「資金の使い途」についての「考え方の変化」
収益物件へ資金を投じるまでに、足掛け20年、たくさんの投資関連書籍を読んで、セミナー・勉強会・現場視察などにも参加したり、宅建士、管理業務主任者、建築士、インテリア・カラー等各コーディネーター等の資格取得をし、土地家屋調査士、中小企業診断士の勉強もやってみた(これらは資格未取得)。リペア・補修の技術講習、ちょこっとDIYの練習等もコツコツ積んできた。施工業者の開拓営業、仲介業者まわりもしてきた。独りよがりであっても、必要かもしれないと思うことには、全部取り組んできた。そして・・・・、積算評価、収益還元、相続まで考えた節税、インフレ耐性・デフレ耐性、居住用・事業用・地域分散など、いろんな指標を、ごちゃごちゃ、あれこれ考えて、やっとこ取得した収益物件から得られる果実は、割が合わないと感じた。土地価格が右肩上がりの時代は終わり、建物は、外壁塗装ほか、各種修繕をこまめに入れても尚、設備の陳腐化・経年減価していくことを完全に防ぎきることが難しいから。 (取得時から、ビンテージ・レトロな建物なら、やりようもある。)この結論は、私が、1. 地価がぐんぐん上昇するような特等物件には手を出なかったこと2. 要領・センス・知恵が足りなかったことが大きく関係しているとも思う。特等物件に手が届く資金力を手にできる人、要領・センス・知恵に富んだ人ならば、収益物件から期待した果実を得ているのだと思う。◆初期・総投資額3,600万円の1棟ワンルーム(6戸)築25年の中古マンションの例【内訳】土地1,200万円 ・・・ 当面、価格変動はないと仮定ワンルーム1戸あたりの安普請な建築単価350万円×6戸=2,100万円取得後、1戸につき50万円グレードアップ改装×6戸=300万円つまり、建物2,400万円業者売主で仲介手数料は無しとし、登記代・取得税などはモデル計算上は省略。6戸の平均家賃4万円×12か月=満室時家賃年収288万円空室・広告料ロスの乗数0.8の設定では、家賃年収は、およそ230万円。土地は、最終的には、価格変動が無い前提で、取得時の1200万円の価値で再利用・売却できると考え、建物から得られる果実が、家賃年収230万円相当なのだ、シンプルに。(土地も、地代で果実を得られるけれども、 一般住宅地では高利回りになりそうもないので無視しておく)建物2,400万円に対しての表面利回りは、230万円÷2,400万円×100≒約9.6%維持管理・修繕費などの必要経費率が優秀な10%(自主管理)であっても、経常利回りは、9.6%×0.9≒約8.6%ところが、上手にやりくりして、20年運用して、築45年になったときに一旦リセットを見越すとき、建物価値が経年で逓減していくと考えるならば・・・・、建物2,400万円の1年あたりの減価=費用は、2,400万円÷20年=年120万円をかけているのだと考えてもいい。真なる果実としての経費控除後の家賃年収を、(230万円×0.9)-120万円≒87万円と見做すとき、真なる経常利回りは、87万円÷2,400万円×100≒約3.6%(★)この流れで算出する利回りを、「税引前の真なる利回り」なのだと考え、他の事業や投資と比較するようになった。手もとにある資金を投じるとき、ただただ、自己資金が、この真なる利回りでは幾らになるのかを考えてみる。他人資本を使うとき(レバレッジを利かすとき)は、自己資本と他人資本との按分で、この真なる利回りを算出すればいい。他人資本の真なる利回りは、支払利息がある分、自己資本の真なる利回りよりか低くなる。ローンを使うとき、他人資本金額が自己資本金額より大きくなるから、返済比率とか、余計なことを気にしていかねばならなくなる。要領・センス・知恵が足りないと、1棟目だけなら監視コントロールができても、3棟目、5棟目と・・・、複合で資金繰りを調整・管理しつつ、事業規模拡大していくのは、なかなかに難易度が高い。要領・センス・知恵が足りてない私には、この考え方が、正しいとはいえなくとも、手に余らないものではない「ちょうどいい塩梅のもの」なのだという結論に至るまでに、スゴく遠回りしてしまった。とある新規事業を考えるとき、真なる経常利回りが4%超を期待できるものであるならば、収益物件投資に執着せずに、その新規事業に投じる価値はあると思う。この経常利回りが安定して5%もあれば、優秀とまではいえなくても、普通な収益物件よりか、面白そう。新規事業を起こすとき、後継者のことや、M&Aで売却・手終いするのか等も考えるけれど、それは、収益物件かて同じこと。今、最も、シンプルで、手間なく、効率が良いと思うのは・・・、**。配分のイメージは、「 収益物件4 : **4 : 現預金2 」 な感じ。「**」とは・・・?(非公開日記で編集中)一定の収入が確保できれば、持家か賃貸の別に固執する必要はなくて、重視すべきは、年齢・体況・ライフスタイルに住まいが、立地がマッチしているかどうか。自家用車も、迷うところ。 ここ数年内では、新車ガソリン車に買い替えるのは躊躇してしまう。EVに買い替えるのも、1回充電走行距離のこと、充電スタンド・充電時間のこと等で躊躇してしまう。水素燃料車にも期待しているけれど、どうなるか?EVの動力源となる電気が、再生可能エネルギーを含めた「ゼロカーボン電源」でないのなら、環境負荷低減というても、どこか、靄っとする感じを拭い切れない。当面は、現行ガソリン車を乗り続けて、カーシェア・レンタカーで繋いで、買い替えのタイミングを図るか? → 年間走行距離は、対前年(2020年基準比)で3割減。 目標は、基準年度比4割減且つ7,000km以下。 単身での遠出は、原則、鉄道利用。(非公開日記で編集中)