マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

[防災・防犯] カテゴリの記事

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• 理事会による防災訓練の実施

  ブログにお越しいただきありがとうございます。防災訓練といえば、全体の防災訓練という位置づけで考えている組合は多いと思います。それは間違っていませんが、中心となるメンバーによる本部訓練を定期的に合わせて行うことをお勧めします。実際に有事が起きた時に、管理員さんがそこにいる時間とは限りませんし、規模の小さなマンションはそもそも管理員もいないところもあります。管理会社や警備会社が助けてくれるのでは？と甘い考えを持ってはいけません。交通が遮断されたり、有事の緊急対応が集中したりするので、むしろ頼りにならないと思っていた方がよいのかもしれません。例えば・・防災備蓄をしているマンションがあれば、そこを誰かが明けなければ、宝のもち腐れになります。管理員室に警報装置が付いていますが、入室方法がわからなければ、ピーピー警報が鳴っているのを指を咥えてみていることになります。マンションによっては、防災委員会等が独立して設置しているところもあるようですが、委員が大勢いれば別ですが、日中の昼間など、仕事をしている方は、マンションにはほとんどいません。いつ何時有事が起きるかは誰も予想できません。現に、東日本大震災なんかは平日の夕方の時間帯でしたし、先般の関東圏の震度5前後の地震は、管理員が不在の真夜中に発生しました。中心となる役割は、防災委員会を結成も大切かもしれませんが、ここは持ち回りで必ず選任される役員も協力して参加できるような体制づくりが必要です。先般、築５０年６５戸のマンションで、組合員有志（防災訓練の中心的な役割を果たす一般の組合員）と、役員６名が出席して、少人数の本部訓練を開催しました。・非常時のカギが保管されているキーボックスの開け方・管理員室や防災倉庫の入室方法・防災倉庫の場所確認と中の備品状況の確認・管理員室の警報装置などの使い方確認等を行いました。理事会と同日に行ったため、役員の負担が特別に増えることはありませんし、管理会社の協力も得られます。だいぶ落ち着いたといえコロナが完全収束しない中、全体訓練はなかなか難しいかもしれませんが、理事会だけでも少人数訓練を実施する価値はあると思いますよ！！

  2021.12.05

• 防災活動が停滞時に起きた震度５前後の地震を考える

  ブログにお越しいただきありがとうございます。５０歳を超え、アンチエイジングを心がけるイダケンですｗ新型コロナの影響で、密を避けるため、普段行っていた防災訓練を行わなかったマンションは多かったのではないでしょうか？インターネットを用いた自習型防犯訓練等に切り替えて、意識を高める努力をしていたとは思いますが、有事になると役に立つかというと難しい面があります。２０２１．１０．７。コロナの緊急事態宣言が解除された直後、関東地方で、大きな地震がありました。​過去ブログ​でも紹介しましたが、防災体制ができているマンションとそうではないマンションとでは、直後の対応に大きな違いが出ました。組合の体制がベストの状態で、起きるとは限られないのが有事（地震や火災）です。

  2021.11.14

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  台風対策は、お・す・み？

  いつも本当に有難うございます。外で肌を日に焼くと、炎症を起こし軽度の火傷になる皮膚の弱いイダケンです。9月に入り、立て続けに台風上陸のニュースが世間を騒がせます。最近、ディスカウントストアで有名なドン・キホーテの「台風に備えた」ツイートが話題になりました。・・・・・台風に備えて揃えておいた方がいいかもリスト(日用品)▼ □ ナイフ、缶切り□ ごみ袋 □養生テープ □ カセットボンベ □ ラジオ □ 懐中電灯 □ 電池 □ 水筒 □ マッチやライター ドンキでも揃いますが、揃うならどこでもいいんです。 お住まいの地域の情報を確認し、十分に気をつけてください。・・・・・揃うならどこでもいいんです。という、自社誘導の営業ではないことに賞賛があつまったようです。ここまでの準備は難しくても、停電、断水（マンションの場合停電になると水が止まる）に備えて、懐中電灯、ペットボトルの水、非常食、非常用トイレ​←これ重要！！​程度は準備してもよいかもしれません。停電するとマンション上階では水がでなくなりますし、トイレが使えなくなります。また、停電時は自動販売機やコンビニも電気がつかなくなるので、飲物を手に入れられなくなります。ところで、非常食として、カップラーメンやインスタントラーメンは、水でも食べられることをご存知ですか？カップラーメンの場合、水を注いで最低30分程度で食べられるようになり、味をしみこませたい場合は倍くらいの時間が必要とのこと。非常食ですから多少の味は我慢しても良いかもしれません。また、袋麺は先にスープを入れ、直接袋に水を灌ぐと、15分後には食べられる状態とのことです。水温上昇と共に、台風が大型化しており、関東でも風速５０ｍを超える台風が上陸するようになりました。風圧に耐え切れなかったり、風により物が飛んできたりで、硝子が割れる危険性も出てきます。地震と違って、台風は来ることが前もって予想できることから、念のため、窓に養生テープを貼っておいてもよいかもしれません。割れると悲惨ですよ。・台風の雨と風が一気に部屋の中に吹き込む。・飛んだガラスで怪我をする（軍手なんかで処理できません。確実に手を切ります）・台風すぐ後にガラス屋さんは混み過ぎて、数日ガラスが割れたままの部屋で過ごさなくてはいけない。１００円ショップでも売っている養生テープを下の写真のように内側から貼るだけで効果があります。自然のことで、台風は避けられません。備えあれば憂いなしで、皆様が安全に生活できることをお祈りしています。今回もブログをお読み頂き感謝、感謝です。

  2020.09.10

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  新型コロナウィルスと防災訓練

  マンションは、消防法により、防火管理者の選任・消防計画の提出・定期的な消防訓練の実施等が義務付けられています。皆様のマンションでは、この義務を果たしていますか？消防訓練（避難訓練・防災訓練等）は、屋外で行うことが多いと思います。よって、寒い時期と暑い時期を避けた、春と秋に主に企画されています。予定されていた訓練が、コロナのために、延期された！というマンションも多いことかと思います。新型コロナウィルス延期についての行政の考え方はと言うと・・・各消防局からのホームページをみると、同じ文章が記載されているところを見ると、国の統括する部署より何らかの通達があったのではないでしょうか？「消防法第8条第1項に定める消防計画に基づき、防火管理者の責務として定期的に実施することが必要な消火・通報・避難訓練（以下「消防訓練」）を延期するかどうかについては、各事業所の状況を踏まえて各事業所で判断してください。​なお、予定していた消防訓練を延期することにより、消防計画に定める回数を実施することができない場合にあっては、感染流行の終息後、速やかに実施してください。」​通常総会と同じように、終息後速やかにという考え方は同じですね！法的義務だからと言って、無理には実施せず、感染拡大防止と居住者の安全確保に努めて下さいね！にほんブログ村

  2020.04.19

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  集中（ゲリラ）豪雨と冠水

  2018年8月27日夜の首都圏の集中豪雨はマンションでも数多くの被害があったようです。イダケン事務所の契約先では、被害報告を今のところ聞いていませんが、集中豪雨の翌日にあった管理会社は、「対応に追われて大変だった」と疲れた顔をしていました。台風や大雪は天気予報で、ある程度事前に予防ができます。しかしながら、集中豪雨（ゲリラ豪雨）は、とつぜんにやってきます。一番多い被害は、雨水ポンプの排水能力を超えたことを起因とする機械式駐車場下段の冠水事故と、床上浸水でしょう。天災じゃ仕方がないということは、被害者にはなかなか言えません。また、昨今ゲリラ豪雨が毎年数回起きることがあると、天災と言っていいものかがわからなくなります。防ぎようのないこと・・と諦める前に、一度苦い思いを経験したマンションでは、予防保全策がないか、理事会で真剣に検討しても良いと思います。【マンション管理セミナーのご案内】開催日：2018年9月24日（祝日）　14時から16時開催場所：イダケン事務所の新宿支社定員：8人セミナー後の情報交換・懇親会：あり（希望者のみの参加、会費制一人1000円）セミナー会費：無料テーマ：「～管理組合が加入している保険。ちゃんと理解して契約していますか？～」概要：保険の更新があると、理事会は「えっ？なんでこんなに値上がりするの？」ってびっくりします。築年数が古いマンションではその値上がり金額が顕著です。保険料は、東日本大震災以降毎年値上がりし、築40年超の建物は前回契約金額の２・３倍以上なんてことがザラです。値上げする前は気にならなかったのですが、本当にこれだけの保険料を支払わなくてはいけないのか？疑問に感じるようになります。築年数が古いマンションだけでばく、築浅のマンションでも、保険料の金額は馬鹿にできません。内容もよくわからない保険に、高額な金額を払うメリットがあるのか？一度真剣に考えてみませんか？経験豊富な管理会社が提案しているんだから間違いない。本当でしょうか？ほとんどのマンションでは、保険代理店を管理会社が務めます。保険代理店には保険会社から手数料が入ります。保険料の２０－２５％もの手数料が入る管理会社にとっては、保険料の値上げは、非常においしい話です。何のメリットや、どれだけコストパフォーマンスがあって、加入しているのか実態がよくわかっていない保険契約。今回のセミナーでは、ここにメスを入れます。にほんブログ村

  2018.09.01

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  雪害

  ニ週連続の記録的な降雪！びっくりですね。車窓から雪景色を見ながらブログを書いているイダケンです。 平時には想定できないトラブルがマンションで起きています。１．落雪被害：屋上（斜めの屋根）に積もった雪が落ち、下の駐車車両を破損させた→地下駐車場の浸水被害と同じ考え方であれば、共用部分保険の適用は難しそうです。管理組合の責任はどこまでか？が問われますが、天災クラスの大雪＋雪下ろしができるような場所ではないことを考えると、損害責任までおよぶかは疑問です。２．エレベータ冠水：屋外に面したエレベータが積もった雪が扉からなだれ込み、下にある制御機械に水浸しになった→台風等の強風時にありそうな事故です。台風時の吹き込みと同様ならば、共用部分保険の適用は難しそうです。エレベータ会社の修理は高いので大きな出費になりそうです。３．敷地内通路に積もった雪に足を取られ、骨折事故→雪かきをしないで数日間放置していれば、管理組合に責任は追及される可能性ありそうですが、そうでなければ個人責任になると思います。大雪の予想がでれば、エントランス付近にスコップを置き、居住者が協力して雪かきできるようにすることが必要です。今回のように20年に一度と言われる大雪が続くこともあります。以前の記事にも書きましたが、トラブルをなるべく少なくするための対策は必要です。対策としては、 雪かき用スコップ(スノーダンプ等も必要）、融雪剤の購入共用部分や敷地の使用について、天災時保険適用や管理組合責任についての組合員周知等が考えられます。 大雪が降った後すぐに、ホームセンターに足を運んでも、除雪用品は売り切れで手に入りません。組合員への周知が不十分であると、事故が起きた時に組合責任範囲をめぐって揉めることがあります。皆様、雪かきで腰を痛め内容に気をつけてくださいね！ にほんブログ村

  2014.02.15

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  減災への対応

  東日本大地震から今日でちょうど一年。朝から各メディアは特番を組んで、震災を振り返っています。東海大地震の可能性が高くなっている神奈川・東京エリアで生活し、仕事をしている私たちにとっては、対岸の火事などではありません。イダケンの住まいのマンションは防災備蓄倉庫を買って安心しているレベル。倉庫の鍵は誰が持っているのか？倉庫に何が入っているのか？周知しなければ有事に何も役に立たない可能性があります。イダケンが仕事をさせて頂いているマンションでも、有事の時に、「減災への準備はどうすべきか？」「震災時に具体的にどう対処すべきか？」か深く突っ込んで考えている管理組合は、まだまだ少ないのです。喉元過ぎれば・・・ではなく、あの日から一年間が経過し、各メディアを通じて振り返っているこのタイミングに、何らかのアクションをおこしていかなくてはなりません 交通が寸断されれば、普段お任せしている管理会社は全くあてにならなくなるのです。一番身近なコミュニティーであるマンション居住者がたすけあい、減災、被災時の対応を全てこなさなければならないのです。 イダケンも何かできることがないか考えてみました。事務所のサービスで初回無料の出張セミナーというメニューがあります。防災・減災をテーマにした勉強メニューを構築できればと思います。  にほんブログ村

  2012.03.11

• マンションと石油ストーブ

  先日顧問契約をしているマンションの役員さんからお電話がありました。「一人暮らしの高齢者が倒れていて、ヘルパーさんの承諾を経てベランダ側から室内に入り、救助した」とのこと。このマンションは築４０年を経過していることから、高齢者率が高く、今後同様の問題が起きるのではないかと心配されていました。このお部屋では暖房器具に石油ストーブを使用しているのですが、室内に灯油缶２本を保管していて、高齢者独居は、火災等の原因になりやすいため、石油ストーブを禁止できないだろうかと相談を受けました。役員（理事会）だけの判断で、専有部分の利用方法を制限することは難しいと回答しましたが、相談の主旨は理解できましたので、相談の結果、理由を明確にした上で石油ストーブの使用を自粛する旨の協力文章を全戸配布することになりました。火災が多発する季節。高齢者が多いマンションでは、火災が起きた時に避難が速やかに進むとは限りません。マンションの実情に即した使用細則作り。今後の課題となります。

  2009.12.11

• 高層階の空き巣

  お隣の国、中国で高層マンション２２階で空き巣があったニュースが報じられていました。進入経路は３１階の屋上から壁を伝って降りてきたとのこと・・・こんなことは普通ありえないだろうと思うかもしれませんが、先月神奈川県で、最上階狙いで空き巣を繰り返していた犯人が捕まっていました。高層階に居住する方は、セキュリティーが甘く、開放部分を施錠しないことが多く、その無防備な状況を狙うそうです。マンションだからと安心せず、自分の安全は自分で守るように心がけましょう！ 

  2009.08.19

• マンションの防災対策

  お住まいのマンションは防災対策をしっかりしていますか？一つの建物に多くの人が住むマンションは、災害時の対策如何によって大事故につながる可能性があります。それでは、どのようなことが必要かというと・・国土交通省が発表しているマンション管理標準指針によると、標準的な対応は次の通りになります　(1)防火管理者の選任：管理会社ではなく居住者が防火管理者の講習を受講し、選任される必要があります。　(2)消防計画の作成及び周知：防火管理者の選任届けを出す際にいっしょに提出します。全戸に配布することや掲示板につるしておく等周知方法を工夫しましょう　(3)消防用設備等の点検：年2回資格者による法廷点検が義務付けられています。実施率１００％を目指し、曜日や情宣方法を工夫しましょう　(4)災害時の避難場所の周知：掲示板等見やすい場所に常時掲示しましょう　(5)災害対応マニュアル等の作成・配布：消防計画と合わせて作成しましょう　(6)ハザードマップ等防災・災害対策に関する情報の収集・周知：ハザードマップとは「災害予測図。一定の時間内に、ある地域に災害をもたらす自然現象が発生する確率を図にしたもの。」のことです　(7)年１回程度定期的な防災訓練の実施：町内会（自治会）の防災訓練ではなくマンション独自で開催する訓練を指します  

  2009.05.05

• 防災に対する意識

  皆様は防災に対する意識はどの程度お持ちでしょうか？１、建物の防火管理者はどなたかご存知ですか？→消防法上マンションに一名選任していると思います。誰が防火管理者なのか知っておきましょう２、消防（避難）訓練を定期的に行なっていますか？→消防法上定期的に消防訓練を行なう義務があります。地元の消防署や消防設備業者に依頼すると訓練をしてもらえると思います３、地域の防災拠点をご存知ですか？→一般的に最寄の小中学校が広域避難場所に指定されています。有事の際、家族とはぐれた場合、どこに避難しているのか家族全員がどこに避難しているのか把握している必要があります。４、マンションに自主防災組織はありますか？→いつ何時災害が起きるかわかりません。災害時は管理会社は機能を果たさないと思って下さい。特にマンションは昼間の人口と夜の人口は大幅に違います。平日の日中は、女性、子供、高齢者が中心となりますので、成人された男性が少なくとも、有事の際的確な対応ができるよう防災組織を確立させる必要があります５、防災ボードは準備していますか？→災害時にマンションに家族全員がいる保障はありません。外出中の家族はともかく我が家であるマンションを目指して帰ります。その時に在宅中である家族が無事かどこに避難しているのかを玄関前にボードを下げておくと一目瞭然です。これは救助活動にも効力を発揮します。

  2007.12.02

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  避難場所って知ってますか？

  お住まいのマンションの避難場所ってご存知ですか？地域防災拠点として、最寄の小中学校が避難場所として指定される場合が多いと思います。そこが避難場所になったり、物資の配給先となりますので、どこに避難場所があるか知っておくことは大切です。マンション掲示板に地図に図示した避難場所を貼ると、いざと言う時に重宝しますよ！

  2007.11.21

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  災害時のトイレ確保

  大地震があった際に飲料とともにトイレの確保が一番求められるそうです。汚い話ですが、タンク式の仮設トイレや、穴を掘っただけの簡易トイレだと汲み取りをしないと、汚物がいっぱいになり機能を果たさなくなります。調べてみると災害時には道路にある下水用のマンホールを仮設トイレとして利用が可能なようです。マンホール蓋を開けて、板などで足場を架けて、臨時のトイレとして使用することができます。また最近ではトイレに適した小蓋が付いているマンホール蓋も開発されているそうです。（マンホールをトイレに使用する場合は、下水道を管理している当該市町村の許可を受ける必要あり）下水道が壊れているときには利用できない、また、道路にトイレを設置することで車両や避難者の通行障害になるなどの短所も存在しますが、汚物の処理が必要ないメリットは非常に大きいと考えます。また、災害用物品として下水直結型の仮設トイレも販売されております。これは下水用マンホールに接続できる災害用のトイレで、テント、便器、接続用のホース及び固定金具がセットになっています。マンションに最低一つはあると良いかもしれません。

  2007.11.05

• 緊急地震速報システム実用化スタート

  半年くらい前からマスコミで頻繁に話題になっていた、緊急地震速報システムが10月1日より一般向けに実用化スタートしました。【システムの特徴】地震の振動には弱い縦揺れであるＳ波と強い横揺れであるＰ波があります。初期微動であるＳ波が発生してから、大きな揺れであるＰ波が起こります。この時間差を利用します。全国900箇所の観測点がＰ波を感知すると、Ｓ波到達の解析計算を行い、各地に自動配信を行ない、情報配信します。情報を伝えることにより、地震発生の二次災害を軽減するのがこのシステムの狙いです。【懸案事項】10月初旬に箱根を震源とした中規模な地震がありましたが、システムが本格的にスタートしたのに関わらず、残念ながら情報配信（警報）が大きな揺れ（Ｓ波）に間に合いませんでした。システムの限界として、・直下型地震、震源地に近い時には配信が大きな揺れ（Ｓ波）の到達に間に合わない・解析に誤差が発生する・観測点の近くで強い振動（事故、落雷等）があると、誤報が発信される可能性があるこれらの点が挙げられ、当たり前のことかもしれませんが万能ではありません。これから竣工される新築マンションでこのシステムを採用しているところもあり、地震大国日本では、システムが普及されることが予想されます。既存のマンションでも、インターホンシステムを改修の際、防災面及び資産価値の向上を目的として、採用を検討する管理組合も増えるのではないでしょうか？

  2007.10.17

• 地震保険って？

  早朝に起きた地震怖かったです私が住んでいる街は、震源の箱根からそれほど遠くない場所で、マンション１１階ということもあり、飛び起きてしまいました。今朝は地震の影響で、東海道線のラインが乱れていました。さて、地震の際の保険について書きたいと思います。まずは、マンションの保険は専有部と共用部に区別されます。当然、専有部はそれぞれの区分所有者が共用部は管理組合が保険料を支払います。地震保険についても同様となり、部屋内は個人、建物構造部分は管理組合の区別となります。【地震保険の特徴】１、専有部も共用部もほとんどの方（管理組合）が火災（住宅総合）保険に加入していると思いますが、この保険だけでは地震・噴火・津波による損害は補償されません。２、火災保険では、地震を原因とする火災による損害や、地震により延焼・ 拡大した損害も補償されません。３、地震保険のみを単独で契約することはできません。地震保険は住宅総合保険とセットで契約することになります。４、地震保険では、「保険の目的」である居住用建物または家財が全損、半損、または一部損となったときに保険金が支払われます。５、支払われる保険金全　損：地震保険金額の100％(時価額が限度)半　損：地震保険金額の50％(時価額の50％が限度)一部損：地震保険金額の5％(時価額の5％が限度)鉄筋コンクリート造の堅固な建物であるマンションが全損するケースは少なく、大きな地震が起きて、被害が発生したとしても、ほとんどが一部損、悪くても半損なのではないかと思います。地震保険は、掛け捨てで保険料が高く感じる（住宅総合保険の約2倍くらいになる）ことから、加入に関して及び腰な管理組合が多いようです。

  2007.10.01

• マンション犯罪の事例

  最近は高度なセキュリティーシステムを採用するマンションが増え、防犯上安心というイメージをお持ちの方も多いと思います。しかし、共用部に死角や密室状態が発生しやすい駐車場・駐輪場が部屋から離れている住民間のコミュニケーションが気薄周り（他住戸）への関心が少ない少子化・共働きの影響で、明るい時間に住民が極端に少なくなる以上の理由から、必ずしも安心とは言えないのです。マンション内での犯罪・・・どのようなことが起こるのでしょうか？【空き巣】→ピッキング、サムターン回しと言われる玄関扉の不正開錠→窓ガラスを割る（廊下側の窓、専用庭、ルーフバルコニー側の窓）以上が代表的です。玄関扉をバールのような道具でこじ開けたり、ドリルで鍵を破壊する等の荒っぽい手段で不法侵入するケースもあるようです。玄関には二重ロック、窓ガラスは防犯ガラス（フィルム）や防犯ブザーの対策が効果的です。【性犯罪】→エレベーター内で、幼女を狙った痴漢行為オートロック入館時に後ろからついてきて、エレベーターに一緒に乗り、いたずらをする犯行です。私が管理会社約10年間の在職中に3件ほど事例がありました。管理棟数が１００を超えるくらいの会社で3件ですから、マンション全体を考えると、結構多いのではないかと思います。エレベーター内での犯罪ではないのですが、私の大学時代の先輩の妹が幼い頃に路上で痴漢行為に合い、精神的ショックで失明をしたとのこと・・・弱者を陥れる卑劣な犯行で、とても許せないことです！対策は、死角や密室になる部分には防犯カメラを設置することです。また、子供の安全な通路の確保として、管理組合で危険な箇所がある場合は、全体の問題としてしっかりと協議してください。【自転車盗難・車上荒らし】→車内にある金品を狙った車上荒らし→自動車の部品やその本体を狙った自動車（バイク）盗難→乗り捨て目的の自転車（バイク）の盗難車上荒らしは車の目立つところにバック等を置いていると狙われるようです。盗難は、高級車や人気車に被害が集中します。盗難に合う自転車は鍵をかけていないことが多いのです！自転車、バイクは二重、三重に鍵をかける。自動車は車両保険に加入するとともに、不正開錠を防止する盗難装置を使用しましょう。【ストーカー】これは個人的な恨み、妬み、嫉妬、思い込みが原因で起こる犯罪です。危険があると感じた場合、すぐに警察に相談することが大切です。相談しにくい事情があっても、事故が起きてからでは取り返しがつかないことになりますので、正直に打ち明けましょう。ちょっと前までは警察は及び腰でしたが、インターネット、携帯の普及に伴う犯罪の増加により、ストーカー被害に迅速に対応してくれるようになったようです。ストーカー被害は、込み入った事情があることが多いので、管理組合が何か対応をするのは難しいかもしれません。

  2007.09.24

• 台風時の準備

  台風9号は、私の住む神奈川県を直撃しました。速度がゆっくりなために、各地で多大な被害を出しました。これから台風シーズンに入りますので、台風時の対策をもう一度考えて見たいと思います。事前に台風が来るのは天気予報を見ていればある程度予測されますので、事前に各家庭で対策を講じることができます。今回の台風でも地域停電が発生しました。停電すると、室内の照明が付かなくなるとともに、エレベーターも使用できませんし、マンションの給水はポンプを使用していることが多いので断水します。停電が復旧するまでに何時間もかかることもあります。【水の確保】・ペットボトルで飲み水を確保しましょう・トイレの水がでなくなるので、浴槽に水を貯めておきましょう【明かりの確保】・懐中電灯は100円ショップでも売っていますので準備しましょう・懐中電灯があると思っても電池が切れていて、いざという時に役に立たないことがありますので、電池の買い置きもしておきましょう。【バルコニー・専用ポーチの片付け】・強風で荷物が飛ばされます。飛ばされそうなものをしっかり固定するか、室内にしまいましょう。・飛ばされた荷物が原因で窓ｶﾞﾗｽが割れたり、落下して通行人に被害を与えたりすることがあり大変危険です！！【バスタオルの準備】・サッシュ周りから水が染みてくる可能性がありますので、窓のそばにはバスタオルを用意しておきましょう【給気口を閉める】・24時間低風量システムがあるマンマンションには必ず各居室に給気口があると思いますので、閉めておきましょう・キッチンの換気扇や、低風量システムの換気扇を使うと、空気を引っ張ろうとする性質から漏水の原因になります。風や雨が強くなってきたら、使用を自粛しましょう【駐車車輌の避難】・機械式駐車場や自走式駐車場の地下に止めている自動車は、コインパーキング等に避難させましょう・冠水してもマンションの保険では損害補償されません。地下に止めている方は自分の財産を守るために「車両保険」に入ることをおススメします 

  2007.09.08

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  ホームセキュリティー

  専有部（室内）のセキュリティー装置にホームセキュリティーシステムがあります。これのシステムを全戸標準化されているマンションもあります。私が住むマンションもホームセキュリティーシステムが始めからついています。ホームセキュリティーとは、専有部（室内）に窓や玄関の開口部に不正侵入を感知するセンサーを設置非常押しボタン動くものを感知するセンサーを設置・・・これらが異常を感知すると警報装置が起動するシステムです。単純に警報装置が鳴るだけのものと、通信回線と連動し、自分の携帯電話や警備会社に自動通報される装置があります。警備会社に自動通報されるシステムの場合、毎月5,000円くらいからの警備料金が発生します。コマーシャル等で宣伝しているホームセキュリティーは警備会社にこのシステムを指します。警備会社が異常通報を受けた後、警備員がかけつけて事前に預った住戸の鍵で室内に入り対応します。留守がちなお宅には、安心感があるシステムですが、共用部の機械警備と同じく、天災時や近隣で異常が集中した場合、対応時間に問題が生じる場合があります。

  2007.08.28

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  住戸の防犯対策は万全ですか？

  オートロックが標準化されたり、防犯カメラが設置されたり、防犯面を重要視したマンションが多くなっています。しかし、これらはあくまでも共用部分での対応であって、住戸内（専有部分）は各自で防犯対策をする必要があります。共用部の防犯設備を過信して、住戸内のセキュリティーを軽視している方が多いように感じます。最近の空き巣は、プロの窃盗団が事前に念入りに下見をした後、複数の人間で盗難を実行します。時間帯もまちまちで、人の出入りが少なくなった昼間に狙いを定める場合もあります。１、常に玄関施錠はしっかりしましょう　マンションにお住まいの方で寝るとき以外は鍵を閉めていない方がいます。オートロックの普及で部外者が基本的に建物内に入ってこない安心感からなのでしょうか・・・　この時期になると通風のために玄関を昼間開け放しの方もいます。在宅していれば安心ではなく、居座り強盗で被害にあうケースもあります。２、留守がちなお宅　独身、お子様がいないご夫婦の方ですと、平日は朝早くから夜遅くまで家を空ける方も多いかと思いますが、窃盗団が下見をした際にターゲットにされます。　ホームセキュリティーをつけると割高・・・どのように対策をすれば良いか？これは在宅をしているように見せかけるために、電気代はもったいないかもしれませんが、留守中はラジオをつける、照明を何箇所かつけて出かけるだけで効果があります。人のいる気配をつくることが大切です。３、二重ロック　新築で販売されるマンションは標準化されています。管理規約で住戸鍵について規定があるマンションもありますが、可能であれば、メインの鍵のほかにもう一箇所鍵をつけましょう。　不正開錠をして空き巣に入るとしても、二つの鍵を壊すとなると手間と時間がかかります。また、ピッキングによる開錠ができない高い防犯性のある鍵をご使用の住戸でも、ドリル等で壊して侵入するケースもあります。４、窓の面格子　コツをつかめば簡単に外れる面格子が多いのはご存知ですか？共用廊下側に窓のある住戸は、面格子がついているから安心とは言えません。お金がかかりますが、窓に防犯フィルムを貼るか、防犯用ガラスに替える、ガラスが割られた場合に警報が鳴る防犯装置を付ける等が考えられます。コマーシャル等で宣伝しているホームセキュリティーについては次回の日記で書きたいと思います。　

  2007.08.26

• 防火管理者を選任した後は・・

  私は野球少年ではなかったのですが、甲子園が好きで、特に夏の甲子園は時間があるとテレビを見入ってしまいます。今年は早々と地元の北海道、神奈川県のチームが敗退して寂しい限りですけど、決勝までに数々のドラマが生まれる甲子園、今年はどこのチームが優勝するのか楽しみです防火管理者の選任については以前の日記で書きましたが、防火管理者を選出後どのようなことをしなければならないのでしょうか？１、防火管理者の講習を受ける→お住まいのマンションか職場のある管轄の消防署が主催している講習を受けることになります。検索ページで「防火管理者講習　○○市」で検索すれば、講習の日程を確認することができます２、防火管理者の選任届けの提出→防火管理者の講習を受けると、証明書をもらうことができます。その後マンションの最寄消防署に防火管理者選任届け書をもらいに行き、書類に必要事項を明記の上、消防署に提出します。この書類には管理権限者（理事長）の捺印も必要になります３、消防計画の作成、提出→防火管理者選任届けと同時に消防計画を提出する必要があります。雛形をおいてある消防署もありますが、ない場合は管理会社に相談してみましょう。ワープロの書式があると思いますので、メールで送ってもらいましょう→避難経路図やマンション内組織図のようなものも添付しなければなりませんので、理事会・管理会社と協議上作成するとよいでしょう→見落としがちなのが、消防計画を消防署に提出して終わっているマンションが多いのです。重要な書類だから作成しているのですから、避難経路、火災時の対応を周知するために全戸に配布しましょう！４、消防訓練の実施→防火管理者の業務の中で、消防訓練の実施があります→どのようにすれば良いかと言うと、所轄の消防署、消防設備業者や管理会社（消防署以外は有償になる可能性があります）に協力をお願いする方法と、防火管理者・理事会が自主的に行なう方法があります→外部に協力をお願いする場合は、早め（半年以上前が理想）にスケジュールを決め、申し込みましょう。開催日が土日の場合が多いので、予定が埋まりやすいからです→流れは、時間を決め敷地内の指定場所に避難（エレベーターの使用は禁止）し、消火訓練（消火器の使用方法、三角巾を使った応急救護、人工蘇生等）最後に講話と総称と言った感じになります→あくまでも自分たちのマンションの人命を守るための訓練ですから、外部に依存しすぎず、管理組合が主導で行なうことが大切です  

  2007.08.19

• 防火管理者はどのように選任するのか？

  神奈川県では久しぶりのお湿りです夕立程度なら良いのですが、また集中豪雨ですと、水災にみまわれる場所があるのではないかと心配です。これで暑さも多少治まってくれれば嬉しいのですが・・・よほど小規模のマンションでもない限り、防火管理者はを選任する必要があることは前回の日記で書きました。どのような形で選任しているのでしょうか？  二日間の講習が必要（甲種の場合）重要な責任がある業務以上の理由から成り手がなかなか見つからないマンションもあるかと思います。とは言え法律上選任の必要があることですから、どなたか一名選出する必要があります。【資格】区分所有者でなくとも選任できます。ご家族、賃貸人・・・男性、女性は関係ありません。【講習】甲種防火管理者の選任を要するマンションが多いかと思います。講習は二日間連続で、講習場所によっては土日の開催日もあるようですが、基本的に平日二日間講習となります。【選任のルール】重要な職務であるので、管理組合で運用ルールを定める必要があります。１、任期・・一年とした場合、毎年一名の選出が必要になります。二～三年に設定するか、本人の意向があれば再任を認めるルールにすれば如何でしょうか？再任を認めた場合、あまりにも選任の年数が長いのは本人の負担と考える場合は、例えば「最長で○期連続○年とする」文言を入れると良いかもしれません。２、資格・・重要な責任の業務ですので、なるべく賃貸居住者ではなく、区分所有者及びその同居する家族等にするのが望ましいでしょう３、報酬・・講習費用、講習会場までの交通費及び講習期間の日当は管理組合負担にしましょう。また、持ち回りでない（一人が複数の任期をおこなう）場合は、防火管理者報酬を支出している管理組合も多いようです。４、選任方法・・これが一番頭を悩めるところです。立候補がいれば問題ないのでしょうけど、簡単にことが進まないのが管理組合運営の難しいところです。私が今まで関わって来たマンションは書面等で理解を求めたところ、最終的に立候補者が出たところが多かったです。任期・資格・報酬を決める↓防火管理者の必要性・業務内容を啓蒙する↓上記内容をまとめた書面を配布し、立候補者を募るこの方法でダメなら、「持ち回りで役員の中から一名の選出する」にたどり着くのではないでしょうか。ある意味これが一番公平なのかもしれませんけど＾＾；管理会社と委任契約を締結し、管理会社職員（通常は管理員）を防火管理者として選任することも法律上可能ですが、ファミリータイプのマンションであるのなら、自分のマンションは自分で守るという意識で、居住者から選任が望ましいと思います

  2007.08.16

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  防火管理者ってなに？

  今日は終戦記念日ですね。残暑が厳しいですが、８月の折り返し地点、夏が終わっていくんだぁってなんとなく寂しい気持ちになります。実際は９月中旬まで暑さは続くのですけどね暑いに時期の防火の話をしますが・・・皆様のお住まいのマンションは防火管理者が選任されていますか？ 【防火管理者とは？】「防火対象物について、防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的または監督的地位にある者で、一定の資格を有したものを言う」という法律上の定義があります。【防火対象物とは？】マンション＝共同住宅は法律上「非特定用途防火対象物」に該当します。収容人員（部屋数ではなく入居者数です）が５０人以上の場合、マンションから一名防火管理者の選任が必要です。ファミリータイプの場合、一部屋３名の居住者と計算した場合、１７世帯以上のマンションが対象になります。【防火管理上必要な業務とは？】防火管理者は次の業務を行ないます。１、消防計画の作成・・・火災が起きた場合、避難経路はどこなのか？避難場所はどこなのか？マンション内の緊急時の組織はどのようになっているかを具体的に書いた冊子を作成します。作成後所轄の消防署に提出する必要があります。２、１に基づく消火、通報及び避難訓練の実施・・・いわゆる消防訓練です３、消防用設備等の点検及び整備、火気の使用または取扱いに関する監督・・・消防用設備等の点検は、専門業者に依頼しますので、その内容を監督（監査）する役割です。４、、避難または防火上必要な構造及び設備の維持管理・・・消防用設備等の点検の際、不具合事項が指摘された場合、管理組合（理事会）と協議の上是正方法を決めます。５、その他防火管理上必要な業務【一定の資格を有したものとは？】防火管理者になるためには指定の講習を受講する必要があります。マンションの規模（延べ面積）によって、甲種（２日講習）と乙種（１日講習）に分類されます。基本的にマンションから一名選出必要があります。選出しない場合火事が発生し、死傷者を出した際に管理者責任が問われますので注意が必要です。次回の日記ではマンションでどのように防火管理者を選任すれば良いのかを書きたいと思います。

  2007.08.15

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  マンションの防犯（来館者編）

  ようやく梅雨が明けたと思ったら、台風が九州に上陸・・・安定した天気はいつになることやらって感じですマンションのセキュリティーが高い理由の一つとされるところが、鍵を回さないと共用玄関が空かないオートロックシステムです。最近では技術が進歩し、指紋、顔の一部で個人認証できたりSUICAが使用できたりと大変便利になっていますオートロックは過信しては行けません。建物を見渡すとフェンスの低いところがあったり、安全とされるオートロック扉から居住者の後ろについて堂々と不審者が入ってくることがあります。不審者には訪問販売業者年頃の中高校生空き巣・・・等があげられます。ところで、居住者か不審者か見分けがつかないと言う話もよく聞きます。不審者対策を考えてみます。居住者間のコミュニケーション→隣の住民でも顔も見たことがない人もいるのではないでしょうか？総会等管理組合活動に積極的に参加するとともに、住民がコミュニケーションが取れる場（消防訓練・懇親会大掃除等）を設け、住んでいる人の顔を覚えましょう。怪しい人を早期発見することや居住者間通しで情報交換ができます。あいさつ→居住者間通しであいさつする習慣をつけるだけで、不審者が入りにくい環境になります！不審者はマンションの近隣間の意志不疎通にねらい目を定めます管理員が声をかける→居住者だけではなく、管理員が来館者にもあいさつ等声をかけることも大切です。見かけない人がいた場合は「失礼ですがどちらにおいででしょうか？」の一言が効果があります。例えそれが居住者であれば、どの方かがわかりますし（ちゃんとお詫びをする必要がありますが＾＾；）、不審者であれば早々と退散していきます。業者には腕章を→来館する業者には必ず目印（腕章等）をつけてもらいましょう→消防点検等室内に入館して点検をすることもあります。不審者を室内に入れては取り返しのつかないことになります。管理会社指定の腕章は効果的です→管理会社手配の業者でなくとも「来館バッチ」等をつけないと業者は立ち入ることができない等ルールをつくることが望ましいでしょう申請手続き→リフォーム、引越の通達、重量物（ピアノ等）の搬入の申請手続きをしっかりしていますか？来館業者はほとんどの場合事前にわかっているはずです。工事業者、引越業者等は長時間館内に立ち入ることになりますので、申請書の提出（管理組合）を義務付け、掲示板で周知しましょう（作業時の騒音等のトラブルも減ります）→販売でオープンルームとして使用する場合も同様です。どこの販売会社か、責任者は誰か、連絡先はどこかを掲示板で周知する必要があります警察に通報→マンションの敷地内で大人数たむろしていることがあります。直接注意をして暴力を振るわれると大変です！すぐに警察に通報し、対応を依頼しましょう

  2007.08.02

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  マンションの防犯（防犯カメラ編）

  自転車・バイク・自動車への悪戯・盗難、空き巣、不審者のたむろ・・・・セキュリティーが高いとされるマンションでもこのような事態が頻繁に起きるようになりました。それではどのような対処方法が望ましいでしょうか。防犯カメラの設置について考えてみます→カメラを敷地内に設置し、管理員室等に置いてある録画装置で画像を撮るというシステムです。何か事件があった場合に画像を確認します→録画装置はハードディスクタイプで、約１～２週間映像を保管し、その後は古いデータの上から録画をします→録画画像により犯人検挙につながる事例はあります→２４時間誰かが監視しているわけではありませんので、抑止力としての役割と思ったほうが良いでしょう→導入はリースと買取があります。総合計金額は金利がない分当然買取の方が安くなりますが、一時に多額の出費が望ましくないマンションはリース契約を採用するのも一つの方法です→システム提供会社は、警備会社、システム製造元の代理店、メーカーです。警備会社は、夜間・管理会社休日でも警備員を派遣し、画像操作をしてもらえるサービスがあります→管理会社任せではなく、理事役員は最低限の操作方法の説明を受けましょう。また、カメラの横に「操作マニュアル」を置いてもらうよう管理会社に依頼しましょう。→５年位前まではビデオテープによる録画方式でしたが、今はデジタルカメラ、ハードディスクの録画装置が普及しております。技術は日進月歩であることと録画装置の耐久性からシステムの交換は５－７年毎になってしまうと思います→逆光や暗所は、昔に比べて性能は良くなったとは言え、一般的に普及している防犯カメラですと、かなり画像が見辛いです→ウェブカメラを用い、インターネット上で画像を居住者が確認できるシステムもあります→防犯カメラの使用細則を設け、録画画像の扱いは慎重に行ないましょう→エレベーターカゴ内のカメラはカゴの上に録画装置を置くタイプが多いようです→防犯カメラの設置とともに、ダミーカメラを併設したり、センサーライトを要所に取り付けたりすることも効果的でしょう

  2007.08.01

• 集中豪雨

  昨日の神奈川県県央部であった集中豪雨はすごかったです！雷で電車が泊まったり、台風直撃並みの雨量で冠水の被害が相次ぎました最近機械式駐車場を使用しているマンションが増えてきていますが、地盤が周りより低いマンションや隣地が空き地・畑等で地盤面がフラットなマンションは要注意です。敷地内の雨は設計計算に基づき、処理できる工事をしていますが、隣接の道路や隣地の溜まった水が鉄砲水のように流れ込み、駐車場の地下の部分に流入し冠水してしまうのです。大切な車が冠水被害にあった場合、集中豪雨は天災とみなされるので、よほど致命的な管理や施工の不具合がない限り、ご自身の「車両保険」でしか対応ができません！！機械式の地下駐車場を契約している方は、周りの状況をよく確認の上、保険の見直しをされることをお勧めします！

  2007.07.30

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  台風

  台風ってイヤですね！７月に早々と台風４号が日本を直撃。私が住んでいる神奈川は大きな被害はありませんでしたが、各地で猛威を振るいました。大きな台風が来ると、強固なつくりのマンションにも傷跡を残します。風による被害ガラスが割れたり、フェンスが倒れたり・・・・一番びっくりしたのは私の家ではありませんが、バルコニーのガラス庇が割れて隣家の屋根に突き刺さったのを見たことです。もし台風の中をこの付近歩いていたらガラスの破片が降ってきたのではと、思い出すとぞっとします雨による被害エントランスや廊下が冠水したり、サッシュや通気口周りから室内に水が入ったり・・・・地下式の駐車場が冠水したマンションも見たことがあります。天災じゃしかたないではなく、台風が上陸する可能性があれば事前に準備をしておくことで被害を最小限に抑えることができるかもしれません！個人ができること、管理組合が事前に準備すること、考える事はいろいろあります１、ベランダに飛ばされるようなものを置いていませんか？→鉢植え、ゴミ箱、アウトドア用品・・・強風であおられて自室の窓を割ったり、下階に落ちて被害をおよぼしたりします２、懐中電灯や電池式のラジオを用意するのはいかがですか？→電線が外れ停電になると、あたりが真っ暗になり、不安になります。→必要な情報源であるテレビも見ることができません。最近ではテレビ付の携帯電話もこういう時は便利でしょうね！３、半地下のエントランスや地下駐車場がありますか？→管理組合として台風時の対応を決めます。○土嚢を積む○機械式駐車場であれば最下段の駐車場を上昇する。昇降式であれば鍵さえあれば全てのパ　レットを強制的に上昇されることができます。○排水ポンプを設置する・・・等々→誰がどのタイミングでどのような対応を行なうかをはっきり決め、全戸に周知する必要があります。台風まえに急に決めろと言われても無理があると思いますので、台風時期に関係なくじっくり話し合いましょう→いざ台風が来て、駐車場が閉鎖になっていたり、駐車車輌を避難させる場合の「場所」も決めておく必要あります。○コインパーキングに入れる。（利用料の負担方法も決めておくことが大切です）○敷地内車路に駐車を認める・・・等々４、サッシュ周り・給気口からの漏水対策→２４時間通気システムや台所の換気扇を使うと、気圧の関係で普段水が入らない場所から漏水する場所があります。→台風通過時は換気扇の使用は控えた方が良いでしょう→給気口がある住戸は「閉め」るの状態にしておきましょう→サッシュ周りから漏水してもすぐ対応できるようバスタオルを多めに準備しましょう５、排水口はいつもきれいにしておきましょう→バルコニーにある排水口を定期的に掃除しましょう→屋上、外溝まわりの点検は管理会社にしっかりやってもらいましょう。管理状況を定期的に写真に撮ってもらって確認するのも良いかもしれません。→泥やゴミがつまっていると、冠水や漏水の原因になります台風上陸時は管理会社や警備会社は多方面から引っ張りだこで、何かあってもすぐに対応できないと思います。想定できる事は事前にマンション内でしっかり協議し、取り決めを作る必要がありますね！

  2007.07.19

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