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家賃収入を得るためのマンション購入の勧誘

昔からある話ですね。
節税商品という売り込まれ方もしました。
やはり低金利時代だからでしょう。
資産形成や運用は長期がいいと思いますが、定年近くとは急ですね。
私の場合は、株が3倍、金が2倍、不動産はマイナスですが、今は2.5％の利回りです。
以前はもっと高利回りで、節税にも貢献しました。

家賃収入を得るためのマンション購入は、家賃保証やサブリースなんていう甘い話には乗らず、自分で物件の立地や将来性を判断し、空き家のリスクを考慮して決めるとよいでしょう。
東京は地震のリスクもありますね。

まあ、ゼロ金利時代ですから、ぼ～としていてはダメですね。


余談ながら、我が家に多いのは貴金属や古道具などの買い取り話の電話です。
「興味ない」と言って断っています。
(2019年12月07日 15時38分56秒)

家賃収入が目的の賃貸マンション。
義理の両親が関わっています。
まずは、よっぽどの人気物件ならいざ知らず、空き室との闘いです。
家賃の未納も不動産屋さんが通報し、警察沙汰になったことがあります。
未納した挙句、夜逃げされたケースが２件ありました。
ヘビースモーカーの退去後、壁のクロス替えに４０万円。全額家主負担でしたよ。
知り合いの物件では、建て替えの際に、死体が見つかったこともありました。
どれもこれも、家主があれこれ対応しなければなりません。
そんでもって、建物自体の管理や修繕、諸々のトラブル処理も、
きちんとやらないと、部屋が埋まらなくなります.....

万が一、相続しろと言われても、絶対に断ります。
ま、相続税が払えないのが見え見えですからね.....


(2019年12月08日 05時40分36秒)

クロンシュタットさんへ
ずいぶん気前がいいんですね・・・・
まあ夜逃げとかの場合は知らないですが、ヘビースモーカーのクロスの張替え費用は普通借主負担です、
賃貸物件の経年劣化による汚損損耗は貸主の負担なんですがそれを超えるもの、故意に壊したり、借主の不注意によって壊したりしたものは借主の負担、
でこのヘビースモーカーのクロス張替えはよく争点になる事案でガイドラインがあります。
「喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる」

という事でこれ借主に請求していいんですよ、裁判になってもたいがいの場合勝てますよ、要は通常使用による経年劣化と判断されなければ勝ちです。
まあ当然敷金貰ってるだろうからまずは敷金から払うってことになるけれど貰ってる敷金で足りなければ請求していいんですよ。
(2019年12月08日 06時56分03秒)

ふぁみり〜キャンパーさんへ

ピンポーン♪
上のふぁみキャンさんの正解です。
--------------（以下、参考程度のおまけ）

最近、大家はクロス壁なら張り替えないでビニールクロスの上から塗料（※それもコテで塗装）するのが昨今です。
人畜無害でよい物が出ている。
５年ほど前から素人が講習受けて独立が流行です。
資金がほとんど必要ない。

俺が５年ほど前に安く叩いてやらせたことがあります。
独立して間もない者だったので俺が足元みて叩いた。（爆
その時は洋間の天井と壁（６帖２室）＋（キッチン）＋（廊下）＋（トイレ）＋（洗面所）までを一式を５万円。
（値切らないと１０万円程度。）
クロス張替えより安いのでこれが主流になってきています。

和室が京壁・繊維壁などの左官屋にやらせても１室３万５千円（天井別）程度。
昨今のアパートなどはプレハブ又はツーバイフォー工法なので最近は和室でもクロス壁を張って京壁風にしているのが主流です。
（塗装が可能です。）

※スレート屋根（コロニアルやカラーベストの呼称で知られる）なら部分的に修繕できる。
※アパート程度の外壁はサイディングなので壁の傷みが少ない。
----------------------
◎それでも安定した収入を維持するのは大変です。

ヘタに使い道のない金を持っていると価値を維持する手立てがないので今回のジャパンライフのような話に騙されるのが出てくるわ。 (2019年12月08日 10時36分41秒)

＞◎それでも安定した収入を維持するのは大変です。

↑↑↑↑↑↑
これ、親しい知り合いの話です。
俺がアパート経営しているのでないから誤解しないように。

秩父方面は紅葉は終わったかな・・。
ドライブ日和だな・・。行ってくるわ。 (2019年12月08日 11時30分36秒)

仙石 和三さんへ
そうですね、当然築年数を経ると稼働率が下がっていきますから、通常はそれを見込んだ年数でで資金回収できるような計画をたてるんですけれどそのあたりがずさんだと悲惨なことになりますね。

現在だと空室率の全国平均は２割くらいだったはずで、まあこれも都道府県によって差は出るんだけれど空室率の平均が３割超えてるようなところはほとんどなかったはずですから稼働率７０％を切ってたらまあ何かしら問題のある物件と思った方がよいでしょうね。

まあ確かに安定収入得るのって意外と大変なんだよね・・・・
煙草については喫煙禁止の特約を付けておくって手もありますね。
「室内で喫煙したことにより、天井やクロスにタバコのヤニが付着したり、臭いがする場合は、程度の如何に拘らず入居者の費用によって、内壁の塗り替え・クロスの張替えを行うものとする。」なんて特約事項があるってことありますよね。
クロスの張替えも昨今は安くなってますよクロスの質にもよるけれど１室５万くらいでできますよ、４０万て結構広いマンションなんじゃないかな～～と思います（もしくはかなり昔の話か・・・・）
タバコ吸わなくても生活臭ってつくし出ていくときいくらか修繕費とられるのって割合普通ですよね、経年劣化は貸主の負担とはいえ借主にも原状復帰義務ってありますしね、そのためにあらかじめ敷金取ってるって面もありますし・・・ (2019年12月08日 11時33分23秒)

maki5417さんへ
空き家となるリスクや失火，孤独死など様々なリスクもみな負担はオーナーでしょう。学生マンションでも専門の業者がいて、学生同士の渾身の場の提供や親のための見守りなど様々なサービスもあわせ提供しており、また大学生協ともつながっていたりするので、個人の家主では対抗できそうもないです。
高齢者のいる家などはけっこう買い取り業者もやってくるようですね。
一人暮らしの親がなくなり、相続となった場合、あったはずの貴金属などがすっかりなくなっていたなんてことも今ではけっこうあるのでしょう。油断も隙も無い世の中です。
(2019年12月09日 01時08分52秒)

クロンシュタットさんへ
いろいろな問題が起こりますね。
そうしたものもふまえたうえで、なおかつ生活費の部分をになうだけの利益をあげるのは容易ではないでしょう。空室でも税金はかかってきますしね。
(2019年12月09日 01時13分00秒)

ふぁみり〜キャンパーさんへ
借主が払う義務があるということと、実際に払うということとは全く別の話です。とんずらする場合もあれば、すごむ場合もある。結局はあきらめてリフォームも負担せざるを得ないということもあるのでしょう。
それをやらないと次の借り手がみつかりません。
そんなこんなを考えるとマンションの貸し主になる気はとてもありません。
(2019年12月09日 01時17分26秒)

七詩さんへ
あのですね、そのために敷金って制度があるんですよ、
どの程度敷金取ってたのか知りませんけれど。。。。
そういう費用や、最終的に家賃不払いなどの担保として先に取っておくのが敷金。

ちょうどタイムリーなんですが来年の民法改正で敷金の定義とルールが明確化されるんですよ。

まず敷金の定義・・・
＞いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。

つまりそういう借主が払うべきお金の担保としてあらかじめ取っておくお金が敷金、
で民法改正で敷金の返還義務も明文化されて貰った敷金で借主が払うべき修繕の費用やあれば不払いの家賃をそこから取っていいけれど余った分はちゃんと返しなさいよってことが盛り込まれます。

なのでそれなら敷金をしっかり取っておけばいいという事になりますね。
まあ２か月分くらいが相場だと思うけれど、別に３か月分取ったっていいんだし・・・・
というか２～３か月分程度の敷金払えないやつは家賃の支払いも不安という事になりますね、支払い能力のあるやつに貸すってのが不動産賃貸の基本ですよ。
そんなバカ広いマンションなら家賃だってそれなりでしょ、少なくとも敷金分は回収できるんだからしっかり敷金貰ってれば全額貸主が負担するなんてことはあり得ないんですよ、
まあ最終的に家賃未払いで数か月滞納してたりすれば別だけれど。

それと原状回復の負担割合が盛り込まれます、
＞賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この(2)において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

原状回復の負担についてはガイドラインでかなり細かく規定されてましてね裁判になったときはほぼそのガイドラインに近いところで判断されますよ。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
はいこれどうぞ・・・・

ついでに特約の効果ですけれど
特約で原状回復の義務範囲が具体的に明記され、借主が十分認識・予測できるかたちで合意された場合は、その特約が有効になると最高裁で判決が下されています。

これらの民法改正は今まであいまいだったり明文化されてなかったものを明文化したものでこれまでもだいたいそういう扱いでしたよ・・・ (2019年12月09日 02時16分33秒)

七詩さんへ
あ～それと・・・・
私は別に「なんで取らないんだ」って言ってるわけじゃあありません、
取る取らないは自由だけれど、普通は取るんで、困ってるんなら取った方がいいですよ、取っても問題ないですよ、まずは貰ってる敷金からその分取ればいいんじゃあないですかって言ってるんですよ。

それと敷金で賄えないような修繕が発生するケースがそんなにあるなら敷金の額見直した方がいいですよ、その方がトラブル少ないですよとも言ってる。。。

だって完全に損してるんで可哀想でしょ？ (2019年12月09日 02時57分59秒)

ふぁみり〜キャンパーさんへ
敷金で原状回復費用はまかなえるとして、あとは空き室の問題ですね。
敷金を支出できて、なおかつきちんとした店子が常にいて、家賃もちゃんと払ってくれる。そういう状態がずっと続くという保証があれば、家主もよい商売です。 (2019年12月09日 14時28分08秒)

七詩さんへ
＞きちんとした店子が常にいて、家賃もちゃんと払ってくれる。そういう状態がずっと続くという保証があれば

そんな保証があるわけがありませんね、
そりゃ不動産投資だって投資なんだから絶対に儲かるという保証なんかないですよ、
それは金だって株だって同じ、
ここ２０年くらい金の相場は上がり基調だったけれど、今後も上がり続けるなんて保証はどこにもない、急に暴落するかもしれない、
株だって同じ、どんなに安定しているように見える会社の株だって、上がり続ける保証なんかどこにもない、
投資にリスクはつきものです、

まあ資産運用で人それぞれですからどれがいいなんて一概には言えないですが、
不動産投資で失敗する人もいれば株で失敗する人もいる、金は大まかに言えば相場ですから、相場で失敗する人もいる。
どれも絶対に儲かるなんてことはないですから、まあよく考えてやることですよね。

＞よく考えてみれば、マンションを購入して家主となり、家賃収入を得ようとするのは、新たに起業するのと同じようなものだ。そして起業には当然にリスクもある。

過分にメリットばかりを強調するのもどうかと思いますし、過度にリスクばっかり煽るのもどうかとは思いますが、この点は正しいんですよ。
ただリスクがあるからやらないという事になると資産運用はかなり限られますよね。。。。
資産を運用して増やすのが資産運用ですから定期預金だってある意味では資産運用なんですよ、で、銀行が潰れたら定期預金が満額返ってくる保証はないですよね。
ゆうちょの預金だってこの国がどんな状態になってもゆうちょだけは絶対に潰れない、ゆうちょの預金だけは絶対に守られるなんて保証はないわけですよ。
非常に低いリスクかもしれないけれどこれもリスクなわけですよ、どの程度のリスクがあってどの程度のリターンがあるのか、どれを選ぶのか、
それは個々人がよく考えて決めることじゃあないですかね？ (2019年12月09日 21時39分39秒)

ふぁみり〜キャンパーさんへ
マンション経営だって物件を精査し、周辺環境の調査も十分にやり、そしていくらかの運があれば成功する人もいるでしょう。多少のリスクがあってもプラスにする人はいますし、投資とはそういうものでしょう。
ただ安易に口車にのるだけではカモにされておわりということが多いでしょうけどね。
(2019年12月10日 22時17分48秒)