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[アパマン経営（第ゼロ章）] カテゴリの記事

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• 「融資テクニック」は常識。

  今月から、不動産投資のサポートサービスに入会しました。電話相談（初回のみ無料）や、物件診断（月５件無料）などのサポートを受けることができます。さっそく電話相談を申し込み、投資方針などを相談しました。ついでに、例の「融資テクニック」について聞いてみると、答えはあっさり、「昔からあるテクニックですね」とのこと。やはり、売買金額を偽った契約書を作成して、融資を割増しするというテクニックであるようです。要は、金融機関をダマすわけですね。これには売主、仲介業者の協力が不可欠です。そしてバレると、業者の場合は金融機関からの訴訟もあり得るそうです。バレ方としては、買主（ローンの借主）の破たんです。ほとんどバレるケースはないようですが、オーバーローンなどをやると危ないと思われます。返済額が増えるためキャッシュフローが厳しくなり、突発的な修繕などでアウトというパターンが想定されます。先の小田原ＲＣ物件１．７憶では、諸費用分をオーバーローンしようとしていましたので１２００万円程度増額です。さらに、築２４年で大規模修繕の可能性ありなので、まさに破たんへの道へまっしぐらとなるところでした。ちなみに、サポートサービスのアドバイザーの方からはこの物件については『絶対買わないでください』とまで言われました。なんとなく気が進まないまま放置していましたが、少しでも 買った後のことを想像した自分が怖～っ！

  2008/06/23

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• 「融資テクニック」のなぞ！？

  例の業者さんからのメールをよく読み返してみました。"積算評価が高く"、"未公開物件なので"、"融資テクニックを用いて"、"オーバーローンも可能かもしれません"　。・テクニックを用いてオーバーローンにするということは、普通に融資を受けたのではフルローンまでしかつかないということを意味する。・積算評価が大きいことが見込まれているということは、売値が多少高値であってもフルローンがつく物件であることが必要条件になっていると思われる。・未公開だから可能性があるということは、当事者しか持ち得ない情報を利用するテクニックであることが伺える。銀行さんはフルローンで融資したつもり、でも実は物件価格はそれ未満、であるという状態を作り出す、、、、ということは、何となく見えてきましたね。早速、物件紹介いただいた業者さんへ電話。 『もしかして契約書を２種類作るんですか？』『そ、そうですね。融資は大丈夫です。ぼのろんろんさん、その辺はボクに任せてください！』はっきりしません。不透明です。なんだかやってはいけないことのような気がするなぁ～

  2008/06/21

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• 小田原ＲＣ物件１．７憶円！！（３）

  ネットで近隣の賃貸仲介業者さんを検索するも、最寄駅には不動産屋さん自体がありませんでした。ちょっと不安です。－ゝ－；しかたなく、小田原駅周辺の業者さんを２件ピックアップし、電話してみました。どちらの業者さんも物件自体はご存じなかったのですが、場所、築年数、間取り、方位などをお伝えして、周辺環境や、「貸せる家賃」についてご意見をいただきます。周辺環境についてヒアリングするうち、物件の長所短所が明確になってきました。 ・付近にスーパーがない最寄であるJRの駅周辺にはやはりなく、徒歩１５分くらい離れた小田急の駅にOdakyuOXがあることが分かりました。不便な上に、お客さんもそちらへ流れていってしまいそうです。・電車の本数が少ない駅徒歩５分が売りなのですが、ひとつ東京方面の小田原駅始発や小田原駅止まりの電車が結構あるとのことで、ガックシ。「貸せる家賃」については見解が分かれました。「７万円でいけると思いますっ」「６万ちょっとですかね～・・・」その差１万円です。やる気の違いでしょうか。。。１件目の業者さんは「ぜひうちでやらせてくださいっ」という意気込みでした。それにしても１万円差はでかいです。１万円×２４戸×１２ヶ月＝２８８万円！！！と、ここまで検討したところで、再び例の「融資テクニック」が気になって来ました。例の業者さんのメールを読み返すと、”積算評価が高く”、”未公開物件なので”、”融資テクニックを用いて”、”オーバーローンも可能かもしれません”　とあります。 なんとなく想像ができてきました。。。続きは明日。

  2008/06/20

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  小田原ＲＣ物件１．７憶円！！（２）

  仕事を早めに切り上げて現地を確認してきました。魚臭い。猫がたくさん居る。さすが漁港。停泊所のすぐ脇に物件がありました。 こういう場所に住んだことがないので、生活のイメージがわきません。港の一角は市場や店舗になっていますが、それ以外は普通の戸建てや集合住宅が並んでいます。近くに駅もあります。漁港から５分。みんながみんな漁港で働いているとは思えません。漁港の方々以外でここを居住地に選ぶ理由ってなんなんでしょう。ともあれ人は住んでます。近隣マンションの入居率は７０～８０％。隣の駅が小田原です。東海道新幹線停車駅。小田原近辺ということでたまたま選ばれる、ということにしましょう。物件周辺の環境も特に問題なさそうなので、仲介業者さんにがんばってもらえば満室の可能性もありそうです。(*^_^*)建物自体も築２４年といってもそれほど痛んでいないようです。排水管がテープで補強されているのが気になりますが。ゴミ捨て場や共用廊下なども割ときれいで問題なさそうな雰囲気でした。物件と周辺を見終わった頃には既に夜で近隣の仲介業者さんへのヒアリングはできませんでした。相場とかエリアの状況とか、後日確認してみたいと思います。

  2008/06/19

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• 小田原ＲＣ物件１．７憶円！！

  いつもの仲介業者さんからまたしても高額物件の紹介がありました。これまでの最高価格です。そして自己資金の不足分については「融資テクニック」（！？）でカバーするとの提案。なんだか度量を試されている気分です。高額物件のほうが仲介手数料が高くなるので必然かもしれませんが。物件は小田原漁港近くのマンションで、ＲＣ４階建ての３ＤＫ２４戸と、これまで見てきた物件と比べてかなり大規模。積算評価が２億円超に対して１．７億円で売られているのでフルローンをつけても担保余力がかなり残ります。ですが、築年数が古いのでローンの返済期間が長くとれません。その分１年あたりの返済額が増えます。相場家賃６．５万円として満室時家賃収入は、　６．５万×２４戸×１２＝１８７２万円　となります。ローンの借入期間は、　ＲＣ耐用年数４７年－築２４年＝２３年　なので２０年とします。元利均等返済で金利３％とすると返済年額はおよそ１１００万円、修繕費や管理費を満室家賃収入の２０％とすると、入居率８０％が損益分岐点です。で、現在の入居率が７０％。このままだと赤字スタートになります。１．５億まで値下げしてもらえたと仮定すると入居率７０％が分岐点。これであれば、当面の返済もなんとかなりますし、現況から入居率を増やした分が利益になりますのでやりがいがあります。どちらにしても自己資金が足りません。「融資テクニック」の実体が気になるところです。

  2008/06/18

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  地元密着型の堅実投資戦略

  5月に衝撃の出会いを果たした鈴木ゆり子さんの書籍をやっと読みました。専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法投資というよりも家業というべきでしょうか。地元に特化した活動で、物件や入居者への接し方には大きな愛を感じます。見た目（↓）もさることながら、その行動から、「大家さん」という呼び名がぴったりです。家業といっても、○代目とかではありません。ゼロから築いたところがすごい！！わずかな（すみません^^;）元手から地道に堅実に進んでこられたんだなと思います。フルローンでキャッシュフル大家を目指す自分としても、この長期的な視点の持ち方を見習いたいと思います。この本からの学びは、事業と資産を拡大する秘訣です。１．直球勝負　トラブルに真正面から取り組む。絶対逃げない。　他人に対して１００％誠実に接する。愛を持って。　自分の欲求に従う。それも誠実。２．お金をかけずに時間をかける　まずは蓄財。お金に感謝し無駄遣いはしない。　労力を厭わない。自分が回ると周囲が回り始める。専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法

  2008/06/16

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  鉄骨系中古物件の見極め

  最近ネットで見つけた仲介業者さんから未公開物件の紹介がありました。小田原で築１４年鉄骨造の表面利回り１３％という物件です。任意売却らしのですが、準備中（？）とのでまだ買付を入れられる段階ではないそうです。それなら紹介を控えてほしいところですが、勢い余ったんでしょうか・・・。とりあえず現地を見てきました。全体的にきれいな建物でしたが、ところどころ気になる個所がありました。■共用廊下の壁壁から水がしみ出てきているのです。しかも一目見てわかる程度に。屋根（上階の廊下）がある場所で、かつ前日から晴れていたので、雨だとは思えません。■屋上の凹凸実際に触れてみることはできずに遠目で見るだけだったのですが、なんとなく屋上の床面が凸凹しているように見えました。特に壁際ほど顕著です。■外壁のひび2階へ上がる外階段の外壁に割と大きめのひびを見つけました。すでに修復されていましたので深さなどはうかがうことができません。いつもお世話になっているアドバイザーへ相談したところ、共用廊下の壁と屋上は詳しく調べるのがよいとのことでした。売主へ修繕を依頼するのではなく、こちらで修繕して発生した費用の支払いをしてもらうようにすべきであるという助言です。しかし、買付の時点でこのような瑕疵（の可能性あり）への対応を条件付けるのっていかがなものかと思います。プロを呼んできても目視でしか診断を受けられませんから。ある程度リスク含みで指値を入れて、買付が通ったら、売主の承諾を得て調査、という感じでしょうか。また、この物件の屋上はカラスの羽とフンが多数散乱していました。鳥害対策についても調べてみようと思います。

  2008/06/15

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• 現社員寮の物件

  ★大家さん学びの会(R) の日記（6/9）と同じ内容です。★元社員寮の物件の紹介をいただいた仲介業者さんから、また社員寮物件の紹介を受けました。川崎市のRC築１８年で、積算１．５憶のところ１憶以下の売値で出されています。前回と違って”退去されるまでは”結構な収入があり、フルローン金利５％でもキャッシュが出ます。こちらの業者さん、私の自己資金を知った上で「オーバーローンも可能です」との提案をくださいます。自分としては退去で全空きになることを考えるととても怖いのですが、他の物件の収益でカバーできる方が購入されるのかもしれません。社員寮であるという以外は、極めて条件がよいのですが、。。。。今後のためにも、リノベーション費用や、ノンリコースローンについて調べてみたいと思います。

  2008/06/09

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• 格安新築アパート

  神奈川県内で格安アパートを新築されたという大家さんを知り、現地を見せていただくことになりました。物件付近の目印であるスーパーを見つけ、車を停めました。携帯でご本人と連絡を取りながら物件にたどり着きました。３階建てのとても大きな建物です。木造アパートらしくないので思わず通り過ぎてしまいました。通り過ぎてしまったもうひとつの理由があります。なんとなく「新築っぽくない」という感じです。よく見れば外壁も外溝もとてもきれいなのですが、なんというかデザインが。。。でも立地はよく、駅１２分、スーパー至近の住宅街で、文句なしです。１５室中１３室埋まっており、入居率も上々です。残る２部屋もちょうど、地元の仲介業者さんが学生風の若者を案内してきていました。多少安さのにじみ出る物件でしたが、快適な住環境は確保できているようでした。新築で利回り１１％なので利益は十分出ているんだと思います。ひとつのやり方として参考になりました。また、勉強になったのは、アパート経営もろもろのこと。一棟目捜索中の自分にとっては、その物件以外のお話が勉強になりました。何より、対応のよい地元の業者を教えていただいたのが一番の収穫でした。

  2008/06/08

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• 新築のRC

  ★大家さん学びの会(R) の日記（5/27）と同じ内容です。★自己資金４００万円で１棟目を探している自分に、新築RCの紹介が来るとは思いませんでした。地元の仲介業者さんが、しつこくない程度に、熱心に薦めてきます。ありがたいことに信金のフルローンまで取り付けてきてくれました。貸出金利は2.9%で、35年返済（！）でよい、とのこと。売主の建築会社さんも早く手放したいらしく値下げ交渉が可能なようです。建築からもうすぐ1年で、過ぎると新築として売れなくなってしまうとか。でも利回り8%なんです。都心ではありません。神奈川県相模原市で、最寄り駅から徒歩20分です。相場の家賃で引きなおすと、物件価格を1割下げても利回り9%。ここまで下がったとしても迷うので、やっぱりお断りですね。今回学んだのは、金融機関による方針の違いが大きいことです。他の地銀さんでは物件価格の8割程度の評価でした。好条件の信金は、このエリアへ新たに進出してきた支店であるため積極的なのだそうで、フルローンという結果でした。何棟目かで融資付けに苦しんでいるときに、こういう金融機関にあたりたいですね。（＾＾）

  2008/05/27

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• 実家の貸家（２）

  ★大家さん学びの会(R) の日記（5/27）と同じ内容です。★週末に実家に電話してみましたところ、現状は空家ではありませんでした。わずかではありますが、しっかりお家賃をいただいているとのこと。ほっとしたような、ちょっと残念なような。。。じゃあ、なんで売ろうとしていたのか、ということなんですが、これはよくわかりませんでした。埼玉の北西部ですが駅10分の静かな住宅街で、戸建てとしては好立地です。『ともかく売るならオレに売ってね』と念押しして電話を切りました。やや拍子抜けしましたが、久しぶりに両親と長話しました。自分の中では、家族や両親との関わりと、アパマン経営をセットなので、そのあたりの考えを聞いてもらういい機会になりました。

  2008/05/26

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• 実家の貸家

  ★大家さん学びの会(R) の日記（5/23）と同じ内容です。★収益物件を1棟目を探している最中ですが、ふと思い出しました。身近なところに収益物件があったのです！今年の正月に実家の父が「売れなくて困っている」とぼやいていました。長い間親類に貸していた戸建てなのですが、しばらく空家になっているようです。少し考えただけでも、効果的なリフォームや、仲介業者さんへの営業方法など、いくつかアイデアがわいてきました。ここ数ヶ月の勉強の成果が発揮できそうです。特に自分でじっくり取り組むリフォームは、残債なしの物件でないとできません。将来の楽しみに・・・と思っていたのですが、案外早く実現できてしまうかもしれません。なにより親孝行のチャンスです。おそらく父は特に対策をとっていないはず。（父さんゴメン）早速、実家に電話！

  2008/05/23

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• 元社員寮の物件

  ★大家さん学びの会(R) の日記（5/22）と同じ内容です。★地元不動産業者さんから、平塚市の築15年のRCを紹介されました。積算９３００万円のところ８９００万円で売りに出されていて、ちょっと惹かれます。間取りが事務所（？）×１、１R×２、３K×５とされているのですが、元社員寮という事情もあり懸念点がいくつかあります。みなさんなら、どのような判断をされるでしょう。。。。。。以下懸念点です。・事務所（１階）元々社員寮の炊事場（食堂、洗濯場）として使われていたようです。しかもエントランスのオートロックの内側。店舗として貸せるのか不安です。貸せるとしても、今度は洗濯機置き場を各部屋に設置することが必要になります。・３K（２～７階）トイレが２つあり、洗濯機置き場がありません。３K⇒１LDKにリフォームしたら入居が見込めそうだなと思うのですが、資金的に厳しい状況です。このまま貸すとするとルームシェアしかないように思います。・外観の現況外壁がところどころ黒ずんでいて、敷地内にはなぜか（！？）自転車が５～６台積まれていました。。。。清掃＆撤去で費用がかかります。売主さんに要求するという手もあるかもしれませんが。近隣の家賃相場からすると表面利回りは9%程度です。フルローンで金利3%だと入居率80%がおおよその損益分岐点です。リフォーム・清掃含めた売り出し価格だったよいのですが、現状で取り組むのは難しいかなと感じてます。

  2008/05/22

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• 藤沢新築物件。

  小型フルローン物件を逃したのにめげず、次に行きます。藤沢市の新築物件を現地調査しました。結論としてはＮＧです。多少の値引きでは購入できない物件です。隣の駅に大学があるためか、１Ｒのアパートが多いです。周辺の競合状況を考慮すると立地での競争力は特になく、「新築」「浴室乾燥機」が主なアピールポイントでしたが、もって５年くらいでしょう。駅から物件までかなりのアップダウンなのですが、バイク置き場が取れないのが結構なマイナスポイントでした。２０平米以下、築５年以上の家賃相場は４．５万～５万というところでした。これで利回り１０．５％を期待すると３１００～３５００万円になってしまいます。。。売出価格は４３００万。ということで見送りです。

  2008/05/18

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• 小型フルローン物件 （沈）

  内見希望を伝えるべく不動産屋さんに電話したところ・・・なんともう決まってしまったとのことでした。え～(>_

  2008/05/17

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• 小型フルローン物件 （現地）

  現地調査、行ってきました。まずは、地図でピックアップした周辺アパートの空室調査です。７／８、５／６、１０／１０・・・　（入居数／全戸数）といった感じ。お～、需給関係はなかなか健全ですね。(^^♪駅は最近改築され非常にきれいで、駅前にコンビニとスーパーのチェーン店ありです。駅近物件なので、環境的には大きなプラス要因です。（＾ｖ＾）だんだんと購入意欲がわいてきます。さて肝心の物件は、、、住宅街の一角に位置していました。エントランスや共用部分の痛みや汚れは築年数並といった印象ですが、清掃と多少補修すれば周辺の新築物件からもさほど見劣りしないように感じます。懸念点は、踏切のそばであることと、各部屋に洗濯機がおけないこと。洗濯機は１階共用部分にコインランドリーが設置されていて寮のような雰囲気です。女性には避けられてしまうでしょうね。近隣の管理会社さん２社へヒアリングしてみたところ、可もなく不可もなくといった感じでしたが、利用無料にするとか、家賃をそれなりに下げる、といった意見交換ができました。対策は検討するとして、入居率９０％である現状からすると致命的ではないのだと判断しましょう。(^_^;)線路脇であるのは知っていたのですが、思ったよりも踏切の警報器の音が聞こえてきます。室内に入って確認する必要があると思いました。紹介してくれた業者さんへ内見をお願いすることにします。電車の音、警報器の音が耐えられる程度であれば、ＧＯ！。初の買付を入れまっす！！

  2008/05/16

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• 小型フルローン物件

  地元の不動産業者さんからメールが来ました！！駅徒歩４分、築１４年の鉄骨造です。売値３９００万円、積算３８００万円でほぼフルローンが見込めます（＾ｖ＾）。相模原と八王子の間の小さな駅ですが、私立大学がいくつかあって需要のあるエリアです。近隣を調査して供給過多でなければ、あとは物件次第。建物と周辺施設に致命的な問題がなければ買付を入れたいとも思います(^^♪。早速、現地調査へＧＯ！

  2008/05/15

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• 利回り！

  利回りに目を奪われるな！とは言うものの、利回りなければ利益なしです。巷の検索サイトではほとんど１０％前後、良くても１２％のように思います。こんな状況なら新築アパートのほうが断然よいのでは？と迷う今日この頃です。新築でも９～１０％のものは結構ありますので。入居付けに関しては新築といえども油断はできませんが、修繕費をほとんど見込まなくてよいというメリットが大きいです。表面１２％中古で修繕費やリフォームに家賃の２０％くらいかけたとすると実質１０％切ってしまいます。大規模修繕の不安も頭を離れません。新築なら地盤も躯体も１０年保証。設備も新品です。必要に迫られる出費がないので入居付けに多少のコストをかけられそうです。ただ、フルローンがでにくいのが難点。やはり１棟目は中古でしょうか。でも必ず自分は新築アパート建築すると思います。目に浮かびます。思考からあふれ出て現実化する日は遠くない予感です。

  2008/05/13

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• 投資戦略（の決め方）

  １棟目の選定条件が決まらないのは投資戦略が固まっていないからだと反省しました。目を養うための物件見学は継続するとして、並行して戦略を固めていきたいと思います。そこでまずはやりたいことやりたくないことからミッションを決めます。・やりたくないこと／避けたい状況→大規模修繕によるキャッシュアウト→設備トラブル多発に振り回されること→仲介業者さんへの営業回り・やってみたいこと／ありたい姿→満室安定経営→エリア調査によるニーズ研究→デザインリフォーム→魅力的な募集チラシ作成■ミッション安定的なキャッシュフロー確保で家族の生活を守りつつ、築古物件のバリューアップで賃貸需要への貢献を果たす。このミッション達成のために取るべき戦略はなんでしょうか。・安定的なキャッシュフロー満室を継続できるニーズのあるエリアであること。。。。当たり前！？・キャッシュフローを「確保」修繕リスクを抑えるため所有物件に築浅を混ぜる。。。１０年未満。利回り１０％あれば新築でもよい。願わくば、ファミリータイプでより安定。。。虫が良すぎでしょうか(^_^;)・バリューアップ潜在入居者を掘り起こす内外装のリノベーションを学び、実行する。。。・貢献リノベーション費用と、リーズナブルな家賃を可能とする高利回り物件であること。。。表面利回り２０％程度であれば安心ですね(*^_^*)当面はこの戦略で行きたいと思いまっす。ファイト。おー！

  2008/05/12

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• 6500万円のRC。新築！？

  前回の仲介業者さんとの相談はひと段落、地元の違う仲介業者さんへも相談に行くことにしました。今後未公開のローカル情報を提供してもらえたとして、土地勘や現地確認のスピードを考えるとやはり地元の有利があると思いますので。自分の属性や探している物件の条件をお話しした後、いくつか紹介をいただきました。薦められたのは６５００万円のＲＣで新築。駅徒歩２０分。売主の業者さんが満室にしたようですが、半年くらい出ているようです。利回りは８％。。。心おどりません。。。訪問の目的は今後該当物件があったら紹介をいただくことだったのですが、この物件で銀行に照会かけましょうかということなのでお願いしました。審査結果に興味があって。。ただ、仲介業者さんからすると客に値するのかという意味で照会が必要なんでしょう。家に帰ってシミュレーションしてみると、やはり８％ではぎりぎり回る感じです。銀行評価がでても踏み切れないと思います。もう少し条件を固めて業者さんへ依頼するようにしたいと思います。

  2008/05/10

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• 物件選定条件

  １棟目として購入する物件を探していますが、選定条件（つまり自分の方針）が定まらず、右往左往しています。そこで、「不動産投資＆アパート経営お悩み解決隊」に相談しました。会費数千円で財布の中身レポートＶＩＰ会員になる必要があるのですが、現役大家の方々の収支レポートや著名人へのインタビューなども提供される上に無制限でメール相談できるので、非常にリーズナブルだと思います。で、相談した結果、当面の方針を固めることができました。【物件選定条件】・物件価格は５０００万円以下（自己資金からの逆算）・木造ｏｒ鉄骨の新築相当かＲＣの築２０年以下（返済期間３０年とるため）・積算評価額が物件価格相当（フルローン受けるため）・利回り１０～１５％。（目標キャッシュフロー達成のため）・エリアは東京近郊、もしくは神奈川県内（半日程度で現地確認に行ける範囲）【収支計画】・自己資金は４００万円・年間キャッシュフロー１５０万円を目標・４５００万円借入で、返済期間３０年、返済年額２３０万程度⇒経費率２０％として、満室にできるなら利回り１０．５％　で目標達成！⇒経費率２０％入居率８０％とすると利回り１４．１％　が必要！がんばります。

  2008/05/09

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• 縁あり！？

  最近ちょっとだけ不思議な巡り会わせが続きました。まずは、先週。インターネットによくある大家さんの体験談を辿ってみると地元業者さんのホームページでした。訪問してみると、同じビルに自宅購入時にお世話になった司法書士事務所があった。縁を感じます。そして、今日。物件見学で埼玉県は羽生市へ向かいました。近隣の不動産屋さんへ賃貸状況をヒアリングしに行くと、「社長が対応します」とのこと。出てきた社長は鈴木ゆり子さんでした。大家業界では誰もが知る有名人です。びびりました。しかも売り物件の売主側の仲介業者でした。二重で驚きです。その物件のことに限らず色々お話させていただき、とても勉強になりました。

  2008/05/05

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• 新築木造物件

  先週訪問した不動産屋さんからいただいたチラシを頼りに未公開の建築現場へ行って来ました。駅近なので期待していたのですが、良い印象は持てませんでした。事前に聞いてはいたものの、あまりの急坂に圧倒され。仕事帰りにこの坂を上がる気にはなれん。また、駅と物件の周辺に割ときれいない１Ｒアパートがいくつかありましたが、入居率は７～８割といったところでした。駅前の不動産屋に立ち寄ると類似の間取りの築浅アパートで空室の２部屋を紹介されました。家賃相場は見込通りでしたが、新築といえども満室は厳しいかもしれません。こちらの物件は見送りたいと思います。

  2008/05/03

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• 税理士事務所のコンサル

  税理士事務所のお世話になるほど納税しているわけではありません。アパマン事業を個人としてスタートするか、法人としてスタートするか、という相談に行きました。生まれて初めての税理士事務所。イーネットさんの無料相談で内容を伝えると小林清税理士事務所を紹介していただきました。初回のみ無料とのこと。事務所の「種まき」なんでしょうね。事務所のホームページを見ると節税だけでなく事業計画やライフプランのコンサルティングも行っているようです。そこで自分の経済状況やアパマン事業の計画自体についても相談してみることに。結果、法人化は利益が十分出て課税額が大きくなってからでよい、ということになりました。２～３棟目くらいからという感触をいただきました。また、事業計画については「１３％が見つかれば」あとは妥当な計画とのコメントでした。横浜近辺では厳しいですよね～、と市況について話しているうちに「札幌に懇意にしている業者がいるが物件を紹介しましょうか」とのお誘いをいただきました。事務所の顧客で何人も購入されているとのこと。札幌はターゲットにしていませんでしたが、折角なのでお願いすることにしました。意志を持って行動を起こすと何かしら導きがあるものですね。「求めよさらば与えられん」を少し実感しました。ところで、事務所への相談内容は事前に資料にまとめて持参しました。事務所の方への説明がしやすかった点もそうですが、それよりも自分の考えをまとめる点でとても有意義でした。以下抜粋です。----------相談内容---------------■自己紹介※内容省略■相談事項・不動産賃貸業に取り組むに当たり、現在の経済状況について考慮すべき事項がございましたらご指摘をいただきたい。・不動産賃貸業の事業計画の問題点、懸念点、特に具体化しておくべき事項についてアドバイスをいただきたい。・節税や個人資産との分離という点で不動産賃貸業の法人化にメリットを感じておりますが、適切な事業規模や時期についていくつかの想定されるパターンをお教えいただきたい。■個人の経済状況・収支概算（２００７年）・資産と負債※内容省略■不動産賃貸業の計画（１０年間の概略）・１年目（１棟目購入）　　自己資金４００万円、銀行融資５０００万円でアパートを購入。　返済期間２５年程度、返済年額２８５万円程度。　年間キャッシュ１５０万円得るためには最低限４３５万円が必要。経費率２０％、空室リスク１５％で逆算すると年収６６９万円。（⇒表面利回り１３％）。　返済期間確保のため築１０年程度のRCか、新築の木造が対象。・３年目（２棟目購入）　自己資金３００万円と１棟目からの利益３００万円、銀行融資７０００万円でアパートを購入。　返済年額４００万円程度。年間キャッシュ２００万円。（⇒表面利回り１３％）。※以降省略

  2008/05/02

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• ターゲット

  こんばんわ。今日もアパマンの話です。活動開始前に決めておくべきものですが、仲介業者さんのお話と、現場研修を経て、少し的が絞れてきましたので、まとめておきたいと思います。・まずフルローンの物件。⇒業者さん曰く数少ないがあるようです。・自己資金４００万円で買える物件。⇒諸費用から逆算すると５０００万円程度になります。・金利３％の２０年返済で回る物件。⇒年間３３０万円程度の返済が発生します・希望するキャッシュフローは１５０万円。⇒空室リスク、経費率をのぞいて４８０万円の収入が必要です。（１）中古物件空室２０％、経費２０％として、４８０万÷０．６＝８００万の家賃収入が欲しいです。表面利回り１６％がターゲットになります。２０年返済なので、ＲＣで築１５年以内、木造で築５年以内が理想です。こんな物件、、、、、探せばあるのでしょうか。。。（２）新築物件空室５％（！？）、経費１５％として、４８０万÷０．８＝６００万の家賃収入が欲しいです。表面利回り１２％がターゲットになります。・・・この線は薄いように思います。返済期間が耐用年数を超えるのは避けたいところです。仮に３０年とれる物件であれば年間返済額は、２５０万円程度になります。（３）中古物件２空室２０％、経費２０％として、４００万÷０．６＝６６６万の家賃収入が欲しいです。表面利回り１３％がターゲットになります。ＲＣなら築１０年程度、木造は無理ですね。少し現実的になってきましたか（？）（４）新築物件２空室５％（！？）、経費１５％として、４００万÷０．８＝５００万の家賃収入が欲しいです。表面利回り１０％がターゲットになります。これも可能性はあります。ただ、木造新築で３０年とると信用棄損するようにも思います。。。。（３）または（４）の可能性を研究したいと思います。

  2008/04/30

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• 現場研修。

  訪問した仲介業者さんからすでに終わった物件も含め、早くからなるべく多く現地を見ることを勧められました。投資方針については他の仲介業者の意見も聞いてみるのが良いとも言われました。なんて良心的なんでしょう。それとも何かの作戦か。ということで、まずはその業者さんへ問い合わせたいくつかの物件を見学。自宅から車で３０～４０分以内の範囲で、３棟です。ほんの４時間ほどでしたが、机上では得られない経験ができました。エリアや物件の良い点悪い点をメモしながら次から次へ現場を移動する自分の姿に感動しました。新しい自分（例えばキャッシュフルアパマン経営者）がインストールされた気分です。記念に、仲介業者担当者へ見学の感想をメールで送りました。目的の物件以外にも、近隣の大学集中エリアの住環境を見学できたのが大きかったです。以下、感想文。---------ＸＸＸさま次回、楽しみにしております。さて早速ですが、前回ご紹介いただいた物件を見学してまいりました。以下、まわった順に感想を述べさせていただきます。■キャッスルＸＸＸ（ＸＸＸ二丁目）・良い点　住宅街で静か。すぐ近所に月極め駐車場。・悪い点　駅方面急坂。川沿いで匂う。敷地と外壁の清掃が必要。ドアのセキュリティも不安。周辺に同様のアパート多数あり空室目立つ。⇒客付け困難と感じました。■ＸＸＸハイツ（ＸＸＸ2丁目）・良い点　コンビニ、スーパー至近。月極め駐車場もあり。日当たり良好。経過年数の割に外壁はきれい。・悪い点　駅遠い。周辺が工場で休日も稼働（騒音）。敷地内に放置自転車。⇒工場従業員の方々の入居も考えられますが、将来性が不安でした。★ついでにＸＸＸ駅付近も見回ってみましたが、大学が３つあるだけあってアパート・マンションだらけでした。喉から手が出る思いです。特に4丁目は駅近で、住宅街なのに道幅が広く、好印象でした。このあたりでキャッシュが出る物件があれば即決断できると思います。■ロッシェルＸＸＸ（ＸＸＸ1丁目）・良い点　ＸＸＸ大学病院間近。周辺アパート2棟満室。住宅街で静か。自然多い。新築で設備よし。・悪い点　コンビニなし（病院内にはあり）。近隣に駐車場なし。バス停遠い。隣家迫り圧迫感多少。⇒人気がなくさみしい雰囲気でした。需要は十分なのでしょうが、学生・病院勤務の方々以外も入居されているのか気になりました。以上です。

  2008/04/29

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• いざ仲介業者さんへ

  午前１０時の約束でオフィスへ行くと、問い合わせに対応していただいた担当者とその上司のお二人が現れ、軽く挨拶。早速現地へ、と思いきや上司の方からあれこれ聞かれます。活動動機や、投資の方針、現在の資産状況など。今から思うと適性評価をされていたのだと思います。取引相手の採用面接です。一通り話したあと、取引のある銀行へ属性審査をしたいということになりました。一次試験合格ということだったのでしょうか。わずかな自己資金も白状したのですが、セーフだったようです。なんだかデジャブです。アパマン経営への思いを語り、属性審査の申込用紙を記入する。。。そう、半年前とまったく同じパターン！誘導尋問のような流れ方。でも今回は違います。確実にバージョンアップしています。自己資金から着手できる価格帯も分かっていますし、複数棟購入し続けるための物件選定の方法も理解したつもりです。むしろ経験値が不足しているので、今は行動することが必要なのです。慎重に、でも着実に進めていきたいと思います。さて、肝心の物件は、、、既に申し込みが入っているとのことでダメでした。しかもいただいた資料を見ると、土地のほとんどは使えないことが分かりました。巨大な旗竿です。隣地を買うでもしない限り並（以下？）の物件と思います。残念なようなほっとしたような。

  2008/04/28

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• 目指せ！キャッシュフルアパマン経営者＄

  こんばんわ。ひさしぶりのブログ更新です。人生にちょっとだけ変化があったので記録しておきたいと思います。昨年１１月に活動を中止してから約半年、ようやく投資用物件の検索を再開しました。面白い程「国民生活金融公庫」が分かるレポートや、『光速』収益不動産投資成功法で学んだように、評価が出やすい物件をネットで探して行きます。今回見つけたのは、土地４００平米で築２０年のアパート。売却価格は３０００万円を切っていて、土地値以下です。早速仲介業者さんに問い合わせ、翌日の現地見学の予定を入れました。投資用物件に力を入れている地元の業者さんで以前から気になっていました。資料を見てから、、でもよかったのですが、今後未公開物件などの紹介も期待して、とりあえず関係を作っておこうと思います。

  2008/04/27

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• ボロ物件でも高利回り

  『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ』という本を読んだ。著者は加藤ひろゆき氏。ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１のハンドルネームで有名な方。現金主義で、しかも数百万円からの自己資金で、最終的に家賃収入で生計を立てている。ブログや書籍の内容は買付や修繕の活動が紹介されていて、ご本人はパワフル・ワイルドな印象。だが投資手法は堅実といえる。この書籍からは次のこと学ばせていただいた。ありがとうございます。・とにかく安く買う。・お客がつくような修繕をできる限りやすく実施する。・仲介業者になんとしてもお客をつけてもらう。simpleで強力な原則だ。

  2008/04/01

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• 住宅ローンとアパートローン

  「自宅ローンは関係ない」という人もいれば、「絶対だめ、不動産投資諦めろ」的なことをいう人もいる。買付入れて、融資審査申し込んで、「住宅ローンの残債があるので融資できません」ってのは避けたい。銀行に聞けば「具体的な物件がないと審査できかねます」だとさ。ただ、給与と家賃の総収入を基準に返済率（３０～４０％くらいか）で判断するのが通常、っていうヒントももらった。それから、銀行によっては給与年収の１０倍まで、って決まってるところもあるらしい。これ、どういうこと？給与で返すわけじゃないのに、給与基準で上限引くってのは。どちらにしても資産価値の低い家に残債が多く残ってたら、確かに負債だろう。ということで、我が家の価値評価。路線価×土地面積　＋　木造再取得単価１６万円×（償却期間２２年－築年数１年）／２２年⇒う。売買価格よりかなり低いぞ。やはりだめなのか。評価額からローン残債を引くと、差はおよそ７００万円。これが負債額か。つまり金融資産が７００万円以上ないと我が家のＢ／Ｓは赤。厳しい現実。そして住宅ローン返済比率は年収の１８％。アパートローンの返済比率が３０％程度なら銀行も許容範囲かも。まずは我が家の収支をプラマイ０にして、そこから頭金をためる！そして返済期間長く、返済率低くできるＲＣを購入！この作戦で行きますか！！

  2008/03/12

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• ノンリコースローン

  調べてみた。リコース＝個人の信用という意味合いらしい。すなわちノンリコースローンとは個人の信用力に依存しないでお金を貸してくれることを言うということになる。ローンが返済できない場合に、個人の資産差し押さえにならないとのこと。不動産投資においては、投資対象の不動産を手放すだけで残債の返済義務がなくなる（？）ってことなのか。そうすると、ノンリコースローンで不動産投資をすると、自己資金を回収した時点でリスクゼロ！？しかも貸す側の金融機関も貸し倒れリスクを負う分、融資対象となる投資物件の審査にきわめて慎重にならざるを得ない。ということは！ノンリコースローンを受けることができたらば優良物件ってことに！おいしすぎない！？デメリットはないのか？逆に貸す側は何がうれしくてこんなことするのか・・・取り扱っている不動産業者をいくつか見つけたのでもっと詳しく調べてみよう。

  2008/02/21

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• 不動産投資計画の今後

  不動産投資コンサルのＣ社Ｆさんに今後の相談に行った。自宅用物件を探してくれていたので、こちらで決めたことの報告も兼ねての訪問。住宅用の借り入れ（予定）額を伝えると、Ｆさん固まる。投資対象としてアパートはあきらめざるを得ないとのこと。「想定外の額」と言われてびびったが、自宅のローン返済率だけで見ると度が過ぎるというわけではないという見解もいただき安堵。さらに聞くと、住宅ローンや投資ローンの総額はおおよそ個人の給与年収の１０倍までという銀行側の目安があるらしい。今回の借り入れにより、投資用に銀行から引き出せる融資額がアパート一棟分に届かなくなるようだ。自分としても何となく感じていたが、やはりワンルーム投資に切替えるしかない。Ｆさんの表情も険しい。そりゃそうだ。「絶対アパート一棟で」と意気込んでいた張本人が、全て白紙に戻してしまったのだから。Ｆさんの方では小額の借り入れで済むような中古物件を探してくれいたらしい。意思の疎通ができていなかった点はお互い様だが、どちらにしてもＦさんのここまでの営業活動はパー。ワンルーム投資については、「すぐに始めますか？」と来る。自己資金的にはなんとかならないこともない。当初の計画からすれば早期に投資着手したいところ。が、かかえる（予定の）自宅用借り入れ額を考えると少し勇気がいる。察したのか、Ｆさんも「では、その気になったら連絡ください」と。やはりいい人だ。いや、プロだな。感情的な思考がないんだ。積極的な客から順に商売する。当然といえば当然。そして面談終了。今回の見送りはオフィスの出口まで。前回はビルの１階までだった。その前は駅まで送ってくれた。。。距離を感じるなー。でも懺悔を済ましたようで、なんとなく安らかに帰宅。

  2007/11/24

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• 不動産投資計画の中断

  決断した。自宅を建てる。投資物件は後。子供の成長期という我が家族の最も貴重な時期をふさわしい住まいで過したい。Ｃ社Ｆさんにメールで報告した。返信は「ご決断了解しました。私もその方が良いと思います。」先日までの作戦会議を全てひっくり返したのにこの対応。なんと顧客想いの方だ。そしてスピーディーに事をすすめ、早いところ本来の目標である投資物件購入を実現すべしとのアドバイスをいただいた。本心を見抜かれた気分だが、むしろうれしい言葉だ。方針転換にあたり、決断に至るこの１週間の検討経緯を残しておこう。●財形転貸融資を利用する。申込先となる金融機関に問い合わせたところ、給与収入ベースで返済率４０％までしか住宅ローンはでないとのこと。⇒６０００万円を４％で借りるとする。表面利回り１２％だとしても１０年後に残債３０００万円、キャッシュ６００万円。繰り上げ返済して負債２４００万円。その時点で借りられる住宅ローンはせいぜい３０００万円だろう。希望の家は建たない。●持家でないと、投資ローンの融資元がごく一部の金融機関に限られ、かつ利率も高い。逆に持家であることのデメリットはないと判断。持家になるまでの間の市場相場上昇リスクくらいだ。しかしながら、Ｆさんには心から感謝。何も知らずに不動産投資に着手していたら、後々家庭内トラブルになって可能性大だ。最も一戸建てを欲しい時期になってみて、初めて身動きがとれないことが判明するのだから。自宅用物件についてもサポートしていただけるとのこと。大いに相談したい。いつかＦさんの成績に貢献したいものである。

  2007/10/06

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• 不動産投資計画の危機

  アパート経営を目指し不動産コンサルのＣ社を訪れたのは１月半前のこと。金融機関のローン事前審査も終え、８０００万円までの融資が見えて来た。この段階で担当Ｆさんから重要な確認事項があるとのことで、オフィスへ。曰く「当面は自宅の購入を予定されていないということでよろしいですか？」と。また、持家でないと相手にしてくれない金融機関もやはりあるらし。●投資物件のローン残債は住宅ローン審査で非常に不利になる。理由：返済能力は給与収入基準。投資物件からの収入を参入しない。理由：投資物件ローンの返済＋住宅ローンの返済能力があるか判断される。●自宅保有者は住宅ローン残債があっても投資ローン審査で不利にならない。理由：返済能力は人ではなく物件。投資物件の収益力のみで判断される。理由：自宅を共同担保にすることも可能。実は、以前から自宅（一戸建）の取得を考えていた。子供が１０～２０歳である期間が最も必要だ。今３歳なので遅くても７年後。投資ローンの妨げになると思い踏みとどまっていた。しかし、アパート経営で資産を積み上げても、キャッシュで家が建つまでは遠い道のり。その頃には子供は家を出てるかもしれない。Ｆさんへは後日返答をする約束をして帰宅。。

  2007/10/01

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