メシと為替とトレードと

30代に入ると、周りの友達がかなり高い確率で家を買い始めます。職場内でも、良く「家を買った」と言うことを聞きますね。私も御多分にもれず、家を買う事をかなり真剣に検討しました。もう３～４年くらい前です。
結論から言いますと、私は家を買うのを止めました。理由は、「金銭的メリットが、ほとんど無いから」。一般住宅は、みなし家賃で資金回収するのに、えらい時間がかかります。特に新築だと、投資として考えると厳しいものがあります。

これを友人に言っても、まず理解してもらえません。大抵、「家賃がもったいないじゃん」と言う反応が返ってきます。本当にそうなのかな？一つ試算をしてみようと思います。

都内の新築マンションの平均家賃は、価格の６％ほどだそうです。最も高いのは新宿区で、6.7％くらいだったと記憶しています。（以前投資雑誌に載っていました。うろ覚えです）この数字を元に試算してみます。

約三千万のマンションを現金買いした場合、手数料その他の諸経費は、物件価格の５～１０％と言われているようです。仮に７％と仮定します。月の管理費及び修繕積立金を、それぞれ１万円と仮定します。固定資産税は年間10万円。20年間で使う費用は

（3000万×1.07）＋（２万×12）×20＋（10×20）＝3890万

対して、賃貸でこの物件に入った場合、年間家賃は物件の6％の180万、月15万円の家賃です。礼金一月と、更新料２年に一回で

（180万×20）＋（15万×11）＝3765万円

名目値では、大体20年少々でキャッシュフローは均衝する？でも、いくつか忘れている事があります。一つは、家賃の下落です。日本の家賃は、新築時が最も高く、建物が古くなるにつれ、下落していきます。10年経過すれば、20％程度の下落は覚悟しなければならないでしょう。10年目以降の家賃を12万と仮定すると、3190万円になります。それに、施設の修繕費は自分が負担しなければならないし、現実にはローンを組む事になりますから、金利も払わなければならない。もろもろ考えると、売却を考えないと、資金回収に30年以上かかる計算になってしまいます。例えばこの時点で、2000万くらいの資産価値があると言われても、現在価値で引きなおすといくらだ？なんてこと考えると、自分で違うところに投資していた方が、はるかに良い結果になると思います。

私の家の近所では、家賃利回りは６％はまず無理です。中古なら、もっとマシな損益計算が出来ますが、私にとっては株式投資の方が魅力的です。

ただその一方で、現在の金利で金を借りると言う事が、大変魅力的に感じるのも事実です。スパンを１０年くらいで考えれば、まず負けないんじゃないか？なんて考えてしまいますが、「借金を抱える」と言うリスクと、心理面でのマイナス効果を考え、止めといた方が無難だろうなと考えました。

ちなみに、私は不動産投資にも大変興味があり、何冊か本も読んでいます。しかし、事業として取り組まなければならない事と、小口で始める事が出来ないと言う問題があり、今は断念しています。大きな投資は、「ワンミスで命取り」になりかねません。
いつかある程度資産が大きくなれば、不動産投資してみたいですが、一体いつになるんだ？10年後くらいに検討できるところまで行けてると良いなあと思います。