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2010.01.09
カテゴリ：物件調査等
アクセスが８８８８になりました！てらちゃんさんのブログを拝見し、自分が７７７７を見そびれたことに気付き、８８８８の瞬間は気をつけてみていました。これも、訪問してくださるみなさまのおかげです！いつもありがとうございます！！これからもボチボチ頑張ります！さて、検討中の物件。耐用年数終了が近づきつつある築古ＲＣ一棟もの。現況再建不可。
これだけでも相当なものですが、まだまだ難点があります（＾＾；けっこうな傾斜地。階段たっぷり。隣地が測量への協力を拒否。その反面、立地としてはまずまず人気の住宅地。そして、２０％どころではない高利回り・・・。昨年末の時点では、まだ正式な売り物件になっていなかったのですが、買い付けが一気に複数入り、当初の売り出し予定価格より約１割高くなり、融資特約なしなら物件を止められる、という状況になりました。躯体、内外装、防水、地盤等々、色々なリスクがあると思いますが、ひとまず明日もう一度現地に行ってこようと思います。あと、旧国金さんの融資が可能かどうか？？？もし何か情報がおありでしたら、コメント欄やメッセージ等で教えていただけるとありがたいです！！お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
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３年くらい前ですが、ワタクシ５００万を不動産担保なしで借りたことあります。ただし連帯保証人（ダンナ）を取られました。
ただし、この連帯保証人、年収がある程度以上（５～６００万円だった気が）ないといけないので、パート収入程度の奥さんでは不可でした。 (2010.01.10 10:10:22)
耐用年数超えで、再建築不可物件の場合、出口戦略はどうなるんですか？
(2010.01.10 10:56:51)
ＫＯＢＥ★とどさん
ありがとうございます！！ たぶん、昨年夏に借りたのがそれだと思います。金額も同じ・・・（＾＾； 不動産担保ありで再建築不可の場合は融資額等どんな感じになるのかな～？？？ (2010.01.10 20:06:41)
みんなでお金持ちさん
出口、難しいですね（＾＾； ただ、かなり短期間に自己資金は回収できると思われますので、その段階で要再検討です。 １．近隣との交渉で再建築可にして土地として売却 ２．隣地所有者（接道義務を満たしている）に売却 ３．高利回り収益物件として安価で売却 ４．ひたすら補修して持ち続ける。 あたりでしょうか・・・。 今回、２の所有者さんも、手を上げておられたようです。 （ＰＳ：スミマセン。記事を修正しました。耐用年数を超えてはいませんでした（＾＾；） (2010.01.10 20:26:33)
なるほど、隣接地の方に売却という手があるんですね。利回りがよければひたすら補修で持ち続けるのもありですよね。
勉強になりました。 (2010.01.11 00:15:06)
ぼうたかＢＯＹさん
アクセス８８８８おめでとうございます！ さて、再建築不可物件の出口ですが、１－４以外に、もうひとつ重要な使い道ありますよ。担保として使うのです。ただし、現金買いや支払いが済んだ場合にだけ使えます。 築古ＲＣ、給排水関連で気をつけないと、出費多いかも。リスク分析よーくさせたほうが、よろしいかと。 てらちゃんより。 (2010.01.12 06:42:43)
買付複数入りましたか。すごい利回りですものね。
国金の件、持って行き方は考えたほうが良いかもしれませんが、とりあえず担当者にも聞いてみられてはどうでしょうか。 皆さんのコメントを拝見して、出口の件、勉強になりました。 再建築不可なので、担保価値は随分下がるとはいえ、そういう使い方もできるのですね。 将来的には土台と柱を残せばリフォームと見てもらい得るので（大手Ｓ不動産は｢新築そっくりさん｣というリフォームもやってますよね）、激安物件の場合は、自己資金で買って、後に金融機関からリフォームの融資を引くという手も考えられるようです。 隣地との関係性は気になりますが、再建築不可物件ばかり狙って高収益を上げる投資法をされている方もいるようですし、頭を柔らかくしていると、いろいろ考えられるものですね。 （私のコメントは単なる感想で、役立たずスミマセン） (2010.01.12 09:23:04)
てらちゃんさん
担保に取ってくれそうな金融機関は、どことニラんでおられますか？僕が思いついたのは、旧国金さん、ライフさんあたりでしょうか～ 給排水、埋まってるとやっかいですよね～。最悪、露出配管で何とかなるのかな～と思っていたのですが、事前のチェックが必要ですよね・・・。いつも有効なコメントありがとうございます！！ (2010.01.12 18:13:52)
まるこさん
買付、殺到したようです。特に隣地の方にとっては魅力的でしょうね～。 国金さん、今週の面談で色々希望を伝えてみます。購入資金に加え、リフォーム資金でも出してみようかと思います。あと、ライフさんも使えるかもです。 コメントいただけるだけでありがたいし、嬉しいです。今後もよろしくお願いいたします！！ (2010.01.12 18:18:55)
ゴンさん
殺到し、自然に値段が上がっていました（＾＾； 色々動いてみて、自分なりの基準では何とかなりそうになってきました～（＾＾）（現況再建不可は変わりませんが・・・） (2010.01.13 19:43:27)
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