[マンション大規模修繕のこと]の記事一覧 | マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

大規模修繕の裏ワザ（チャンピオン制）

チャンピオン制とは、かつて公共事業の談合で用いられたオーソドックスな出来レースの方法です。私が建設業に従事していた時代に、公共工事においてはチャンピオン制と呼ばれる受注が業界内では一般的でした。旧態依然とした建設業界の悪しき商慣行が大規模修繕工事を蝕んでいます。１、診断、設計段階からチャンピオンと呼ばれる工事業者を参加させます。２、チャンピオンの工事業者担当社には、管理会社または設計事務所の名刺を持たせますので、管理組合は、管理会社または設計事務所の従業員と思ってしまいます。３、チャンピオンに診断報告書と設計図書（数量計算・改修仕様書等）を作成させ、表紙の名前だけを管理会社または設計事務所の名前に変えます。４、管理会社一任方式（管理組合が管理会社を特命で発注する）を取る場合には、チャンピオンが言い値で管理会社の下請けになって工事を受注します。競合相手がいないので、原価（下請けが受注する工事金額）が相場より２～３割高くなることがあります。これに管理会社の利益１５－３０％の上乗せされることになるので、管理組合は相場の金額に比べ倍近い金額の工事を発注してしまうことがあります。５、設計事務所の場合には、コンサルタントの発言力を生かし、チャンピオンが工事を受注できるようその他の競合工事業者を選択します。見積業者を公募したとしても、絞り込みの際に手名付けた業者をリストアップすることは発言力の大きいコンサルタントにとっては容易い作業です。競合工事業者には管理組合にはわからないよう裏で、チャンピオンより高い見積もりを出すよう調整します。競合工事業者にはチャンピオンからリベートの約束をさせます（１社あたり工事金額の２、３％程度）。チャンピオンの言い値で工事が決まるので、競合工事業者にリベートを支払ったとしても、十分な利益が確保できます。管理組合は、管理会社一任方式に比べ、管理会社のマージンがない分、安い金額で発注することはできますが、相場より２－３割高い工事代金を支払うことになります。６、５で話がつかない（指示した見積をださない）競合工事業社がいる場合、設計事務所はあらゆる理由をつけ、管理組合に見積業者から外すよう導きます。外すのが無理であれば、競合見積業者の見積を事前に把握し、チャンピオンへ競合見積業者の最低金額を教えます。７、５・６によりかなりの高い確率でチャンピオンは工事を受注できます。工事が契約できた暁にはチャンピオンは紹介料やコンサルタント料の名目で、設計事務所に３－１０％のリベートを渡します。８、チャンピオン制を前提にコンサルタント業務を進める設計事務所は、コンサルタント会社が競合し、管理組合が合い見積でコンサルタント会社を決める時は、安い金額を提示してきます。人件費の積み重ねで金額が決まるコンサルタント料金は、企業努力だけでは簡単に金額が安くなるものではありません。コンサルタント料金が安くなる理由は３つ、一つ目はもともと法外なコンサルタント料金設定をしている場合、二つ目はコンサルタントの質が悪い場合、三つ目はリベートをもらう場合です。９、管理会社お任せ方式だけでは、受注が伸びない管理会社は、ＰＭ方式やＣＭ方式と言ったコンサルタント手法を管理組合に提案しています。この場合であってもチャンピオン制度は根強く残っているので、上記５－８の手法を用い、一見公正な競争をさせているように管理組合に見せておいて、裏では出来レース（チャンピオンを受注に導く）を行っています。因みにチャンピオンからのマージンを管理会社担当者が個人的に袖の下に入れていることがあります・・１０、チャンピオン制による弊害は、工事品質に影響します。診断からおんぶにだっこでチャンピオンに任せているので、管理会社および設計事務所の監理者は現場のことが今一つわかっていません。また、リベートをもらっているため、何か問題が生じたときには工事業者に強く言えませんし、手抜き工事を見つけた際にも多くの場合目こぼしをします。高すぎるコンサルタント料金、安すぎるコンサルタント料金コンサルタントの営業手法が「うますぎる」場合には注意しましょう！チャンピオン制って変だなっと思う方↓↓クリックお願いします。にほんブログ村

マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

[マンション大規模修繕のこと] カテゴリの記事

大規模修繕の裏ワザ（数量書類の二重作成）

大規模修繕の裏ワザ（チャンピオン制）