■　地目が「水道用地」に面している敷地

不動産登記法で定義される地目は、
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、
境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、
公衆用道路、公園、雑種地、鉄道用地、学校用地、以上

これらの地目のうち、建物を建築できるのは、「宅地」のみ。
山林・原野・雑種地は、条件に拠り建築可能ではある。
農地は、原則、建築不可だが、
許可があれば、地目変更したうえで建築可能となる。
なので、地目が農地のままの敷地に、建物は存在してはならないハズ。
・・・　知らんけど。

例えば、　売出中の中古住宅付の土地に、もし、
土地の一部の地目が「田」になっているスペースがあると、農地法の制限がかかり、
自分勝手に、駐車場として利用することはできない。
　（許可を得て地目を「田」から「雑種地」などに変更すれば）

　★　地目による制限のほか、
　　　都市計画法の「用途地域」によっても建築の制限がある。

（１）　「水道用地」
　　「もっぱら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地」 と
　　規定されている。
 　　水道局にある配管図では、周辺地域が利用する下水管等が埋設していたりして、
　　配管メンテの都合、その敷地の上には建物を建築できない＝事実上、自用できないので、
　　公衆用途として固定資産税が非課税となっていたりする。

　★　固定資産税などの課税は、登記簿上の地目が何であるかより、
　　　市役所等の地域管轄の税務課が現況をどう捉えているかによる。
　　　なので、登記上の地目が「雑種地」でも、住宅を建てて使用しているなら、
　　　「宅地」として評価して税金算定される。

（２）　「公衆用道路」
　　私道のうち、不特定多数の人が一般的な道路として日常的に使っている現況が続いているなら、
　　登記簿上の地目が「公衆用道路」となっていないときでも、市役所等の地域管轄税務課にて
　　固定資産税・都市計画税・不動産取得税が非課税とされていたりする。
　　ただ、登記上の地目を「公衆用道路」へ変更しておけば、
　　所有権移転登記を行う際の登録免許税も減額されるメリットがある。

　★　「公衆用道路」は、地目変更して、税の減額を受けようとも「私道」（私有物）であって、
　　　アスファルト舗装の維持管理については、所有権者が負うべきもの。
　　　ただ、自治体によっては、公共に寄与しているとして、
　　　保守費用の1/3くらいを補助してくれる場合もある。
　　　
※　地目が「公衆用道路」となっているからといって、
　　そのまま、建築基準法上の道路として、
　　建替えするときの建築確認申請が通るかどうかは、別の話。
　　建て替え予定の敷地が、
　　「公衆用道路」、「水道用地」に接していて、
　　その現況が、普通に通行できる道路に供されているからといって、
　　建築基準法上の接道義務をクリアしているとは限らないということ？？

　　現況が道路な土地に関して、
　　不動産登記法（地目）と、地方税（固定資産税）と、建築基準法（接道義務）とが
　　混濁して、初心者にはややこしく感じる・・・専門家に要確認。