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カテゴリ未分類

2019年02月06日
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カテゴリ:カテゴリ未分類


「大家さん」とか「賃貸業」って言うと、何となく守りのイメージがありませんか?
私自身も、もう長いこと大家さんをやっていますが、やはり、このビジネスには守りのイメージを持っています。
しかし、その大家さんに物件や情報を提供する「通販大家さん」は、と言うと真逆で、守りに入るどころか、出来るだけラジカルに考え、行動する様、努力しています。

ご存知の方も多いと思いますが、私達「通販大家さん」は、一般的な一棟ものに留まらず、常に新しい投資対象作りに力を入れているのですが、会員さんに紹介するまでには、情報収集、企画、開発、そしてテストと嫌になるほど、縁の下での作業をこなしています。
以前は、後ろ向きになってしまったり、コンサバな考え方に固執したりすることも少なくなかったのですが、そんな時は必ずと言って良いほど、作業が停滞したり、時にはバックしてしまったり、プラン自体が立ち消えになったこともありました。

現在は、と言うと、一度進めると決定した計画に付いては、とにもかくにもラジカルにアグレッシブに考え、そして行動しています。
中には、暗礁に乗り上げてしまったり、失敗してしまうこともあるのですが、それでも前向きな考え方で進めてきた計画からは学ぶことも多いものです。

不動産投資の転換期とも言える今の環境ですが、ネガティブなことばかりでもなく、視点を変えて見るとここかしこにチャンスも見え隠れしています。
私も「通販大家さん」も今は、とにかくラジカルに前に進んでいくつもりです。






最終更新日  2019年02月06日 10時26分57秒
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2019年01月15日
カテゴリ:カテゴリ未分類
3年前から癌治療をしてきた最愛の妻が13日の朝、旅立ちました。
今は、自分の感情をコントロールできず、何も考えられません。
世の中の色も全て褪せて消えてしまったように感じます。
このブログも少しだけ休みたいと思います。






最終更新日  2019年01月15日 21時31分41秒
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2018年05月25日
カテゴリ:カテゴリ未分類


私達「通販大家さん」では、まだ(不動産投資の世界では)あまり一般的ではなかった頃から「個別相談」を続けていますが、どうも数十人にお一人くらいの割合で「自分の理想とする価値観や考え方」に拘ると言うより凝り固まってしまい、そこから抜け出せない方がいらっしゃいます。
これは、特に物件の選定や融資の申し込みの際に目につきます。
失礼な表現かも知れませんが、はっきり言って「ないものねだり」なんです。

一番、典型的なのが「フルローン」、私達「通販大家さん」も元を質せば「フルローンロジック」で伸びてきた組織ですので、フルローン自体を完全否定する気はありません。
ありませんが、フルローンを良しとするか否かは、飽くまでも、その方(購入希望者)の属性次第だと考えています。
特に重要なのは「安定収入と金融資産」、私としては、一定以上の安定した収入があることを前提として購入しようとする物件の価格の30%以上の(余裕)金融資産があるかどうかをフルローンも良しとするか否かの基準としています。
「お金がないから」とか「他に使う予定がある(≒余裕ではない)」と言う理由でのフルローン(やオーバーローン)は組むべきではないと考えています。

それと、金融機関も、やたらとフルローンに拘る方のことは、警戒します。
特にスマートデイズ問題が表面化してからは、この警戒の度合いが強まっています。

次に立地。
当り前のことですが、多くの方が欲する立地≒人気のある立地ではプレミアム価格となりますので、利回りが下がります。
ただ、この様な立地では不動産価格が安定していますので所有期間のCFは悪く(マイナスのケースも)とも出口の際に利益(キャピタルゲイン)を得るケースが多いですね。
また、空室リスクも低いので、運営上のストレスも少ないという利点があります。

ただ、私達の様な一般的なサラリーマンが狙うにはハードルが高いのも事実。

すいません。時間切れです。
続きは次回に。






最終更新日  2018年05月25日 15時45分40秒
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2018年05月20日
カテゴリ:カテゴリ未分類
ブルグには書くつもりは無かったのですが、実は今月の17日に父が他界しました。
今週末位まで、お休みさせていただきます。






最終更新日  2018年05月20日 21時28分36秒
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2018年04月16日
カテゴリ:カテゴリ未分類


前回のブログでも書きましたが、私、今非常に忙しい。
多分、通販大家さんの業務に就いてから3本指に入る位です。

まず、新投資対象の物件化作業、新たな業務の準備、そして個別相談・・
個別相談は、ここ暫くの期間は、そう忙しくなかったのですが、先月末位からでしょうか、徐々に対応数が増えてきました(私の場合、スポットもあるので)。

ただ、新規の相談者(概ね第4世代)が増えている割にメルマガへの反応数(資料請求)は若干減り気味と真反対の動きが同時に起きているのは何故なのだろう?
やはり、スマートデイズ問題も大きな影を落としていますね。

とは言え、新規に不動産投資を始めようとしている方も決して少なくない様で、私の担当する個別相談にも最近は、ビギナーさんが増えています。
ここで気になることも・・
残念なことに、この方々の中にも不動産投資は「不労所得が得られる」とか「一銀行、一法人」やらを真に受けてしまっている方が結構いらっしゃる。
少なくとも第1世代、それも成功して今や悠々自適の方々は、人伝の情報を直ぐに真に受けることはありませんでした。
そう云う意味では、(不動産投資家として)世代が新しくなるごとに脇があまくなっている様に思えます。

また残念ながら、第4世代の皆さんは、第1世代、第2世代の方々の様な利益のあげ方はちょっと難しいと思う。
何と言っても、賃貸業にとっての需要根源である世帯数や人口が減少するし、相場も右肩上がりとはいかないですからね。

でも、視点を変えて見てみると、第1、第2世代の頃には無かった投資対象が誕生してきているし、一つ一つは、やや小粒かも知れないけど、かなりの利益を上げているものもあります。
そう、要は情報収集力、学習能力、行動力とちょっとしたやる気があれば、不動産投資は、まだまだ面白くなります、絶対に。
さ~、不動産投資第4世代の皆さん、どう動きますか?

-不動産投資第4世代に付いての参考URL-
不動産投資第4世代(私見です)がやっておくべき事
不動産投資第4世代(私見です)がやっておくべき事 2






最終更新日  2018年04月17日 09時20分21秒
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2018年01月15日
カテゴリ:カテゴリ未分類


私自身、非科学的な事は余り意識しないタイプなのですが不動産に係っていると、どうしても「縁」や「運」を意識する機会が少なくありません。
不動産の世界でも、いや不動産の世界ほど本当の意味で成功している方って、この縁や運を上手く(自分に)引き寄せています(ここで言う「成功」とは必ずしも規模を基準としてのものではありません)。

「通販大家さん」の仕事をしていると非常に多くの投資家さんとお会いし、またお付き合いする事になるのですが、時折、全く相手の事を考えないで自分の基準だけで物事を進め様とする方と接するのですが、中には、次にお会いする事すら躊躇したくなってしまう方もいます。
これって、その方にとっても非常に損な事だと思うんです。
だって、そう言う方って、自分では分からない内に周りの人の心がどんどんと離れていくから。
その中には、時に恨みを持つ人もいるでしょう。
人間って、ポジティブな気持ちでもネガティブな感情でも、それを強く持つといつの間にか、その感情の向かう方向に何らかの行動を起こしてしまうものです。

もし、自分の周りが(自分に対して)ネガティブな感情を持っている人ばかりになってしまったら、どうなるでしょうか?
そう、悪縁と悪運だらけになってしまうのです。

一回だけの人生、どうせなら良い縁や運に恵まれて生きたいですよね。
どんなに力を持っている方でも、いつかはその力も弱まっていくものですよ。
※「何でもかんでも他人の言う事を聞きなさい」とか「いうべき事を言わないでおこう」と言う意味ではありません。






最終更新日  2018年01月15日 09時38分53秒
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2017年11月27日
カテゴリ:カテゴリ未分類


昨日のブログにも書いた通り、近々に開催予定の「Meetup 民泊」のカリキュラム作りにあたり、再度、民泊に付いて色々と勉強していると「一般的な賃貸業(≒大家業)って本当に努力しているのか?」って疑問と情けなさを感じてきた。

実際に民泊を運営している方々の中には、特に付加価値サービスに付いては驚くレベルで努力している方がいるし、常に新たなサービスを研究していらっしゃる(既に単なる宿泊施設に留まらずサービス全般の質の向上が見られる)。
賃貸業のそれと比較すると「月とスッポン」位の差があるのではないだろうか。
具体的な例は、Meetup民泊の際に幾つかピックアップして紹介するつもりなので、ここでは省略させていただくが、「賃貸業でも同等の努力をする事はできないものか?」と考えると、決してそんな事はないと思える。
「なのに何で(その努力を)しないのだろうか?」

実は、この答えも既に分かっているんです。
一般的な賃貸業、それもレジものに付いては「リーシングから管理に至るまで、ほぼ全てを管理会社に一任しているから」なのだが、これは言い方を買えると「リーシングから管理に至るまで、ほぼ全てを管理会社に牛耳られているから」となり、例えオーナーが自身でアイディアを出したところで管理会社がまともに取り合ってくれないし、そもそも、各ポータルが対応できない。

リーシングの現状は、部屋を探す人(見込み客)の殆どが「SUUMOやHOME's、at home等」のポータルサイトで情報を探し、気になる物件があれば、掲載会社に連絡をすると言う流れが出来上がっているので、どんなに素晴らしい付加価値であってもポータル側が対応していなければ、何の意味もないのです。

この環境を打開する手段が無い事もないのですが、余りに大きな予算が必要なので、出来ず仕舞いでいます。

考えてみると、私が今こうして民泊に力を注いでいるのは、進化や改善から取り残され硬直した賃貸業に嫌気がさし、柔軟性が高くドンドンと新しいスキームや文化を吸収しようとしている民泊業に強い魅力を感じたからなのかも知れません。

まだ、構想と言うよりも「夢」の段階ですが、いつかは、民泊周辺から学んだものを賃貸業にフィードバック出来る日を目指して頑張っていきたいですね。






最終更新日  2017年11月27日 10時22分44秒
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2017年09月16日
カテゴリ:カテゴリ未分類


以前からこのブログでもちょこちょこと書いてきた合
法民泊の(自前)第1号、2号計画が進み始めました。
第1号は浅草です。
小振りの中古ビルですが、構えが良いので使い勝手が
良さそうなのと、1階にはちょっとしたカフェスペー
ス、屋上も使えるのですが、何と言ってもスカイツリ
ーを(目の前に)見る事が出来るのが大きな売りです。
先週契約し、融資のGOも出たので、後は計画を実行す
るのみです。

2号は、東向島。
こちらは初のテナント型です。
実は、私自身、このテナント型にも大きな期待を持っ
ています。
所有するとなると、どうしても億以上の投資額になっ
てしまいますが、テナント型なら一千~二千万円で開
業出来ますので、多くの方に参入のチャンスがありま
す。

両物件のお披露目ですが、多分、2号の方早く仕上が
る予定で11月中旬から下旬、1号は、12月になり
そうです。

しかし、民泊の計画を持ってから、どこを歩いていて
も外国人の方々の事が気になって仕方がないのですが
台東区にしても港区にしても、驚くほど多くの方がい
らっしゃいますね。
今、日本は着実に観光立国への道を歩いていると実感
します。

この合法民泊に限らずですが、これからの不動産投資
は、自分達のアイディアと能力で収益を作り上げてい
く必要があると思うんです。
皆さんもその覚悟を持って取り組んでいきましょう。

そうそう、セミナーですが10月後半になりそうです
が、赤坂見附近辺の会場を中心に計画を進めています。
決定しましたら、メルマガ「通販大家さん」やこのブ
ログでご案内しますね。






最終更新日  2017年10月16日 21時35分07秒
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2017年05月12日
カテゴリ:カテゴリ未分類
今週、またぞろとある地銀の本店へ出向き、融資に付
いて色々と確認してきました。
やはり、金融庁の指導は相当に厳しいものの様です。
先日も知人の公認会計士さんから聞いた未確認の話で
はありますが、金融庁から指導に従わない銀行へ「監
査」を入れるなんてきな臭い話まで出ているそうです。
従前のバブルの事もありますので、行き過ぎに対する
手立ては打たなくてはなりませんが、私が思うに中古
物件の場合、まず、各地で問題となっている空室問題
に付いても供給数を増やすことがないので空室問題を
加速させる心配は少ないですし、能力のある大家さん
の下では、様々なリノベーション工事まで行われるの
で、建物の老朽化対策にも一定の効果があります。
また、登録免許税(国税)や取得税(地方税)収入も
増やすという効果もあるのですから、ただ何でもかん
でも締め付ける様な指導は間違っていると思います。
不動産取引で発生する税収に付いては、特に地方公共
団体には重要なもので、融資の引き締めで不動産取引
が減るとこれらの税収も一気に減るので、今回の金融
庁の指導が行き過ぎたものになると、正に諸刃の剣と
もなり兼ねないのです。
官僚はじめ、お役人さんには実態が良く見えていない
のでしょうが、本来、指導されるべきは、賃貸需要の
見込めない立地でもどんどんと新築アパートを建てさ
せる一部の大手メーカーや、物件を売る為にどんな手
立てでも使い、イレギュラーの手法で融資を引き出そ
うとする一部の悪徳販社であって、善良な投資家や販
社まで一括りにして押さえつけ様とする今回の指導の
やり方には憤りすら感じます。

今回、確認してきた事をざっくりと書いておきます。

〇サラリーマン属性の方が自身の生活範囲(居住地や
 就業地)から遠く離れた立地の物件を買おうとする
 際の融資は困難。
≒既に実績がある大家さんや法人で(主に地元の)物
件を買おうとする際の融資は可能。

〇融資審査や物件の評価は厳しくなる。
≒実際の需要の有無の確認や償還期間の考え方も厳し
くなる。

〇余程の信用状況がない限り、そもそもフルローンは
 なく、ある程度以上の自己資金は必須。







最終更新日  2017年05月13日 14時53分49秒
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2017年04月06日
カテゴリ:カテゴリ未分類


今週のメルマガは低圧ものを配信する予定です。
そこで、今回は太陽光ネタ、この投資対象に付いてはこ
の一年間だけでも何度となく、このブログや個別相談等
でお伝えしてきましたが、所有している者の一人として
素直な気持ちを表すとすると上のイラストの様な感じで
す。
実際には、まだ、勉強しなければならないトラブル対策
もありますが、これらの中には”あるトラブルの原因を知
り、その対策をする事で収益性を上げる”ものもあるので
楽しみでもあります。

アッ、そう言えば最近、太陽光関係、特に開発業者がち
ょくちょく倒産や廃業している様です。
ただ、これらの中には、そもそも”計画的”なもの(倒産
や廃業)もあると感じています。
本当に短期間、それこそ3、4年位の間にまさしく”雨後
の筍”よろしく次から次へと開発業者が誕生しましたが、
中には、他の業界で失敗して太陽光業界に移ってきた会
社や驚くほど資金力の乏しいものもあり、それらの中に
は特に技術面を含めた能力は決して高くない業者さんも
少なくなく、そもそも潰れて当然いや、計画倒産だろう
と思えるケースも少なくありません。
太陽光の場合、購入後の管理を開発や販売した法人の子
会社で受けている事も少なくないので、潰れた会社から
購入した方々にとっては”気が気でない”思いでしょう。

私達もしょせん、不動産業社、エラそうな事言えません
が、やはりどんなものでも、どこから、だれから買うか
は慎重に考える必要がありますね。

※上述の「あるトラブルの原因を知り、その対策をする
事で収益性を上げるものもある」ですが、まだ、委細を
書く訳に行かないのですが、ちょっと面白い試みが進ん
でいます。
対応できる(発電)システムとできないシステムがある
のですが、対応できるものの場合は、ある程度の費用で
売電額を上げ、相対的に利回りを上げる事が叶うのです。
早ければ、今夏くらいに私自身がハンドリングできる物
件で実証試験をしてみるつもりです。
内容を知ると、ちょっとびっくりしますよ!






最終更新日  2017年04月06日 08時49分00秒
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