行きました(章栄不動産もフローレンスマンションをアーバンプロジェクトマンションのすぐ近く（100ｍ位）に建設中なので、比較対象としました。)のでそことの比較という切り口で書こうと思います。といっても、結局、主観的な感想文の域を脱しないと思うのですが、そこは勘弁してください。また、不明な点、おかしなところなどあればご指摘いただければと思います。アーバンのモデルルームに関してですが、1/7からTVCFを流した事+チラシ効果があったのか当日は混雑していました。年末訪問した時には駐車場もがらがらだったんだけど今日は満車状態でした。（駐車場の半分を撮影しました。残りも同様でした。）1.モデルルームの混み具合について今回、駐車場の駐車台数で比較してみました。アーバン：15台章栄：2台所感物件の場所、価格帯、宣伝の状況（TVCF、チラシの有無）、受け渡し時期に大差がない状況（アーバン：B棟、C棟2006.3受け渡しに対し、フローレンス2006.1受け渡し）でこれだけの差が出ているというのは素直に評価できると思いました。2.接客内容についてこれは、実際に両方のモデルルームに行って、営業マンと質疑応答をしました。驚いたのは章栄不動産は別の販売会社（株式会社七帆エステート）に営業を委託していたことです。こういう営業形態があることは知りませんでした。色々勉強になります。所感これは、主観ベースでしかコメントできないのですが、両社とも、自物件と競合物件（この場合、アーバン⇔フローレンスという図式になる。）の違いを明確に説明し、物件価格が安い理由についてきちんと論拠だてて説明するなど、質の高い接客であったため、優劣つけることは出来ませんでした。因みに接客技術に関してですが、自動車業界の感覚からすると、とてもよく勉強していて感心する事しきりでした。うちの販売会社ももっと接客技術見習ってよく勉強して値引き合戦という不毛で情けない戦いから早く脱却して欲しいと思いました。（脱線してすいません…。）3.物件の違いについてこれは、コンセプトが明らかに違い、一概に優劣はつけられませんでした。その違いを列挙します。アーバンプロジェクト･部屋の広さはセールスポイントとして考慮していない。（最多販売物件は住居面積80平米前後）･マンション内でのコミュニティスペースの質、量に重点を置いた割安マンション。特に外部から立ち入り出来ない中庭は県内初ということで、大きなアピールポイントとして好評を得ている。フローレンスマンション･県内初の100平米マンションということで、部屋の広さ、豪奢さを強くアピールした割安マンション。（全戸住居面積100平米、ホワイエ証明設置）･部屋の広さだけではなく収納スペースも充実している。･共用施設には重点を置いていない。所感両社商品コンセプトが明確に分かれているので優劣つけることは出来ませんでした。ただ、自動車業界の感覚からすると、商品のコンセプトを明確にすす。＝不毛な値引き競争にならず、販売側、購入側共に効率的な販売が出来、見習う点は多いと思いました。（ちょっと脱線すいません、、、。）4.立地条件アーバンプロジェクト･東向きと西向き物件が半々･建物の周辺に騒音や景観をそこねる物件がない。（但し、数年後にマンション南半分に隣接する形で小学校？が建設される予定。）フローレンスマンション･全戸南向き･建物北隣にパチンコ屋、建物南部にゴミ集積場がある。所感全戸南向きか、立地条件の良さをどちらを選択するかになると思うんだけど優劣をどうつけるか微妙。5.物件販売状況アーバン･全4棟（A.B.C.D棟）中A棟65件は完売済み。（B.C棟については今月第1期分譲販売開始、D棟についてはスケジュール未定。）･フローレンスマンション･販売状況は56件/77件（72.7％）所感進捗状況の差が、物件の人気度合いの差をあらわしているのではないだろうか。ただ、フローレンスの進捗状況を考えても完成在庫のリスクは少なそう。以上のことから、両社割安マンションの供給というビジネススタイルであるが、部屋の内容の充実に重きを置いたマンション（章栄不動産）とコミュニティースペースの質、量の充実に重きを置いたアーバンプロジェクト（アーバンコーポレイション）というセールスポイントが明確に異なる物件を供給している事が分かりました。その中でも、物件の特徴が際立っており、それが購入検討者にもよく理解されているアーバンプロジェクトマンションの方が優位性が高いと判断できると思いました。（モデルルームの集客数、販売状況の違いに明確に現れている。）宇品アーバンプロジェクトでは今後7年間で総数約700戸のマンション供給予定で、その内今回は3年間で261戸販売するとの事ですが、この状況を見る限りにおいては、このビジネスの見通しは明るいのではないか感じました。

  2006.01.15

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• 2006年春季個人投資家向けIRフェア

  地元の星、アーバンコーポレイションが1/28に日経主催の2006年春季個人投資家向けIRフェアにて個人投資家向けIR説明会を行うそうです。日時、場所の詳細は以下の通りです。日時：2006年1月28日場所：六本木ヒルズ森タワー40F説明プレゼンテーション：11：45～12：10企業ブース設置：10：00～18：00参加費：無料そして、当日参加できない方の為には、後日説明用資料を郵送してくれるとのことです。（会社に申し込み要）どんな説明会になるのか楽しみです。

  2006.01.14

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• アーバンコーポレイションについて

  不動産流動化銘柄が軒並み好調ですが、地元の星、アーバンコーポレイションが何故か足踏み状態です。私も購入単価が高い（1単元で軽自動車1台分と同じ値段）理由もあって、買い増し控えている状態ですが、それ故、今が買い時かもと思っています。ただ、購入単価以外にも要因があるような気もしています。アーバンは、不動産流動化以外にマンデベもしているので姉歯問題の影響による売上低下を心配をして買い控えもあるのではないかと思ったりしています。因みに広島では姉歯事件の影響は小さいという印象があります。マンデベで一番影響を受けていそうなのはアーバンのマンデベ部門のライバル章栄不動産（非上場企業です。）だと思いますが、、。（ヒューザーと物件のコンセプトが似ているため。）アーバンに至ってはTVCFでは物件の建築強度にすら触れていません。（個人的にはしつこいようですが、姉歯事件よりも章栄不動産の小野真弓のTVCFの影響を心配した方がいいのではないかと思っています。（苦笑））今週末宇品アーバンプロジェクトモデルルームを再び見に行こうと思っているのですが、（目的は、宇品マンションプロジェクトの予約状況+客足の確認です。）進捗状況も首都圏マンデベほど悪くないんじゃないかと思っています。見に行った結果については後日ブログでアップしようと思います。でも、アーバンの軟調の原因が章栄不動産の小野真弓TVCFだったらそれはそれで悩みます。（苦笑）注：私は小野真弓のファンでもアンチでもありませんことを付け加えておきます。（苦笑）

  2006.01.12

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• 大阪北区茶屋町へ行ってきました。

  今日、大阪からの帰りがてらに大阪梅田のアーバンコーポレイション開発予定地へ寄りました。実は周辺地域を写真何枚か撮ったんですが、サイズの関係で載せることが出来ませんでした。後日編集するなどしてアップしたいと思います。梅田駅の東側に行くのは10年以上ぶりになるんだけど、昔は新しいビルと古い家が混在していたのですが、すっかり様変わりしてほとんどが新築のビルやショッピングセンターに変わっていて、しかも、若い人達でとても賑わっていました。東京でいうと、青山界隈と非常に似ています。というか、梅田駅界隈が若い女性の方達が沢山集まる街に変貌しているとは夢にも思いませんでした。（この辺りは10年位前はどっちかというとサラリーマンが集まる街でした。（客層は有楽町界隈と似ていると思います。））建設予定地の東急ホテルはまだ営業していたので、更地にして建て直しとなると、やはりそれ相応の時間がかかるのは致し方ないなと思いました。（完成はH21.6予定）しかし、この場所（因みに大阪の土地公示価格基準地から徒歩数分です。）を確保し、開発を継続している（この物件含め3件のビル建設を手がけている。）アーバンコーポレイションのマーケッティング、開発力の凄さを今一度感じました。宇品のマンションといい、今夏の物件（建設予定地の段階ですが、、、。）といい、ひょっとするとアーバンコーポレイションの開発のベンチマークは東京でも通用する物件というのが基準にあるんじゃないかと感じました。また、投資している会社の物件などを直接見るのは投資先へのモチベーション励起になると思いました。と言ってる私も実は、去年の夏に一番に買ったフージャースのマンションはまだ見に行っていないので（汗）次回東京訪問の折に三郷等のマンションを見学に行こうと思っています。

  2006.01.05

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• 週末の予定その10宇品に行ってきました。その7

  前回書き漏らした事ですが、このプロジェクトの開発状況に遅れはなく順調に推移しているとのことでした。一安心ですね。また、こちらでは姉歯事件の影響はほとんどないことも付け加えておきます。（関東地方ほど地震リスクの啓蒙宣伝を流していない。）あと、今回の件で気になったことを書こうと思います。営業マンとの会話で株価の話になったのですが、彼は自社株を買っていないし、買うつもりもないようなことを言っていました。で、折角なので（？）これからも上がり代が期待できるからボーナスで１ユニットとか買えば？と勧めてしまいました。（苦笑）たまたま、今回がそうだったのかもしれませんが、この会社は社員へのIRをあまり勧めていない気がしました。他には宣伝についてはもうちょと工夫の余地ありだと思いました。パステルカラーで「I　LOVE　UJINA」のロゴだけだと横山やすしじゃなくても「せやからなんやっちゅうねん～！！」と突っ込みたくなります。（苦笑）せめて、「都心で億ションクラスのマンションが2500万円で宇品で買えます。どうですか？？」（Byジャパネットたかた風）のコピーつけるくらいして印象つけて欲しいと思います。（あえてやらないのかもしれませんが、、、。）何度も書きますが、章栄不動産の小野真弓のCMの方がインパクト高いです。（現在はこのCMは流していません。）あと、このプロジェクトの最終目的である街つくりについてですが、宇品の雰囲気を変えるというプロジェクト、成功するかどうかは未知数のような気がしています。（商売としてのマンションプロジェクトの失敗リスクはかなり少ないと思いますよ。）何故なら宇品海岸沿いの港湾地域の労働条件が劣悪なのが原因だからです。その近くに高級マンションと同等の建物を12棟建てて治安は果たしてよくなるのでしょうか、、、。マンション住民を設備によって保護することは出来ても原因を解決しないのでいささか難しいと予想しています。（というか、かえって治安悪化を誘発する懸念が出てくるかもしれません。）この辺については色んな要素が加わるので単純に予想は出来ないのですが、一応リスクの一つとして認識しておくのがベターだと考えます。おわり

  2005.12.21

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• 週末の予定その9宇品に行ってきました。その6

  前回の続きです。このような7点の（もしくはそれ以上）の卓越したメリットを持ったマンションを他の競合マンションとほぼ同等の価格で分譲するので、（2007年～2010年にかけて4棟セット（280戸）のマンションを3つ（合計840戸）建てます。）先般記載したディオ宇品店の売り上げアップにも寄与すると考えていますし、恐らく過去のアーバンが供給した物件同様完成在庫は発生しないと思います。その点に置いては、まず失敗は考えられない優秀なプロジェクトと言えると思います。逆に、この宇品アーバンプロジェクトには問題点がないのか？という視点で懸案事項を書こうと思います。いささか主観ベースなのですが、考えられることとして、1.交通インフラの問題発生の懸念はないのか？具体的には道路渋滞の増加懸念、電車、バスの需要増にどう対応するのか？2.現時点、まだ知名度が十分ではないがどう対応するのか？売れ残りの懸念はないのか？（前述したように地元では宇品アーバンプロジェクトよりも小野真弓のＣＭの方が知名度が高い。（苦笑））そして一番の懸念点が3.周辺の治安が悪いのが不安であり、それにどう対応するのか？辺りだと思います。まず、1.交通渋滞の問題についてですが、宇品から広島市内まで数キロしか離れていない上に、東京や千葉のように全く車が動かないというような極端な交通渋滞は発生していない上、交通手段も、車、バス、（バスについては現時点1時間に3～4本位だけど、増発の余地はある。）路面電車（5分に1本位ある。）あるし、また、広島市内を南に大きく迂回する広島南道路の建設も進んでいるので（これが出来ると市内の渋滞は一気に緩和されると予想されている。）、このマンションのせいだけで極端に交通インフラが悪化するとは考えにくいと思っています。（但し、この点については、営業マンの方もきっぱりと大丈夫とは明言しませんでした。）次に2.小野真弓のＣＭについて、、、ではなく完成在庫懸念はないのか？についてですが、これについては、営業マンの方に確認したところ、過去販売したアーバンビューグランドタワー、アーバンビュー渚ガーデンで完売実績があり、またこのマンションも一気に12棟（4棟×3ブロック）販売するのではなく、1年おきに1ブロックごと販売すること、また、ホームページでの会員数の状況から十分な需要が見込まれていると考えているので特別今後宣伝をするなどの予定はないとのコメントいただきました。ただ、個人的にはこの物件知らない人が大半だと思うので、是非宣伝して抽選なりするようにすればある意味公平感が増していいのではないかとも感じました。最後に、3.治安懸念についてですが、これはいささか心配していました。（車にいたずらされたりとか、物を壊されたり盗まれたりとか）でも、この点についてはアーバンも心配していたらしく、1戸1台の密閉型駐車場完備＆フロントオートロック装備と1Ｆテナント配備と、2Fコンシェルジュサービス（ホテルのフロント業務のようなもので、写真現像、フラワーギフト取次ぎ、タクシー手配、レンタカー手配、ハウスクリーニング取次ぎ等対応してくれる。）と、2Ｆコミュニティパーク設置（4棟の隙間部分の中庭だけど、外部からの侵入は出来ないようになっている）の5本立てで治安リスクの大半を回避しました。要は極端な話、危ないと思ったときはマンションの中にいれば一通りの生活ができるようになっているんです。これなら、車やバイクにいたずらされるリスクや、その他治安リスクにも十分対応できると思います。因みに周辺の他の物件の大半は青空車庫でなおかつ半分くらいの物件はオートロックなしですので、このメリットは大きいと思います。つづく

  2005.12.21

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• 週末の予定その8宇品に行ってきました。その5

  もう少し具体的に書くと、坪単価11万円位の物件（1戸辺り70～100平方メートルの面積）＝2500万円～3500万円の価格で都心なら1億円する位の付加価値のあるマンションを供給できるということで、まず、マンションであるにもかかわらず1.すごく広い（100平方メートル位の）ゲストルームが和風、洋風各1つずつある。2.多目的ルーム、オーディオルーム、スタジオ（楽器演奏用）がある。3.屋上ではバーベキューが出来る屋上庭園がある。4.入り口部分が2階にあり、エスカレーターがあり、尚且つ2階部分に喫茶スペースがある。（カフェテリアのような感じ。）5.入り口部分はフロントオートロック常備6.１Ｆに各種テナント（コンビニなど）4店舗配置そして、個人的にこれが最大の売りだと思ったのが7.1階部分は全閉型の駐車場完備他にも物件そのものにもかなり考え抜いて設計されていました。（詳細については後述しようと思います。）これらの設備がついてお値段がたったの2300万円～3500万円、2500万円～3500万円ですよ。どうですか？（ジャパネットたかた風に書いてみました。（笑））因みに周りの物件は坪単価はほぼ同様の100万円前後（章栄マンションは約88円）で、上記の1～7の設備はありません。これは大きなアドバンテージだと思います。で、その中で最も大きいところは7.の全閉型駐車場設置だと思っています。後述する問題点をもクリアーに出来うる重要なポイントだと思います。この点だけを取っても素晴らしいマーケッティングをしている会社だと感じさせられました。つづく

  2005.12.20

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• 週末の予定その7宇品に行きました。その4（備忘録かねています。）

  その後、今日のもう一つの目的地である宇品アーバンプロジェクト見学に行きました。宇品ディオ店から歩いて10分くらいの所に造成中の土地がありました。早速最寄のモデルルームに行きました。受付でびっくりしたのが、社員が若い！！全員20代でしょうか。大きな会社なのにびっくりしました。で、その後説明用のムービーを見せてもらった後に、モデルルームを一通り歩いてその後営業マンの説明を聞きました。しめて合計2時間以上！！でもちっとも疲れませんでした。今回実は初めて宇品アーバンプロジェクトの説明聞いたのですが、あまりにセールスポイントが多いのにびっくりしました。昔営業をしていた経験から言わせてもらうと、売る側は絶対売りやすいです。なぜなら競合物件との明確な差別化がはかられているからです。まずは、プロジェクトの概要を書こうと思います。1.広島市内平地での最大面積の大規模開発プロジェクトであるとともにアーバン最大のプロジェクト（2010年まで開発が続く。マンションの戸数800戸以上）2.広島市の再開発事業の一環（80年代からの更地を新規に街を作る再開発）であり、尚且つ地域のイメージアップを図る。という、県とアーバンのタッグを組んでの街の再生事業です。（個人的にはその割に知名度がいまいちなのが残念です、、、、。実際のところ小野真弓がCMに出演していた章栄不動産の方が知名度高いと思います。（苦笑））で、その中核をなすマンション事業がすごかったです。何がどうすごいかと言うと、宇品地区には多数のマンションが既に建っている上に、強力なライバル章栄マンションが既に2棟建っており、まさに競合だらけにも関わらず、明らかに他物件と明確に違う点を多数用意していることでした。（僕もちょっと買いそうになりました。（汗）十分にお金があったらもうちょっと気持ち揺らいでいたと思います。）最大のセールスポイント：土地代がただ（広島県所有地を県と共同開発するため土地代がかからない）なので、建物に費用をかけることが出来る。したがって、値段の割に大きなサービスを享受することが出来る。つづく

  2005.12.20

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