既に、賃貸物件も実需マンションも過剰供給、中古物件も余ってる？

築30～40年の中古物件を主力にしてる賃貸事業は、
この先10～15年後くらいに、
つまり、築50年超クラスとなってくる物件での賃貸事業は、
立退き・解体撤去に要する時間・コストをかけ、
更に新築アパマン竣工・新規入居者募集までの未収入期間を考慮すると、
新築アパマンへの建替による事業更新を計るのは、
物件売却による資金化作戦よりも拙策となる可能性はある。

戸建賃貸は、入居者転出時のタイミングで、
（１）　5～10年未満の再契約更新型の定期賃貸借にて、再度貸付。
　　　※　近い将来の建替も見据えて、普通賃貸借では契約しない！！
（２）　古家付の土地として売却するか
　　　※　売買契約書に土地としての売却を明記しないと、
　　　　　建物との按分計算が発生する。
（３）　解体撤去・更地化しての用地売却とするか
（４）　建替して、新築戸建賃貸として事業更新するか

の選択肢があるが、いずれにせよ、
生活環境・交通の便ともに優れた立地でしか、
賃貸事業継続、売却のどちらでも
フィージブル（不採算）になりそうなら、
回収の目途が立った時点で、売却処分に動き、
より良い立地の物件へ組み換えしていくのがいいかもしれん。

敷地面積の最低限度の制限は、
建基法第53条の3で、制限が定められたり変更された時点で、
既に存する敷地等については、敷地の分筆をしない限り、
敷地面積の最低限度未満である場合にも、
この制限は適用されず、新築・建替等ができる。
・・・とあって、
制限の施行時期と分筆時期の確認はしとくほうがいいみたい。
中古物件を扱うなら、必須作業か。
今まで、気にしてなかったわ・・・。

現況以上に敷地を小割にしての新築・建替を制限する趣旨なので、
今のところ、
大阪市には「敷地面積の最低限度の制限」は無いみたいだが、
建築確認申請しようとしたら、
高さ制限や斜線制限みたいなのが、ちょろっと厳しめな地区計画みたいなのが
ひっそりとあって、
事実上は、最低限度の制限の代わりとなっている地域はあるのかもしれん。　
箕面市では、住専以外の地域での戸建の場合、
制限施行後の分筆敷地では、
80平米以上でないと建築確認申請が通らない？？
なお、箕面市まちづくり推進条例では、1978年7月1日以前に分筆された敷地なら、
最低敷地面積未満でも再建築可能らしい。

これから、物件を仕込むときには、仲介業者に、
（１）　敷地面積の最低限度は何平米なのか
（２）　敷地面積の最低限度の制限施行時期はいつからなのか
（３）　関係する条例の有無
の確認を取り、
（４）　検討敷地の分筆実施時期はいつなのかを
登記簿でチェックしとこう。
上記（３）なんかも、
プロの業者ならチェック漏れ・重説無しはないと思うが、
あえて聞いておかんと。
新人さんでは、頼りないことがあるし・・・。

「　**市　敷地面積　最低」でググれ。
中古買ったはいいが、建替しようと思ったら、確認申請通らんとか、
期待してた建物にはならんとか、
ブームや言うて、安易に物件購入したら、
将来、自らの首を絞めるかも。